4334564566淮安市涟水城市广场营销策划推广报告.ppt

涟水城市广场,营销策划推广报告,上海康杰营销机构 2011年7月28日,揭秘涟水首个国际BLOCK街区,观察篇：危市前的高瞻、谨慎和奇谋,冷静诞生智慧 勇气产生力量,危市前的“资金为王”，以快速回笼资金为重,首期入市的“一炮而红”，创危市前中的销售奇迹,仓促入市的“高调占位”，树大盘的品牌形象,认识康杰,PART,1,认识康杰,上海康杰市场投资有限公司是一家房地产专业化策划代理公司，在房地产业销售与房地产市场、策划等方面拥有强大的业务团队和业务能力，主要从事协助房地产开发商进行项目前期的投资分析，市场定位，以及企划推广和营销整合工作，从项目的前期规划到最终项目实施完成的整体一条龙的服务。,上海康杰的优势,三大优势，助项目操作成功：一是我们操作团队源自上海，眼界开阔，思维独特，具有十年以上操盘经验，有能力操作好任何一个楼盘。二是我们团队对苏北房地产市场特别是涟水房地产市场、及消费需求研究深刻，了解透彻。三是我们操作团队对竞争对手的项目情况，运作招数了如指掌,以做到“知彼知已，百战不殆”最佳效果。,业绩回放,公司团队所操作的项目在淮安、宿迁均创造非凡的成绩：宿迁-希望城：40万平米，连续三年创造宿迁销售冠军，已成为宿迁第一名盘。淮安-日月星城20万平米，城南小高层热销冠军，现已全部售完。沭阳-天下景城18万平米。三次开盘，三次热销，已成为09年销售冠军。,业绩回放,宿迁-嘉汇御景园：市中心12万平米，一期商业2010年12月开盘一天销售90%，攀升为宿迁市中心第一名盘。沭阳-翰林府邸20万平米的文化楼盘，开盘一直热销，目前是沭阳最畅销的楼盘沭阳-金色港湾18万平米水岸品质，2011年9月开盘，现预约客户已达500多组沭阳-金地商城沭阳城中央商住楼盘，2011年12月开盘，现预约客户已达1500多组,业绩回放,涟水-今世缘商城：12万平米的商业步行街，一期销售火爆。淮安-东城现代城20万平米的公园楼盘，目前正在做期方案。洪泽-景湖生态大酒店洪泽唯一四星级全装修配家电酒店式公寓，2011年8月开盘，预约大定客户已达800多组沭阳-沭城一品20万沭阳纯高层品质之城，现规划方案已完成，10月开盘。涟水-水岸城邦商业7万平米商业前期规划定位，现方案已完成，即将动工。,康杰服务的终极级目标,作为一专业地产策划公司全程代理的深度介入我们的终极级目标是：通过全新的整合营销推广策略，使涟水城市广场在目前竞争对手四面包围的困境中快速提升项目的知名度、美誉度、销售力，从而超越竞争对手，实现品牌、利润、价值三者的共赢原则,终极目标,项目目标将涟水城市广场打造成涟水高尚楼盘精品之作，进一步提升楼盘的知名度！,终极目标,企业目标以“城市广场”为契机，将企业品牌提升为涟水高品质、精细化、人性化国际BLOCK街区住宅的代名词！,终极目标,销售目标 在短时间在涟水塑造本项目高端地产品牌形象，力争开盘一炮走红，销售面积在涟水独占鳌头；快速销售额挤身全县前列；大幅提升销售速度！,政策解读,PART,2,当前政策解读,政策要点,90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于40%-50%；第二套住房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。限购城市一二线城市向三级城市延伸。外地客户不能办理按揭。政府限价格对楼盘的影响。