【广告策划PPT】精品消费报创刊联合主办方案.ppt

“心动耀世 时尚之滇”精品消费报创刊庆典 暨昆明精品名流新春酒会（2010.1.28）精品明星名人高尔夫球赛（2010.1.29）,前言活动背景组织机构嘉宾构成活动规划活动亮点活动流程合作方式权利义务费用构成,心动耀世 时尚之滇心动耀世寻求时尚萌芽，回顾时尚演进，把握时尚脉络。在昆明这样一座四季如春的城市里，对流行、潮流都是“舶来品”，作为我们，就是要通过我们的创作标榜时尚、代言时尚，并坚定地在这条路上走下去。时尚之滇春城无处不飞花，流光溢彩在昆明。彩云之南的秀美风光恰遇昆明的迷人气候，汇聚出惹人心醉的盛世美景，迸发出世界惊诧美丽。,前言,10月16日精品消费报在昆明试刊，该报由云南日报报业集团与精品购物指南报社跨地区合作的报纸。该报定位于时尚生活周报，也是昆明第一份时尚生活周报，旨在为昆明人提供“完全时尚生活手册”。精品消费报由云报集团旗下原大众消费报更名改刊，并依据精品购物指南为代表的时尚生活周报模式进行了全新的产品设计。,活动背景,组织机构,主办：云南日报报业集团联合主办：精品购物指南报社协办媒体：优品杂志、风尚志、世界杂志、数字商业时代、精品网、玩家旅游、时尚生活导报、精品生活,嘉宾构成,嘉宾构成,赛事嘉宾构成明星,拟邀请明星名单：著名导演：顾长卫、何平、冯小刚、田壮壮著名舞蹈家：杨丽萍著名演员：黄晓明、赵琳、苗圃、马伊琍、刘飞儿著名主持人：戴军、索妮著名设计师：谢峰著名模特：谢东娜、李晔、春晓,赛事嘉宾构成名流、名企、名仕,1、昆明当地名仕：省级领导、市级领导、国企领导2、北京精品：精品购物指南报社领导3、社会名流：省内外企业家、艺术家等,活动总览活动主题：心动耀世 时尚之滇 精品消费报创刊庆典活动承办：北京精品风格企业策划有限公司活动时间：2010年1月28日晚上活动地点：翠湖宾馆参与人群：明星、政企领导活动人数：300人活动形式：心动创刊晚宴+庆典酒会,活动总览活动主题：心动耀世 时尚之滇 精品明星名人高尔夫球赛（2010.1.29）活动承办：云南精品文化传媒有限公司活动时间：2010年1月29日活动地点：滇池高尔夫参与人群：明星、政企领导活动人数：60人（含明星）、赞助方嘉宾30人活动形式：名流商业联谊赛,活动规划,1.活动主题及诠释,心动耀世 时尚之滇,时尚地标不仅仅是一个概念，它们更是一种时尚策源地，在它们身上，有这个城市对生活的隐喻。精品消费将作为这座城市时尚生活的引领者，打造“滇之时尚”,活动规划,2.活动调性,关键词：时尚、高雅、炫目、细节、服务,具有地域特点的报春花装饰,炫目的颜色，烘托时尚感,细节布置体现格调高雅,礼仪小姐提供高标准服务,活动规划,创刊典礼-时间/地点,时间：2010年1月28日（周四）晚上,地点：翠湖宾馆金色大厅（五星级酒店接待）,环境调性：时尚、优雅,活动调性：时尚、高端、互动、欢快,创刊典礼/自助晚宴,明星及嘉宾红毯典礼,时尚之滇体验馆,+,+,活动规划,创刊典礼-形式/基调,+,昆明时尚十年人物颁奖,“滇之尚品”体验区,活动规划,创刊典礼-形式,地点：酒店序厅时间：庆典开始前摆放形象宣传展板、图片，将氛围营造为高雅时尚；品牌展示区，数量根据招商情况而定；茶歇区，自由交流,活动规划,创刊典礼-形式,地点：酒店序厅时间：庆典开始前明星及嘉宾走红毯红毯区媒体拍照、采访茶歇区，自由交流,明星及嘉宾红毯典礼,活动规划,创刊典礼-形式,地点：金色大厅时间：庆典进行时领导及明星、嘉宾入座时尚秀开场领导致辞创刊启动仪式自助冷餐服务,创刊典礼/自助晚宴,活动规划,创刊典礼-形式,地点：金色大厅时间：庆典后，自由交流蓝调现场演奏嘉宾自由交流互动幸运抽奖,After party/抽奖、交流酒会,活动规划,名流商务高尔夫联谊赛-时间/地点,时间：2010年1月29日（周五）白天,地点：滇池高尔夫,环境调性：高雅、优雅,活动调性：商务、高端、休闲、品味,颁奖典礼,明星挥杆,商务交流,+,+,活动规划,高端联动+商业交友,+,商务宴请,商务交流/明星挥杆,地点：滇池高尔夫时间：到达后形式：自由交流 