1月重庆界石·亲禾城项目营销提案.ppt

界石亲禾城项目营销提案,2012年1月冠联行出品,提案解决两大问题,如何实现半年3000万回款,近20万方商业如何定位,第一步 解读界石，透析城市发展。第二步 新政影响，界石楼市特征解析。第三步 项目卖点提炼及营销定位。第四步 总体定位体系与整体营销战略。第五步 营销策略与执行建议。,第一步 解读界石，透析城市发展,通过对界石经济现状，城市规划等宏观环境深入分析，折射出界石城市未来发展。,界石城市定位,江南新城城市定位,江南新城规划与两江新区、西部新城形成三足鼎立，至2015年，江南新城建成区面积力争达到180平方公里，聚集人口150万人，地区生产总值达1600亿元，成为主城第三增长极的核心载体。重点发展工业制造、现代服务业、出口基地、物流基地。,CRIC：领先癿线上线下房地产信息及咨询朋务供应商,6,界石城市定位,江南新城区域的南坪、弹子石、鱼洞、龙洲湾、李家沱地区，重点建设现代化城市群；茶园和界石、鹿角、南彭等地，重点发展新兴工业和现代物流业，并争取将界石、鹿角作为重庆经济技术开发区的拓展区。,界石详细规划,行政匙划,界石详细规划,规划，界石组团将实现就业及居住人口13万人,笔记本电脑配套及装备制造产业、数码电子产业。园区单亩将实现产值660万元，目前入驻企业有恒安集团、重庆耐德工业股份有限公司、台湾品冠科技有限公司等。,界石交通规划,界石交通规划,小 结 江南新城市战略规划定位以及特有的区位、交通优势必将加大界石对重庆乃至西南片区的辐射能力，增加更多外来购买量与购买力;轨道交通扩容了城市圈，也拉近了城郊与主城的实际与心理距离，提升了购房者、消费者向二环之外置业、消费的意愿，重庆即将到来的二环时代为项目的成长性奠定了坚实的基础；作为鹿角-界石-公平组团的中心区域，伴随着区域大规模工业园区的拉动和周边乡镇人群的聚集，物业及商业需求将呈大幅上涨的趋势。,巴南社会经济发展,巴南经济与社会发展,2011年：1-6月，巴南区实现地区生产总值170.8亿元，同比增长16.1%，比一季度提高0.2个百分点，居主城九区的第4位。来源政府统计网。,区域生产总额,巴南经济与社会发展,社会消费品零售总额,全区消费市场继续呈现良好的发展势头，社会消费品零售总额保持了平稳较快的增长态势。2011年1季度，全区实现社会消费品零售总额34.8亿元，同比增长 32.0%；绝对数在主城9区居7位，增速在主城9区居位。批发和零售业销售额78.0亿元，同比增长35.6%。批发和零售业销售额在主城9区居第7位，增速在主城9区居第3位,17,巴南经济与社会发展,巴南第二产业一直占据生产总值的重要位置，并呈持续稳步上升态势,第一、第三产业一直在巴南经济发展中占据着重要的比例，但是随着经济的不断发展；第三产业在近些年来有着小幅的上升态势主要得力于其不断扩大的旅游产业，以及房地产产业的不断兴起；而第二产业则成为巴南经济长期的中流砥柱。,巴南经济与社会发展,巴南区总体购买力处于大重庆中等偏上水平，在主城各区中排名相对靠后，但是与房价相比而言购买力比较强劲。来源政府统计网。,城镇居民可支配收入,巴南经济与社会发展,巴南区总体城镇化率在高于大重庆2倍以上，按照此比例计算巴南55万农村人口将在3-4年左右时间完成绝大多数的农转城镇人口的转变，因此对居住于商业的需求十分强烈。来源政府统计网。,城镇化率,小 结 工业是巴南区的主要经济基础，而物流、旅游与房地产相关第三产业的兴起也对经济发展起到重要作用;从巴南宏观的经济数据看，巴南的居民有一定的购买力，并有长期的经济收入支撑；超高的城市化进程催生居民对居住于商业的需求，而目前商业与交通的滞后性大大制约了以上的两大需求，导致消费外流；,第二步 新政影响，巴南楼市特征解析。,通过对巴南房地产市场总体特征与新政影响分析，客观分析市场现状及未来发展趋势，并提出针对性策略。,3,国八条出台,1、地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。