易居：中国房地产鉴.ppt

,市 场 篇,中国房地产市场研究,更多精彩内容请进入,房行东方,http:/,2009，市场篇,中国房地产市场研究,说 明 城市范围本报告共覆盖了全国 28 个重点城市，包括：上海、南京、杭州、合肥、苏州、宁波、常州、无锡、扬州、北京、天津、济南、青岛、大连、沈阳、长春、广州、深圳、海口、南宁、厦门、武汉、长沙、郑州、南昌、成都、重庆、西安。数据来源报告中涉及到的数据分为统计局数据和交易中心数据。统计局数据覆盖全国所有城市；交易中心数据覆盖上述 28 个重点城市，数据来源为 CRIC 中国房地产决策咨询系统。交易中心数据中涉及到的总量数据，华东包括上海、南京、杭州、合肥、苏州、宁波、常州、无锡、扬州；华北包括北京、天津、济南、青岛、大连、沈阳、长春；华南包括广州、深圳、海口、南宁、厦门；华中包括武汉、长沙、郑州、南昌；西部包括成都、重庆、西安。全国重点城市数据包括上述 28 个城市，其中全国重点城市商品住宅供应量、供求比数据不包括西安。,数据覆盖范围,杭州、常州、济南、长春、广州、南宁、郑州、成都、重庆、西安为主城区的数据；青岛为市北、市南、李沧、四方四区的数据；其他城市均为全市数据；等级划分一线城市界定为上海、北京、深圳和广州；其余报告中提到的城市为二三线城市。区域界定华东：包括上海、江苏、浙江、安徽等范围；华南：包括广东、深圳、福建、广西等范围；华北：包括北京、河北、山东、黑龙江、吉林、辽宁、宁夏、山西、甘肃等范围；华中：湖南、湖北、河南、江西等范围；西部：四川、重庆、陕西、云南等范围1,、,2009，市场篇,中国房地产市场研究,序言：2009 年房地产市场整体形势大好，成为带动经济回暖的先驱者，“供不应求”“涨价”成为 2009 年房地产市场的关键词。当中国房地产市场经历了 2008 年的低迷后，一季度市场在救市政策的推动下逐步企稳回升，并且此后市场的回升态势远远出乎意料之外，市场成交不断攀升，广州、深圳、成都、重庆、杭州等城市 2009年的成交量创下了近十年来的新高。而与此相矛盾的是供应的不足，市场供应受 08 年开发商放缓动工的影响，无法及时跟上，多数城市供应出现 10-40%的下滑，造成市场的供不应求状态，导致了部分城市成交的“供应式”下滑。在市场需求的集中释放、持续的供不应求的影响下，市场房价节节走高。在房地产市场热火朝天的同时，实体经济的复苏相对缓慢，并且仍存有不确定性，这使得下半年以来，大量资金流入房地产市场。投资性需求入场，引爆了豪宅市场，推动了整体房价的进一步走高，房价涨幅已经突破了 07 年的高值，创下了新高。在住宅市场不断走好的带动下，2009 年商办市场也逐步回暖，其最明显的特征是“强销弱租”的状态。在通货膨胀的影响下，投资资金进入商办市场推动销售的上行，而由于实体经济复苏较为缓慢，因此商办租赁市场表现相对较弱，直至年底方有明显起色。综上而述，2009 年房地产市场整体形势向好，对于 2010 年总体大势，我们的判断是市场整体显现良好发展态势，但由于存在经济增长可持续性的不确定，房价涨幅过高、投资过热对市场带来的负面影响，将使得局部市场发展有所波动。2,2009，市场篇,中国房地产市场研究,正 文 目 录序 言.2目 录.3第一章 商品住宅.10一、商品住宅投资.10二、全国市场.17第二章 商业市场.74一、商业地产投资.74二、商业地产市场.84第三章 未来展望.103一、未来市场.103二、百城千企.107三、城市供求风险.1123,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 表 目 录图 1-1-1 2001-2009 年 1-11 月房地产投资占固定资产投资的比重走势.10图 1-1-2 2001-2009 年 1-11 月全国商品住宅新开工面积及同比增长率走势.11图 1-1-3 2009 年 1-11 月全国主要城市商品住宅新开工面积及增幅散点图.11图 1-1-4 历年全国商品住宅施工面积及同比增幅走势图.12图 1-1-5 全国 35 个典型城市 2009 年 1-11 月商品住宅施工面积及增幅散点图.12图 1-1-6 历年全国商品住宅竣工面积及同比增幅走势图.13图 1-1-7 全国 35 个典型城市 09 年 1-11 月商品住宅竣工面积及增幅散点图.14图 1-1-8 历年全国商品住宅销售面积及同比增幅走势图.14图 1-1-9 2009 年 35 大中城市商品住宅销售面积及增幅散点图.15图 1-1-10 历年全国商品房销售均价及同比增幅走势图.16图 1-1-11 35 