万科扬州房地产市场投资分析报告.ppt
23.2.3,1,扬州房地产市场投资分析报告,23.2.3,2,城市认知,23.2.3,3,城市历史素描,扬州曾因水路畅达而兴盛 历史上的扬州“因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落 嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。曾是文艺繁荣之地 地方文化曾因经济的发达而繁荣，以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期，后随着经济地位的下降而逐渐没落。“联合国人居奖”获奖城市 作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市扬州颁授“联合国人居奖”。,观点：历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。,23.2.3,4,爱耍气派的扬州人,扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清说扬州）,观点：德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。,23.2.3,5,曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善,扬州对外交通示意图,观点:交通的改善，尤其是润扬大桥的开通，有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离，使得其更好的接受核心城市的辐射。,23.2.3,6,随着城市交通体系2004年的突破，城市客流、物流出现明显上升,23.2.3,7,都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析,长三角城际轨道交通规划将大大加快区域一体化进程，但扬州仍需借用镇江这一交通结点，无直接促进作用。南京一小时都市圈规划明确以来，宁镇扬地区已开通了半小时一班的高质量城市大巴，据了解，来往客流量逐年快速递增。另有待考证说法，镇江、扬州区号在不远的将来将同意改为025，可视为南京推动宁镇扬都市圈建设的实质性举动。,观点：相对于长三角而言，充分接受南京辐射是扬州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对扬州城市发展的促进作用不大。,23.2.3,8,1982年，扬州被国务院首批公布为中国24座历史文化名城之一。1983年，扬州升为地级市。1996年8月，经国务院批准，扬州市行政区划调整。撤销县级泰州市，设立地级泰州市，原由扬州市代管的泰兴、姜堰、靖江、兴化4个县级市归划泰州市管辖。扬州市辖三个市辖区:广陵区、维扬区、邗江区；一个县：宝应县；代管仪征、江都、高邮3个县级市。,宝应县,高邮市,仪征市,江都市,维扬区,广陵区,邗江区,83年成为地级市，现辖三区一县，代管仪征、江都、高邮三个县级市,9,邗江区：2001年撤县设区，之前曾两度跻身全国百强县，现辖11个镇、3个街道办事处，面积757平方公里，人口50万，是古城扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力最足的一个区。,维扬区历史上最早的扬州城即诞生在今维扬区的土地上，面积120平方千米，人口26万人，是古城扬州的发祥地。区内风景如画，景色宜人，闻名海内外的瘦西湖、大明寺、汉广陵王墓、史可法纪念馆等名胜古迹均坐落在该区。,广陵区原广陵区，地改市前的县级扬州市域；现广陵人是正宗扬州人的代表；广陵区位于扬州中心城区,面积69平方公里，总人口31万人，由于原来的工业基础薄弱，产业园的建设又刚刚起步，目前的园区建设水平落后于邗江区和维扬区。,23.2.3,9,城市发展定位：发展成为宁镇扬经济一体化重点城市；沿江开发，构建带状组团式滨江城市群,观点：扬州市府的意图在于紧密依托南京以促进城市发展。带状组团式滨江城市群将主要促进西部仪征和南部港口工业区的发展，而仪征是一个独立的城市体系，其发展对市区市场需求的促进作用有限。,23.2.3,10,确立“主导向南，西进东联”的城市发展方向背后隐藏着复杂的政治因素,扬州城市总体规划确立“主导向南、西进东联”的城市发展战略。城市发展关键词：文化内涵看老城区，现代气息看新城区，生态环境看瘦西湖景区，经济发展看沿江地区。江泽民：把扬州建设成古代文化 与现代文明交相辉映的历史名城 有了西区的重点发展。胡锦涛：加强沿江大发展，构建长江黄金水岸线有了主导向南的城市规划。本界市府：以运河申遗为突破有了广陵新城的规划。,观点：虽然扬州的规划导向在努力迎合众多领导人的意图，但最值得关注的仍是本界市府的政治理想。