,2、加大保障性安居工程建设力度，各地逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应。,3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。,4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,5、严格住房用地供应管理。各地要落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。,6、合理引导住房需求，要从严制定限购措施，对已有1套住房的当地户籍家庭限购1套，对已拥有2套非当地户籍家庭暂停在本区域内向其售房。,7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，对于执行住房信贷、税收政策不到位，相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。,8、坚持和强化舆论引导，引导居民从国情出发理性消费，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,“新国八条”确定房地产调控思路，明确调控细节，从量化价格控制目标、提高二套首付比例及利率、全额征收营业税以及全面限购等措施，扼杀房价继续上涨的势头。,调控手段-新版国八条出台,调控手段-房产税试点执行,征收房产税，首先在重庆、上海两地试点执行，最后全国范围内普及。鼓励普通商品住房的建设，控制高端商品房的开发及多套房的购买，从而达到控制房价的目的。,调控手段-上调存贷款基准利率,2010-2011年至今，央行5次上调存贷款基准利率，通过该手段不断的加大购房成本及房地产开发成本，降低房地产投资的热情，减缓房价的快速上涨趋势。,小 结 楼市调控的根本目的是把长期滞留在楼市与股市里的资产与资本从“两市”中适当抽出，保证有更多投资流向实体经济，因此调控是长期的。调控的三大目标是“促进社会保障房”、“物价控制”、“抑制房价过快上涨”，但是从目前看三大目标短时间无法实现，因此调控是长期的。从政治层面看，政府的平稳过度也需要政策的延续性与长期稳定。,调控是长期的，不会放松的！,小 结 2011年要保8%，投资将会继续承担重要的比重，虽然投资会望新能源、新金融、教育、医疗等产业与领域，但是短时间以上领域很难吸引过多投资。，在出口与内需受阻的现实条件看政府逼迫一定程度重视地产及相关投资；中小城市及城乡结合部的城镇需要商业及相关设施投资，这些投资是健康，有效的，可以帮助经济的发展；地方政府财政空虚，需要土地买卖、房地产相关税费支撑财政进行城市建设；首套将会贷款政策在逐步放松；刚性需求会逐步释放；过于严厉的政策将会影响中小企业的发展,调控期不会过长，过于严厉的！,界石楼市特征,2008年楼市刚刚起步，零星楼盘，价格在2000元/平米以内,界石楼市进程,2009年-2010年处于高速发展阶段，但是整体品质较差价格整体在2500-3000元/平米,2011年楼市发展相对缓慢，除了国家政策调控以外开始注重内在品质与配套设施整体均价为4700元/平米,界石楼市基本特征,界石市场年消化量7-8万方，市场年供应量约10-12万方，市场相对健康,居住类物业以本地居民为主，对外有一定辐射力如南泉等附近乡镇以及李家沱沿线客户；投资客户较少，整体占5%-8%,因为置业自住为主，因此市场相对健康，而且户型以65-95平米(建面）紧凑两房与三房为主。,1,2,3,除开宏观调控政策因素，界石楼市价格相对偏高，一旦供应增加，市场短时间无法回暖，价格下调10%-15%比较合理。,4,江南新城不同位置均价（元/）,龙洲湾5500建面,李家沱5000建面,茶园5200建面,本案竞争项目案例分析,竞争剖析 个盘典型分析,基础数据：总建筑面积：约30万，由高层与小高层围合而成，项目周边配套比较匮乏齐全，出行相对便捷。主力户型：一变二47m2、两变三62-73m2，三房房102-110m2价格：均价4700元/m2，建面。