,当前政策解读,政策要点,当前政策解读0126新国八条,政策要点,一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中 小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为 的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透 明度。,一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效 供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。,当前政策解读0126新国八条,政策总结,1、第二套首付提高，购房难度增大，压缩购买力；2、限购第三套住房，限制购买力；3、上调银行利息，增加购房成本；4、影响购房人心里，房价下跌预期增大；,遭遇四大楼市危言,随着近期“房产更严厉打压”政策加紧，银行贷款政策更苛刻，一套房首付增加至40%-50%，二套首付60%，三套房停贷，贷款利率上调1.1倍。下半年房产市场将进入更深一轮调整，成交量将走向缓慢，客户将继续观望，销售火爆破场面不会出现。,危言一,四大楼市危言,2011年下半年或年底，各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，必将掀起新一轮价格促销战，低价策略是唯一出路，房市火拼战场将更加残酷，为2012年楼市埋下地雷。,危言二,四大楼市危言,今年年底，政府强主抓的安居房、保障房、廉租房大量相继上市，以低价挤压商品房市场，瓜分本已稀少的市场份额，将使2012年商品房市场价格难以走高。,危言三,四大楼市危言,今年下半年，涟水楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使一些小开发商淘汰出局。,危言四,本案与周边竞争对手相比，在占据“地利”相同的前提下，却遭遇“天时”的不顺。“城市广场”2011上市，可谓“生不逢时”！但成事在天，谋事在人，唯有“人和”只要引进外脑，运用智慧的策划方式，本案将创造奇迹！,商业市场分析,PART,3,闸口商业圈,涟水行政区,涟水城北商业新区,涟水五岛湖商业区,涟水教育区,郑梁梅中学,郑梁梅小学,郑梁梅高级中学,本案,圣特外国语学校,涟 中,本案商业圈前景分析：周边数万人口城北商超50万平方,1、凯旋广场：6万；2、炎黄国际：3万；3、锦绣花都：2万；4、君悦华城：1万；5、朗盛国际花园：3万；6、红日金城：2万；7、中联壹城：7万；8、龙源国际花园城：5万；9、军民广场：7万；10.城市广场：4万；11、其它商业：10万,帝景蓝湾,近期商业成交价格对比,中央城商业分析,优势：众多大型商家入驻+城市主干道+商业综合体=城市核心。劣势：体量过于庞大，开发周期长，投资者对此较为信心不足。,大润发、中国银行签约入驻，40万方商业综合体，独有下沉式广场，4纵3横交通网络，老城区城中央，主题式规划：中央风情街、中央童梦城、中央运动城、中央休闲王朝、中央女人街、中央时尚精品步行街、中央数码城、中央商务等。,目前销售四周商业和二层商业,涟水国际文化商贸城商业分析,优势：四星级酒店后盾，定位准确，开发公司实力雄厚劣势：商住一体，项目周边人气不足，投资者对此关注度较低。,同乐坊商业分析,优势：县城中心，定位准确劣势：仿古风格建筑限制规划，商铺有死角，利用率低。,凯旋国际广场商业分析,优势：仅临汽车站、淮安汇通市场分市场，定位准确劣势:离汇通市场太近，不容易行成人气，业态规划不合理，无大型商家入驻，短时间内商业无法在市场内形成轰动,中联壹城商业分析,优势：、交通便捷，定位准确劣势:业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成“死街”。