中广信北京星河城营销工作总结及工作计划.ppt

中广信地产服务机构07年7月,星河城07年上半年营销工作总结及下半年工作计划,目录,宏观市场运行及分析,第一部分,央行三次加息CPI增长3.2%GDP增长11.5%贸易顺差增长83.1%上证股指增长33.5%全国房价平均增长5.3%固定资产投资增长25.9%国家外汇储备增长20%人民币对美元汇率增幅2.9%,宏观经济形势分析,GDP,从02年底开始，进入上升通道的新一轮经济增长，增幅在1个百分点区间波动；07年一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，主要是因为世界经济预期较好及关税调整7.1关口，下半年随着异常因素的消除与减弱，增长将回归正常水平；,经济运行平稳偏快但不过热,投资,投资回落仍高位运行政府调控引结构变化,42044，15.4%-社会消费品零售总额42044亿元，同比增长15.4%增幅为1997年以来的新高;,3.2%-CPI同比上涨3.2%，涨幅比上年同期上升1.9个百分点，超过预警线3%；,40.5%43.9%-03-07城镇化率由40.5%上升到43.9%，城镇人口年均增加1874万人。扩大城市住房、基础设施建设等投资需求,7052，14.2%-城镇居民人均可支配收入7052元，同比增长17.6%，扣除价格因素，实际增长14.2%;,消费,消费水平在增长消费结构在变化,进出口,汇率,贸易,2.9%,人民币升值压力加大拉动房地产投资需求,加息,股市,金融证券,低利率情况下股市、楼市跷跷板效应明显,房价,房价在强劲需求面前不断上涨,宏观运行分析,下半年宏观调控的目标将是预防经济由快转热，调控面临压力；,目前我国宏观经济每增长1%，房地产行业增长1.3%，现阶段房地产市场将随着宏观经济持续走强；,宏观经济保持平稳快速发展，以工业化、城镇化、市场化、国际化为标志的新一轮经济增长周期；.,投资回落供应减少销售降低股市分流小产权五环过万保障性住房,北京房地产市场分析,总体市场,上半年完成房地产开发投资709.9亿元，比去年同期增长10.9%,增幅同比回落9.9个百分点;房地产开发投资占全社会投资比重为51.2%,比一季度的56.7%降低5.5个百分点;住宅完成投资365.3亿元，比去年同期增长9.5%，增幅同比回落21.6个百分点；经济适用房住宅完成投资7.6亿元，下降59.3%;,投资,房地产开发投资增速放缓住宅投资增幅回落,上半年住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米和627.2万平方米，同期分别下降6.6%和21.9%；写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1195.9万平方米和1228万平方米，同期增长11.8%和14.5%新开工面积均呈下降趋势，分别下降23.9%和50.1%上半年商品房竣工面积959万平方米，同期增长20.1%，其中住宅竣工面积为731.1万平方米，增长26%；经济适用房住宅施工面积323.4万平方米，同期下降33.2%，新开工面积60.3万平方米，增长14.4%，竣工面积128.5万平方米，增长45.5%；,上半年北京房地产运行情况开发,房地产施工面积小幅增长新开工面积持续下降,上半年北京房地产运行情况供应状况,商品房供给总体大幅下降，下降幅度达到26.5%，其中住宅领降，幅度接近32%，与住宅类项目相比，非住宅供给降幅较小，幅度14.7%，不足其一半；,住宅引领供应下降,上半年北京房地产运行情况销售状况,商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售210.7万平方米，期房销售654.1万平方米，分别比去年同期下降43.9%和19.5%。与今年一季度相比，降幅分别缩小7.9个和9.1个百分点；住宅现房销售152.8万平方米，下降50.7%；住宅期房销售539.3万平方米，下降26.3%，分别比一季度缩小8.6个和14.5个百分点；,商品房期、现房销售面积持续双降，降幅趋缓,房屋销售价格指数累计为109.3%，比去年同期提高1.4个百分点。