原阳翰林华府项目策划方案37p.ppt

陕西纵锐房地产营销策划有限公司,要赢就赢在 出奇制胜！,2012年翰林华府项目策划方案,2012.4.13 陕西纵锐房地产营销策划有限公司,我们要颠覆传统的房地产营销模式！,我们要颠覆传统的房地产营销模式！,我们要颠覆传统的房地产营销模式！,项目定位：本案的成功与否，在于如何造势、如何超越自我、跳出思维定势，突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次！,倾心打造原阳第一品质大盘典范,原阳县房地产市场特征综合分析,房地产市场日趋成熟，消费者购房趋于理性大盘开发成趋势，拉动价格飞速提升房价经过一年多的飞速上涨目前已渐趋平稳房价以将近翻倍的上涨速度，使人们倍感压力过高的房价必须给市场一个消化期和客户心理接受期,原阳各楼盘情况,做地标,17万平方米 品质大盘,定义原阳新区核心价值。以区位、整体品质、综合实力打造该区域地标，是项目形象定位核心要素之一。,做环境,致力于创造品位优美的建筑空间形态，以南方园林形式展现小区意境，采用微地形景观设计，以丘地为表现形式，在高地起伏中感受移步异景的美妙，铺设绿色、亲切、生态、健康的内外景观体系住区环境。,度假般的悠然生活,做活力,建设绿色家园，倡导积极而有活力的健康生活方式。一处中心水景区，两处中心绿化广场，三处健身中心，四处微景观设计“琴、梅、书、画”园及多处绿化广场构筑五大主题园林，它让人们呼吸清新的空气，在阳光、绿树中享受风中的惬意。,做拥活力健康的生活,做文化,知性生活 从我开始,房子只是房子，家才是心的港湾。,做品味,小区静谧的休憩空间体现了邻里尺度的亲和性。使行人沿街行走时感觉舒适、悠然自得。,享有邻里尺度的亲和,形象定位需要对本案产品设计、社区配套、品质实力综合表述。,健康之城、文化之城、品质之城,享受生活盛宴,市场分析,2012年原阳市场市场供应量加大，推出体量大新盘：名门府第、家天下二期、贵族花园、粮食局社区，但因2011年的房地产市场过于萧条，所以现有楼盘存量过大的有：公园世纪一二期、盛世家园四期、阳光新城、祥云花园、新银座、天成相苑，市场价格因提升过快，客户心理接受需要时间，我盘不仅要接受同行挑战，又需在高价格的市场中完成既定销售任务，压力很大，预计下半年原阳房地产市场价格将保持平稳，不会有大幅提升，以走量为主，各楼盘竞争仍相当激烈。,项目优势,1、项目区位优势明显，位处新区，临近交通路网发达；2、紧邻思谦学校、实验学校、县一中、蒙特梭利双语幼儿园等一线学府的区位优势，拥有原阳高端教育资源；3、生活配套设施齐全，超市、医院、银行、政府机关等环绕四周。4、档次规模：本案总建面积近17万方，产品阵容整齐，具规模大盘优势；5、原装进口地暖系统、品牌电梯均彰显社区配套的高标准和高品质，凸显豪宅项目附加值；6、南方园林式的景观设计；7、项目综合品质高。,项目劣势,1、二期动工时间过慢，部分客户对项目信心不足；2、目前推出的1、2号楼只有16套108平方小三室、40套136平方三室户型，户型选择区间少，缺乏小面积户型；3、现阶段项目为期房销售；,各乡镇公务人员、医生、教师等,农村市场教育、结婚用房,外出务工人员及经商人士,项目消费力构成,强势广告语,地段！地段！还是地段！2498元起！物超所值的房子！翰林华府二期1、2号楼盛大开盘108、132精品三室敬请品鉴,销售团队框架构成,强劲的激励体制,规范严厉的培训和激励制度，保证接待客户的服务绝对到位，置业顾问底薪是按业绩而定，如底薪1200元，完成当月销售任务即涨工资10元，上不封顶，如完不成任务则降薪10元，下不封顶，销售佣金当场发放，当月销冠大会特别表扬鼓励、现金等现场奖励。守价管理制度：销售优惠幅度的高低与置业顾问奖励挂钩，优惠越小的奖励越高，此制度既能保证公司的利润也有利于置业顾问的销售积极性。每隔两天统一时间观看销售大师讲解销售知识视频，并互相分享自己的心得体会。,为本案配备的销售精英队伍,我们擅长打攻坚战，擅长谈判成交客户，通常会在三个月时间内解决主要问题，为了确保在极短的时间内圆满完成任务，我们为本案配备了二名各楼盘的销售冠军，他们有着丰富的销售经验、谈判客户技巧、团队合作意识、抗高压的心理素质，在战场上，他们是冲锋者，是完成销售任务的保证。