,劣势:业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成“死街”。招商困难，引不进大型商业，街道分布太多，次项目在气势上与本案相同相等，地段上临近安东路，但商业价值弱于本项目。,中联壹城商业分析,金泽源广场商业分析,优势：三年返租总房款的24%劣势：单价较高，二、三层整层销售，市场认可度不高,三室两厅两卫面积 107.32,两室两厅一卫 面积94.99,三室两厅两卫面积 124.69,金泽源广场商业分析,住宅市场分析,PART,4,目前市场接近尾盘的楼盘有：府前御景园，炎黄嘉园、莱茵苑、清华苑、凯旋国际等目前市场即将推出项目有：帝景蓝湾三期、红日金城五期、翰林苑一期、华源国际二期、龙源国际一期、领秀花都一期、炎黄国际二期。住宅项目现状：住宅项目市场推出体量约300万平方。户型面积80-130，物业形态以高层为主，多层为辅，主要分布在城市主干道以红日大道、安东路为主。中央城：70万 凯旋国际：8万 炎黄国际：18万领秀花都：25万 中联壹城：20万 华源国际：33万红日金城：20万 凯旋国际：8万 龙源国际花园城：40万帝景蓝湾：17万 军民广场：20万 涟水汇融国际广场：30万象富华庭：6万,住宅市调项目分析,区域内项目较多，距离较近。产品同质严重。中小户型是已销售市场受欢迎户型地产品牌优势凸显二期是本项目直接竞争对手。周边竞争项目生活品质较好竞争对手产品卖点雷同低容积率、高绿化率是区域项目,住宅布阵图,住宅成交价格圾,本案是涟水目前价格最高的住宅,中联壹城住宅分析,A01、A06、A12标准层平面图,115.8,123.8,128.9,优势：欧式外立面，户型品种多，交通便利劣势：小区绿化较低，居住舒适性较差，户型面积较大，“L型”户型和只有一户型朝阳，致使高层抗性较大。,凯旋国际广场住宅分析,优势：地中海式风格风情洋房，车站旁边交通便捷、CBD核心区劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差,最后一幢于八月份开盘,优势：核心区域，环境舒适劣势：位置较偏，交通不便,状元府住宅分析,从该项目成交状况来看，以经济户型最为受欢迎。90平方的两房，100左右的三房销售速度最为迅速。,炎黄国际住宅分析,优势：车站对面交通便捷，多层为主，市场抗性小劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差,炎黄国际住宅分析,炎黄国际住宅分析,4米开间客厅，主卧带独立卫生间，南北通透,三室两厅两卫外加储藏室，动静分离，南北通透,热销房型,华源国际住宅分析,优势：高端住宅项目，环境优美、学府中心劣势：容积率高、商业配套差,华源国际住宅分析,热销户型,经典一室两厅一卫，双阳台设计,两室两厅一卫，送景观阳台,龙源国际花园城住宅分析,优势：纯多层小户型项目，八角窗阳台视野宽敞劣势：一期项目体量小，在市场起不到轰动效应,八角窗，视线宽广,热销户型,98平方三室两厅一卫，落地飘窗。,五岛湖公寓住宅分析,优势：欧式外立面，户型面积合理劣势：价格较高，楼间距小，小区绿化较少,五岛湖公寓住宅分析,经济小三房户型，主卧客厅南向，双阳台设计，大气美观。,产品分析,PART,5,交通：安东路和炎黄大道黄金线,地段分析,第一城市中心,第二城市中心,城市中心正在北城转移，第二城市中心正在崛起,地段分析,规划要求项目及周边地块全部为住宅商业用地,新汽车站带来的人流和商业的紧密结合,炎黄大道的住宅商业核心区,安东路北延形成商业中心,黄金十字，未来城北商业核心区,地段分析,安东路,炎黄大道,项目 分析-经济指标,一期,二期,三、四、五期,城北核心地段-城市门户地处炎黄大道与安东路黄金交汇点。