张家界房地产市场调研报告 ——仙人溪项目市场调研及分析108P.ppt

张家界房地产市场调研报告 仙人溪项目市场调研及分析,长沙策动房地产咨询有限公司,2012年4月26,调研目的,对张家界房地产市场，展开一次有针对性、较为全面、深入的市场调查。本着以其它项目为鉴，力求通过本次市场调研，发掘张家界房地产市场的成功经验与不足之处，为仙人溪地块的市场定位、产品建筑规划设计以及后期的市场营销提供有力详实的市场依据。,调查方法及时间,资料收集方法 1、重点在售楼盘调查（13份）2、资料收集整理市场调研工作、调研报告撰写时间2012年4月16日2012年4月25日,报告结构及思路：,结构导图,一、世界的张家界,城市篇,二、张家界房地产分析,三、仙人溪项目地块分析及发展建议,经济篇,旅游篇,预期篇,地产市场篇,世界的张家界城市篇,张家界概况,张家界城市规划,张家界城市定位,世界的张家界城市篇,张家界概况,张家界城市规划,张家界城市定位,张家界市位于湖南省西北部，北与湖北省鹤峰县交界。总面积9518平方千米。居住人口以土家族、白族为主的少数民族约占总人口的三分之二。全市辖2个市辖区、2个县。市人民政府驻永定区。张家界为中国湖南省的省辖地级市，位于湖南西北部，澧水中上游，属武陵山脉腹地，为中国最重要的旅游城市之一。1982年9月，张家界成为中国第一个国家森林公园，1988年8月，武陵源被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由张家界国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录。,张家界的概况,世界的张家界世界自然遗产名录，发展看世界,世界的张家界城市篇,张家界城市规划,张家界概况,张家界城市定位,张家界的城市规划,“一心三翼、两轴四带、多节点”,张家界推出的整体规划：一城两区的总体发展战略为：极化中心、联动三翼、轴带发展。未来一城两区整体空间结构为：“一心三翼、两轴四带、多节点”。城市布局结构为：按照“旅游西优、城市东拓、组团格局、轴带发展”的空间发展策略，形成以澧水为轴带、九个组团和一个旅游片区布局结构。,城市发展的六大战略1、旅游国际化战略：旅游国际化战略是张家界未来发展的核心和目标。2、中心城市极化战略：加强中心城市建设力度，加快城市环境建设和基础设施建设，提升中心城市景观风貌，提升城市的现代化水平，逐步达到国际旅游城市3、区域一体化与中心地战略：基于旅游龙头地位，进一步加大旅游业发展力度，促进旅游业的升级，在区域协作基础上逐步推进张家界作为大湘西旅游服务发展4、区域协作与发展战略：面向国内：重点加强与一线城市和热点景区的旅游合作。面向湖南省：重点加强与长沙的分工合作，扩大自身影响力。面向大湘西：保持航空运输的龙头地位，改善陆路交通格局。5、产业协同发展战略：拓展旅游业的产业链，提升产业功能体系结构和综合效益。强化旅游业的主导地位，发挥自身优势，6、产业发展重点：张家界的产业发展应逐步形成以旅游产业为主导，以现代服务业为为重点，以新型工业为支撑的产业功能体系。,世界的张家界城市篇,张家界城市定位,张家界概况,张家界城市规划,张家界的城市定位,世界看中国,中西部看湖南,湖南看张家界,张家界在区域中的发展定位 根据城市发展条件分析，张家界在区域发展中的定位主要体现在四个层面：国际层面世界最负盛名的石英砂岩峰林 风景旅游地、国际风景旅游城 市国家层面具有民俗特色的世界遗产地 旅游城市 省域层面湖南省核心旅游城市、湖南 省旅游产业的龙头之一区域层面湘西地区的旅游中心城市，湘西地区现代服务业中心,世界的张家界,张家界市城市定位为国际风景旅游城市,世界的张家界旅游篇,张家界旅游收入状况,张家界旅游收入构成,张家界旅游地位,张家界旅游商配套现状,张家界未来的旅游规划,张家界旅游收入状况,2011年张家界旅游收入160亿元 国际化将成趋势,2011年张家界随着旅游转型项目增多、旅游市场营销出彩，旅游目的地管理平稳，旅游国际化进程加快，旅游规模进一步扩大，张家界旅游接待人次突破3000万人次、实现旅游收入160亿元，过夜人次达1330万，入境游客达175万人次。2012年，继续抓好旅游综合改革、产业转型、项目建设、创新营销、旅游目的地建设管理的基础上，加大旅游国际化、旅游人才队伍建设和旅游行业党建工作力度，确保完成全年旅游发展目标任务。