大中城市商品住宅销售均价及增幅散点图.16图 1-2-1 全国重点城市商品住宅供求比年度走势图.17图 1-2-2 全国重点城市商品住宅供求比月度走势图.18图 1-2-3 全国重点城市商品住宅供应量年度走势图.18图 1-2-4 全国重点城市商品住宅供应量月度走势图.19图 1-2-5 全国重点城市商品住宅供应量月度走势图.19图 1-2-6 全国典型城市 09 年商品住宅累计供应量同比增幅图.20图 1-2-7 全国重点城市商品住宅成交量年度走势图.21图 1-2-8 全国重点城市商品住宅成交量月度走势图.22图 1-2-9 全国典型城市 09 年商品住宅累计成交量同比涨幅图.23图 1-2-10 全国典型城市 2009 年底存量相比年初降幅图.24图 1-2-11 全国典型城市 2009 年底存量可售时间图.25图 1-2-12 全国重点城市商品住宅成交均价年度走势图.26图 1-2-13 全国重点城市商品住宅成交均价月度走势图.26图 1-2-14 2008-2009 北京商品住宅各面积段成交增幅季度走势.28图 1-2-15 2008-2009 成都商品住宅各面积段成交增幅季度走势.28图 1-2-16 2009 年主要城市大户型产品成交比重走势.29图 1-2-17 全国重点城市 2009 年 1-4 季度高档产品比重.314,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 1-2-18 2009 年 1-4 季度上海、南京商品住宅成交总价结构走势.33图 1-2-19 2009 年 1-4 季度主要城市高端产品成交比重走势.34图 1-2-20 2009 年全国市场成交集中度走势.37图 1-2-21 2009 年一线城市成交集中度走势.38图 1-2-22 2009 年九城湖滨花园普通住宅量价走势.43图 1-2-23 2009 年保利东湾别墅量价走势.43图 1-2-24 各区域商品住宅成交量走势图.44图 1-2-25 2008-2009 年华东主要城市商品住宅供求比走势图.45图 1-2-26 2008-2009 年华东区典型城市商品住宅供应走势图.46图 1-2-27 2008-2009 年华东区典型城市商品住宅成交走势图.48图 1-2-28 2008-2009 年华东主要城市商品住宅成交价格涨幅靠前城市价格走势图.49图 1-2-29 2008-2009 年华东主要城市商品住宅成交价格涨幅靠后城市价格走势图.50图 1-2-30 2008 年 1 月-2009 年 12 月华北区供求关系走势图.52图 1-2-31 华北区 2008 年 1 月-2009 年 12 月商品住宅供应量走势图（单位：万平方米）.53图 1-2-32 华北区 2008 年 1 月-2009 年 12 月商品住宅成交量走势图（单位：万平方米）.54图 1-2-33 2008 年 1 月-2009 年 12 月华北区典型城市价格走势图（1）（单位：元/平方米）.56图 1-2-34 2008 年 1 月-2009 年 12 月华北区典型城市价格走势图（2）（单位：元/平方米）.56图 1-2-35 2008 年 1 月-2009 年 12 月华南主要城市商品住宅供求比走势图.58图 1-2-36 2008-2009 年华南区典型城市商品住宅供应走势图.59图 1-2-37 2008-2009 年华南区典型城市商品住宅成交走势图.60图 1-2-38 2008-2009 年华南主要城市商品住宅成交价格走势图.62图 1-2-39 2008 年 1 月-2009 年 12 月华中区供求关系走势图.64图 1-2-40 2008 年 1 月-2009 年 12 月华中区商品住宅供应量走势图（单位：万平方米）.65图 1-2-41 2008 年 1 月-2009 年 12 月华中区商品住宅成交量走势图（单位：万平方米）.66图 1-2-42 2007 年 1 月-2009 年 12 月华中区典型城市价格走势图（单位：元/平方米）.67图 1-2-43 2008 年 1 月-2009 年 12 月西部区域供求关系走势图.69图 1-2-44 2008 年 1 月-2009 年 12 月西部区域商品住宅供应量走势图（单位：万平方米）.70图 1-2-45 2008 年 1 月-2009 年 12 月西部商品住宅成交量走势图（单位：万平方米）.71图 1-2-46 2007 年 1 月-2009 年 12 