涟水中学、涟水四中学附属小学、郑梁梅实验学校、涟水新车站、涟水中医院，义乌商品城等重大配套环侍四周，行政中心近在咫尺,多维景观社区，花园之城欧美的BLOCK街区规划，遵循开放又围合的规划原则，设计了两大主题性主轴景观，3道情景式核心景观节，5个组团式小品，在外立面更是坚持现代化简约风格，体现人性建筑之精髓。,涟水首家国际BLOCK设计：在涟水植入先进的国际BLOCK生活理念，180000方32层国际标准高层，9幢殿堂级稀缺城市别墅；40000方宏景商业（主题大超市、步行街黄金铺王），5000人一站式生活品质领地。,多元元经典户型景观高层80-140平米各种户型应有尽有。城市别墅180-260平米，大气奢华；商业30-150平米的各区段的黄金旺铺,利用区域规划优势强调未来发展前景规避项目固有劣势全新概念竞争取胜,项目SWOT分析,5,1、拆迁难度大，周期长，影响项目开发进度2、住宅安置达7万平米，好地段商铺给回迁户，两者公司利润减少3、回迁户与购房户单混住一起，不好管理，档次上不去4、首批住宅以高层入市，价格又高举不下，影响后期销售5、商业小铺面少，回笼资金少，大部分是大面积铺面，销售困难大。,项目难点总结：,前期诊断,PART,6,广告牌设计没有冲击力，信息浪费,142.96 剩余27套，面积过大，首付款过高，增加购房者置业困难度。,剩余房源均为24层以上,前期开盘有VIP卡，和开盘优惠，实际成交价与公示价格相差500元/，实际成交价格也远远高于涟水市场其他楼盘300-700元不等，表价高于涟水市场700元/，看房者因看到此价格，吓退大部分购房者，也不利于下面几期房源销售。建议从市场角度上合理的重新拟定价格,从左到又面积依次为：01号面积：126.2602号面积：81.8903号面积：88.7704号面积：142.96下面为拆迁户05号面积：126.2606号面积：81.8907号面积：88.7708号面积：142.96,目前商品房126.26 剩余7套，81.89 剩余5套，88.77 剩余3套，以上户型均为高层房源，142.96 剩余17套，安置房剩余10套（27套）,前期操作失误分析,失误一,传播主题缺乏系统性、统一性、随意性强，不能给客户以统一的产品认知形象。,失误二,广告传播整合性差，以海报等单一媒体无法扛起如此大盘的品牌大旗，区域内又没有长效的SP活动,失误三,一直以来没有有效的刺激客户的优惠措施，致使现场客户落定率低，成效缓慢，乃至滞销。,失误四,对发布的广告反馈信息未作整合分析，未及时调整战 略方向，不知道下一步如何走。,失误五,销售现场与营销推广脱节，沟通力、互通性差，造成“推广”滞后“销售”的现象。,前期操作失误分析,失误六,缺乏有效对区域内客户进行拦截的SP活动支持，刺激区域内新客户的方式单一，致使区域内客户市场反应平淡。,失误七,售楼及施工现场包装手法不新颖，视觉冲击力不强，给客户一种“不大气”的感觉。,失误八,对外形象展示上,精致有余,大气不足,缺乏一种领袖风采.与中央城的精品品位楼书无法相比。,失误九,在商业炒作上没有抓住“新时代超市”和“苏宁电器”两大品牌对本案商业的号召作用。,失误十,缺乏对竞争对手的细化研究，市场反应稍嫌迟钝，滋 生一种“以自我为中心”的本位症，不屑也不值看对手的反应。