,神 奇 景 观,张家界旅游收入构成,庞大的游客数量，造就了丰厚的旅游收入,2011年实现旅游收入167.31亿元，其中门票收入16.4亿元，值得关注的是，门票收入占总旅游收入的近10%。,2011年，全年景点接待旅游人数3041万人次，增长26.5%。其中，境外游客182万人次，增长22.5%；过夜旅游者1332万人次，增长46.8%。实现旅游总收入167.31亿元，增长29.5%。其中，门票收入16.4亿元，增长29.6%；外汇收入34653万美元，增长25.1%。,张家界旅游地位,武陵源景区和天门山景区影响世界，旅游资源丰富,1988年8月，武陵源被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由张家界国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录。2004年武陵源风景区被列为世界地质公园,景区图片,影 响 世 界,世 界 地 质 公 园,张家界旅游商业配套现状,张家界酒店配套比较完善，但普遍档次较低,张家界是旅游城市，酒店也比较发达，五星级标准9家，四星级标准16家，三星级标准327家，快捷连锁酒店26家，总体看来张家界的酒店数量较多，三星级的数量占比重较大，,张家界旅游商业配套现状,张家界的现有商业以为城市居民为主,张家界目前的商业都集中在老城区，人民路解放路等地段,张家界旅游商业配套现状,张家界唯一个旅游地产项目，70000平方米体量，国际定位，世界关注,溪布街：行政区域：武陵源区项目位 置：张家界武陵源 区宝峰桥北物业类别：商业步行街开 发 商：金瑞旅游发展 有限公司楼盘特色：旅游地产建筑面积：70000平方米占地面积：100亩项目特点：是全国唯一集水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街、休闲客栈、创意工坊等为一体的复合型旅游商业步行街。,张家界未来的旅游规划,旅游产品规划空间两核、一环、一轴、两带,两核：武陵源遗产旅游核、永定 城市商务休闲旅游核 一环：环绕武陵源核心景区和 永定中心城区的一个外环 一轴：连接武陵源遗产核心与中 心城区的交通廊道 两带：以茅岩河风景区-苦竹寨-九天洞-峰峦溪-洪家关-五 道水温泉-八大公山为核心 的旅游产品发展带、以广 福桥-五雷山-万福温泉-宜 冲桥温泉为核心的观光休 闲旅游带。,世界的张家界经济篇,GDP,人口,固定资产资产投资,社会零售消费状态,工业发展状态,世界的张家界经济篇,GDP,人口,固定资产资产投资,社会零售消费状态,工业发展状态,张家界经济发展情况,张家界GDP成直线上升，从2005年的110.63亿元，经过短短的7年时间，GDP达到如今的298.04亿元，经过7年的发展，接近三倍的增长，其增长速度惊人。,张家界的GDP在过去7年，成直线上升，GDP由2005年的110.63增长至2011年近300亿元。,张家界的GDP增幅在2005年-2007年成直线增长，受国际金融危机影响，2008年-2011基本保持平稳增长，增长速度较前三年有所缩小。但总体保持增长。,GDP直线增长,增幅平稳,世界的张家界经济篇,GDP,人口,固定资产资产投资,社会零售消费状态,工业发展状态,张家界人口数量,平稳增长的人口，城镇化率不断高升，全市城镇化率39.15%。,2011年，全市年末总人口168.43万人，常住人口149.01万人。全市城镇化率39.15%，人口整体平稳增长。,世界的张家界经济篇,GDP,人口,固定资产资产投资,社会零售消费状态,工业发展状态,固定资产资产投资,2011年全年完成固定资产投资145.16亿元，比上年增长20.1%。固定资产投产持续增高，投资观念不断提升,固定资产投资，由2005年的51.48亿元增长到2011年的146.16亿元，增长幅度迅速；增幅在2006年-2009年固定资产投资增幅直线飙升，但受国际金融危机影响，2010-2011年增幅明显下降。,固定资产投资飙升,世界的张家界经济篇,GDP,人口,固定资产资产投资,社会零售消费状态,工业发展状态,社会零售消费状态,张家界人均零售消费从2005年的5395元增长至2011年达10345元，比上年增长11.7%。涨幅较大，居民人均零售消费不断增加，消费观念与时代同步。,社会人均零售消费，由2005年的5395元增长到2011年的10345元，增长成直线发展；增幅在2008年-2010年，但受国际金融危机影响，零售消费增幅有所下降，随着世界经济的慢慢复苏2011年增幅明显有所回升。