苏州相城区市场研究报告 55页.ppt

苏州相城区市场研究报告,2,目录CONTENTS,第一部分 区域宏观环境分析区域解读区域经济 第二部分 相城区房地产市场分析板块及典型楼盘第三部分 趋势与思考,3,第一部分 区域宏观环境分析,一个地区的宏观环境决定着这个区域未来房地产市场的发展方向和特点。只有正确掌握该区域的宏观坏境才能有的放矢、心中有数。,4,区域解读,1.地理区位,相城区东临工业园区，西接高新区，距上海85km，处长江三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚。,苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,西接苏州高新技术产业开发区。总面积478平方公里，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。,地产大亨李嘉诚有句名言：地段，地段，还是地段。好的地段，有着不可复制性与唯一性。,5,区域解读,2.行政区划,相城区位于古城苏州正北部，于2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。全区下辖7个镇、2个街道、1个省级经济开发区，总面积478平方公里，户籍人口34万。分别是元和街道、太平街道、望亭镇、东桥镇、黄埭镇、黄桥镇、渭塘镇、北桥镇、阳澄湖镇以及相城区经济开发区。,6,区域解读,3.交通状况,交通条件的改善加强相城区与其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现,铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。人民路、广济路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部交通需求，15分钟进入都市生活圈。,7,区域解读,4.区域规划(一),相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向。,区域功能的定位：相城是苏州中心城市发展空间的主导方向之一，是极具发展潜力和活力的新城区，正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心。,8,区域解读,4.区域规划(二),相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶。,区域空间布局规划,9,区域解读,4.区域规划(三),在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的土地价值和房价将出现较大的上升空间,10,区域经济,1.GDP,苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境,2010年苏州全年实现生产总值9169亿元，比上年增长18.5%，经济总量占中国大陆第五位（仅次于上海、北京、广州、深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。,11,区域经济,2.人口发展,大量人口的涌入，给房产市场带来众多的潜在刚需购房客户，促动发展,外来人口的大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。,12,区域经济,3.人均可支配收入,人均收入稳定增长，生活水平得到提升,苏州2010年的人均可支配收入为29219元，比上年增长11.0%，可看出苏州人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多。苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效的带动房地产市场的发展。,13,区域经济,4.