形象定位：大型人文山水社区。客户群体：界石城镇客户、工业园区上班族、南泉附近乡镇客户、部分李家沱低端客户。开盘时间：整体销售近12万方，年均去化4万方。2011年11月份开盘，推出450多套。销售率80%特点评价：优势：开发商整体实力强、地段好、旁边依靠学校），示范区营造完美，样板区风格尚可，在当地显示出一定的营销水平；劣势：配套不全，全部为高层建筑，产品单一，立面不够出彩，密度高，总价较高。,南城山水,周边配套不齐全，价格相对较高，特别是一期极其匮乏。,1变2，院馆户型 47平米,户型在当地相对较小，居住的功能与舒适度不够，因此销售不是很理想,2变3，院馆户型 62、73平米,户型在当地比较畅销，赠送较多，赠送后居住的舒适度与功能达到三房的水准。,3变4，院馆户型 102平米,户型在当地比较畅销，赠送较多，赠送后居住的舒适度与功能达到四房的水准，但是相对2变3户型总价较高，因此有一定抗性。,小 结 江南山水在界石当地销售情况较为理想，但是2011年12月份后剩余房源客户观望较为严重。同时其在配套的缺乏、过高的价格成为不小的抗性；该项目相对主城区项目而言比较粗糙，特别是景观、建筑外立面，内部的康体育设施缺乏，智能化设施与物业管理、交房标准更是比较落后；以上主要因素是亲禾城项目可以超越的地方。,第三步 项目卖点提炼及营销定位,项目已基本成型，我们更多的是要分析并提炼项目卖点及价值，形成项目独特而鲜明的形象定位，找出项目目前的症结及问题，并针对性的予以解决。,项目地段价值分析,界石老城区,已建保障房,界石工业园,轻轨站、公交枢纽站,项目首先界石乃至周边乡镇未来的商业中心；项目地块连接工业园区与传统居住区域，可以同时起到服务界石城市居住与工业生产服务的双功能；此外作为巴南的要核，区位优势十分明显，是连接主城市其它各区的核心枢纽，具备了打造辐射全市专业市场的基础条件。,政务中心,鹿角方向,项目地块价值分析,北,南,西,东,项目北面及东面的商业价值与景观价值最高，环境最好，南面靠老建筑环境略差！,从整体功能位置上看临近工业园区的C地块商业价值最高，因此建议该部分重点设计开发性商业内街，而相对次重要的写字楼部分设计到另外一侧,产品线解析,产品线解析,从住宅：商业酒店：写字楼大约=7：10：9的关系看建议增加住宅部分的面积以便更多变现，同时写字楼单层也不适宜过大，最好有一栋中小户型的写字楼。工业园区更多是金融及相关政府办公，企业大多自己修建办公楼，而且面积过大投资客户很难承受，面积设计小了可以兼顾居住、投资、办公。,酒店,写字楼,商务公寓,产品线解析,从纯商业的体量与业态看，界石短时间内外只能消化3-4万方的独立商业街（含超市、餐饮、休闲、娱乐、精品专卖店等，剩余的体量需要其它业态定位调整）,产品线解析,该案是典型的城市综合体项目，集公园广场、酒店、学校、商业街、写字楼、商务公寓等为一体的城市综合体，产品线较为丰富，卖点较多。,项目价值提炼与组合,星级酒店,高档商务办公,风情商业街、景观广场,主题百货、市场,城市副中心商圈,品牌学校、超市,紧邻城市副中心商圈 城中地段价值,国际级酒店及配套 星级配套,简欧风情商业街、广场“异国风情格调”,品牌学校、超市 海量社区配套,高端商务 生态写字楼、商务公寓,简欧风情高层建筑中央景观公馆,采用双层中空断桥隔热LOW-E玻璃；入户大堂采用酒店式入户大堂设计及装修；外墙聚苯板，保温隔热效果好，打造节能建筑；商业及酒店部分采取石材干挂施工，极具品质。,高尚住宅社区 产品品质,物管与智能化主要包括：寻找第一太平戴维斯、戴德梁行等世界知名物管作为顾问，突出健康管家中心、酒店式服务（在服务内容与服务质量同时突破）。智能化主要体现在彩色可视对讲系统、煤气报警、红外探头、卧室报警系统等（每户会在一般的智能配套上每户增加1000元左右）。,智能化、酒店化物业服务 欧式管家酒店式服务,竞争剖析界石及附近区域竞争格局,面对的竞争类型,鱼洞附近,界石,界石周边乡镇,龙州湾李家沱,南城山水,本项目针对竞争项目的不同类型项目劣势，将项目优势与价值进行组合，从而梳理出项目独有的竞争优势。