,零售消费成直线上升,世界的张家界经济篇,GDP,人口,固定资产资产投资,社会零售消费状态,工业发展状态,工业发展状态,张家界人的工业发从2005年的18.25亿元迅速增长至2011年达62.68亿元，涨幅较大，第二产业迅速发展，机遇四起。,张家界人的工业发从2005年的18.25亿元迅速增长至2011年达62.68亿元，涨幅较大，第二产业迅速发展，工业的每年增幅较为均有，发展迅速。,世界的张家界预期篇,张家界城市影响力结论及预测,张家界经济发展结论及预测,张家界旅游发展的结论及预测,在世界级旅游城市张家界孕育着什么样的地产发展机遇？,世界的张家界预期篇 张家界城市影响力结论及预测,张家界逐步从湘西崛起，向着世界旅游城市迈步，一心三翼、两轴四带、多节点”的规划将进一步推动城市的发展,张家界房地产分析地产市场篇房地产宏观市场分析住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析旅游地产市场分析,张家界房地产分析地产市场篇,1、房地产宏观市场分析2、近年来土地供量分析3、近年来房地产施工量4、近年来房地产竣工量5、近年来房地产销售量6、近年来房地产价格走势分析7、张家界房地产政策分析,1、房地产宏观市场分析,张家界房地产市场，受国家政策调控影响，国家对土地的闲置力度的追查，张家界房地产市场开发力度加大。2011年全市房屋施工面积342.29万平方米，增长13.3%，其中新开工面积144.19万平方米；房屋竣工面积60.09万平方米，增长20.9%。商品房屋销售面积110.88万平方米，增长36.8%;其中住宅97.9万平方米，增长36.2%。商品房屋销售额31.76亿元，增长51.5%；其中住宅25.77亿元，增长87.2%。,2、近年来土地供量分析,张家界土地交易慢慢活跃起来，在2009年-2010年之间成交土地1662亩，受国际金融危机及国家调控的影响，土地成交在2011年明显下降至576亩，且下降幅度较大，下降至2010年的负2赔，2012年随着世界经济的复苏及国家目的性调控使得张家界1季度土地成交573亩，接近2011年全年的土地交易量，预计今年接下来3季度土地交易量也不会下滑。近几年土地交易大不分集中在永定区，而武陵源区只成交了2宗地块。,3、近年来房地产施工量,张家界近年来施工面积成倍增长，2009年全年施工面积158.38万，到2011年总的施工面积高达342.29万，主要原因是受到国家政策调控原因。,单位（万）,4、近年来房地产竣工量,张家界房地产竣工面积09年到11年明显增长，11年张家界整体竣工面积达60.09万，主要原因是由于国家的政策调控，对闲置土地的清查。,单位（万）,5、近年来房地产销售量,张家界房地产销售面积09年到11年明显增长，11年张家界房地产销售面积达110.88万，主要很多投资与投机的客户群体，主要很多刚需担心房价上涨过快，都急于购买。,单位（万）,6、近年来房地产价格走势分析,张家界房地产销售价格从2009年的2400元/平方米，2011年3600元/，到2012年4月张家界整体房子成交均价在3700元/，受到国家政策调控影响，房价上涨幅度变小。且大部分楼盘都采取了促销的模式销售,一、住宅市场现状分析 1、在售住宅片区分布 2、在售住宅详情 3、在售住宅价格分析 4、在售住宅产品分析 5、在售住宅竞争资源分析 6、在售项目成交客户分析 7、个案分析 8、住宅市场总结 9、住宅市场预测,张家界房地产分析地产市场篇,1、在售住宅片区分布,大庸桥区域8个在售住宅项目,本案,永定区行政圈3个在售住宅项目,火车站区域2个在售住宅项目,火车站,在售住宅主要分布区,在售住宅零散分布,在售住宅片区分布总结,总体可将张家界永定区划分为四个区域1、永定区行政圈 在建住宅项目2个，区域大，但人口密度小，住宅开发商小。2、火车站区域 新火车站，套配不成熟，在建住宅项目仅3个。3、老城商业区 商业较繁华，居住环境较杂较乱，无成型的大型小区，在建住宅项目0个。4、大庸桥区域 离老城区近，政府大力支持，周边配套较完善，内有在建博物馆，有已建成的大庸桥公园，离武陵园景区近，在建住宅项目8个，开发力度大。共计13个典型在售住宅项目，区位分布较偏重于大庸桥区域。,2、在售住宅详情,3、在售住宅价格分析,张家界在售楼盘价格区间分析：1、价格在3200-3500元/，楼盘3个；2、价格在3600-3800元/，楼盘5个；3、价格在3900-4200元/，楼盘3个；4、价格在待定，楼盘2个。