房地产：地市供需双降价格稳定现恢复迹象0821.ppt

,Table_Author,436,Table_Point,Table_InvestChange,Table_BaseInfo,Table_Trend,Table_Report,股票名称,Table_Top,Table_AuthorTemp329,证券研究报告/行业专题研究2012 年 08 月 20 日,房地产署名人：李少明S0960511080001010-63222931,Table_Title房地产地市供需双降，价格稳定，现恢复迹象,中性,参与人：陈舒静S0960111080513,投资要点：,130 个城市土地市场（2012 年 7 月）,010-,土地市场整体成交情况：7 月土地市场供需环比均小幅回落 4%；且从 1-7 月累计情况来看，推地量减少，成交降幅更大，出让金同比减少超三成，地市仍未明显回暖。,评级调整：,维持,但值得注意的是，7 月流标率继续下降，溢价率小幅回升，显现出地市有恢复迹象。分城市结构来看，7 月一线城市虽推地环比减少，但成交环比增 11%，土地出让金,行业基本资料,环比增 38%；二三四线城市受推地减少影响成交亦减少。从 1-7 月累计情况来看，,上市公司家数总市值(亿元)占 A 股比例(%)平均市盈率(倍),148120044.8%13.5,供需均十分低迷，其中二线城市表现相对最好，一线跌幅最大。分用途情况来看，7 月各种用途土地推地量和成交量均小幅回落，出让金同比均明显回落，但住宅与工业用地出让金环比有所回升。1-7 月各种用途土地供求均显著低于去年同期水平，其中商业用地情况好于工业用地好于住宅用地。,行业表现（%）房地产上证综合指数,1M-7.91-1.54,3M-9.27-9.86,6M1.39-10.27,住宅用地成交情况：持续走弱，供需同环比均降，出让金同比下降明显。流标率降至 0.8%，在一定程度上反映出开发商拿地较前期积极。平均楼面地价环比涨 36%，主要由结构性因素所致，实际住宅地价仍处于调整阶段，并未出现明显的上涨。,1-7 住宅用地累计销供比：19 个城市中，14 个城市大于 1，供给相对紧张。随刚性,Table_Chart,11%3%,8682070083,需求逐步入市，成交持续回升，住宅用地供应紧张的问题逐步显现出来，房价上涨,压力增加。,-5%,53346,-13%-20%,3661019873,商业用地成交情况：7 月供给成交环比双降，量价齐跌致使土地出让金同环比大幅减少，主要为一二线城市出让金大幅减少。商业用地成交均价下滑主要是成交结构,-28%2011/2,2011/5成交金额,2011/8,房地产,2011/11,上证综指,3136,差异导致，总体来看实际商业地价趋于稳定，个别区域有上涨或者下跌的现象。随调控深入及经济下滑，商业地产的热潮在逐渐消退。,相关报告房地产房价上涨预期提升，8 月政策收紧概率大 2012-08-14房地产成交高位小幅回调，一线城市房价反弹-23 个城市周交易报（8.06-8.12）2012-08-14房地产投资 3 季度见底，调控制约回升力度 2012-08-10,今年以来土地供应减少，上半年全国商品住宅用地落实率仅为 28.7%，土地市场并未回暖，致使未来供给减少房价上升预期提升。国土资源部近期要求增加普通商品住房用地供应，随下半年土地供应增加，土地成交有望回升。且在楼市复苏背景下，地市流标率下降，溢价率回升，有恢复迹象，维持 3 季度为土地购臵增速低点的判断。但随房价上涨压力增大，房地产调控政策再度从紧概率大，行业政策环境趋紧将压制行业估值提升，建议寻找反弹机会减少配臵。风险提示：调控超预期，企业销售远低预期。,Table_Stock保利地产招商地产万科 A中南建设苏宁环球首开股份北京城建亿城股份世茂股份,10EPS0.921.510.880.800.391.260.960.301.01,11EPS1.191.961.161.080.521.511.290.411.15,12EPS1.552.551.501.480.701.841.710.541.49,10PE1113101317712119,11PE81079126988,12PE686795766,PB2.001.661.722.103.031.171.751.051.00,RNAV10.5033.009.1818.6013.4117.9222.158.0020.49,P/RNAV0.950.610.930.540.480.520.530.410.44,投资评级推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐中性中性,请务必阅读正文之后的免责条款部分,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header,目,录,一、土地市场成交情况.31.1 130 个城市整体成交情况.31.2 分用途成交情况.31.3 分城市类型成交情况.71.4 一二线城市土地出让金与楼面地价情况.10二、住宅用地成交总体情况.122.1 整体成交情况.122.2 分城市类型成交情况.122.3 一二线城市住宅用地土地出让金与楼面地价情况.152.4 住宅用地流拍情况.16三、住宅用地楼面地价剖析.183.1、分析思路和结论.183.2、一线城市情况.183.3、二线城市情况.20四、商业用地成交总体情况.254.1 整体成交情况.254.2 分城市类型成交情况.254.3 一二线城市商业用地土地出让金与楼面地价情况.29五、商业用地楼面地价剖析.315.1、分析思路和结论.315.2、一线城市情况.315.3、二线城市情况.33六、工业用地成交总体情况.376.1 整体成交情况.376.2 分城市类型成交情况.376.3 一二线城市工业用地土地出让金与楼面地价情况.40七、主要城市住宅用地成交情况.427.1、华北及东北地区.427.2、华东地区.447.3、华南地区.467.4、中西部地区.48八、住宅用地累计销供比情况.51九、成交地块排行榜.54附注：一、二、三四线城市划分.57,请务必阅读正文之后的免责条款部分,2/59,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header一、土地市场成交情况1.1 130 个城市整体成交情况7 月土地市场供需环比均小幅回落，流标率继续呈下降趋势。