人均支出分析,市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐渐提升,14,区域经济,5.固定资产投资,随着国民经济的水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化与高端化,固定资产投资持续增长，增长的主要动力来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。苏州房地产投资每年保持稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州房地产市场投资增速平稳过度。,15,区域经济,6.小结,1、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。2、随着国民经济的水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化与高端化3、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。,为房地产发展提供了良好的经济环境,1、苏州经济的持续迅速的发展，吸引了大量的人流，带来了旺盛的购买欲和强大的购买力。2、大量人口的涌入，给房产市场带来众多的潜在刚需购房客户。,为房地产发展提供广阔的消费空间,第二部分 相城区房地产市场分析,通过对市场的发展研究摸清市场规律，找寻项目发展的契机点。,16,相城区房地产市场总述,政策随着中央地产政策的不断收紧,2011年3月苏州出台限购政策，加上国家信贷收紧提高利息等多项调控措施的叠加效应下苏州楼市低迷.市场我市商品房销售面积由1-2月的增长9.3%开始，逐月回落，上半年，全市商品房销售面积仅为469.18万平方米，同比下降33.8%，增幅比去年底（24.8%）下降了58.6个百分点，商品房交易极其低迷，市场进入调整阶段。上半年统计结果显示有49.2%的企业上半年销售同比出现下降，仅有13.9%的企业销售出现增长。2011年上半年苏州二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新高，但从今年2月开始的第二轮调控，苏州二手房市场成交量却一路缓慢下行。成交持续在低位徘徊，6月苏州二手住宅成交量跌至1242套，创下了年度新低。土地土地市场成交量萎：土地的成交量下降9成 土地成交均价略有下降：成交价格有所下降。以挂牌价成交今年上半年，苏州市区除了年初对去年剩余的8块土地指标进行了拍卖外，尚未对外供地；在当前土地交易降温，地价涨幅回落，地价逐步回归理性的态势下。,市场分析,17,18,相城区房地产市场总述,产品建筑风格：各类建筑风格已经在相城市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、北美建筑风格等。户型：市场主流户型为两室两厅，以首次置业为主。景观：相城房地产项目越来越注重景观规划，（如恒基-水漾花城）。品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如南山檀郡）。供销相城未来房地产市场潜在供应量大：在开发楼盘25个储备地块8个商品房供应以80-100的两房去化速度最快。价格 今年由于行业调整及信贷收紧的影响，相城市商品房平均价格较略有浮动。2011年房地产成交价格均价在9千到一万。,市场分析,19,一级市场,土地市场成交量稳定，成交价略上涨，活力岛受到追捧。,1.相城区今年土地成交信息,相城区上半年共推出17宗地块，其中包括11宗商服地块、4宗住宅、2宗综合性质用地，总面积达611840平方米，成交金额达到450084.6万元，超过去年全年。,市场分析,20,一级市场,市场分析,2011年相城区土地出让的亮点,2、相城区土地出让概况,在6月23日土拍进行前，对于相城区即将推出的7宗地块就颇为引人关注。就土地性质来看，本次相城区推出的7宗地块中，5宗为商服用地2宗为住宅用地。