福建安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告.ppt
走在时尚的前沿,安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告,前 言,一、引言二、商业地产模式三、商业地产运作及销售应把握的原则 四、案例分析 1、香港兰桂坊酒吧一条街 2、丽江四方街 3、福州中亭街 4、福州金融街万达商业步行街五、项目商业街规化 1、商业街设计原则 2、商业业态设置 3、业态配比原则 4、重点业态设置 5、商业街策划内容,引 言,商业地产究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的两个商业街的气氛，及福州市场商业案例分析用以寻找什么是商业，什么是我们安溪宝龙项目将表达的商业。,二、商业地产模式,商业地产目前存在的二种模式：第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。,第二种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用称它为“拖”，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。租售结合大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产的开发模式区别。,三、商业地产运作及销售应把握的原则,（1）“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在 一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高。（2）在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！,招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定。开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。,招商前期筹备的准备工作：,市场调研报告内容1 交通状况2 区域人口状况3 区域商业状况4 区域各业态品牌分布及租金，物业形态情况5 区域项目辐射情况6 区域消费者调查情况7区域楼宇小区分布状况8 同类商业广场情况分析9 XX商业广场的商业辐射情况10 区域未来可持续发展状况,二、案例分析,1、香港兰桂坊酒吧一条街（1）香港做为国际化都市，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。（2）特色：具有中西合璧的饮食消费文化，上海、广州和北京“兰桂坊”发展很好；“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌，而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。,分析“兰桂坊”的特色借鉴,项目可以借鉴其酒吧一条街的做法，但是基于其商业区位以及文化底蕴等方面的限制，项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合，项目需要创造一种有别于兰桂坊的酒吧文化，一种生动但不糜烂，一种洋溢但不颓废的酒吧文化。全国酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展，（北京的酒吧粗犷开阔，上海的酒吧细腻伤感怀旧，广州的酒吧热闹繁杂）成都的玉林酒吧以其艺术小酒吧而鹤立鸡群，独彰异彩。,2、丽江四方步行街,（1）丽江做为云南省文化旅游城市，丽江古城交通四通八达，这里是茶马古道上最重要的枢纽站，是丽江经济文化交流的中心。（2）特色：不计其数的小餐馆、纪念品商店，美食店（米线），客栈庭院内小桥流水、花木葱郁，继承了千百年来纳西民族的审美情趣，配备了四星级的硬件设备。,分析丽江四方步行街特色借鉴：,四方步行街以其古往今来的地理位置获得了今天在古城的重要地位，商业繁荣，人潮如织。项目的商业街需要选择独天得厚的区位，集中游客；同时需要推广活动，让游客产生除了游玩游乐区，还要游览商业街的心理渴望，实现商业街道的最大价值。结合项目特色分析：丽江四方步行街是经营很成功的商业街，一方面除了其具有的地理优势以外，另一方面商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。项目借鉴西街在商业业态规划和设置方面的经验。项目的商业街需要将餐饮、旅馆结合起来；商业街道本身就是一个旅游景点，这点在项目建设中需要注意，而不仅仅是游客发生商业行为才来的地方,3、福州中亭街,（1）中亭街做为福州百年老街，年月日，号称东亚第一室内商业步行街的中亭街隆重开街。在近十年的发展过程中，中亭街现在的发展态势似乎与当初的定位相背离，高端品牌入驻不多，中低档商品充斥中亭街现有店面，受批发市场影响，商圈整体形象档次不高。(2)特色：良好的历史商业文化沉积、从早期的30年代开始中亭街就是一个商业圈，黄金地带，人流量比较大，交通便利，政府规划的有力推动，现已成为福州最大的服装批发市场。,分析福州中亭街特色借鉴：,中亭街前期的市场定位为：“高起点、规模化经营”的思路，顺应现代都市消费需求，采取有形产品与无形服务，综合市场与专业市场相结合，融购物、旅游、餐饮、娱乐、休闲于一体的经营模式，名品荟萃，环境优雅，应有尽有，成为名副其实的东亚第一室内商业步行街。近期发展目标是以零售为主，批发为辅。项目借鉴前期应充份做好市场摸底，打造符合市场定位的业态规化。,4、福州万达室外步行街（4万平米),万达集团是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。,三、安溪项目商业风情街规划,1、项目商业风情街设计建议 风情街打造其独特的文化内涵，增强景观工程。建议增加音乐 水吧，将水文化融合到商业街形成穿院过桥之势，让游客感觉处处被水围绕。2、商业业态设置 餐饮、住宿、酒吧、茶楼、游乐、会所、水休闲、养生、商品、演艺等,3、业态配比原则,满足感官的阶段刺激与跳跃，以降低消费者疲劳度 突出消费舒适性 大众、定向消费业态或商品布置在人流难以抵达的区域 冲动型消费的业态布置在人流量大的区域 各业态之间要充分思考其消费带动作用，互为补充 功能与产业相叠加，做出各街区的鲜明特色，相得益彰。,4、重点业态设置,主题酒店、金融、特色饮食、特色酒吧、咖啡吧、水疗养生吧等。,步行街的目标客户：,（1）零售客户：服装服饰、个性商品、食品零售等（2）娱乐类客户：儿童娱乐、DIY（3）餐饮类客户：中西餐饮、快餐、咖啡等（4）服务类客户：银行、药店、邮局等,谢 谢,