月西部区域典型城市价格走势图（单位：元/平方米）.725,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 2-1-1 商业地产新开工面积走势.74图 2-1-2 2009 年典型城市商业用房新开工面积及增幅散点图.75图 2-1-3 2009 年典型城市办公用房新开工面积及增幅散点图.75图 2-1-4 商业地产施工面积走势.76图 2-1-5 2009 年典型城市商业用房施工面积及增幅散点图.77图 2-1-6 2009 年典型城市办公用房施工面积及增幅散点图.77图 2-1-7 商业地产竣工面积走势.78图 2-1-8 2009 年典型城市商业用房竣工面积及增幅散点图.79图 2-1-9 2009 年典型城市办公用房竣工面积及增幅散点图.79图 2-1-10 商业地产销售面积走势.80图 2-1-11 2009 年典型城市商业用房销售面积及增幅散点图.81图 2-1-12 2009 年典型城市办公用房销售面积及增幅散点图.81图 2-1-13 商业地产销售单价走势.82图 2-1-14 2009 年典型城市商业用房销售单价及增幅散点图.83图 2-1-15 2009 年典型城市办公用房销售单价及增幅散点图.83图 2-2-1 上海销售型商业量价走势.90图 2-2-2 上海优质商业租赁走势.90图 2-2-3 北京销售型商业量价走势.91图 2-2-4 北京优质商业租赁走势.92图 2-2-5 深圳销售型商业量价走势.93图 2-2-6 深圳优质商业租赁走势.93图 2-2-7 上海办公量价走势.99图 2-2-8 上海甲级办公租赁走势.99图 2-2-9 北京甲级办公量价走势.100图 2-2-10 北京优质商业租赁走势.101图 2-2-11 深圳办公销售市场量价走势.102图 2-2-12 深圳甲级办公租赁走势.102图 3-2-1 开发企业 2010 年政策松紧预测.107图 3-2-2 开发企业 2010 年政策出台预测.1086,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 3-2-3 开发企业 2010 年供应量预测.109图 3-2-4 开发企业 2010 年企业推案量预测.109图 3-2-5 开发企业 2010 年成交量预测.110图 3-2-6 开发企业 2010 年土地市场大势预测.110图 3-2-7 开发企业 2010 年企业拿地需求预测.111图 3-3-1 全国商品住宅市场供求比走势图.113图 3-3-2 全国商品住宅市场消化周期分布图.1167,2009，市场篇,中国房地产市场研究,表 格 目 录表 1-2-1 全国典型城市住宅市场供求差额变动表（万平方米）.21表 1-2-2 全国典型城市 2009 年 11 月、12 月成交列表（万平方米）.24表 1-2-3 08-09 首臵产品成交比重变化（成交套数）.27表 1-2-4 2009 年全国主要热销别墅项目一览.30表 1-2-5 全国重点城市 08-2009 年中低档产品比重.31表 1-2-6 二三线城市 2009 年高档产品比重.32表 1-2-7 上海市 2009 年商品住宅销售面积排行榜.33表 1-2-8 全国主要城市 2009 年销售排行榜.35表 1-2-92009 年二三线城市市场集中度.39表 1-2-10 主要城市部分热销小户型项目一览.40表 1-2-11 全国主要热销高档项目一览.41表 1-2-12 全国主要涨价热销项目列表.42表 1-2-13 华东区典型城市 2007-2009 年商品住宅供求比变化表.46表 1-2-14 华东区典型城市 2007-2009 年供应量变化表.47表 1-2-15 华东区典型城市 2007-2009 年份成交量变化表.48表 1-2-16 华东商品住宅项目成交面积排行榜.51表 1-2-27 2007-2009 年华北区典型城市供求关系变化表.53表 1-2-18 2007 年-2009 年华北区典型城市商品住宅供应量表（单位：万平方米）.54表 1-2-19 2007-2009 年华北区典型城市商品住宅成交量表（单位：万平方米）.55表 1-2-20 华北区商品住宅项目成交面积排行榜.57表 1-2-21 华南区典型城市 2007-2009 年商品住宅供求比变化表.59表 1-2-22 华南区典型城市 2007-2009 年供应量变化表.60表 1-2-23 华南区典型城市 2007-2009 年成交量变化表.61表 1-2-24 华南商品住宅项目成交面积排行榜.63表 1-2-25 2007 年-2009 