各月房屋销售价格指数呈先扬后缓趋势；新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，非住宅价格指数累计为104.5%；二手房住宅销售价格指数累计为109.4%，略追新建商品住宅销售价格指数；城市核心城4区房屋销售价格指数最低，累计为105.9%，城市近郊4区累计为109.6%，城市远郊10区房屋销售价格指数最高，累计为111.7%；,上半年北京房地产运行情况销售价格,二手房紧追新房价格非住宅类涨幅不高,上半年北京房地产运行情况新盘价格,其中：住宅期房均价四环路以内为13696元/平方米四至五环路为11439元/平方米五至六环路为8006元/平方米六环路以外为5385元/平方米,东、北部拉动，五环过万,上半年北京房地产运行情况开盘情况,随着主城区土地的减少，新盘供应集中在城市郊区；四环已成为北京房地产市场热度的分水岭；,四环见“分晓”,上半年北京房地产运行情况土地情况,土地价格增长非房价增长的主因,上半年北京房地产运行情况土地情况,07年下半年正在交易的土地规划面积有171万平米，即将入市的土地建筑占地面积有862.13万平米，预计整体放量将超越06年，达到1500万平米；,土地供应增加，郊区化明显,上半年北京房地产运行情况二手房,一手房价高涨、供应减少助推二手房市场需求强劲,中小户型占主导,上半年北京房地产运行情况二手房,上半年北京房地产运行情况经济适用房,6月7日，北京市建委对新拟定的北京市经济适用住房管理办法（试行）、北京市廉租住房管理办法公开征求意见,拟禁经济适用房上市交易禁住“明仓”谁监管“暗道”,房价上涨催生小产权房热卖,上半年北京房地产运行情况小产权,高价催生小产权,北京房地产市场,调控方面：规范非打压；随着08奥运的临近，稳定压倒一切，因此调控不会有大的动作，市场走势将逐步回升；,产品方面：房价的上涨让居住类产品特别是普宅市场竞争激烈，催生小产权房，非住宅产品由于良好的投资性市场表现良好,供求方面：土地较少、开发商成本增加引起供给减少，同时股市狂飙让房地产投资的需求不断下降；,区域市场动态及监控,第二部分,区域市场整体形象,住宅玺萌公馆现代世家影像 朱雀门百年地脉，人文大宅一瓶大宅、大窗、大景观建邦华府富贵地、如意宅香湾别墅籍都市洋房世华水岸都市水岸浪漫生活,商业、商务盛合国际中心搜宝商务中心富力信然广场首地大峡谷,高端产品引领南城形象南城经过几年的不断深入的改造与发展，房地产开发住宅、商业、商务齐放，住宅由大盘普宅时代过渡到高端精品时代；商业、商务由社区概念延伸到区域范畴，南城认知与形象得到良好改观，在售楼盘不乏精品、名品；,2007年5月市十次党代会上刘淇表示“北京市政府将积极推进南城及南部地区发展，统筹加强这一区域的基础设施建设，提高公共服务设施水平，使之成为北京富有活力的地区。”,06年成交均价整体上涨2100元/平米；前期推盘量大，后期推盘基本上每次一栋楼；目前住宅基本处于尾房阶段，商业正在预售，均价在40000元/平米；,现房一期、二期由于楼号位置不同，获得陶然亭公园的资源也不等，最南边均价最高，北边次之；三期期房预计2007年11月正式开盘，7、8、9号楼均为13层板楼，一梯两户，户型面积为90-500平方米，预计均价：20000元/平方米；,一共12栋住宅，已推出7栋，9号楼拿到预售许可证，但未推出；目前销售状况良好；户型面积在160-300平米之间，主力户型170平米价格成长较快，开盘时间价格在12000元左右，目前执行7月15日新调价格均价在16000元/平米；其顶层“云顶”户型均价在20000元/平米以上；,06年11月18日开盘，首先推出7、9号楼；8号楼07年5月19日推出；10号楼07年7月8日推出；在售产品六层电梯板楼，户型120-240平米；,1号楼整体出售给首都机场地产集团，目前更名为首地大峡谷，在售为2号楼，3号楼说是持有；如果3号楼不计入销售，2号楼销售已经接近72%；,项目位于南三环赵公口桥向南直行1600米，总占地面积51万平米，总建筑面积29万平米，其中住宅部分21万平米，由板式多层、小高层组成；绿化率30%，容积率1.96；地块东至宋家庄路，西至天坛南路，南侧紧邻凉水河，向南直通四环；由