,张家界住宅均价区间基本在36003800元/，某些楼盘因为地段原因价格有所偏高，最高价达4200元/，主要是因为是江景房，景观好；有些楼盘因位置较偏，周边配套不足，人口密度不大，价格停留在32003500元/。,4、在售住宅产品分析,以高层、现代和后现代风格为主,5、在售住宅竞争资源分析,1、物业类型方面 张家界有92%在售楼盘物业类型为高层，且多数为塔楼和公寓，仅有 澧水湾项目一期为多层产品，以洋房的概念推出。2、在售物业户型面积分析 主要面积区间在70-160平米之间，以两房、小面积三房、三房、四 房及复式楼的形式存在，其中主力户型区间在80-130平米，主要是 两房、小面积三房及常规三房的形式热销。3、建筑形态方面 建筑形态主要是现代和后现代为主，无欧式和美式及其他特别异样的 建筑风格。,6、在售项目成交客户分析,1、在售项目成交客户主要95%以上的是张家界当地人购买，约5%的外地人购买，其中张家界当地人购买有50%左右来自张家界下面的县城，主要以改善住房目的而购买。2、张家界部分银行对外地户口限贷，如工商银行3、购房的客户刚性需求和改善性住房较为多,7、个案分析,1、锦绣边城 区位：位于永定区政府对面。占地面积：60亩 总建面积：13万 开发商：湖南佳宸置业有限公司 物业类型：高层电梯房，80%以上纯板式户型。户型：74-78平米精致两房、115-120平米舒适三房、130平米奢华四房。目前销售均价：3250元/目前销售率：40%项目目前处于的位置较偏，交通不便利，人口密度较低，无大型超市和卖场，周边商业配套跟不上，此区域共计在售楼盘2个。,7、个案分析,2、阳光水岸 区位：永定区鼎泰路八达路交汇处（新火车站东面）占地面积：120亩 总建面积：20万 开发商：张家界长龙房地产开发有限公司 物业类型：项目一期总建筑面积为103000平米，13栋分别为12层至18层的纯高层板式建筑 户型：主力户型90-130平米小三房及舒适三房 目前销售均价：3300元/目前销售率：63%由于价格和区位的优势，销售率较其他楼盘乐观,7、个案分析,3、公园世家 区位：大庸桥公园北侧 占地面积：80亩 总建面积：21万 开发商：张家界中乐房地产开发有限公司 物业类型：26层告诉板式电梯房 户型：主力户型90-105、146平米小三房及舒适三房 目前销售均价：3900元/目前销售率：40%由于对面是大庸桥公园，澧水河畔，整体的均价较为突出，但价格偏高，销售率不高，且正在采取促销模式,7、个案分析,4、高盛澧园 区位：大庸桥公园的河对面 占地面积：80亩 总建面积：23万 开发商：张家界高盛置业有限公司 物业类型：塔式高层电梯房 户型：主力户型100-130平米小三房及舒适三房 目前销售均价：3900元/目前销售率：43%由于江景房，澧水河畔，整体的均价较为突出，但价格偏高，销售率不乐观，再者多数为塔式高层，出手难度更大,7、个案分析,5、蓝色港湾 区位：张家界澧水（滨河路）以北，且中路以东，且东路以西；助军路以南 占地面积：230亩 总建面积：45万 开发商：张家界蓝色港湾房地产开发有限公司 物业类型：板式高层电梯房 户型：主力户型100-130平米小三房及舒适三房 目前销售均价：3700元/目前销售率：37%项目2011年3月开盘，但销售率较低，项目体量较大，而张家界本地人口数量有限，加之竞争楼盘多。,住宅市场总结,张家界住宅供应量较大，达2700000多万平米，住宅整体的均价在3600-3800元/，部分住宅价格偏高或偏低是受到江景及位置影响。且住宅供应主要分布在大庸桥区域，在售较大型的项目有8个，且价格相对来说比其他区域要高，也是价格高的集中区域，价格区间在3700-4100元/；永定区行政圈，在售的大型2个，均价在3250元/，火车站区域在售的住宅项目3个，均价在3300-3800之间，张家界的住宅整体销售率较低。,9、住宅市场预测,张家界住宅供应体量较大，在未来的1-2年去化难度较大，且多数以高层的形式出现，洋房和别墅少之又少。,张家界房地产分析地产市场篇商业市场分析商圈分布分析在售商业个案分析商业总结商业发展预测,张家界房地产分析地产市场篇,张家界房地产分析地产市场篇商业市场分析,张家界主要商圈分布特征,分布区域特征：核心区域沿街商业人民路、解放路、南北正街集中商业大庸府城、十字街、国际旅游商业城住宅底商大庸桥区域,物业结构特征：住宅底商:商铺以一托二联体结构为主。核心区沿街店铺:商铺以单层结构为主，业态以服装为主。