7 月 130 个城市推出建面共计 1.49 亿平米，环比降 4%，与去年同期持平；成交建面共计 0.99 亿平米，环比下降 4%，同比降 3%；流标率1.0%，创今年新低。受土地均价上涨的影响，土地出让金环比上升 5%，但同比来看，仍显著低于去年水平。7 月 130 个城市土地出让金 1071 亿元，环比增加 5%，同比降 26%。受多数优质地块推出影响，130 个城市土地成交均价环比上涨，平均溢价率回升至 11%。7 月 130 个城市平均楼面地价为 1082 元/平米，环比升 9%，同比降 24%；溢价率为 11%，环比回升 2 个百分点。随着楼市的回暖，土地供需已经逐步企稳，溢价率和楼面地价的上升，以及流标率的下降均传达出地市回暖的信号。预计随着楼市进一步回暖，土地供应的增加，土地成交情况有望改善。图 1：130 个城市所有用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,30,00025,00020,00015,00010,0005,000-,万平米,元/平米,2,0001,5001,0005000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图2：130个城市所有用地出让金及溢价率,图3：130个城市所有用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,4,0003,0002,000,亿元,100%80%60%,1008060,宗,5.0%4.0%3.0%,40%,40,2.0%,1,000-,20%0%,20-,1.0%0.0%,Jan-,Jul-,Jan-,Jul-,Jan-,Jul-,Jan-,Jul-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,09,09,10,10,11,11,12,12,09,10,11,12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院1.2 分用途成交情况7 月土地市场整体上稳中有降，各种用途土地 7 月供应环比均小幅下降，同比仅商业用地出现增长。成交方面，住宅用地在连续四个月环比增长之后出现小幅下降，商业和工业用地则连续两个月小幅下降；与推地变动一致，商业用地成交同比增长 13%。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3/59,行业专题研究,环比,所有用地,-4%,8%,9,905,-4%,7%,0%,住宅,6,506,-8%,-5%,6%,10%,3,843,4,456,-12%,6%,7%,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header土地出让金方面，除商业用地外，住宅和工业用地的土地出让金环比均有所增加，主要因为成交楼面均价环比上升。从同比来看，受土地成交下降的影响，各类土地出让金均呈现不同幅度的下降，其中商业用地出让金的降幅达 47%。月 130 个城市住宅、商业、工业用地土地出让金环比分别增长 20%、-35%、7%，同比分别降 17%、47%、19%。7 月各种用途土地的楼面地价表现不一。商业用地土地楼面地价同环比均有较大幅度下跌，住宅和工业楼面地价同比分别上涨 36%、9%，同比仍下跌。溢价率虽仍低于去年同期水平，但环比均出现一定程度的上升，土地市场出现复苏苗头。2012 年 1-7 月，除商业推地增长 10%，住宅和工业累计推出面积均有所下降。成交跌幅大于推出跌幅，住宅累计成交建面下降 34%，商业累计成交建面小幅下降 1%，工业降 16%，商业的情况仍好于住宅。2012 年 1-7 月，累计土地出让金明显下降，其中仍是住宅类下降最为明显，达到 40%，但降幅在收窄。平均楼面地价也均有明显下降，其中商业地产价格下降达 23%，降幅进一步扩大。在刚需持续释放的背景下，一些开发商开始增加土地储备，但目前楼市库存仍处高位，因而开发商并未开始大规模拿地，土地市场仍未明显回暖。分用地类型来看，住宅用地市场仍比较冷清，商业用地仍略好于住宅用地市场。随着下半年土地供应的增加，在成交好转背景下开发商或将补充储备，土地市场将逐步恢复。表 1：2012 年 7 月所有用地推出及成交建面,推出建面（万平米）,成交建面（万平米）,12-0712/05,11-07 12-0611/05,同比12/04,同比,占 11环比年比,占 11 年12-07比,11-0712/05,12-06 同比11/05,环比12/04,占 11同比年比,环比,所有用地 14,89314,85314,93015,42815,58813,741,-4%,8%,8%10,18510,681 10,31111,952-3%,8,533,-11%,25%,住宅,10,5157,087 7,0066,879 5,480,50%,92%,3,923,4,327,5,598-9%,3,388,-31%,13%,商业 2,738 2,228 2,923 23%商业 2,372 2,290 2,937工业 5,096 5,304 5,576-4%工业 6,606 5,887 5,078资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,-6%4%-9%12%,9%-19%8%30%,1,7938%3,80510%,1,5812,2184,0554,490,1,975 13%1,8503,869-6%4,420,-9%1,846-2%3,238,9%20%8%2%,20%39%,表 2：2012 年 7 月所有用地楼面地价与土地出让金,楼面地价（元/平米）,土地出让金（亿元）,12-07,11-07,12-06,同比,环比,12-07,11-07,12-06,同比,环比,占 11 