,现场包装视觉冲击力不强,突围策略,PART,7,三大阵地缺失，支持大体量客户蓄水存在难度,1、企业品牌与现场阵地的缺失，与26万方大盘的形象不符，为项目前期形象的建立带来困难；2、现场阵地的缺失与主流媒体的缺失，增加了前期品牌造势与开盘前强势蓄水的难度；2、必须创造阵地，将阵地缺失的影响降到最低；,【品牌推广难题】,突围策略,目前暂不硬推高层，先封住宅，对外宣传以商业主题造势，重塑造“城市广场的”形象，跳出中联壹城等区域竞争对手，直接与“中央城”叫板，抬高楼盘品牌形象。,以点带面先启动商业市场，形成规模。从而带动整个城市广场近18万方的销售量与销售价格的上扬。第一、主题商业与生活配套将是项目重要的点睛之笔第二、大型商业项目的风险投资 第三、经营管理与销售之间的关系,城市广场商业项目的成功与否，对提升项目一、二期、三、四、五期住宅项目的品质和价格空间将起到极大的作用。,商业对地产的作用,目前的矛盾一：任务与目标,现在的状况和任务,快速销售高层,目前大户型滞销,与竞争对手打价格战,从而影响了商业品质,最终拉低住宅和商业品质,结果：降低住宅售价；也降低商业品质，整个品牌受损,我们的目标：,以商业带动住宅销售,商业品质高,合理业态定位,各类品牌经营,以租带售,结果：租售两旺；商业住宅满盘皆赢,住宅不成熟（一期正在开建）,业态易混乱,价格拉不高,难以形成规模经营,住宅成熟（2-3年后）,业态定位合理,售价提高、品质拉高,城市商业中心,矛盾二：商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾,商业先行，形成带动住宅的引擎,业态定位,PART,8,业态定位前提：,作为一个40000平米的涟水首席BLOCK街区，在商业的定位要走多元化多业态、多品牌的道路，所以前提要“采取整体定位，全面布局”策略、,商业,形成一个宜人、宜居、宜玩、宜商”的城市综合,规划商业地块定位集中型KTV足浴、洗浴中心,1、动线优势:商业规划动线流畅。没有死角。炎黄大道2个出入口和安东路3个出入口,2、大商业引进优势:目前2#一、二、三初新时代超市购买，1#二、三楼将和苏宁电器签约，将带其它门面商业的全盘皆和、,不足点：作为涟首家BLOCK街区在功能上还没有多元化，一是缺少一个集中型餐饮中心。如“大食代”建议放在地下一层，二是缺乏一个集中型KTV/足浴、洗浴中心等,大食代”建议放在地下一层（2000平米）,品牌旗舰店、名品名表、皮草名包等,新时代超市一楼,精品饰物、咖啡shop休闲运动服饰等,一楼业态定位,可售商业,可售商业,茶馆，主题餐厅、休闲等,新时代超市二楼,租售两可,二楼业态定位,新时代超市楼,出租，业态与超市经营相近,出租：定位电影院、电玩城,三、四楼业态定位,业态定位：休闲餐饮、土家特色菜、特色烧烤、主题咖啡KTV娱乐一条街,22#楼业态定位,二、三层苏宁电器,三、四层连锁宾馆,六层办公,一层银行、电信及各类品牌店,一号楼楼业态定位,精品服饰，美容中心女人街,一楼自由品牌店二、三楼皮鞋城和专业城四层出租。培训中心等,业态定位,总建面26万（除去安置7万，可销售面积约18万,销售周期最长4年,2011年9月-2012年5月销售一期,2012年6月-2012年12月销售二期,2013年1月-2012年10月销售三期,销售周期,2013年11月-2014年110月销售四期,一期商业开盘暂定9月份一期商业价格待方案确认后再根据市调再专门提交,客户分析,PART,8,置业次数,购买意图,配套选择,客户对项目认可,城市集合体,客户对类型选择,对步行街的认可,对于街区概念选择,获知项目信息后的选择,对于城概念选择,第一印象的选择,居住状况,收入状况,首付情况,住宅面积选择,商业面积选择,产品核心属性,PART,10,配套分析,项目三个缺乏：涟水缺乏“城北生活中心”城北缺乏“核心商业区”客户缺乏“多元化，多功能购物中心”,项目三个包含：项目应包含多种物业类型项目应包含多个旗舰店面项目应包含多项产品服务,城市重点发展区域！