活力开心，明星互动 竞技感受，尊显魅力 商务休闲，完美搭配,活动规划,商务高尔夫-形式,颁奖,地点：滇池高尔夫时间：比赛后形式：激情的释放 现场颁奖，魅力彰显 心动时刻，留下记忆 收获时间，皆大欢喜,活动规划,商务高尔夫-颁奖形式,活动流程 创刊庆典,时间：14：00-,活动流程（简版）,17：3018：30第一篇章,序曲嘉宾签到、时尚之滇体验交流、明星走秀,18：3019：30第二篇章,庆典庆典主题时间、致辞、启动仪式,19：3021：30第三篇章,After party+互动式抽奖,活动流程创刊庆典（细化流程）,时间：14：00-,第一篇章：序曲 地点：二层序厅17:3018:30 嘉宾签到，领取座位号胸贴，互动抽奖卡片，自由交流，“时尚之滇”体验。18:10 金色大厅开放。18:1018:30 已到场嘉宾可安排进大宴会厅座位区就座。18:1018:35 明星及重要嘉宾走秀时间。其他嘉宾可选择在大宴会厅观看（LED）。18:3018:40 过渡时间。所有人就座。活动准备开始。序厅内布置及设计：红酒、茶点饮料水果、鲜花、钢琴演奏、人物素描、“时尚之滇”产品展示体验区,活动流程创刊庆典（细化流程）,时间：14：00-,第二篇章：庆典 地点：二层金色大厅18:4018:42 开场表演，云南印象-模特秀（每位模特手中拿一本创刊号，屏幕定格创刊号）18:4218:48 主持人上场，开场辞，介绍重要嘉宾。18:4818:53 主持人上场，致开场词。18:5319:03 VCR云南昆明时尚度调查（街头寻访，调查昆明当地对时尚的理解，形象指数）19:0319:08 时尚形象打造秀（请出三位预先经造型师打造形象的行业客户，与之前形象进行对比）19:0819:18 知名造型师现场点评，畅谈时尚流行趋势19:1819:38 云报集团领导致辞19:3819:55 精品领导致辞19:0019:30 精品消费总编发布精品消费报价值报告（ppt)19:5520:05 嘉宾发言20:0520:10 节目表演20:1020:20 创刊启动仪式（邀请创刊号封面明星、各方领导、启动创刊号）全体举杯同庆20:2020:30 节目表演，创刊仪式结束。大厅内布置及设计：饮料红酒水果、鲜花、重要嘉宾及媒体前排就坐，其余嘉宾可以站立，高台立桌。整个活动时间穿插昆明时尚十年人物颁奖环节。,活动流程创刊庆典（细化流程）,时间：14：00-,第三篇章：After party+互动抽奖 地点：二层金色大厅19:3020:30 自助晚餐、自由交流。（外籍蓝调乐队表演，背景音乐）20:0020:20 互动抽奖。（凭签到领取的卡片，核对上面的数字）20:3021:20 嘉宾自由交流21:30 结束，嘉宾领取礼品离开。大厅内布置及设计：自助餐、红酒、鲜花、自由交流、礼仪小姐服务。,活动流程名流商务高尔夫联谊赛（细化流程）,开赛前5天公布,活动亮点高端商业资源,政府领导：届时将邀请的云南省市领导，包括各税务、工商、银行、教育等系 统主要领导。以及红河、大理、丽江、迪庆冲等旅游热点地区的主要 领导。知名名士：红云、红塔、云天化、白药、昆药等国有企业主要领导；商界名流：云南红、昆明诺仕达企业（集团）有限公司、金格集团、云投 等企业主要领导；社会名人：杨丽萍、武克刚等。上述总计划邀请人数210人，其中180人。在晚宴和高尔夫商业联谊活动期间，均设有多项互动环节为商业人士提供沟通平台。（主要出席领导：张田欣、晏友琼、丹增、仇和、张祖林、尹欣等；关于其他嘉 宾均为各行业领军人物，在此便不作详细说明）,活动亮点媒体影响力,全国时尚类媒体：优品杂志、风尚志、世界杂志、数字商业时代、精品网、玩家旅游、尚生活导 报、精品生活本地影响力媒体：春城晚报、都市时报、云南信息报、FM95.4、FM91.8、云南网、世通华 纳、云南电视台等 高端联合高频次投放。