年华中区典型城市供求关系变化表.64表 1-2-26 2007-2009 年华中区典型城市商品住宅供应量表（单位：万平方米）.65表 1-2-27 2007-2009 年华中区典型城市商品住宅成交量表（单位：万平方米）.668,2009，市场篇,中国房地产市场研究,表 1-2-28 华中区商品住宅项目成交面积排行榜.68表 1-2-29 2007 年-2009 年西部区域典型城市供求关系变化表.69表 1-2-30 2007-2009 年西部区域典型城市商品住宅供应量表（单位：万平方米）.70表 1-2-31 2007-2009 年西部区域典型城市商品住宅成交量表（单位：万平方米）.71表 1-2-32 西部区域商品住宅项目成交面积排行榜.73表 2-2-1 商业用房供应量（单位：万平方米）.85表 2-2-2 商业用房销售量（单位：万平方米）.86表 2-2-3 商业用房成交单价（单位：元/平方米）.87表 2-2-4 优质商业空臵率.88表 2-2-5 优质商业首层租金.89表 2-2-6 办公用房供应量（单位：万平方米）.95表 2-2-7 办公用房销售量（单位：万平方米）.96表 2-2-8 办公用房成交单价（单位：元/平方米）.96表 2-2-9 甲级办公物业空臵率.97表 2-2-10 甲级办公物业租金.98表 3-3-1 各区域未来一年供应对比列表.114表 3-3-2 典型城市供求比列表.115表 3-3-3 典型城市消化周期列表.117表 3-3-4 典型城市未来供求风险评估表.118表 3-3-5 典型城市未来供求风险变化表.1199,20,01,年,20,02,年,20,03,年,20,04,年,20,05,年,20,06,年,20,07,年,20,08,年,20,09,年,1-,11,月,2009，市场篇,中国房地产市场研究,第一章 商品住宅一、商品住宅投资（一）房地产投资房地产投资占固定资产投资比重相对下降2009 年 1-11 月份房地产投资占固定资产投资比重为 18.54%，较 2008 年的 20.64%有所回落，但仍为历年较高水平。2009 年 1-11 月份全国房地产投资额为 3.13 万亿，同比去年增长 17.8%，已超过 2008年全年水平。受投资拉动经济增长的整体方针影响，固定资产投资大幅上涨，政府 4 万亿投资带动民间投资，到今年 10 月份，固定资产投资已达 16.86 万亿，超过 2008 年全年水平，为历史最高值，因固定资产投资过快增长，房地产投资相对比重下降，但绝对量仍大幅上涨。图 1-1-1 2001-2009 年 1-11 月房地产投资占固定资产投资的比重走势21%20%19%18%17%16%15%资料来源：国家统计局（二）新开工面积持续走低，多数城市低于去年同期水平2009 年 1-11 月份商品住宅新开工面积为 78485.08 万平米，同比涨幅为 12.87%，受 2008 年房地产市场低迷影响，2009 年初新开工面积持续走低，下半年开始逐步回升。10,1000,0,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 1-1-2 2001-2009 年 1-11 月全国商品住宅新开工面积及同比增长率走势,9000080000700006000050000400003000020000,2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-,30%25%20%15%10%5%0%,商品住宅新开工面积（万）,同比增长率（%）,11月,资料来源：国家统计局2009 年以来，全国主要城市商品住宅新开工面积表现差异较大，具有明显的区域特征。华东、华中、华南、西南多数城市下降，厦门、南昌、武汉等城市降幅较大，其中厦门下降 54.76%，为主要城市中降幅最大者。西北、东北多数城市涨幅较大，太原、西安、西宁、哈尔滨等城市涨幅尤为明显，其中太原涨幅达 90.20%，反映出西北、东北主要城市房地产行业处于快速扩张阶段，重庆、沈阳及上海、北京等城市仍然保持较大的开工面积，重庆新开工面积达到 2311 万平米。一线城市北京、上海、广州、深圳商品住宅新开工面积均下降，其中广州降幅最大，达 28.07%，对商品住宅供应形成一定影响。