西区已经率先发展，南部目前远未成熟，故东区将成为未来几年发展的热点，且其内在思路应在于连接近在咫尺的江都。,23.2.3,11,从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗,观点：土地利用规划折射出政府的建设意图。可由此判断出城市发展的脉搏和梯度：西部东部南部。此可作为万科拿地策略的重要考量因素。,23.2.3,12,整体形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局,观点：新一轮的规划导向下，城市展开了新的发展框架，同时开始呈现出明朗的功能分区，其中最值得关注的依然是城市的东西两翼，其功能定位特质很可能导致未来“东富西贵”的区域形象。,23.2.3,13,观点：对于西区而言，因其发展已经具备一定的成熟度，故以“完善”为主，而河东分区的建设则基本是从零开始，故西区的土地价值仍将进一步彰显，而东区土地价值则仍有待时间培育，此刻关注东区土地市场应是踩准了城市发展的节拍。,23.2.3,14,关于几个核心经济指标的考量经济总量,观点：06年GDP方突破1000亿元，相应人均GDP突破3000美元，大致相当于南京03年的水平，从经济发展的规律性判断，未来几年应是扬州经济提速期。,23.2.3,15,【附表：江苏九城市人均GDP比较】,关于几个核心经济指标的考量经济总量,观点：同类城市比较来看，扬州经济增长速度更为平稳，同时04年后，其经济总量占全省比重不断提高，说明扬州经济发展在不断加速。,23.2.3,16,关于几个核心经济指标的考量产业,观点：对比来看，扬州的工业基础并不雄厚，这是导致其前几年发展速度相对缓慢的重要原因，分析认为，未来几年将是扬州工业化进程最快的时期，相应带动城市化率的快速提高，进而迅速放大房地产市场有效需求。,23.2.3,17,关于几个核心经济指标的考量规模以上工业,观点：近几年扬州规模以上工业的迅猛增长可以理解为城市工业化进程提速的基础和先锋。,23.2.3,18,关于几个核心经济指标的考量二三产业,观点：与同类城市相比，扬州二产并不具优势，但第三产业却是四城市中最为发达的，其所支撑的相对高质量的市场需求不容忽视。,23.2.3,19,关于几个核心经济指标的考量固定资产投资,观点：固投对经济发展的拉动作用相对有限（仅占GDP比重30左右），在固投结构中，基本建设投资占据绝对比重，反映出政府对于城市建设投入的力度。,23.2.3,20,关于几个核心经济指标的考量利用外资,观点：扬州合同利用外资与实际利用外资的缺口不断拉大，外资实际到位情况并不理想。反映出虽然扬州招商引资的力度很大，但目前对外资的实际吸引力依然有限。,23.2.3,21,P30,关于几个核心经济指标的考量私营企业,国有集体企业在规模以上工业中的比重大幅降低，而私营企业比例则由03年的30.11%增长到06年的41.18%，增长发展势头异常迅猛。比较来看，扬州的规模以上私营企业发展速度远超过镇江。,观点：大型私营工业企业逐渐成为城市经济发展的引擎，而私营企业所诞生出的大量私营业主阶层则将成为房地产市场中非常值得关注的中高端客群构成。,23.2.3,22,观点：私营企业扮演重要角色，呈规模的私营工业企业超过千家，吸纳了约20万的就业人口。,关于几个核心经济指标的考量私营企业,23.2.3,23,关于几个核心经济指标的考量支柱产业,23.2.3,24,观点：石油及天然气开采、电器设备及器材、交通运输设备、通用设备类制造企业是扬州工业的支柱,23.2.3,25,关于几个核心经济指标的考量大型企业分布,观点：大型工业企业主要分布在邗江，而大型私营企业则主要分布在江都和邗江，总体来看，市区范围内的产业集聚能力依然很强。,23.2.3,26,关于几个核心经济指标的考量地方财政,观点：财政连年节余，政府花钱力度不大，而财政支出中基本建设支出和教育支出占据绝对比例。,23.2.3,27,关于几个核心经济指标的考量储蓄、收入及消费,观点：储蓄及收入增长皆很快，而消费倾向则有不断保守化的趋向，预计同其它方面的支出份额加大有关。,23.2.3,28,关于几个核心经济指标的考量消费结构,观点：扬州市民在购房与建房方面的支出比例远超过同类城市，反映出其对住房问题的重视及住房消费的关注度。,23.2.3,29,关于几个核心人口指标的考量城市化,规划2010年，总人口473万，城镇人口265万，城市化水平达到56%，较06年分别增长和提高15万、46万和8%。,观点：扬州的城市化率平均每年保持1%的速度递增，根据其人口估算，每年约增加四万多的城镇人口。,23.2.3,30,关于几个核心人口指标的考量户均人口、人口密度及人口增长,观点：市区户均人口数增长较快，将导致房屋户型需求结构的转变；80年代初人口的高出生率意味着05年向后市场需求的扩容，其中将以一次置业的婚房需求为主。