,新汽车站开通教育板块邻近政府板块南北商业中轴线北大门经济走廊城北居住中心,价值定位,项目价值是区域发展机会与资源优势综合体现,城市重点发展区域,商业核心区,未来巨大升值潜力,价值定位,区域发展赋予的使命高价值地段第二城市中心,城北板块定位,涟水门户，城市客厅,城北将成为“城市走廊”新汽车站开通，本区域将成为涟水的北大门，对外窗口。同时，数百万平方米的大规划，崛起是一座新城。于是，我们在如何定位的过程中必须注重两方面的特征：一是“城东经济走廊商圈”特征；另一个是“城市客厅”特征,高尚住宅,高级酒店,组合公寓,特色商业,SOHO公寓,功能定位,功能定位,这是一个集高尚居住、特色商业、组合公寓、SOHO办公、高级酒店等功能为一体的居住、商业新城中心集合体,城市集 合 体,经过项目的前期调研，我们对客户的基本情况、购买资金和需求状况得到如下信息：,客户基本情况：绝大部分比例客户 在25-55岁之间；是城市中坚分子。,客户需求：自住客户较多，区域内客户需求较多；少部分客户看重城北发展形势作为办公用客户较少，周边还没形成完善的办公氛围。,客户承受总价分析:客户对初次置业要求总价低，为满足现阶段居住和以后的投资。绝大部分的客户倾向于购买中等户型，满足三口之家需求。总价在40万以上有少部分客户，此类客户对产品要求较高。,客户承受月供:一次性付款客户不多。绝大部分客户月收入水平处于中等水平，属于城市中坚分子城市精英中青年。少部分客户不固定的收入状况决定了提供高月供（个体、生意等）,客户共性,年龄25 55岁 收入居于中等水平自住客户比例大外地客户比例少一次性付款客户比例不多多购买中等户型和按揭,客户定位,核心属性,挖掘地段价值，提升项目附加值,与周边项目形成差异化竞争,通过项目塑造开发商的市场形象,在合理的情况下，提升项目售价,定位目的,涟水第二城市中心,城北，新财富井喷地黄金十字,板块层面,市政府北迁、城市公园、交通、教育,地段层面,凤五十字的商业规划、地铁站口、西安中学,功能层面,OFFICE+HOURES+SHOPPING 城市集合体,整个建筑群涵盖了办公、居住、购物等多种生活态。配套功能强大,衍生价值,未来区域发展的大潜力+本社区未来的生活的配套=未来美好愿景,卖什么,核心属性,绝对核心 集合建筑,城北商业核心标志建筑,主形象定位：未来城北商业核心标志建筑群属 性定 位：绝对核心 集合建筑群目标客户群：一次置业、二次置业、商业投资客,核心属性,产品定位,关键词：创新,1局部产品实现创新（引进BLOCK)，利于建立品牌2差异化创新产品启动确立项目的亮点,关键词：事实,产品已经定型，在项目规划、产品设置、建筑结构上的更改可能性可能性不大。即便可以更改，代价十分昂贵！,机会点：商业物业的产品创新,产品定位,突破传统商业模式，产品创新成为区域重建价值标竿的重要手段,不同商业的有机结合，提升商业综合价值,最大限度发挥商业内街的功能，形成城北商业核心,建筑规模与功能预留弹性，营造不同于传统商业的空间感受,推广定位,PART,11,项目形象是项目以个性化的形象特质走向市场的途径，也是每个项目最大卖点的展示。从项目的形象表达可以区别各楼盘的特征。,基础特征,项目特质,形象诠释,我们的思维方式：,形象定位,特质和特征,BLOCK内街,苏宁电器,新时代超市,高品质公寓,SOHO办公,星级酒店,开放的,和谐的,综合的,休闲的,我们需要一个能够体现本项目产品特点的概念,形象定位,共享性,互动性,便利性,包容性,多元性,公共设施的共享性为客户提供了一个亲切的环境,BLOCK街区融合于城市之中，是有机的组成部分,生活的便利程度决定了生活的质量,开放的街区，包容的文化,多元化的街区形态，生活的多种可能,形象诠释,形象定位,2007年赛高要给西安的，不只是一座庞大的建筑体，更是一种革命性的生活方式。