,张家界房地产分析地产市场篇商业市场分析,张家界主要商圈分布南正街、解放路、人民路区域,南正街：主要业态为服装、餐饮、大卖场租金每平方米在550元-700元之间。商家投资回报率较高，经营状况良好。解放路：怀化主要的商业街,连接南北正街及解放路.主要业态为服装、皮具、餐饮及超市。每平方米租金为500元600元之间整体经营情况良好人民路区域：主要业态为服饰，租金每平方米在600元左右，整体经营状况不错。,“十字街”项目：该项目是一个集休闲、购物、娱乐、旅游、度假为一体的大型综合购物中心，总建筑面积达20万平方米，是目前张家界市最大的商业地产项目，也是张家界市重点建设的标志性地产项目。,在售个案分析,十字街项目采取专业规划，项目共规划六大主题商业步行街:香榭丽女人世界 休闲美食街 儿童用品街 时尚名品步行街 品牌运动服饰街 名品家居、家俱用品街,项目商铺分为两大形态，集中式商业及临街商铺。其中一层临街商铺面积在45-70之间，单价为32000元-41000元/，二层内铺单价为8000元-10000元/之间。目前项目在售的仅为香榭丽女人街、休闲美食街及步步高纯产权投资商铺。项目采用销售和返租结合的销售方式：一层临街商铺和二层商铺；一层商铺返租期限为三年，第一年返租6.5%、第二年返租7%、第三年返租8%。三年后续签返租协议。步步高纯产权投资商铺返租年限为18年，返租率为8%.前三年返租6.5%、第四年至第八年返租7%、第九年至第十五年为7.5%、第十五年开始至第十八年为8%。由于有步步高主力店的进入，商铺销售情况良好。,“大庸府城”项目：项目位于张家界市中心，解放路上，占地45亩，总建筑面积6.5万平方米。整体建筑共计五层，以湘西民族传统建筑为外在表现形式。建筑整体依托张家界多民族非物质文化遗产展示馆为中心。商业主力店为“如家”酒店及“新一佳”超市。,大庸府城为张家界较老的集中式商业代表。共有六大特色主题业态：特色餐饮区、风情酒吧区、民族客栈区、旅游精品区、休闲购物区。但由于建筑布局的不合理性，及后期无专业的运营管理公司进入管理，导致经营业态混乱，目前除了特色餐饮及少部分酒吧商家盈利状况良好，其他商家基本经营状况一般。,张家界国际旅游商业城（zitcc）由浙江晟昊集团投资，占地109亩，规划总建筑面积15万方，为目前张家界市规模最大的国际旅游商业综合体。该项目位于张家界火车站站前广场及长途客运中心站广场，距张家界荷花机场仅需5分钟车程，门户型区位尤为突出。借助张家界的城市影响力及项目的门户区位，以门户型商业模式的概念，改写传统的商业局限，以一种全新的商业格局，助推张家界旅游产业升级。,国际旅游商业城项目,项目共分A、B、C、D四大主题区、风情商业步行街及两栋小高层酒店共六大功能区。其中A、B两区为餐饮、休闲、娱乐。C区为体验门户、D区为城市配套大卖场。目前仅有D区在售，正式进驻商家仅为农业银行。,项目目前仅D区在售，一层临街商铺售价为35000元/、二层为26000元33000/、三层为22000元/.项目现阶段整体采用纯销售模式，无返租等其他方式结合。酒店为开发商自主经营。整体销售情况一般，商家进驻意向不太明显。没有大型主力店进驻，对项目整体影响力提升不大。,溪布街位于张家界武陵源区，武陵大道区政府对面。北靠武陵大道，南向沿400米索溪河岸水景，东邻张家界大剧院，西接前往宝峰湖要道宝峰桥。项目占地面积约100亩，总建筑面积约7万平方米，是全国唯一集水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街、休闲客栈、创意工坊等为一体的复合型旅游商业步行街，是武陵源核心景区内不可复制的文化旅游藏品。由张家界金瑞旅游发展有限公司投资开发，总投资约3亿元人民币,溪布街,项目共分五大区.酒吧区、特色小吃一条街、特色购物区、休闲客栈、创意作坊。把集中式商业,临街商铺,文化产业、娱乐休闲结合在一起。将景区内的商业彻底升级。溪布街的开街，将会改变以往旅游“白天看山头，晚上抱枕头”的这一尴尬情况。,酒吧区,休闲客栈,特色购物,餐饮休闲,湘西民俗购物精品街：购物街商铺总面积达20000平米左右，物业主力面积集中 在2535平米左右，商铺开间达4米，购物街总物业间数达800间。溪布街酒吧区：酒吧区集中在百溪沟两侧及索溪河沿岸，百溪沟酒吧区：以清吧类业态为主，配以一些休闲餐饮，该区域物业总面积约为7000平米，户型面积集中在160平米300平米，以东西朝向为主。该物业每一户基本都房中带院。