图 1-1-3 2009 年 1-11 月全国主要城市商品住宅新开工面积及增幅散点图,20001500上海北京,沈阳,新开工面积（万m 2）西安,武汉,南京,长春,哈尔滨,呼和浩特,广州,贵阳,500,银川兰州,西宁,太原,厦门,新开工面积增幅,-80.00%,-60.00%,-40.00%,-20.00%,0.00%,20.00%,40.00%,60.00%,80.00%,100.00%,120.00%,资料来源：国家统计局11,3000,长春,2009，市场篇,中国房地产市场研究,（三）施工面积多数城市同比上扬，一线城市整体下行从全国整体市场来看，09 年 1-11 月份，全国商品住宅施工面积达 234587.33 万平方米，同比上涨15.98%，增幅基本与去年持平。商品住宅施工增速处于历史低位。图 1-1-4 历年全国商品住宅施工面积及同比增幅走势图,250000200000150000100000500000,2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-11月,30%25%20%15%10%5%0%,商品住宅施工面积（万平方米）,同比增幅（%）,资料来源：国家统计局从各城市市场来看，2009 年 1-11 月份，全国典型城市中多数商品住宅施工面积较去年同期呈增长态势。一线城市开发商施工积极性不如二三线城市，2009 年 1-11 月份，上海、广州、深圳三市的商品住宅施工面积相比 2008 年同期均呈下降。二三线城市施工表现踊跃，太原、西安、石家庄三市的 1-11 月份的施工面积同比涨幅超过 50%。西南城市重庆、成都为施工量最大城市，北京、上海仍然保持较大的施工量。图 1-1-5 全国 35 个典型城市 2009 年 1-11 月商品住宅施工面积及增幅散点图,10000900080007000,重庆,施工面积（万m 2）,上海,6000,成都,5000,北京,沈阳,长沙,广州呼和浩特,4000杭州南京 天津 青岛深圳 大连20001000海口 西宁0,武汉哈尔滨银川,济南,西安,太原,同比增幅,-20.00%,-10.00%,0.00%,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,50.00%,60.00%,70.00%,80.00%,资料来源：国家统计局12,2009，市场篇,中国房地产市场研究,（四）竣工面积大幅反弹，增幅创十年来新高为了抓住市场时机获取较多利润，大多数开发商都在 2009 年加紧了施工节奏，以求尽快将产品推向市场，抢占先机。2009 年 1-11 月份，全国商品住宅竣工面积 36700.44 万平方米，同比上涨了 28.20%。增幅上涨了 28 个百分点，创历史新高。商品住宅供应量在 2009 年呈大幅增长。图 1-1-6 历年全国商品住宅竣工面积及同比增幅走势图,6000050000400003000020000100000,30%25%20%15%10%5%0%-5%,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年1-,11月,商品住宅竣工面积（万平方米）,同比增幅（%）,资料来源：国家统计局2009 年 1-11 月，全国典型城市中，多数城市的商品住宅竣工面积与 2008 年同期相比呈上涨。北京、广州、南京、武汉、成都等城市商品住宅竣工面积同比上涨。其中武汉、南昌、成都、昆明等城市的涨幅超过 50%。上海、深圳、杭州、宁波、郑州、南宁、长春等城市的商品住宅竣工面积同比出现不同程度的下降，其中武汉降幅达 35.15%，昆明、上海、北京等城市竣工量较大，其中昆明 2009 年 1-11 月竣工面积达 1238.43 万平米。13,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 1-1-7 全国 35 个典型城市 09 年 1-11 月商品住宅竣工面积及增幅散点图,14001200,竣工面积（万m 2）昆明,上海,1000,北京,800600,南京,郑州,重庆,天津,深圳,长沙,贵阳,400杭州,合肥,青岛沈阳,海口,广州,西安武汉,200,兰州,西宁南宁,济南,大连,厦门成都,呼和浩特,同比增幅,0,-50.00%,0.00%,50.00%,100.00%,150.00%,200.00%,资料来源：国家统计局（五）销售面积销售市场企稳走高，全国形势向好2009 年 1-11 月全国商品住宅销售面积为 68952.17 万平方米，同比上涨 54.4%，超过 2005 年 46.6%的涨幅，为近十年来最高涨幅。2009 年前十一个月的成交量已经达到 07 年的 99.8%，预计今年全年将超过 2007 年的高值。总体看来，全国整体商品住宅市场发展形势向好。