住宅用地因无人申报流拍，5宗商业用地则顺利进入拍卖流程。积水住宅株式会社首现苏州进驻相城，在年初土拍会上，这无疑成为最大的看点。相城区广济路北延板块2宗地块全部被其收入囊中。而2010年风声水起的活力岛板块继续聚焦2011，苏地2010-B-65号A地块也再次上演活力岛板块的“夺地大战”，包括华恒置业、苏州盛嘉实业有限公司和戈军印、王亚明个人等进行PK，最终华恒置业以总价4.65亿竞得，溢价104%，楼面价4509元/平。,市场分析,2011年1-6月份，相城区共成交住宅类房源2533套，较去年同期增加345套，增幅15.77%；成交面积301816.6平方米，较去年同期增加53394.88平方米，增幅21.49%；成交均价9552.22元/平方米，较去年同期增加871.29元/平方米，增幅达10.04%,数据来源：搜房网,2011年相城区房产成交价格稳中有升成交面积增加明显,二级市场,21,1.相城区今年成交价格信息,22,市场分析,相城板块的未来价格影响因素分析,二级市场,随着苏州市城市规划的不断完善，相对较为偏远的相城区也逐渐被拉入市区行列，沪宁高铁相城区元和设站，城市规划以及交通格局的改变也为区域地价、房价带来的不少附加值，目前区域已经吸引了日本积水住宅、华润置地等知名房企的入驻，6月底结束的限购后首场土拍中，位于元和的三宗地块均有不错的溢价，这一定程度上也说明了房企对于区域价值看涨预期强烈。,2.相城区今年成交价格走势,23,市场分析,苏州未来房地产市场潜在供应量大,二级市场,苏州市各区未来潜在供应量,2011年下半年供应量充足 3.5万套住宅 2011年下半年全市共有近180个项目（包括别墅项目）在售及待售楼盘有房源推出，其中住宅类项目占69%，别墅项目占31%，共计近3.5万套,24,市场分析,24,2011年苏州二手房价格走势图,三级市场,2011年上半年，苏州市房价在国家的严厉的调控政策下总体保持一路走低的平稳状态，2011年6月苏州二手房价已由有年初的11645元/平下跌至10682元/平，下跌8.27%,25,市场分析,2011年苏州二手房价格走势图,三级市场,2011上半年以来，严厉的限购政策在将投资客挤出市场的同时，也打击了不少刚性需求，符合条件的购房者大幅缩水;同时，“一房一价”等措施的出台，让部分购房人产生了观望情绪。在这一系列因素的影响下，上半年的苏州楼市明显降温，成交量处于低谷，成交量与去年同期相比明显下跌。,26,板块及典型楼盘,活力岛板块相城大道板块北相城乡镇板块,活力岛板块是以活力岛为核心的区域，在相城城建规划中是相城CBD区域，东到御窑路、西到江日路(即广济路北延)，南到沪宁高速、北到春申湖西路以北，该板块区域随着苏州未来城区规划的进展，有可能向北向西扩大。,板块概述,活力岛,27,活力岛是相城区的城市中心广场，由三部分组成：中央万人广场占地180余亩，可容纳10万人，东方风情岛占地123亩，西方风情岛占地119亩的，三岛合璧共同组成相城中心商贸城休闲活力带。以活力岛为核心的活力岛商圈是苏州城北CBD，也是相城区的最佳商业和居住核心区，距离商业中心观前街仅5分钟车程。,活力岛板块,板块区域交通,活力岛板块内有三条横向主干道，由南到北分别是阳澄湖西路、华元路、春申湖西路，板块与东部相城大道板块的衔接非常紧密，同时也连接了苏虞张高速公路。纵向主干道主要是人民路、及其在活力岛开始分叉的金砖路和织锦路、江日路、御窑路。人民路衔接平江新城、古城区观前商圈，而江日路作为广济路的北延，衔接到了石路商圈、新区CBD。,活力岛板块,28,29,活力岛商圈,顾名思义，以活力岛为核心所形成的商业圈，是相城未来CBD的核心。,商圈现状,以活力岛为核心，南有繁花中心购物广场和万达广场，北有亿象新天地购物广场，西有中环百汇广场和环球奥食卡城等综合项目。活力岛商圈向东覆盖到相城大道沿线，形成一条商业走廊，与大润发、家乐福、以及各个社区商业组合成活力岛商圈的中低端大众消费区。