水上酒吧街：位于索溪河沿岸，该区域主要以慢摇、热舞、演艺酒吧为主，总面积约8000平米，主力面积120180平米。部分面积较大的酒吧物业有中空，水上酒吧街系开发商自持物业，不对外销售。小吃街：位于溪布街中心区域二楼，总面积约10000平米，其中名特小吃街约3500平米，商铺面积约2535平米，约120间铺面，铺面开间达4米左右。特色餐饮：约为2500平米，业态以经营湖南及国内特色餐饮为主，它位于溪布街中心区域二楼局部三楼，主力面积为280平米-400平米。风味餐饮：约4000平米。休闲客栈：客栈位于靠武陵大道，以土家族吊脚楼形式建造，每一栋客栈都带有庭院，高4层，客栈总面积约为9000平米，面积区间8001200平米。城市型配套：该业态位于武陵大道，主要服务于本地居民，总面积约为6000平米，主力面积为3040平米，开间宽4米左右，业态主要以城市业态为主。,总结,通过对张家界已运营的核心商业街道，主要在售大型商业综合体的及新城区的已运营的底商项目分析，张家界商业市场整体发展良好，投资回报率高，商家愿意投资及自己经营。但老城区市场已经接近饱和，而且商业产业升级是势在必行的事情，未来的发展趋势必定向外围，向新城区转移。,商业发展预测,通过对张家界市场的分析，我们可以预测，张家界旅游产业升级以及转型不可避免，最终以观光旅游为主导的产业结构必然要向休闲度假旅游方向发展。这也对城市各项产业配套升级提供了极大的发展机遇,张家界房地产分析地产市场篇酒店市场分析酒店分布、星级标准酒店客房、床位数酒店入住率分析酒店房价分析酒店市场总结酒店发展趋势预测,具不完全统计，截止到2011年。张家界全市各类宾馆酒店（含家庭宾馆及快捷酒店共有800家，星级酒店52家，其中五星级酒店九家，四星级酒店16家，三星级酒店337家，经济型酒店24家。且每年仍保持一定的增长。根据张家界市城市总体规划（2007-2030）中所确定的中心城区旅游床位2020年为10万张，2030年为15万张。由此可见酒店市场竞争激烈。,酒店市场分析,酒店分布及星级标准,由上表可以看出,张家界酒店主要分布在市区及武陵源景区内,而三星级标准的酒店占市场很大份额,市区对于酒店市场的消费已经趋于饱和,高档星级酒店以开始向景区转移.,目前张家界全市酒店宾馆（含家庭宾馆及快捷酒店）共有客房约30000余间，其中星级酒店客房约8000余间。对比三星级酒店及快捷酒店，四星级酒店及五星酒店客房占有率较低。,酒店客房、床位数。,据调查：张家界市酒店宾馆的旺季为5月初至11月中旬.淡季为11月底至3月底,旺、淡季入住率分析如右表。通过右表，我们可以看出。旺、淡季入住率有着明显的差异。而五星级酒店在淡季入住率最低。在旺季，各种类型酒店入住率差别不大。,入住率分析,酒店房价分析及走势,注:以上房价为标准间房价,由上表可以看出:张家界市区酒店及宾馆折扣率较高,除五星级酒店以外,其他酒店在淡、旺季价格区间变动不大。但整体房间呈现涨幅势态。,目前张家界酒店市场，竞争激烈，而且由于张家界政府对张家界旅游产业的升级，由以前单一的旅游观光转型为度假休闲，所以中高档星级酒店，特色度假村将慢慢会成为张家界酒店市场的主力军。而家庭宾馆及低档的快捷式酒店将会退出市场。具不完全统计从2005年到2010年，张家界旅游人数从1453万人次增加到2460万人次。2010年，全年过夜人数为850万人次，需要床位约为2.5万张。所以单一的服务性酒店市场接待能力整体过剩，但星级酒店接待能力整体有限,酒店市场总结,2011年，张家界市政府在全年经济工作报告中提出，张家界旅游产业将整体升级，由以往单一的旅游观光，转型为旅游度假。那么这将预示着，张家界酒店市场整体的改革与升级，通过目前几大综合体商业项目：“溪布街”“国际旅游商业城”来看。单纯的服务性酒店必然会遭遇惨烈的竞争甚至淘汰。而以度假村形式及规模纯在的综合性商业体将会占领新的市场份额，也必将成为酒店市场新的主力军。,酒店发展趋势预测,张家界房地产分析地产市场篇旅游地产市场分析旅游景区、景点分布旅游地产项目分析文化旅游地产项目分析其它旅游城市商业地产发展对比分析旅游地产发展预测文化旅游地产发展预测,张家界位于中国湖南省的省辖地级城市，位于湖南省西北部，澧水中上游，属武陵山脉腹地，为中国重要旅游城市之一。2011年全省旅游接待人次3000万左右，旅游收入为160亿左右。对比去年增长15%左右。目前，张家界房地产市场还停留在依托旅游资源拉动GDP从而带动商业地产及住宅消费的阶段，真正意义上的旅游地产少之又少。