,23.2.3,31,关于几个核心人口指标的考量流动人口,观点：1、市区人口增长相对缓慢，城市对于周边县市人口的吸纳能力仍然有限；净迁入人口数量出现大幅增长，由05年的5000人增加至06年的近万人。2、根据城市化进程速度和净迁入人口综合判断，按其中三分之一户（户均人口3人）每户购买100平米住房面积计算，每年将产生约50万平米的市场需求。,23.2.3,32,关于几个核心人口指标的考量人口从业结构,观点：综合来看，公务员、教师、医生及采矿业从业人员数量可观且收入较高，属市场高质量客群。,23.2.3,33,观点：1、扬州人均居住面积在06年出现大的改善，判断其与商品房市场的扩容有关。2、公房比重迅速缩小，自有房比例03年后快速提升，同商品房市场发展当呈现协调态势。3、目前主力居住户型为二居室和三居室，对照其户均人口结构判断，未来改善型需求旺盛。,关于几个核心人口指标的考量人口居住状况,23.2.3,34,指标综合比较经济、人口,23.2.3,35,总体市场,23.2.3,36,房地产开发投资占GDP比重较低，具有较大的增长空间,观点：虽然在同类城市中，扬州房地产开发投资占GDP比重相对领先，但总体来看，其仍然保持不温不火的状态。,23.2.3,37,平稳的房地产市场开发投资结构及开发建设情况昭示良好的市场发展秩序及态势,23.2.3,38,土地市场供应理性，土地价格上升较快,观点：07年扬州土地市场成交比例不高，土地价格涨幅也远低于06年，反映出土地市场逐渐进入一个平稳过渡时期。,07年12月份供应土地165.2万,23.2.3,39,住宅用地作为土地市场主流及逐步提升的地块容积率进一步展现出城市房地产市场转型期的发展特征,观点：近三年外来开发企业拿地数量明显增加，扬州房地产市场受外地开发商追捧。,23.2.3,40,07年西区土地成交量呈爆发式增长，土地成交价格也远超出其它板块，东区虽然成交量较少，但土地价值已经开始彰显，明显高于南区和北区,观点：土地储备结构的转变反映出政府开发思路的转换，东区、南区和北区皆加大了土地储备力度，市场将呈现出均质化发展态势。,23.2.3,41,附：2007年12月已推出未成交土地情况,23.2.3,42,已出让未开发土地主要集中于西区，约140万平米，其它板块土地存量相对有限，并呈明显郊区化特征,此处存量指已出让未开发土地量。单位：万平米,23.2.3,43,近年来供需关系呈现不断改善趋势，06年开始市场需求明显扩容，07年前三季度市场首次呈现供不应求态势,23.2.3,44,商业及办公物业供求皆呈下降趋势，普通住宅及别墅物业供求关系平稳，整体供求结构符合三线城市房地产市场特征,23.2.3,45,随着城市房地产市场逐步升温，住宅市场供不应求状况凸显，而办公用房及商业营业用房受城市经济结构限制供大于求,23.2.3,46,整体稳定的套均成交面积及传统旺销节点进一步凸显市场以改善型需求为主的特点,23.2.3,47,西区和北区是市场供求的主力构成，北区呈供略大于求的态势，而东区供应明显稀缺，供需矛盾最为突出,23.2.3,48,尽管07年各区商业营业用房供销状况不一，但结合06年市场存量，除老城区外其余各区域商业营业用房整体供大于求,23.2.3,49,07年住宅市场出现明显上升拐点，普通住宅及别墅物业全线供不应求，小高层、高层产品消费者“恐高症”降低,23.2.3,50,相比而言，100-144平米以上大中户型改善型产品是市场需求的绝对主流,23.2.3,51,城市房价受低价房影响保持低幅上涨，老城区和西区商品住宅均价则处于快速上升态势并领衔各板块市场,23.2.3,52,通过对2006年与2007年市场对比分析，整体市场商品房成交均价上浮约500元/平米,23.2.3,53,附：各板块分季度供需状况,23.2.3,54,未来两年市场供量将有明显增加，但会呈明显的区域结构性，西区的市场竞争将趋于白热化,23.2.3,55,板块市场,23.2.3,56,房地产市场板块划分,23.2.3,57,西区,新城西区房地产市场从2004年全面发展至今，区域已形成较高的价值，目前开发土地属性为G2。但随着新城西区土地的大量出让，其竞争层度也属扬州之最。西南板块处于发展上升阶段，该区域拥有较好的教育资源、产业支撑及规划支持，未来发展前景良好，当前土地属性分别是C、T1，未来有向G2转变的趋势，是值得我们关注的重点板块。