年,所有用地住宅商业工业,1,0821,7471,347308,1,4291,8992,875359,9941,2821,869284,-24%-8%-53%-14%,9%36%-28%9%,1,071686241117,1,455821455145,1,025571369110,-26%-17%-47%-19%,5%20%-35%7%,比比6%7%8%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 3：2012 年 7 月所有用地溢价率与流标率,溢价率,流标率,12-07,11-07,12-06,同比,环比,12-07,11-07,12-06,同比,环比,所有用地住宅商业工业,10.6%9.6%20.5%1.3%,12.3%8.9%23.1%2.3%,9.0%9.4%10.0%1.2%,-1.6%0.7%-2.5%-1.0%,1.6%0.2%10.5%0.2%,1.0%1.0%1.1%1.0%,3.0%5.7%3.1%0.9%,1.6%3.2%2.6%0.7%,-2.0%-4.9%-2.0%0.1%,-0.6%-2.4%-1.5%0.4%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4/59,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header表 4：2012 年 1-7 月土地成交情况（各类用途）,累计推出建面,累计成交建面,12-07,11-07,同比,占 11 年比,12-07,11-07,同比,占 11 年比,全国 130 个城市住宅商业工业,92,54545,56316,17033,793,105,90052,40714,74036,580,-13%-13%10%-8%,47%45%53%53%,65,97527,69011,92825,187,85,38542,08112,03229,963,-23%-34%-1%-16%,47%40%57%51%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 5：2012 年 1-7 月土地成交价与出让金情况（各类用途）,累计土地出让金,平均楼面地价,12-06,11-06,同比,占 11 年比,12-06,11-06,同比,全国 130 个城市住宅商业工业,6,1953,7821,583758,9,4556,3372,082924,-34%-40%-24%-18%,39%36%44%49%,9391,3661,327301,1,1071,5061,731308,-15%-9%-23%-2%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 4：住宅用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,16,00012,000,万平米,2,5002,000,1,5008,0001,000,4,000-,5000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图5：住宅用地出让金及溢价率,图6：住宅用地流标情况,3,000,亿元,土地出让金,溢价率,120%,50,宗,流拍宗数,流标率,7%,2,4001,8001,200600-,100%80%60%40%20%0%Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,40302010-,6%5%4%3%2%1%0%Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,09,10,11,12,09,10,11,12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,请务必阅读正文之后的免责条款部分,5/59,行业专题研究,-,-,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header图 7：商业用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,5,0004,000,万平米,元/平米,3,5003,000,2,500,3,0002,0001,000-,2,0001,5001,0005000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图8：商业用地出让金及溢价率,图9：商业用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,800600,亿元,100%80%,4030,宗,10%8%,400,60%40%,20,6%4%,200,20%,10,2%,0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,0%Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 10：工业用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,8,0006,0004,0002,000-,万平米,元/平米,8006004002000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,请务必阅读正文之后的免责条款部分,6/59,行业专题研究,-,-,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header,图11：工业用地出让金及溢价率,图12：工业用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,240180,亿元,10%8%,403530,宗,4%3%,6%,25,120,4%,2015,2%,60,2%,105,1%,0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,0%Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,图13：所有用地成交建面用途结构,图14：所有用地出让金用途结构,住宅用地,商业办公用地,工业用地,公建及市政用地,住宅用地,商业办公用地,工业用地,公建及市政用地,100%80%60%40%20%,100%80%60%40%20%,0%Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,0%Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院1.3 分城市类型成交情况除三四线城市外，7 月一二线城市推地量环比均下降。