对新建住宅发展趋势的探讨.ppt
扬起“高品质、新生活”的风帆,对新建住宅发展趋势的探讨,一、面临新时局的中国住宅,探讨新建住宅的发展趋势，首先要认清当今住宅建设的大局势。尤其是去年国发200318号文件与央行121号文件的出台对整个房地产业产生了深远影响，再加上中央政府改变了以往的土地供应方式，宏观调整的力度也逐步显现出来。住宅在市场和政府这两只手的掌控下出现了一些新的格局，并进入了一个新的发展期。,（一）住宅开发建设进入以土地控制为中心的调整增长期。（二）中低收入者住房进入以经济适用型住房为中心的普遍解困期。（三）房地产业进入以品牌为中心的资本扩张期。（四）居民购房进入以扩房、保值、舒适为中心的理性消费期。（五）住宅销售价格进入以现房为中心的稳步攀升期。（六）住宅产品进入以追求品质为中心的更新换代期。（七）住宅产业现代化的实施进入以技术集成为中心的起步期。,二、追求高品质，塑造新生活,纵观中国的住宅，无论是新建的。还是改建的，无论是城市，还是在村镇，“设计创新和技术集成”无疑是推进住宅建造水平提高和发展的嘴活跃的两个因素。在住宅商品化刚起步的时候，许多开发企业还不把这两个因素当回亊，因为需求远远高于供给，“求量”大于“求质”，然而，当住宅短缺现象逐步缓解，向市场提供的产品类型业变得多种多样，供消费者选择的空间更为广泛，竞争也会愈演愈烈。,需求促进了产品的提升，竞争推进了创新的步伐。技术集成成为市场上夺标的锐利武器。面对新的时局，为了全面实现小康社会的家居生活，我们必须再给自己设定新的目标。这是使命，也是机遇。使命和机遇让中国住宅产业的航船扬起新的风帆。这就是：“追求高品质，塑造新生活”。,（一）追求高品质,1、高舒适度是“高品质”的核心判别舒适度的标准都是相对的，没有绝对的，当简明的标准，还是消费者最质朴的要求，即“便捷、健康、使用、美观”。,2、高功能配置达到“高品质”的前提随着人民居住面积的扩大和居住条件的改善，人们对住宅套内功能的配置要求业越来越高，在新建住宅中，我们一定要研究功能配置的细化问题，并针对购房者进行选择和组合，具体内容列表如下：,3、高性能标准达到“高品质”的条件近十年来，中国的集合式多层和高层住宅的建设获得了突飞猛进的发展，单从住宅的形体高度、外观造型和立面色彩方面浴欧美发达国家的同类住宅相比，看不出有多大的区别。主要差距反映在内在品质上。而内在品质的提高又集中反映在住宅的综合性能上。,1985年欧共体理事会对建设工程提出了6项基本要求：结构抗力与稳定；防火安全；卫生、健康与环境；使用安全；噪声防护；节能与保温。上述基本要求不加任何修改就可以成为中国新建住宅的性能标准，只要达到这些基本要求，就会大大提高居住的舒适程度并延长住宅的使用寿命。,日本是世界上最先开展“住宅性能议定”工作的国家。1997年日本建设省作为一项重大措施提出住宅性能认定制度。通过对住宅定性和定量相结合的方法，制定出一套较为科学、公正、公平的评价体系。制度设立的出发点有三个：确保住宅的品质；保护住宅购买者的利益；公平地解决住宅纠纷。这个制度的具体内容分为9大项，29分项。,9大项：结构安全性；防火安全性；减轻老化性能；日常维护管理；保温隔热；空气环境性能；采光、照明环境；隔音性能；高龄者生活对应性能。,中国的住宅性能评定标准为“五性”：适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性。下分23大项，93分项，近390条标准。性能评定根据“五性”划分为“1A、2A、3A”三个等级，不难看出中国现行的性能评定标准与日本的性能表示制度所规定的指标更加复杂，两者的主要区别表现在评定的条款数量上和等级划分上，因此，我们有必要向可操作方面转化，让性能认定工作深入人心，实实在在，真正成为促进中国住宅建设提升内在质量的有力推进器。,4、高质量保障达到“高品质”的基础“提高质量”是住宅建设中的一个永恒的主题，其中涉及到最多的是设计、施工两大部分：（1）当今住宅设计与以往不同的方面，主要表现在：,住宅设计市场走向开放化；住宅设计走向专业细分化；住宅设计走向精品系列化；住宅生态、环保设计走向系列化；住宅设计由单纯技术设计走向策划设计。设计创新始终是住宅建设的灵魂。通过设计大量应用新产品、新技术、新材料，才能实现真正意义上的更新换代。,（2）工程施工质量是否上了台阶，主要表现在克服质量通病和提高生产效率方面。但单纯靠体力和工法去提高质量，已明显暴露出施工中难以克服的缺陷。