图 1-1-8 历年全国商品住宅销售面积及同比增幅走势图,800006000040000200000,万平方米2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年,60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%,全国商品住宅成交面积,同比增幅,1-11月,数据来源：国家统计局全国各主要城市商品住宅 09 年 1-11 月成交总面积同比表现为普遍上涨。涨幅超过 100%的城市有厦门、北京、深圳、杭州等城市，由于去年市场调控幅度较大，今年在市场回暖的情况下，市场需求大力反弹；商品住宅成交同比增幅处于中游的城市有上海、南京、青岛等，与全国平均增幅相当，市场表现相对14,南京,2009，市场篇,中国房地产市场研究,稳定；而合肥、沈阳等城市由于历来受市场大环境影响较小，在去年全国各城市成交面积都大幅缩水之时，合肥、沈阳的成交下降幅度却较为有限，因此今年成交涨幅也不甚明显，基本都集中在 20%以下。销售面积方面，重庆、上海、成都、北京四个规模最大的城市商品住宅销售量最大，重庆达到 3043.50 万平米。图 1-1-9 2009 年 35 大中城市商品住宅销售面积及增幅散点图,3000,销售面积（万m 2）,25002000,重庆,上海,成都,北京1500,10005000,沈阳合肥呼和浩特兰州,天津大连昆明长春银川西宁,广州青岛武汉南宁太原,长沙西安郑州,乌鲁木齐,杭州宁波福州,深圳,厦门同比增幅,0.00%,20.00%,40.00%,60.00%,80.00%,100.00%,120.00%,140.00%,160.00%,180.00%,数据来源：国家统计局（六）销售价格房价增幅由负转正，创十年来最大涨幅2009 年全国商品住宅房价止跌上扬，1-11 月份全国商品住宅成交均价达到 4587 元/平方米，比 08均价上涨 28.56%，超过了 2004 年 19%的涨幅，成为十年来房价的最大增幅。今年全国市场逐步回暖，受成交大幅增长的利好影响，商品住宅项目价格率先上涨，在二季度形成了全国范围内的普遍涨价态势。此后，由于实体经济复苏缓慢，大量资金不断流入房地产市场，形成市场火爆的局面，投资性资金的流入进一步带动了市场价格的暴涨。15,武汉,长春,南宁,昆明,重庆,郑州,2009，市场篇,中国房地产市场研究图 1-1-10 历年全国商品房销售均价及同比增幅走势图,元/平方米500040003000200010000,0.350.30.250.20.150.10.050-0.05,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年 2009年1-,全国商品住宅成交均价,同比增幅,11月,数据来源：国家统计局从全国 35 个大中城市 09 年前 10 个月商品住宅成交均价与 08 年的成交均价相比较涨幅最大的为上海，在市场长期供不应求以及高端住宅大量成交的情况下，上海商品住宅成交均价涨幅超过 50%，而广州、成都以及厦门 09 年商品住宅价格由于市场相对平稳以及成交结构等原因则呈现与去年基本持平或是下降的情况，其余大部分城市的价格涨幅都集中在 5-25%之间。一线城市深圳、北京、上海为房价最高的三个城市，其中深圳商品住宅成交均价达到 14346 元/平米，而广州相对较低，均价为 8535 元/平米，与其他一线城市存在一定差距，甚至不及杭州、宁波。图 1-1-11 35 大中城市商品住宅销售均价及增幅散点图,16000140001200010000,销售价格（元/m2）,上海,杭州,深圳,北京,80006000,天津大连,广州,南京,宁波,福州,厦门,4000,海口 济南合肥,西宁,沈阳 太原,青岛呼和浩特 贵阳,西安长沙 乌鲁木齐,成都,同比增幅,2000,0.00%,20.00%,40.00%,60.00%,80.00%,100.00%,120.00%,140.00%,160.00%,180.00%,数据来源：国家统计局16,2009，市场篇,中国房地产市场研究,二、全国市场在救市政策的推动下，2009 年全国房地产市场走势持续向好，成交不断攀升，推动供求关系逆转，整年呈现供不应求态势；房价也是从年初止跌回升，节节走高，涨幅创下近几年新高。从项目方面来看，在刚性需求的支撑下，小户型始终是整体市场的主力；下半年在投资推动下，中高档住宅成交火爆；此外，配套齐全的大盘表现较为强势。从区域走势来看，华南城市率先回暖，带动全国各区域市场全面繁荣，华中、西部区域市场潜力显现，成交保持高位运行。