不同的楼盘、不同的时期，需要不同的销售人员，鉴于市场普遍信心不足的实际情况，不宜用太多有经验的置业顾问，新的置业顾问对行情关注较少，只有销售热情，所以销售冠军与新人的完美搭配对楼盘的销售非常有利。,销售目标,楼盘二期1、2号楼（56套）销售目标2012.6.1入场，认筹三个月，2012年9月开盘9月份销售54%（30套）10月份销售16%（9套）11月份销售13%（7套）三个月销售82%（46套）,广告费用预算,1、2号楼共计7168平方住宅面积，广告费用按总销金额的2%计算约35万，实际操作适当可节省1.3%，须12万（总销金额的0.7%）。预计前期所需广告费用：6月份预算广告费用1万7月份预算广告费用2万8月份预算广告费用3万9月份预算广告费用3万10月份预算广告费用2万11月份预算广告费用1万 6个月时间总需广告费用约12万（6个月内如有超出12万预算部分由代理公司承担）,广告主打宣传方式,6月份预算广告费用1万，2万份宣传单，电视滚动字幕，售楼部条幅，城乡咨询，博红传媒7月份预算广告费用2万，5万份宣传单，电视滚动字幕，售楼部条幅，城乡咨询，博红传媒，短信群发8月份预算广告费用3万，10万份宣传单，电视滚动字幕，售楼部条幅，城乡咨询，博红传媒，短信群发9月份预算广告费用3万，10万份宣传单，售楼部条幅，楼体条幅10月份预算广告费用2万，5万份宣传单，售楼部条幅，楼体条幅11月份预算广告费用1万，2万份宣传单，售楼部条幅，楼体条幅6个月时间总需广告费用约12万,准备期,营销阶段：准备期起至时间：6月1号7月1日工作目标：做好项目蓄水的各项准备工作1.销售队伍入场、培训及了解项目情况 2.广告宣传资料 3.沙盘说辞、户型说辞、案场说辞、施工道路说辞、施工现场说辞、建材说辞、答客问客户疑难解答 说辞、项目优劣势说辞 4.营销中心各项对接准备工作 5.案场办公用品（销售价表、销售文件制定与确认）,蓄水期,营销阶段：蓄水期起至时间：6月1日9月1日工作目标：销售房源34套主题营销：重新定义原阳品质大盘标准 1.直销：即到农村集市村庄县城个各大型小区超市菜市场单独设置销售点2.DM单发放，整个原阳县城、原阳管辖村庄3.案场条幅4.城乡咨询，博红传媒5.短信我们擅长的是打攻坚战,坐销加行销,行销加坐销的销售理念颠覆了传统的思维模式：房子为什么要这有卖！只能这样卖吗？！不！我们不走寻常路！观念的创新会让我们离成功更近一步，在严峻的市场形式下我们必须要变，变则通，四条腿比两条腿跑的快，创新的销售模式是我们的制胜法宝！我们要赢在 出奇制胜！,销售组织：多层次销售网络,要会给客户送礼,县城的客户喜欢：看房既送三重礼，所有看房客户，均赠送钥匙扣、水杯、餐巾纸（印有公司项目简介）怎样才能留住99%的客户电话，这就是技巧。,强销期,营销阶段：强销期起至时间：9月1日10月1日工作目标：销售房源34套营销主题：热销原阳、品质大盘销售策略：广告投入相当巨大，要求所有广告方式必须跟进推广工作：跟进“开盘热销”为主题的广告 加推宣传单 短信销售工作：加快开盘后的签约工作1.对VIP客户进行跟踪回访,到直接成交2.积累新的客源强销期我们选择爆破式营销方式,定价策略,136平方户型均价2498元每平米，108平方户型均价2528元每平米，1、2号楼表价均价为2518元每平米，认筹即可享受136平方每平米优惠50元，108平方每平米优惠30元（一次性优惠总房款的2%）；楼盘实际成交价：2460元每平米；开盘后代理公司要求优惠权限在开盘实际成交价即可，如有关系客户优惠由开发公司决定；商铺均价6500元每平米。,持续期,营销阶段：持续期起至时间：10月1日12月1日工作目标：销售房源16套营销主题：品质大盘，热销有理销售策略：给予客户额外优惠推广策略：跟进“品质大盘，热销有理”为主题的派单持续进行产品推广宣传持续推进意向客户活动逼迫前期客户的成交和签约工作销售说辞调整及人员再培训老客户带新客户奖励计划推进,我们的态度,我们的态度：勤奋、认真、干劲、激情。我们从来不认为销售是凭运气的，凭的是勤奋、认真、干劲、激情。天下无难事，唯认真二字！,希望贵公司给我们打一场漂亮攻坚战的机会！我们年轻！我们干劲十足！,谢谢观看！,顺颂商祺！2012.4.13 陕西纵锐房地产营销策划有限公司 朱彩霞,