成交方面，一线城市环比增 11%，其他各线城市有所下降；同比方面仅二线城市同比增加。流标率同环比均有所下降。除三四线城市，其他各线城市土地出让金环比均有不同程度的增加，其中一线城市增幅达 38%，这主要因成交楼面均价上涨所致；但与去年同期相比，仍有较大差距。7 月各线城市的楼面地价环比均有不同程度的上涨，其中二线城市涨幅最大，上涨 27%；同比来看，仅一线城市出现下跌，跌幅达三成。溢价率方面，各线城市环比均有不同程度的回升。2012 年 1-7 月，累计推出建面均有不同程度的同比下降，其中一线城市下降最多。累计成交建面降幅大于推出建面，其中一线和三四线城市下降最为明显。累计土地出让金同比下降 34%，各线城市均有大幅下降，其中作为调控的重点区域，一线城市降幅超五成，受冲击仍很大。表 6：2012 年 7 月所有用地推出及成交建面,推出建面,成交建面,12-07,11-07,12-06,同比,环比,占 11年比,12-07,11-07,12-06,同比,环比,占 11年比,全国 130 个城市一线城市,14,893881,14,9301,623,15,588905,0%-46%,-4%-3%,8%6%,9,905804,10,1851,355,10,311724,-3%-41%,-4%11%,7%7%,请务必阅读正文之后的免责条款部分,7/59,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header,二线城市三四线城市,7,3646,648,6,2887,019,8,5926,091,17%-5%,-14%9%,8%8%,4,8954,207,4,2274,604,5,0164,570,16%-9%,-2%-8%,7%7%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 7：2012 年 7 月所有用地楼面地价与土地出让金,楼面地价,土地出让金,12-07,11-07,12-06,同比,环比,12-07,11-07,12-06,同比,环比,占 11 年比,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,1,0821,7391,088772,1,4292,481924598,9941,483855764,-24%-30%18%29%,9%17%27%1%,1,071173559339,1,455419679357,1,025126546353,-26%-59%-18%-5%,5%38%2%-4%,7%5%7%8%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 8：2012 年 7 月所有用地溢价率与流标率,溢价率(%),流标率,12-07,11-07,12-06,同比变动,环比变动,12-07,11-07,12-06,同比变动,环比变动,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,11%21%8%6%,12%18%5%12%,9%4%2%5%,-2%2%3%-6%,2%16%6%1%,1.0%0.0%1.8%0.4%,3.0%1.5%5.7%1.1%,1.6%0.5%2.5%0.9%,-2.0%-1.5%-3.8%-0.7%,-0.6%-0.5%-0.6%-0.5%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 9：2012 年 1-7 月所有用地累计推出、成交建面与出让金,累计推出建面（万平米）,累计成交建面（万平米）,累计土地出让金（亿元）,12-07,11-07,同比,占 11 年,12-07,11-07,同比,占 11 年,12-07,11-07,同比,占 11 年,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,92,5455,01246,22441,310,105,9007,12250,92247,857,-13%-30%-9%-14%,47%35%47%49%,65,9754,58433,65627,735,85,3856,29439,97139,120,-23%-27%-16%-29%,47%39%51%46%,6,1957653,4941,969,9,4551,6844,9572,814,-34%-55%-30%-30%,39%23%43%44%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 15：一线城市所有用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,2,5002,000,万平米,元/平米,8,0006,000,1,5004,0001,000,500-,2,0000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图16：一线城市所有用地出让金及溢价率请务必阅读正文之后的免责条款部分,图17：一线城市所有用地流标情况,8/59,行业专题研究,-,-,-,-,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,1,2001,000800600,亿元,160%120%80%,1086,宗,8%6%4%,400,4,200,40%,2,2%,0%Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-1209 10 11 