,面对不同类型的物业竞争，我们发现：第一 界石附近项目成熟的社区居住氛围优势是我们无法比肩的，我们的优势在于广场、商业配套、星级酒店及配套带来的综合品质感；项目智能化、物业管理、产品细节也是无法比拟的。第二 周边乡镇价格是本案无法比拟的优势，我们的竞争点在于项目自身强大的配套；即将形成的区域性商业中心位置，以及由此带来的通往重庆主城各区的便捷快速交通,竞争剖析竞争策略,面对不同类型的物业竞争，我们发现：第三 鱼洞、龙洲湾、李家沱附近项目同样属于江南新城但是离重庆主城市商圈较近，地段成熟是我们无法比拟的优势，但是项目的性价比，以及项目长期的成长性以及自身的配套是我们主要的竞争手段。,竞争剖析竞争策略,第四步 总体定位体系与整体营销战略,SO策略,SW策略,ST策略,WT策略,项目SWOT分析,（S）优势分析,地块有一定体量及规模优势；地段优势；离老城区及新城区的距离均较近；项目地价成本低，具备成本优势；,（W）劣势分析,项目附近暂无生活配套；目前交通车较少，交通线路少；该区域内项目少，需要独家造势；附近均大多为陈工业园区，给人第一感觉较荒凉。,（O）机会分析,界石每年的去化量稳定，需求旺盛；城市南移与二环大战略利于项目价值提升；片区发展潜力好；多条城市大动脉在附近通过，同时轻轨线在附近有站台，将大大提升项目的便捷度以及对外辐射力。,（T）威胁分析,随着江南新城多元化的，多中心的发展格局持续，将会分流大量客源；界石市场容量有限，未来2-3年商品住房供应量较大，市场竞争会比较激烈，宏观政策的持续打压不利益项目的发展。,强化中心地段、商业功能、景观设计及建筑设计，在产品设 计上下足功夫，靠产品取胜；加强广告宣传及营销包装，做好目标客群的沟通及促销工作；做好样板楼、景观示范区，提前展示项目品质。,率先将广场局部打造出来，做好现场包装，增强客户信心，为自身营造生活配套；通过渠道营销，将宣传渗透到界石镇属乡村以及附近乡镇；针对城区换房或拆迁客户进行重点宣传。,利用离老城区近的这个优势进行对老城客户重点宣传，主要客户锁定在附近客户及老城区首次换房客户上，利用性价比高的优势打败对手。,利用商业、广场、星级酒店聚集人气，提升项目整体档次，与一般项目拉开距离；从学校、商业配套、园林环境及建筑立面着手，打造出中高品质的产品，实行差异化定位，打造中小户型畅销产品，实现与竞争项目的错位化竞争。,定位前提一：区域发展与市场机会看,重庆主城“城市南移”“二环外扩”已经成为大势所趋，在这样的大背景下项目将以其独特的地理位置，启到承上启下的作用，作为城市“南进”的门户与枢纽必将带来区域内外的配套日益成熟与影响力的进一步的扩大；同时加上原有的其生态的环境将会出现新一轮的经开热，引起市场巨大的轰动！而区域内中高档次品质居住社区比较缺乏的的市场状况也为项目的开发赢得先机！特别是项目本身具有竞争力的商业配套、酒店配套、商务配套、学校配套等 必将引爆市场,定位前提二：企业品牌与政府资源优势看,新科集团涉足房地产业在重庆具有很好的品牌优势，尤其是新科国际广场综合性项目在重庆的影响力举足轻重-因此充分利用新科企业与新科国际广场已经建立的高端品牌形象、已成型的渠道资源，并为该项目积累品牌资产十分必要；同时该项目为政企联建项目，所以充分利用政府的公信力以及资源嫁接将会起到事半功倍的作用。,定位前提三：从产品价值看,核心价值,承上启下的门户与枢纽区位界石组团区域性商业中心近20万方商业配套；异域风情高尚社区；星级酒店配套；商业街、学校配套、广场配套游泳池、网球场等高端配套设施高端物管与智能化设施；,导入形象定位体系,导入定位体系,因为交通-商业配套，逐步的成熟与完善的区域价值将得到全面提升；因为公园-广场配套，将为项目带来高品质的低密度居住环境；因为酒店-相关配套，将实现项目尊崇品质、与众不同，吸引先富人群聚集；因为学校-教育配套，将很好的解决居住带来相关教育等需求；因为自身-智能配套，形成高标准的欧式管家酒店式服务，领先其他楼盘。