旅游地产对于市场的占有率极少，还处于初级发展阶段，加上张家界政府对旅游规划整体升级，由原先的旅游观光转型为休闲度假，所以，旅游地产市场发展潜力巨大。,旅游地产市场分析,张家界旅游景点主要由：武陵源国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大区域组成。,旅游景区、景点分布。,“溪布街”：项目位于武陵源风景区内，是集娱乐休闲，精品购物，特色住宿，风味小吃为一体的，以土家族文化为主题的复合型的旅游文化街区。项目共分四大功能区，其中娱乐休闲及特色住宿依托武陵源景区内优美的风景资源而建，在休闲享受的同时更能观赏到壮丽的自然景观。而精品购物及风味小吃则融合和当地的特色。溪布街项目,旅游地产项目及文化旅游地产项目的分析,其它旅游城市商业地产发展对比分析,由上表可见，丽江的四方街及阳朔西街已经为较为成熟的复合型旅游商业街区，租金较高。而张家界旅游地产还处于发展阶段，租金的增长还有很大的空间，由此可见，旅游地产未来发展的前景良好。,随着张家界旅游人数逐年的递增及张家界整体旅游产业的升级，张家界政府及开发商会更加注重旅游地产的开发与建设，溪布街项目及国际旅游商业城两个项目就是很好的例子，而旅游地产的高效投资回报率也会吸引更多具有眼光商家的目光，可以预见，张家界房地产市场将会有更多旅游地产项目的进驻，未来发展机会潜力巨大。,旅游地产发展预测,通过溪布街项目被市场认可的情况下，我们可以看见，以文化为主题的旅游地产，在现有的旅游地产中越来越更加获得消费者及商家的青睐，而张家界固有的民族特色一直是张家界旅游景区的一大特色，围绕民族文化来打造的旅游地产，必定会比单纯的旅游地产更加具有市场前景及发展潜力,文化旅游地产发展前景预测,张家界房地产分析地产市场篇房地产发展机会住宅发展机会商业发展机会分析酒店发展机会分析旅游地产发展机会分析文化旅游地产发展机会分析各个业态发展机会排序,房地产发展机会,2012年房价下降将是趋势性变化，将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向中心传导，从一、二线城市向三、四线城市传导，从中端房向高端房传导。继上海、重庆之后，房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策未来退出的对冲，可抑制投机性需求。三、四线城市的房地产发展机遇较大。,全国的房地产发展方向，重心转移至三、四线城市,住宅发展机会分析,2011年全市房屋施工面积342.29万平方米，其中新开工面积144.19万平方米；房屋竣工面积60.09万平方米。商品房屋销售面积110.88万平方米；其中住宅97.9万平方米。商品房屋销售额31.76亿元，增长51.5%；其中住宅25.77亿元。2011年张家界房地产商品房屋销售面积110.88万，住宅的销售面积97.9万，商业及其他销售面积12.98万，总体来说张家界的住宅销售面积已经在进入8成高点，增长幅度不大。,商业发展机会分析,2011年张家界房地产商品房屋销售面积110.88万，住宅的销售面积97.9万，商业及其他销售面积12.98万，商业销售面积体量较少，有较大的空间。,酒店发展机会分析,截止到2011年。张家界全市各类宾馆酒店（含家庭宾馆及快捷酒店共有800家，星级酒店52家，其中五星级酒店九家，四星级酒店16家，三星级酒店337家，经济型酒店24家。且每年仍保持一定的增长。根据张家界市城市总体规划（2007-2030）中所确定的中心城区旅游床位2020年为10万张，2030年为15万张。由此可见酒店市场竞争激烈。酒店的数量不断增加，但是真正服务质量高的酒店不多，是一种发展机遇，但值得考虑的是，服务质量较高的引进方式及推广。,旅游地产发展机会分析,目前张家界旅游地产只有溪布街，其体量70000平方米，项目主要以酒吧区、小吃街、特色餐饮、风味餐饮、休闲客栈、城市型配套、民族特色为主。是张家界首家旅游地产，投资者的认可度较高，由于地处武陵源景区，游客的认识度交高。旅游地产在张家界可谓是“空白”，有很大的发展潜力，每年的游客数量不断增加，商机随之增加。,文化旅游地产发展机会分析,以民族文化为主的旅游地产，具有特色，给人的吸引力较大，在张家界只有溪布街有部分文化旅游商业地产，但体量较小，有很大的发展潜力，值得关注。