,活力岛板块,商圈发展,在人民路与阳澄湖西路的交叉处，繁花中心、智海商务广场、合景峰汇国际的商业街区这三者形成一个新的商业中心，其中繁花中心商业体量20万方，合景峰汇国际商业街30万方，丝毫不亚于活力岛。这里以中高端消费和商务办公为主，将跟活力岛形成一个商业上的互补态势。商业先行，是活力岛板块相对于其他新兴板块的明显优势。,活力岛板块,30,典型楼盘-繁花中心,活力岛板块,31,典型楼盘-智海商务广场,活力岛板块,32,居住氛围,2010年前后，活力岛区域高档住宅呈现“三足鼎立”，即较早进驻的拥有100万方巨大体量的合景峰汇国际、35万方的融侨城、相城城建自家开发的水韵花都。到2012年，活力岛板块龙腾虎跃前景无限，住宅楼盘纷纷亮相呈现“战国七雄”之势。南边是合景峰汇国际和融侨城，西北水韵花都，东北恒基水漾花城，再向北华润橡树湾和首开班芙春天，东边雅戈尔帝豪。,活力岛板块,33,典型楼盘-合景峰汇国际,活力岛板块,34,典型楼盘-恒基水漾花城,活力岛板块,35,典型楼盘-华润置地橡树湾,活力岛板块,36,典型楼盘-首开班芙春天,活力岛板块,37,相城大道板块,相城大道板块,除了新兴的活力岛板块,相城区最热的当属“相城大道板块”。从2006年相城房产开发就从这里起步，经过多年的潜心磨练，相城大道板块已经炙手可热。,相城大道以西，阳澄湖中路，是热盘、大盘云集的区域之一。从06年的荣盛阳光名邸、荣盛阳光加州、香城花园1期-3期、中惠晨曦印象到现在热销的中惠晨曦馨苑、香城花园4期香城颐园、康桥丽都、都是倍受购房者追捧的项目。相城大道以东，目前在售的楼盘主要是百购商业广场、中翔丽晶；阳澄湖东路以东主要以别墅为主，代表楼盘招商依云水岸等。,38,区位配套优势,经相城大道，春申湖东路，澄阳路三大交通干线，约5分钟车程可达相城区行政中心，大润发，家乐福等生活配套；约10分钟车程经东环至园区CBD，约15分钟经相城大道至古城区；轻轨2号线的设立，高铁北站的运行以及苏州中环快速路的规划。作为苏州北部副城市中心联接古城区的干线：相成大道以及春申湖东路，这一个十字交叉周边，云集了各式各样的生活配套：成熟商业、相城区政府、专业市场、国际外语学校、商场百货、酒店式公寓等等，相城东北部的产业区域和入驻企业也日益成熟壮大。,相城大道板块,39,典型楼盘-南山檀郡,相城大道板块,40,典型楼盘-红鼎湾,相城大道板块,41,典型楼盘-中惠晨曦馨苑三期,相城大道板块,42,典型楼盘-中翔丽晶,相城大道板块,43,纵观苏州相城区的成交分析数据,除了活力岛和相城大道板块的在售项目的持续成交外,北桥镇的天宇佳缘，望亭镇的御亭水岸，黄埭镇的建邦华府都有不错的销量，主要是其价格相对较低，乡镇板块成交显示出一定的活跃度。,北相城乡镇板块,北相城乡镇板块,近年来在城市发展中,有两个新兴的板快渐渐脱颖而出,迅速进入置业者的视线。它们分别是北相城“沿高”板块和春申湖板块。,44,北相城乡镇板块,北相城“沿高”板块,京沪高铁途经苏州，在苏州市区范围内仅设唯一站点苏州北站，该站位于相城区元和镇、蠡口家俱城北侧的胡巷村，距离现有火车站10.5公里。苏州北站两侧为黄埭镇、渭塘镇、元和镇等商业中心。伴随着高铁时代的日益临近，一座围绕京沪高铁苏州北站而重点打造的高铁新城日渐兴旺。,45,北相城乡镇板块,北相城“沿高”板块,高铁新城项目的打造，带动了之前几乎被忽略的相城北部区域的发展。目前高铁新城内在建的商业项目有顶峯上一广场、金艺百汇广场，漕湖商业广场和渭塘之星等，这些项目在高铁新城规划出现之前，一直处于苏州楼市的价格洼地。然而随着高铁新城项目的打造，给该区域楼盘带来更大的利好。,46,典型楼盘-顶峯上一广场,北相城乡镇板块,47,北相城乡镇板块,春申湖板块,位于苏州城北15公里的黄埭古镇南侧的春申湖，近年来渐渐在城市发展中脱颖而出。春申湖原来叫裴家圩，是一个面积不足2平方公里的小湖泊。2002年苏州西塘河引水工程实施，2003年黄埭镇对裴家圩围堰抽水取土，在湖北岸的大片滩涂荒地上建湿地水景，并改名为春申湖，以纪念古代在这里“筑堰成埭”的春申君黄歇。