12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 18：二线城市所有用地推出及成交情况,0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,推出建面,成交建面,楼面地价,16,00012,000,万平米,元/平米,2,0001,600,1,2008,000800,4,000-,4000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图19：二线城市所有用地出让金及溢价率,图20：二线城市所有用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,1,5001,000500,亿元,80%60%40%20%,604020,宗,8%7%6%5%4%3%2%,0%Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,1%0%,09,10,11,12,Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院图 21：三四线城市所有用地推出及成交情况,请务必阅读正文之后的免责条款部分,9/59,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header,推出建面,成交建面,楼面地价,12,0009,0006,0003,000-,万平米,元/平米,1,6001,2008004000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图22：三四线城市所有用地出让金及溢价率,图23：三四线城市所有用地流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,1,000,亿元,100%,40,宗,4%,800,80%,600,60%,3%,400200,40%20%,20,2%1%,-,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,0%,-,0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,图24：所有用地成交建面城市结构,图25：所有用地出让金城市结构,100%,三四线城市,二线城市,一线城市,100%,三四线城市,二线城市,一线城市,80%60%40%20%0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,80%60%40%20%0%Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院1.4 一二线城市土地出让金与楼面地价情况7 月近一半城市土地出让金增加，超三成楼面地价同比上涨。有土地出让金数据的 38 个一二线城市中 16 个城市 7 月土地出让金环比下降，其中 10 个城市降幅超五成，较上月增加 3 个城市，18 个城,请务必阅读正文之后的免责条款部分,10/59,行业专题研究,市,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header市 7 月土地出让金环比增加。有楼面地价数据的 38 个城市中 19 个城市环比下跌，其中 10 个城市降幅超五成。表 10：2012 年 7 月主要城市各种用途用地楼面地价与土地出让金,土地出让金（亿元）,楼面地价（元/平米）,12-07,11-07,12-06,同比,环比,12-07,11-07,12-06,同比,环比,北京市,94,251,9,-63%,914%,6285,14864,1716,-58%,266%,华北及东北华东华南中西部,天津市石家庄市包头市太原市哈尔滨市长春市沈阳市大连市上海市杭州市南京市苏州市宁波市无锡市温州市济南市青岛市合肥市南昌市深圳市广州市东莞市佛山市福州市厦门市海口市郑州市长沙市武汉市重庆市成都市昆明市南宁市贵阳市西安市兰州市乌鲁木齐,631614418153474393514581172913682321802-13152210613010101-0,9800-1173615098443187154-21121021115111322437454263489-06-,44213712411966915411431-6105834-2210450520234248302224211,-36%3838%8952%-57%111%-5%-51%-60%-19%-97%-48%-42%169%-41%15%-44%392%-80%-82%-86%36%-99%-96%-249%192%393%-63%78%281%10%-176%-,44%626%853%67%154%26%-17%287%-40%304%-93%10%-42%275%935%-78%1666%61%-71%-92%-19%-98%-96%-148%-24%-5%-77%28%895%7347%-55%-97%-100%,150214578305861185530106024331774133320079277090075912077451015164519847238421722171927-2621108913605331300848931475960-106,152218036-8306809771991216288324633481676389-2197145219876735384622157066572863497967333824092321125129725001628-2401328-,10425561093347233119998611892613395165113017051495301-54618739115442332-9106447270820331549131881311241817116728175813231267350,-1%708%2196%-43%-22%9%22%-18%51%-92%-77%14%131%-45%-49%-49%144%-63%-90%-76%227%-97%-45%-21%-55%485%-53%0%-66%-43%-300%-,44%162%-24%69%408%-56%7%105%-32%237%-88%-39%9%-40%152%-36%444%321%-87%-80%-139%-97%-29%-69%-17%67%-53%-28%-27%231%-37%-27%-70%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院,请务必阅读正文之后的免责条款部分,11/59,行业专题研究,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header二、住宅用地成交总体情况2.1 整体成交情况总体来看，7 月住宅用地市场持续走弱。