在最短的时间最强的形态展现精品时尚风范，传递精品时尚形象。必将在昆明形成精品漩涡，成为人们关注的焦点，为合作伙伴带来未有的宣传价值。,活动亮点主持人,拟邀请主持人：索妮（女）、戴军（男）,戴军：内地主持人兼歌手、演员，是少有的兼影视、戏剧和主持的三栖艺人，靠唱歌出道的戴军，却因为主持而越来越红，主持节目超级访问、超级震撼、勇者胜和女人百分百、春华秋实。,索妮：职业：主持人、演员。娱乐现场当家主持之一。主持经历丰富。,活动亮点场地,场地：云南昆明翠湖宾馆 二层 金色大厅,翠湖宾馆是昆明历史最悠久的酒店，早在1956年就已开业。2004年，酒店经过大规模的翻新和新楼兴建工程，跻身于昆明最杰出的酒店之列。酒店富丽堂皇的大堂、客房和套间，将欧陆风格与现代科技融为一体，为客人提供最超值的享受。酒店提供风格独特的美食体验和活动场所。功能齐备的休闲与健身设施，专业优质的车辆提供接送服务，精深体贴的24小时专职管家服务均使贵宾充分体验酒店的至尊享受。,活动亮点明星,“星耀时尚之滇”必将引发媒体关注，制造新闻点。,活动亮点心动启动仪式,创刊启动：“精品消费报”将为昆明时尚翻开华丽的第一页！,VCR:大屏幕上一颗在昆明上空跳动的时尚之心!我们的舞台上准备一个魔力球，而每位嘉宾都象征着一种时尚潮流的必备力量：成功的工作、优雅的生活、绝妙的着装、成熟的情感等。各位嘉宾依次把右手放到彩云魔力球上，将他们的力量传递出去，启动起来。大屏幕时尚之心跳动间，幻化做“创刊号”，精品消费创刊号隆重的出现在媒体面前，媒体拍照。,活动亮点发行,我们进一步细分市场，一网打尽时尚人群。我们的渠道时尚街区，主流商场，高端餐饮、娱乐场所、休闲地带高星级酒店，机场贵宾厅，高档办公写字楼，社会名流赠阅,合作方式活动冠名,1、活动现场背景版醒目位置出现冠名方企业名称；2、活动现场摆放冠名方展示车辆，或企业展示形象背景版，尺寸 双方协商制定；3、创刊期的当期整版广告；4、现场嘉宾代表发言；5、可现场赠送来宾带有冠名方企业标志的精美纪念品；6、参加两天的创刊晚宴和高尔夫联谊活动，并做重点嘉宾引见；7、协调与明星、领导合影留念；8、晚宴开始前播放冠名方企业文化视频或音频，时间为30秒共2次；9、冠名方提供试驾车辆，主要车辆供明星接送和车辆展示试驾使 用；10、冠名方品牌车辆车型PPT展示；11、时尚之滇体验馆产品展示;12、携手明星走红地毯；13、高尔夫商务联谊赛联合主办；14、冠名方品牌文化历史（改变该行业、市场的大记事）专刊报道,冠名回馈,权利义务义务,1、冠名方须按主办方要求着正装出席活动；2、冠名的嘉宾统一按照主办方安排和流程参与活动，对不按照统一安 排所导致的后果，冠名方负全部责任；3、冠名方在活动期间提供明星专用车辆8台；4、冠名方在活动中展示的展板等物料须经双方商议后进行布置；5、为保护双方的权益必须在确认合作后签订关于此次活动的文本合同；,费用构成权益,1、活动现场背景版醒目位置出现冠名方企业名称；2、活动现场摆放冠名方展示车辆，或企业展示形象背景版，尺寸 双方协商制定；3、创刊期的当期整版广告一期；4、可在现场嘉宾代表发言；5、参加两天的创刊晚宴和高尔夫联谊活动；6、与明星、领导合影留念；7、晚宴开始前播放冠名方企业文化视频或音频，时间为30秒共2次；8、主持人对冠名单位做重点答谢；9、时尚之滇体验馆产品图片资料展示；10、携手明星走红地毯；11、详细内容在活动合同中体现。,合作费用费用分解,40万元冠名费用 可按回馈中约定事项给与回报80万元冠名费用 除上述回馈内容之外，增加以下回馈：1、冠名方可自定30位客户参与晚宴和 次日的活动；2、拥有高尔夫活动项目为冠名方联合主办权；3、精品消费报A碟整版广告10期，1/2版软文6期；,谢 谢,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,