B、C、F区组成；户型面积以140160平米三居为主，一居仅有10套，面积在90平米左右，预计开盘时间在07年9月份，均价在9500-10000元/平方米左右；客户积累从06年2月份开始，目前已经积累2000多名客户；,原属于搜宝商务中心1#楼，8月底面市，只租不售；地上为5层，用途为商业，建筑面积55800.50平方米地下为3层，地下一层为商业，地下二层三层为人防及车库，建筑面积38286.6平方米,预计售价14000元/平米左右,区域地产市场,区域将由价格市场转化为价值市场，品质决定价值，价值决定价格；,区域成交价格由年前的9000元，上涨到目前的13000左右，成长十分客观，未来由于供应减少及区域的成熟仍有空间；,区域在售项目主要以中端大户型产品为主，多为项目尾盘供应，未来供应将以商业、商务为主，住宅供应减少；二手市场活跃；,07年上半年营销总结,第三部分,销售,推广,商业（不含1#、27#）开盘套数：2007年2月1日推出2#、3#楼，共计23套 2007年3月10日推出4#、10#、14#、15#、18#、23#楼，共计32套销售套数：39套，1.21亿元,报广：京华时报短信：广信会、星河城老客户网络：新浪、搜狐链接杂志：安家、休闲时尚、北青、今久会刊,销售情况统计,销售率60%,媒体推广网络,媒体推广报纸,地产助力中国 玺萌辉映京南商业升值全线飘红，马家堡板块遭遇“牛市”,3月份有推广的支持，来电来客量比较大，成交也较为乐观，随着星河城声音的转弱，后期主要依靠约访老客户及其推荐，成交一部分；总体来看商业消化需要时间的延续；,成交客户分析,目前商业成交客户多为星河城老客户资源，他们认可星河城，看到区域未来的商业价值，而由于缺少推广，新的客户资源缺失，同时潜在客户受股市财富神话的影响，对商业投资较为冷淡；,07年下半年工作计划,第四部分,系统性：星河城品牌的延续与提升阶段性：8月分交房、9-11月商业销售突破、11月下旬玺萌公馆面市整合性：大星河城下多类型产品的整合销售与推广,三期美冠交房,交房流程,合作单位,应急处理,八月底，集中、分批,客户确认房款结算产权办理交接两书物业收费房屋交接,产权代办结算银行物业管理装修建材（博洛尼）,面积误差房屋质量票据丢失物业费标准,收楼客户咨询接待,开发手续办理,工作内容,物业手续办理,应急处理中心,未完成开发手续办理,协调解决完成开发手续,工作内容,五、物业签约处1、出示房屋入住通知单、流程会签单；2、签署前期物业管理协议、安全承诺书、养犬承诺书；3、填写业主资料卡；4、领取业主手册等相关文件。六、物业交费处1、出示流程会签单；2、缴纳3个月物业管理费。七、钥匙签发处：1、出示流程会签单2、房屋钥匙签领；3、核对入伙资料和钥匙。八、房屋交接1、交楼大使陪同业主验楼；2、填写收楼验房记录表；3、抄水电气表底数；4、验楼后，返回物业钥匙签发处；5、办理钥匙委托手续。九、礼品发放处1、审核回收流程会签单；2、发放礼品。,顺利完成开发手续,收楼客户参加抽奖，完成收楼,应急处理中心,未完成物业手续办理,协调解决完成物业手续,一、咨询接待处 二、房款结算处1.核实身份 1.核实各项票据2.填写结算单 2.房款结算3.交楼大使陪同 3.开具尾款发票三、产权办理处 四、入住手续通知单发放1.填写相关表格 1.审核各项单据2.缴纳相关费用 2.交接两书3.入住通知单,三期美冠交房流程及说明,通知客户：07.8.10（邮寄、电话）交房时间：07.8.20-31（12天）接待客户量：200户/天左右交房要求：细心、周到、服务意识，为星河城后期留下口碑,商业,8000万销售目标16套，500万/套销售时间：8、9、10、11四个月重点突破，2000万/月,销售力提升有效客户资源积累：高端客户资源（活动）老客户推荐（折扣）案场销售士气提升培训、激励、竞争,商业营销突破,大营销大渠道：提升品牌、截流客户大组织：销售组织与广信会客户组织大形象：寻根的出版、世界小姐形象,大目标销售总额12-15亿左右均价实现13000-15000元/平米星河城品牌长时间占领区域市场高端,大市场以北京市场为背景重视区域市场竞争二者并重,玺萌公馆下阶段营销思路,玺萌公馆下阶段开盘准备,Thank You!,