,48,08年开始，春申湖板块的发展就颇受关注，4年来，不少房地产开发商陆续进驻，依托湖景资源开发各式产品。今年，板块内最热的项目当属融创81栋长岛：5月推出三期临湖独栋别墅开盘劲销90%，8月推出100套叠加别墅更是全部售罄，在不景气的楼市中一次次创造了销售奇迹。其客群主要是相城区各乡镇的企业主，面对稀缺的产品以及颇具潜力的发展区域，掀起楼市的购房热潮。纵观整个片区的规划，春申湖板块的发展潜力有待开发，相关规划显示，春申湖板块未来的发展方向是兼具度假休闲和商务功能的高档板块，如今春申湖大酒店已经带动了部分人气，有一定的发展基础，未来住宅依傍的商业甚至未来的商圈都将随着城市化进程的加快而进一步完善。从价格来看，目前春申湖边的别墅价格明显低于其他湖景别墅，双湖板块的别墅均价多在2万至3万，而从春申湖目前1万多的均价来看，升值潜力相当巨大，且春申湖的风光并不逊色于金鸡湖，自然生态环境更是好。同时，普通住宅产品的价格，多为“6字头”，且伴有较大幅度优惠，与苏州楼市目前万元左右的均价相比，属价格洼地，升值空间不言而喻。,北相城乡镇板块,春申湖板块,49,第三部分 趋势与思考,通过宏观、区域市场分析，淮安未来房地产市场的发展前景会如何？基于这样的市场情况，结合本项目的属性，我们面临着哪些问题？,50,51,趋势与思考,趋 势,供销：销供应量稳定，消化量保持基本稳定。从目前市场在售项目和未来即将亮相的项目来看，在售楼盘25块储备地块8块，在市场前景不明显的情况下存未来开发不会大量增加，主要是消化存量为主。产品：品质楼盘愈来愈多，区域内部楼盘的品质越来越高，以活力岛为中心的楼盘异军突起，成为想成未来的商业重点区域。消费者：市场观望气氛明显，但刚需客户还是该出手时就出手。活力岛周边竞争相对激烈，特别是同质性产品近两年推出较多，万元以上改善型项目逐渐增多，无论是板块内还是与其他区域，均将会有竞争的存在，消费者选择余地较大，刚需消费者伤不起，高性价比楼盘最抢手！,趋势与思考,52,趋势与思考,趋 势,风格：建筑与园林景观的风格愈趋重要，USP 成为重要 因素。从目前的市场状况来看相城的建筑风格的区分还不明显，未来在建楼盘的可以考虑将建筑风格区别开来成为一个独特的销售主张！价格：区域市场价格竞争激烈，可以主打高性价比楼盘。在目前市场状况下高性价比楼盘成为市场最受欢迎的楼盘，由于调控政策的出台，未来置业以居住为主，所以消费者更加关注和居住息息相关的因素，高性价比，环境，教育，物业等等。,趋势与思考,53,趋势与思考,趋 势,户型面积：市场主流户型在100平米左右价格，均价在9000左右。本区域的开发商主从客户的需要出发主打的是居住的需求，以首次置业和首次改善为主主流户型在80-100平米最为吃香而价格在8000-10000的区间最好卖。营销推广：营销大战从广告走向展示，从概念走向产品。大量的广告只能解决知名度，产品的价值才能解决销售问题。如何深入了解市场的消费心理，明白实景营销的价值才能真正的解决问题。未来的营销将更注重展示功能，会通过不同的渠道进行生活还原。另一方面，概念营销也要站立在产品的平台上，空洞的概念已无法打动消费者。,趋势与思考,54,趋势与思考,趋势与思考,思 考,（1）关于供销。市场在国家的严厉调控政策下大量的需求被挤压，观望情绪浓厚面对严峻的环境怎样才能突出重围，发现新的蓝海，策略在哪里？（2）关于规划。市场需要什么样的产品？置业消费者人群喜欢什么样的户型？如何权衡成本、售价之间的利润关系？如何权衡销售速度与利润之间的关系？（3）关于风格。建筑风格？苏州园林风格？哪一种风格更展现物业的价值？更易被市场认可？（4）关于价格。区域地段的价格水平如何？什么样的物业最具有性价比？（5）关于户型与面积。经济型面积与改善性居住之间的矛盾？单价高与总价高之间的区别？最具 竞争的面积段是多少？户型设计遵循是的原则什么？（6）关于营销。最有效果的营销手段是什么？如何包装项目的最强卖点？如何达成营销目标？,End,ENDTHANK YOU!,谢谢结束,