,我们认为，最为核心的价值是我们独有的、区别于区域甚至在江南新城范围内都罕有的配套（即主题商业配套、星级酒店配套、学校配套、广场配套、交通配套、商业街配套等）！然后，是简欧风情的城市公馆，最后是高层较高的性价比优势。,总体形象定位（选择一）,新二环南城腹心城市综合体 酒店购物商业街 商务办公中央公馆,总体形象定位（选择二）,南城新都会国际型复合社区 酒店购物商业街 商务办公中央公馆,高层形象定位,都会式城市中央公馆,主广告语,亲禾城，造城,主广告语【备选】,中心成就城市价值,商业功能定位,住宅户型配比定位,目标客户定位,品牌写真与生活方式,除了项目与产品属性的定位此外，我们还要带给大众，一种生活方式，一种享受型的居家模式,品牌写真与生活方式,我要在小区门口请朋友吃江湖菜,我要最方便的享受大品牌超市,我要孩子在家附近就读名校,我要坐轻轨去和女朋友约会,我要在小区请朋友住酒店,我们倡导的是一种全新的生活模式，在这里为你提供多元化的产品元素轻轨、酒店、风情步行街、新世纪超市、广场、风情院馆小户你将生活在一座新兴的城市社区新都心中，走进前所未有的多元时代，享受一种前所未有多元生活。,南城多元生活时代。,第五步 营销策略与执行建议,在提出定位的基础上，把握各营销节点，有实现定位在策略层面与操作层面的执行力。,通过之前的竞争针对性剖析，可以看出，我们本身就拥有强有力的竞争点，因此，如何在营销策略上运用自身优势，实现强有力的竞争，我们提出寻找项目价值第一性与唯一性主打排它性营销策略！,总体策略 营销策略,实施步骤：1）区域排它：通过“重庆南移”“二环”政策引导进行区域价值炒作，增加附加值，强化竞争力；2）配套排它：区域交通配套、自身商业配套、酒店配套、别墅级设施配套、教育配套、等配套确立项目优势的稀缺性；3）创新产品排它：创新产品要素通过多进行执行排他策略；,多品牌操作说明：项目整体定位与定调后按照不同的建筑形态与功能将项目划分成多个品牌，进行独立的多品牌营销，保证各品牌之间互不干扰同时还能起到协同作用。,总体策略品牌推广策略,亲禾城,戴斯（酒店）,智创国际（写字楼）,波尔多广场（商业街）,中央公馆（高层）,实现目标的战略布署一（通路与渠道寻找）：,总体策略客户积累策略,通路与渠道寻找,大众小众传播,售楼现场,房交会,临时卖场,高层外卖场可以设置在临街门面、或者在现场设计临时卖场,每年政府组织的房交会,通过报纸广告、网络广告、机场广告、电台广告、各种巡展、直邮、短信、老带新政策等。,公园开放/样板楼/现场活动等,实现目标的战略布署二（客户维系）：办卡（日进斗金）、活动、营销推广,总体策略客户积累策略,实现目标的战略布署三（实现成交）：现场支撑、产品支撑、开盘优惠,总体策略销售道具包装策略,销售物料、服务人员 临时卖场的包装建议 售房中心及示范区的包装建议 样板房与及附近导视的包装建议 其它设备,卖相体系相关的销售道具,销售物料,作为30万方的大盘，需要有更好的形象，建议增设1辆看房车，1可以做到项目自身品牌宣传，2可以用做渠道销售拉客户,销售物料,服务人员,“全心全意全为您”的物业服务,售房中心及临时卖场的包装建议,项目示范区内外应该增加项目地标建筑（广场入口建筑造型、大型指示牌等),示范区景观,项目从功能上分为三大功能区间示范区、施工通道与工地区、包装与导视区。包装部分包括工地与示范区之间隔断、项目桂花路临街面包装、示范区内包装与铺装。,老爷车看房,围墙广告,看房通道包装,示范区导视图片项目总平图,示范区导视图片小区内导视牌,示范区导视图片小区内导视牌,样板房的包装建议,样板房的包装建议,工法房的包装建议,工法房的包装建议,工法房的包装建议,总体策略销售策略建议,价格策略：价格调控，步步为营高调入市/低开高走一方面培养市场，制造产品物超所值的市场认同；另一方面保证销售率的同时，为前期购买客户预留空间。价格阶段上扬，稳步提升随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长，为后续资源销售提供价格及形象基础。循环价格先期预告在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户积累。