推地量同比降 8%、环比降 5%，成交量同比降 9%、环比降12%。土地出让金同比下降明显，受楼面地价上涨环比增 20%。流标率降至 0.8%，在一定程度上反映出开发商拿地较前期积极。住宅用地楼面地价环比上涨 36%，同比下降 8%，溢价率回升至 9.6%。7 月 130 个城市住宅用地平均楼面地价为 1747 元/平米，同比跌 8%，环比上涨 36%；溢价率为 9.6%，同比增 0.7 个百分点，环比增加 0.2 个百分点。图 26：130 个城市住宅用地推出及成交情况,推出建面,成交建面,楼面地价,16,00012,000,万平米,元/平米,2,5002,000,1,5008,0001,000,4,000-,5000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图27：130个城市住宅用地出让金及溢价率,图28：130个城市住宅用地流标情况,3,0002,4001,8001,200,亿元,土地出让金,溢价率,160%120%80%,50403020,宗,流拍宗数,流标率,7%6%5%4%3%,600-,40%0%,10-,2%1%0%,Jan-,Jul-,Jan-,Jul-,Jan-,Jul-,Jan-,Jul-,Jan-,Jul-09,Jan-,Jul-10,Jan-,Jul-11,Jan-,Jul-12,09,09,10,10,11,11,12,12,09,10,11,12,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院2.2 分城市类型成交情况7 月，一线城市推出面积环比降 9%，好于二线城市，三四线城市环比增 12%。成交建面方面，各线城市环比均下降，二线城市表现相对好。流标率同环比均下降，其中二线城市降幅最大。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,12/59,行业专题研究,例,7,Table_Temp430000investRatingChange.lowTable_Header7 月各线城市住宅用地楼面地价环比均上涨，其中一线城市涨幅明显，达到 214%。土地出让金方面，受价格上升影响一线城市增长最为强劲，较上月增加 146%。溢价率方面，一线城市同环比均出现较大幅度上升，而二三线城市同环比均下降。2012 年 1-7 月累计数据中我们可以看到，无论是累计推出建面、累计成交建面还是累计出让金，均出现了明显的下降，其中累计土地出让金全国各个地区均有三成以上的降幅，尤其是一线城市累计土地出让金下降到达 63%，地方政府财政压力颇大。从整体情况来看，今年以来住宅用地供应较少，成交也较为惨淡。但流标率的环比下降、溢价率的回升，以及楼面地价环比上涨可以显示出地方政府为应对财政压力，推出较多优质地块，增加土地出让金。表 11：2012 年 7 月住宅用地推出及成交建面,推出建面（万平米）,成交建面（万平米）,12-07,11-07,12-06,同比,环比,占 11,12-07,11-07,12-06,同比,环比,占 11,年比,年比,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,6,5062113,3482,947,7,0875012,8603,726,6,8792324,0042,643,-8%-58%17%-21%,-5%-9%-16%12%,6%4%7%7%,3,9231712,2431,509,4,3273081,8872,131,4,4562182,3981,841,-9%-45%19%-29%,-12%-22%-6%-18%,6%4%7%5%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 12：2012 年 7 月住宅用地楼面地价与土地出让金,楼面地价（元/平米）,土地出让金（亿元）,12-07,11-07,12-06,同比,环比,12-07,11-0,12-06,同比,环比,占 11 年比,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,1,7476,3231,7831,176,1,8995,0272,2371,146,1,2822,0151,459965,-8%26%-20%3%,36%214%22%22%,686108400177,821155422244,57144350178,-17%-30%-5%-27%,20%146%14%0%,6%6%7%6%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 13：2012 年 7 月住宅用地溢价率与流标率,溢价率,流标率,12-07,11-07,12-06,同比,环比,12-07,11-07,12-06,同比,环比,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,10%31%7%4%,9%7%8%12%,9%15%11%5%,1%24%-1%-8%,0%16%-4%-1%,0.8%0.0%1.1%0.6%,5.7%0.0%10.1%3.0%,3.2%0.0%4.3%2.3%,-4.9%0.0%-9.0%-2.4%,-2.4%0.0%-3.2%-1.7%,资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表 14：2012 年 1-7