住宅工程施工中至少要在下面几点上应有所改进和提高。加强施工工艺的配套水平；加强施工材料的优化；加强机械化程度的提高，达到施工质量的稳定；加强施工中的过程管理，大力推广现代化管理手段。,5、高技术集成达到“高品质”的途径提高住宅的品质其关键之一就是住宅部品和设备的生产质量及配置水平。让中国的住宅在这方面一下达到发达国家的水平显然是不现实的，但是长期滞留在基本的配置水平上也是行不通的。我们必须通过技术推广、技术配合、技术配套等方面入手，在较短的时期内缩小与发达国家的差距。,（1）技术推广技术推广的主体是开发企业，只有企业在实际工程中应用了新技术，消费者才能得到科技给他们的带来的实惠，但是应用这个技术推广的重要环节被我们长期忽略了，现在我们要制定出政策，鼓励开发企业吸纳新技术，应用新技术。住宅部品和设备的应用程度依赖于技术创新、技术引进和关键技术的突破。因此，应将引进与应用、研发与应用紧密结合起来，使科技成果向实现转化变得更为有效。,（2）技术整合建筑体系的技术整合建筑体系的技术整合是多方面，要针对不同的点去捕捉相关信息，寻找出最先进、最可靠的解决方案系统地加以解决，“系统化”是技术整合的内涵。设备技术整合设备技术的融合度越高，就越先进，居住的舒适度也越高。加强设备的配置和相关技术的整合，将在今后的住宅建设中占有重要的位置。,装修与部品的整合用建造装修一体化取代离散化的装修是一种变革，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放手工业生产，从而提升住宅的品质和品位。装修实际上是从施工工艺开始，一直到住宅部品的安装就位，形成了一个多环节的技术整合体系。随着这个体系的不断完善，必将使全装修住宅成为商品房中的主流产品。,（3）技术配套技术整合偏重于“体系”的完善，而技术配套是解决部品之间、材料之间、工序之间的结合问题，技术不配套是住宅通病不能得以克服的主要原因之一。技术不配套阻碍了新材料、新部品的推广，也降低了生产效率，因此，建立一些相关的标准和技术文件，不断完善配套措施是当务之急。,（二）塑造新生活,在向消费者提供高品质住宅的同时，实际上也赋予了消费者许多新的生活理念，塑造出一种新的生活氛围。面对住宅建设出现的种种现象和存在的一些问题，我们有必要回答今后的住宅设计中应摆脱什么，应追求什么。只有思路清晰了才能构筑出现代人的理想生存空间。,1、摆脱平庸，追求个性关键抓住一个“亮”字亮丽、明亮、鲜亮、响亮卖点的形成和价值的取向（1）提炼母题，烘托氛围（2）设置主题，强调差异（3）借鉴时尚，刻意典雅（4）把握文脉，突出风格,2、摆脱冷漠，追求亲和关键抓住一个“情”字情感、情操、情趣交往空间的形成和场所的设置（1）步行空间的设置（2）架空空间的利用（3）交往广场的特殊引力（4）会所及泛会所的有效设置（5）人与水的融合（水景、垂钓、游泳）（6）体育场所寓教于乐（7）多功能交往场所休闲+购物+娱乐+餐饮（8）模拟自然，贴近生活,3、摆脱单调，追求愉悦关键抓住一个“灵”字灵活、灵气、精灵空间组合的多变和视觉环境的优化（1）避免间距过近，形体过长，对称过死，山墙齐平，高度一致（2）把握空间界面的围合，突破双平等界面（如自然流畅的曲面），减少压抑和生硬（3）垂直空间的丰富与延伸（如多层平台和空中绿化空间）（4）视觉景观可控制围合空间的改变,4、摆脱浮华，追求简约关键抓住一个“实”字实在、实际、实用、朴实建筑永恒的美比例的协调感、尺度的适宜感、韵律的节奏感（1）住宅小区不讲气势，讲实用（2）建筑造型色彩的洗练、纯净（3）去掉脂粉，显露气质（如手法和质地的表象）（4）减少人工的堆砌，返朴归真，亲近自然,5、摆脱喧嚣，追求清宁关键抓住一个“度”字适度、风度体现社区的文化和品位的塑造（1）商气浓重小商店的周围布置，广告泛滥，破坏环境（2）色彩夸张寻求视觉刺激，造成不良心理影响（3）灯光无度光环境遭破坏，减弱了私密性（4）小品张扬与周围环境空间冲突（5）噪声嘈杂人工化噪声影响生活的清静,6、摆脱盲然，追求品质关键抓住一个“超”字超越、超群、超前、超脱住宅由量向质方面转化速度快，未来住宅的综合建造质量靠产业化的发展（1）更全面地提高住宅性能（2）更大幅度地改善住宅装备（3）更合理地增加住宅功能（4）更明显地改变住宅环境（5）更有效地延长住宅寿命,今天的追求，是为了明天的跨越，中国的住宅建设一定会实现跨越式进步。今天的探索，是为了明天的开拓，中国的住宅建设一定会走出一条具有本国特色的发展之路。,谢谢大家！,