产品分级，价格促进结合贷款政策，制定产品分级策略，保证现金流实现，以差价策略促进一次性购买，加强回款，控制总价，促进不同房源畅销。,促销手段，利而诱之,VIP客户优惠政策 针对前期办卡的VIP客户，如成功购买本案产品将给予正常优惠基础上额外相应优惠以促成交。多套购买优惠政策 针对购买多套产品客户每递增一套将享有相应额外优惠，以促进客户多套购买。老带新优惠政策 适时推出老带新优惠政策，特别是充分利用耀兴企业以及现有客户资源，已达到扩大成交的目的。一次性购买优惠政策 本着促进销售回款原则，鼓励一次性付款、并针对付款周期制定相应优惠政策。选择银行 随着各家银行二套房利率的放宽，对于换房或投资客户有着巨大的吸引力，因此建议选择房贷利率优惠的银行，以吸引更多的二次购房客户。,推盘策略分析,一期住宅、底商,二期超市、部分商业街,三期剩余住宅、底商、公寓,四期整体商业街,五期 写字楼,六期 酒店、专业市场,2012年1月-2012年12月营销节点划分,导入期,区域价值项目总形象塑造开工典礼,蓄势期,蓄势期,一期开盘强销 持续强销,开盘热销与加推,推二期,二期形象导入,1月,3月,5月,6月,2012年11月实现高层6-8万方销售,总形象持续塑造导入多远生活方,全面释放项目的卖点信息大型活动）,2月,8月份月加推一期高层,4月,重要节点,春交会或者巴南房交会,外卖场或者临时卖场开放（1月初）,一期开盘（大型活动）,示范区与新销售中心开放,项目开工典礼,样板房开放大型活动）,时间：2012年1月至2012年2月初（约2个月）目的：通过该阶段的诉求项目区位优势与“重庆城市南进”“重庆二环时代”进行有效嫁接，进一步提项目的区域价值；对项目总体形象进行改善与拔高，增强项目的个性关注热点，为项目的入市场宣传奠定基础。工作内容：宣传物料设计并重新投入使用、临时卖场接待客户；销售中心进入施工阶段、商业配套、教育配套、运动配套、智能化设施、物业管理顾问公司落实。,各营销阶段说明（一）：导入期,诉求主题区位优势/项目总体形象展示 重庆江南新城片区市场尚未形成具有绝度优势的开发片区与个盘，经济开区在政策推动下区域内外的配套将日益成熟与便捷的交通；区位优势有条件成为目前江南新城门户板块的领导者，因此项目主动占位与持续宣传对项目的地段优势与形象提升十分重要传播方式：电台、网络、电视为主；辅以活动等其他媒体方式。活动方案：“开工典礼活动”活动形式：邀请政府领导班子进行启动、剪裁，增强项目的公性力与市场影响力。,时间：2012年3月至5月（为期2个半月）营销目的：旨在为开盘强销巩固客户积累，将项目主题商业、星级酒店、尊崇物管智能化设施等信息植入市场。高层部分实现线下的多种渠道拓展与开盘活动。传播方式：以报纸、网络、电台、电视为主辅以报版软文和活动及传统媒介组合活动方式1：利用重庆春交会，或者巴南区域性的房交会进行项目亮相，展示形象，积累各类客户。活动方式2：邀请重庆知名明星进行大型演出活动，进一步扩大项目影响力与知名度。,各营销阶段说明（二）：蓄势期,各营销阶段说明（三）：开盘强销期,时间：2012年6月（约1.5个月）营销目的：通过3-4个月的蓄势后，实现短期内大量的成交。诉求主题：开盘信息传播方式：以报版、电台、现场展示、活动等为主，全面启动各大传播渠道直邮、短信、巡展活动内容：开盘酒会与活动形式,各营销阶段说明（四）：加推期,时间：2012年9月至11月（约3个月）营销目的：旨在运用项目已经成型的产品、园林景观、配套设施、智能化实证与销售业绩进行诉求，借势加推房源，巩固热销。诉求主题内容：销售进度与实景道具展示，居住后的生活场景体现：传播方式：户外、现场展示、活动、直邮、短信、巡展等，全面启动各大传播渠道。,营销费用。,营销费用：销售总额2-3%广告推广部分：0.8-1%销售道具部分：1.5-2%（销售中心、样板房、示范区、活动等）投入进度安排：前两年投入60%；后期投入40%,Thank You!,仅为初步思想，有待市场论证可行性！,此次为初步提案，请提宝贵意见！,