（一）整体市场市场形势走好，房价现全国性普涨1、供求关系：成交大幅攀升，推动供求关系逆转随着今年市场的回暖，成交持续走高，商品住宅市场供求关系大逆转，由去年的严重供过于求，转为今年的供不应求，全国市场供求比达到 1：1.64。图 1-2-1 全国重点城市商品住宅供求比年度走势图1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0,2008年,2009年,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从 09 年历月供求比走势来看，受供应波动影响，今年商品住宅供求比历月波动明显，但均高于平衡线。由于 08 年市场低谷导致的开发企业延缓动工，使得今年新增供应无法持续跟上需求，多数月份均呈现供不应求态势。全年仅 1 月份和 9 月份供求相对平衡，分别为 1：1.22、1：1.04。1 月份是由于成交仍处低谷，形成了供求两低的相对平衡，而 9 月份则是由于市场旺季到来，开发商集中推出新增供应，形成一小波的供应高潮，但这一状态仅是昙花一现，无法改变整体市场供不应求的严峻态势。17,20,08,20年1,08月,20年2,08月,20年3,08月,20年4,08月,20年5,08月,20年6,08月,20年7,08月,20年8,0月,208年,089月,20年1,080月,20年1,081月,年,2012,09月,20年1,09月,20年2,09月,20年3,09月,20年4,09月,20年5,09月,20年6,09月,20年7,09月,20年8,0月,209年,099月,20年1,090月,20年1,091月,年,12,月,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 1-2-2 全国重点城市商品住宅供求比月度走势图3.02.52.01.51.00.50.0数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2、供应：缺口拉大，致使供不应求形势严峻（1）整体供应下滑，仅金九供应水平较高2009 年，全国商品住宅供应面积为 16211 万平方米，同比下滑了 14.28%，主要是由于去年市场低迷，开发商延缓开工，造成今年市场供应无法及时跟上。图 1-2-3 全国重点城市商品住宅供应量年度走势图19500 万平方米19000185001800017500170001650016000155001500014500,2008年,2009年,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从月度走势来看，全国商品住宅供应均处于低位，仅“金九”供应有所放量，但仍低于去年同期水平，主要是由于九、十月份各城市纷纷举行房展会，并且为了迎接国庆黄金假期，各大开发商集中在 9 月份加18,20,08,20年1,08月,20年2,08月,20年3,08月,20年4,08月,20年5,08月,20年6,08月,20年7,08月,20年8,0月,208年,089月,20年1,080月,20年1,081月,年,2012,09月,20年1,09月,20年2,09月,20年3,09月,20年4,09月,20年5,09月,20年6,09月,20年7,09月,20年8,0月,209年,099月,20年1,090月,20年1,091月,年,12,月,2009，市场篇,中国房地产市场研究,大供应。图 1-2-1 全国重点城市商品住宅供应量月度走势图,2500,万平方米,2000150010005000数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从各区域的供应结构来看，2009 年供应结构基本与上年相同，其中华东城市 2009 年供应所占比重为31%，同比增加了 3 个百分点，主要是由于华东城市市场比较成熟，开发商对市场的反应也较为敏感，市场回暖后，就加快了动工速度，因此其供应回升相对来说要快于其他区域。图 1-2-5 全国重点城市商品住宅供应量月度走势图,2008年区域供应结构,2009年区域供应结构,16%,13%,15%,28%,28%,14%,12%,16%,27%,31%,华东,华北,华南,华中,西部,华东,华北,华南,华中,西部,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统（2）多数城市供应下滑2009 年，多数城市的供应面积同比大幅下滑，仅个别城市供应较去年小幅上升。