,各个业态发展机会排序,民族特色餐饮集合式酒吧、娱乐、休闲特产市场大型卖场服装（民族特色）,仙人溪项目地块分析发展及建议,项目四至分析,项目SWOT分析,项目发展策略建议：（主题文化、物业形态、开发节奏等）,仙人溪项目地块分析发展及建议,项目四至分析,项目SWOT分析,项目发展策略建议：（主题文化、物业形态、开发节奏等）,项目四至分析三眼桥以东,项目地块位于张家界新火车站区域。位于机场路与大庸路交汇处（仙人溪桥）。项目三眼桥以东，周边是民房较多，市政配套不完善，交通不便利。,机关行政区,三眼桥区域,项目四至分析仙人溪桥以西,项目仙人溪桥以西，公交车1、4、10路经过此处，周边市政配套较完善，往东行500米张家界新火车站，天门山索道，张家界中心汽车站，往东经过观音大桥5分钟车程可达张家界最繁华的商业地段，人民广场、解放路、南北正街、人民路。,新火车站区域,本案,仙人溪桥,项目四至分析机场路以南,项目机场路以南，旁又官黎坪中学，有部分民族特色餐馆，往西行2分钟车程可达张家界国际机场荷花机场，通往世界的大门，就在您的脚下，潜力无限。,本案,通往世界,机场路,项目四至分析罗公路以北,项目罗公路以北，罗公路正在建设，天门中学就在罗公路旁，经罗公路可通往天门山景区、永顺方向、吉首、凤凰方向交通无限便利,在建罗公路,南至,本案,仙人溪项目地块分析发展及建议,项目四至分析,项目SWOT分析,项目发展策略建议：（主题文化、物业形态、开发节奏等）,项目SWOT分析,优势：区域优势：新火车站、荷花国际机场仅2分钟车程，行政区仅400米，项目本身有仙人溪流过，形成一道自然的风景，天门山索道，在项目可观看天门山自然风景。交通优势：项目旁有1、4、10公交车经过，往北经大庸路可到武陵源自然风景区，荷花国际机场、新火车站使得项目小可通全国各地，大可通世界。配套优势：张家界中学排行第三的天门中学近在咫尺，有官黎坪中学，,劣势：1、项目地处张家界西南面，附近五成熟的配套，附近开发的房地产基本没有，无医疗配套，交通不通往罗公路处，只有10路车经过。项目的地块高度与机场路落差较大。2、仙人溪溪水需要做一些的治理，城市污水排放在小溪内，仙人溪溪水流量不大。及沿溪风光带的整治、上游的污水处理。3、项目周边住的人员是当地的一些居民，个人素质相对一般。4、离市区中心有一定距离，无大型购物场所和农贸市场等配套,机会：1、项目的附近无其他项目开发，抢占资源，张家界旅游商业地产较少，只有在武陵源区仅有一家溪布街，2、张家界每年游客数量吞吐量不断增大，过夜的游客也逐年增加，加之项目独特的区位优势，小可通全国各地，大可通世界。市内无大型成区的娱乐休闲场所。3、张家界酒店虽多，但普遍的质量一般。,威胁：1、一个新的区域发展，需要一定的时间成本和大力投入，2、张家界人对旅游地产的认可度不是很理想。,以地块资源优势和区位优势，打造功能复合的民族风情文化主题乐园,文化主题公园,地域文化区文化节庆文化建筑名族风情街,滨水文化区滨水休闲观光水上休闲乐园水上赛事,文化配套区特色餐饮特色酒店特色酒吧,项目发展策略建议主题打造,突出地域文化，丰富张家界旅游城市里才有产品，打造于观光、休闲、购物为一体的主题乐园,地域文化,文化节庆,名族文化街,滨水休闲观光,水上运动,滨水休闲配套,水上赛事,项目发展策略建议主题打造,完善旅游配套，满足不同层次游客的需要，丰富游客的旅游消费需求。,餐饮/酒吧提供当地的风味美食、特色酒吧、美酒饮品等，并将美食作为滨海旅游多样化的重要内容大力推广，是餐饮成为旅游项目,娱乐滨水夜生活独具特色，拥有酒馆、酒吧、夜总会等，并开设灯光夜市，众多的街头艺术表演令游人兴致大增，并使之成为吸引游客再访的重要因素,商业小商店各具特色，并打造手工艺品制作中心，设有香水作坊、陶器作坊、奶酪作坊、玻璃器皿作坊等，使旅游购物占旅游收入比例的50%以上,住宿开发拥有水疗养产品、室内外游泳池、休闲娱乐中心等特色服务的四星级以上酒店，沿水岸开发特色名族客栈,项目发展策略建议主题打造,打造特色化的文化建筑，将文化展示与文化演绎融入其中,文化建筑,展览馆：介绍湘西各少数民族的发展历程、文化特点、风土人情等放映厅：播放与湘西少数民族有关的电影、民间歌舞等,展示湘西民间创意，如根雕、刺绣等为游客提供创意空间，让游客参与其中提供各种创意产品的销售,文化展示博物馆,文化展示创意馆,文化演绎民族街,文化演绎文化广场,湘西少数名族风情建筑、沿溪古式吊脚楼建筑、演绎民族风情让游客在观赏、休闲、购物中了解湘西民族文化,打造主题文化广场，设计特色小品及文化浮雕动静结合，白天打造为文化观光场地，晚上打造成为演绎天堂，成为游客的聚集地,项目发展策略建议主题打造,Thank you!,