,涟水第二城市中心第一BL0CK街区,项目核心主题,形象定位,涟水首席街 区(BLOCK),(BLOCK)街区在欧美是城市中的组成单位，社区的最成熟模式，代表着最时尚、最合理、最舒适的城市居住环境和生活方式。简单的说，街区是开放的，这里没有围墙，所有的商业步行小街都是繁华城市中心的一部分，街区里有店铺、有餐厅、有办公也有住家，吃喝玩乐应有尽有，和真的市中心一样。这就是城市广场所提倡的街区概念！,形象定位,什么是街区（BLOCK)？,街区起源于美国，是美国及欧洲城市化的产物，它融合了达观、开放与轻松，是城市中不可或缺的空间。,街区，是由街道合成的特性区域，是组成都市的因子，使表现建筑形式和城市空间的场所。这个概念来源于美国，具有与街道结合性强，与商业和各种城市活动结合紧密的特性。即BLOCK：BBusiness（商业）、LLiefallow（休闲）、OOpen（开放）、CCrowd（人群）、KKind（亲和），使商业和居住的集中融合。与其说它是具备商业特征的商业城，不如说是应有尽有的生活城。以便捷、休闲、开放和亲和为特征，融合在人们的居住中。它不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地。它是以满足人们生活需求为前提，由别于现代生活社区的商业形态。,BLOCK街区生活是创造一个真正有街可逛，真正有景可观，真正可以交流、休闲、放松身心的一种生活方式。它把人们从封闭的家庭中吸引出来，让沟通代替城市的冷漠，让色彩斑斓的街区氛围，为我们的城市带来丰富多彩的生活。所以，真正的街区，绝不是我们传统概念里的几条街围成的地块。,推论：千百年来涟水只有城，没有街区,“城市广场”首次引进BLOCK街区,业态组成BLOCK街区涵盖了项目四大主题业态：住宅、办公、商业、公寓。这是城北最富传奇色彩的地方，它包纳着住宅、商铺、画廊、咖啡馆、书吧、超市、理疗中心各种建筑、业态与思想和谐相融，个性张扬，生气勃勃，既是一片繁荣的商业地带，亦是一片鲜活的栖息地带。,卖点一,纯一层旺铺、四面临街、层高5.6米买一层得两层！,30-150平米小面积金铺、低总价、低首付风险低！,卖点二,卖点三,新时代购物中心、苏宁电器年前开业、即买即赚钱！（,做新时代购物中心、苏宁电器的房东，天天在家收钱！,卖点四,BLOCK商业四大优势,优势一,芬兰名牌-通利高速电梯（5年免电梯费用）,住房5.6米挑高酒店式大堂,优势二,优势三,引进苏州知名物管公司主理（5年免物业费用）,涟水最好的智能化网络社区（社区免费网络电话，上网费半价）,优势四,BLOCK住宅八大优势,优势五,涟水唯一个“扬子工程质量杯”高尚社区,高级铝合金双层中空隔热玻璃,优势六,优势七,高级防真漆外立面（,1.5米超宽观景阳台,优势八,BLOCK住宅八大优势,推广主题,第二城市中心第一商业街区,推广主题,涟水城市广场82838666,涟水城市中心向北漂移2000米,推广主题,涟水城市广场82838666,这个中心街区BLOCK涟水人等了1000年,推广主题,涟水城市广场82838666,新时代航母超市百里挑一，最终选中了她,推广主题,涟水城市广场82838666,家电巨头-苏宁电器梦里寻她千百度，成功牵手,手提袋、文件袋,单立柱,涟水城市广场,第二城市中心第一时尚街区,单立柱,涟水城市广场,以一个街区 改变涟水城市中心,跟着新时代超市赚大钱,2011年，新时代超市。