在供应下滑的城市中，超过 60%的城市供应降幅超过 20%，其中大连供应降幅最为明显，达到 43%。这主要是受 2008 年市场低迷的影响，开发商延缓了动工速度，造成了 09 年竣工可售项目过少，形成供应不足的状态。2009 年以来市场逐步回暖，多数开发商加速赶工，下半年供应有所回升，但供应整体缺口仍较大。19,肥,海,口,州,津,州,都,波,庆,京,州,京,沙,昌,锡,圳,阳,汉,州,门,春,长,合,上,海,杭,天,苏,成,宁,重,北,广,南,长,南,无,深,沈,武,常,厦,大,连,2009，市场篇,中国房地产市场研究,图 1-2-6 全国典型城市 09 年商品住宅累计供应量同比增幅图20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统（3）主要城市供求差额逆转，供应缺口巨大2009 年市场回暖，主要城市的供求差额逆转，由负转正，并且多数城市供求差额在二季度达到峰值，此后随着开发商加速赶工，供应逐步回升，供求差额有所缩小，但仍处于供不应求状态。总体来看，2009 年累计供求差额巨大，北京达到了 901 万平方米，上海、长沙、成都分别为 536、572、510 万平方米，其余多数城市的供求差额也在 300 万平方米以上。仅广州、深圳的供求差额相对较少，不足 200 万平方米，其中三季度还出现了供求差额的负增长。主要是这两个城市回暖较早，开发商对于市场的敏感度也较高，对市场变化反映迅速，三季度末供应就大幅反弹回升，对于市场供不应求的状况有一定的缓解作用。20,2009，市场篇,中国房地产市场研究表 1-2-1 全国典型城市住宅市场供求差额变动表（万平方米）,城市上海南京杭州北京天津武汉长沙成都广州深圳,07 年 1季度166511586742035671106,07 年 2季度287343692-1786014-3678-13,07 年 3季度2451450-5010113126-1521-28,07 年 4季度51-10-3059101-12319-63-38-154,08 年 1季度-56-69-43-2-77106-237-38-39,08 年 2季度-63-29-17-154-34-151-64-23-62-73,08 年 3季度-122-120-70-330-118-252-89-107-75-124,08 年 4季度-127-36-57-47-91-164-131-38-64-29,09 年 1季度100783817519531921095591,09 年 2季度2681641102741791161391453699,09 年 3季度88113422438115011341-21-33,09 年 4 季度8011063209661571282158933,09 年累计差额536465253901345476572510159190,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统3、成交：政策救市成效明显，成交反弹至历年高峰（1）一季度成交快速回暖，下半年成交高位波动2009 年，全国商品住宅成交面积为 25184 万平方米，同比大幅上涨了 112.69%，今年市场回暖后成交大幅攀升，并持续良好成交势头，使得整体市场成交火热，有效推动了成交的答复攀升。图 1-2-7 全国重点城市商品住宅成交量年度走势图30000 万平方米2500020000150001000050000,2008年,2009年,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从全国主要城市商品住宅成交量的走势来看，2009 年 1 月份为一个低谷，此后成交快速反弹，尤其是 1 季度成交增长最快，月均增幅超过 60%。主要是一季度受救市政策的影响，部分 08 年抑制的刚性需求集中释放，刚性需求的率先回暖推动了市场成交上扬。21,20,08,20年1,08月,20年2,08月,20年3,08月,20年4,08月,20年5,08月,20年6,08月,20年7,08月,20年8,0月,208年,089月,20年1,080月,20年1,081月,年,2012,09月,20年1,09月,20年2,09月,20年3,09月,20年4,09月,20年5,09月,20年6,09月,20年7,09月,20年8,0月,209年,099月,20年1,090月,20年1,091月,年,12,月,2009，市场篇,中国房地产市场研究,继刚性需求回暖后，改善性需求也逐步释放，