,23.2.3,58,23.2.3,59,行政中心,古运河,文汇路,2007年,火车站,2004年,宁启铁路,2004年,西北绕城公路,2004年,体育公园,2005年,扬州中学,2005年,国展中心,2005年,双博馆,2005年,中央公园,2005年,江阳路,2008年,23.2.3,60,土地属性：G2,23.2.3,61,扬子江路,江阳路,汽车西站,邗江路,开发路,润扬中路,2004年,古运河,1998年至今,邗江经济开发区,2007年,扬州第二城,2007年,文汇西路,机械光电园区,大学城,1999年,南绕城公路,2001年,1992年,23.2.3,62,土地属性：C向G3转变,土地属性：T1向C转变,23.2.3,63,商品住宅供应放量现象明显，后市供求关系不容乐观,23.2.3,64,各细分片区特征,23.2.3,65,客群演变预测：新城西区：目前土地属性为G2，随着西区中央入住率的提升，商业、教育等配套的跟进，作为扬州重点打造的新城将全面成型，将全面体现出以中产阶层、舒适型需求为主要特征的客群。第二城板块：随着新城西区的全面成型及土地市场的导向性，该区域土地属性将出现由C向G转变的特征，客群也将由早期的初次刚性需求特征转变为经济型与功能舒适型需求为特征的客户群体。大学城板块：作为相对独立、远离商业中心的区域型板块，客群将继续保持现有以初次置业为主的区域型特征。,各细分片区客群特征,23.2.3,66,西区市场存量约为682万平米,23.2.3,67,西区各品类市场存量,23.2.3,68,东区,两河分区房地产市场起步较晚，前期发展较缓慢，但随着城市发展框架的全面拉升，区域配件相对成熟的完善配套，区域土地价值进一步放大，土地属性由G3向G2转变，土地储备量少。河东分区处于市场启动阶段，该区域拥有较好规划前景，自然资源及产业支撑良好，当前土地属性是T，未来有向C转变的趋势，是值得我们关注的重点板块。,23.2.3,69,江阳路,五台山路,开发路,汶河路,古运河,大运河,宁通公路,大润发超市,温州鞋城,曲江小商品,食品城,汽车东站,文昌大桥,曲江公园,竹西公园,茱萸湾公园,文昌路,金盛国际家居,文昌东路,2004年,1992年,1992年,2006年,2007年,2008年,2006年,2004年,23.2.3,70,23.2.3,71,商品住宅供不应求现象极其明显，但房价无明显提升,23.2.3,72,各细分片区特征,23.2.3,73,客群演变预测：两河板块：作为扬州老城区腹地所在，存在大量的城区原住民，随着城市改造建设的逐步推进，该区域也将摆脱破旧的面貌，区域将存在大量潜在升级置业者，同时由于老城区土地稀缺性，两河板块土地价值将进一步提升，将成为改善居住型客群首选区域。河东分区：即规划中的广陵新城，目前土地属性为T类，随着新城建设的推进及产业园的建设，区域客群将逐步显现出以本区域初级置业为特征的客群特征。,各细分片区客群特征,23.2.3,74,东区市场存量约为97万平米,23.2.3,75,北区,西北分区房地产尚处于启动阶段，区域内楼盘数量稀少，主要依托江阳产业园，目前开发项目属性为T1,未来将向C转变。东北分区处于平缓上升阶段，该区域拥有较好的稀缺自然资源及人文资源，为老城区向外扩张疏散区域，当前土地属性分别是C、G3、T2，未来随着城区扩张，C、G3品类项目发展空间较大。,23.2.3,76,瘦西湖风景区,江阳商贸城,江阳商贸城,瘦西湖新天地,江阳新村,石油山庄,江阳工业园,阳光水岸,御河苑,老城区,扬子佳竹苑,土地属性：G3,土地属性:C,土地属性：Top1,23.2.3,77,北区市场供求关系受个案影响波动较大,23.2.3,78,北区分片区市场特征,23.2.3,79,客群演变预测：北区作为城市非重点发展区域，区域发展后劲更多依靠北区产业园支撑，故该区域产品品类多以T1、C类为主，客群体现以本区域产业工人及原住民为主的特征。,北区分片区市场客群特征,23.2.3,80,北区市场存量约为118万平米,23.2.3,81,老城区,老城区房地产市场已进入成熟阶段，区域价值较高，但未来土地储备量少，目前开发项目属性为G2，随着城市经济发展，老城区已具备G1类型物业的开发条件。,23.2.3,82,土地属性：G,23.2.3,83,老城区市场供应极度稀缺,23.2.3,84,各板块因素综合比较宏观层面,23.2.3,85,综合来看，东区的市场投资价值最大，其次是西南板块,23.2.3,86,竞争形势,23.2.3,87,竞争企业已开发项目/在售项目/土地储备分布,23.2.3,88,2006年度市区商品住宅销售龙虎榜TOP15,23.2.3,89,2007年度市区商品住宅销售龙虎榜TOP15,23.2.3,90,竞争企业在售项目及存量,23.2.3,91,各企业竞争力评价,23.2.3,92,扬州市场因较高的城市价值和市场价值值得万科进入，成为万科长三角布局战略的重要阵地。东区（首选）和西南板块（次选）是值得关注的重点板块。两个建议板块都可以选择打造G系列产品。万科将因更优质的品牌知名度/美誉度、更高的开发水准、更超前的开发理念、更深邃的人文精神战胜竞争企业，傲立扬州房地产市场潮头！,结语,23.2.3,93,