万里挑一登陆城市广场BLOCK街区,涟水城市广场,涟水城市广场,BL0CK街区,现场围墙模拟,道旗、灯杆旗,招商手册的模拟,海报,海报,海报,海报,推广定位,PART,12,PART,6,今秋营销战役的使命,建立楼盘品牌创造销售奇迹 冷市不冷,营销总原则：一个核心、两条线索、多个节点一个核心：一个核心主题（两个方面：产品核心与客户核心）城北新街区两条线索：产品主题与客户主题（明线）/与主题相关的营销活动（暗线）多个节点：解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日,营销思路,以与众不同的产品形象冲击市场，建立一定的市场知名度，通过前期认购、项目形象市场渗透，项目概念传递等营销动作进行项目营销推广。,前期内部认购阶段以形象推广为主，诚意客户以交纳诚意金，签定申请书的形式达到认筹目的，同时辅以有效的宣传推广手段，逐步树立产品形象，推出产品主题。2.在内部认购客户数量和质量达到一定程度后，进行开盘暨解筹活动，前期通过宣传推广在市场上建立北郊核心地段，街区生活的产品形象，树立产品主题，同时形成供不应求的局面。3.在强销阶段，利用多种营销活动和销售手段对产品进行推介在热销阶段，以营销活动配合产品分项卖点的宣传进行现场情景销售。4.在持续热销阶段，利用工程进度，推广重心的调整，有针对性地重点推出阶段重点销售的户型。5.在尾盘阶段，消化剩余单位,推广策略,项目认购,项目入市时机的选择主要考虑以下的条件：,销售部重新包装完毕,销售人员到位,销售物料准备完毕,宣传（路牌、围墙）,项目解筹开盘,销售证件齐备,客户认购数量,项目品牌广泛认知,价格体系,8.10日准备完毕（预计）,销售政策确定,周边楼盘销售状态,9.10日准备完毕（暂定）,入市时机,（一期商业暂定9月28日开盘,第一阶段内部认购阶段：工程施工，根据情况悬挂条幅、户外广告、售楼部装修完毕、看楼通道确定、宣传物料与资料准备，媒体策略确定、销售策略确定、销售价格制定。宣传工作准备、销售文件准备。宣传资料与物料到位、前期销售文件到位。宣传推广开始、开盘活动方案讨论确定。,第二阶段正式销售期（开盘阶段）：销售证件齐备，销售价格表制定完毕，认购客户数量达到预期数值，销售期相关文件制定完毕，销售期宣传物料（楼书、折页、围墙等）制作或更换完毕看楼通道包装完成，解筹（开盘）方案制定完毕，相关人员准备工作完毕。,销售前提条件,目的1、完成一期蓄水2、区域市场做到家喻户晓,目的1、盛大开盘2、顺利去化房源，回笼资金3、在全县建立品牌知名度，广育客户,推广与销售节奏（方案确认后再得交详细推广方案）,目的1、顺利去化二批2、形成口碑3、树立大盘生活形象,8月,9-10月,12月,12年3月,开盘前蓄水,第一波销售,第一阶段区域告知期,第二阶段全市传播期,第二波销售,推广节奏,销售节奏,第三波销售,暂定开盘时间9月28日,第三阶段产品升华期,至少数1个月的整合推广将蓄客达到300组以上,第二批开盘去化80%以上,第3波,11月,第一批套房源开盘力争去化80%以上,12年5月,12年1月,暂定开盘时春节,推广阶段划分（方案确认后再得交详细推广方案）,媒体策略,就目前涟水地产市场而言，地产广告传播途径，主要以电视媒体、户外媒体为主，相对而言SP活动运用相对较少。就实际情况分析，本物业上市对开发商而言有两大目标：一是快速去化及促进资金迅速回笼；二是尽快树立天下景城项目品牌，在本地品牌开发商的包围中异军突起，为后期房源造势。正基于此，我司对广告战略作如下建议：走有针对性的涟水大众媒体路线，以DM资料派送、电视媒体、短信、SP活动、和户外广告为主，结合现场包装展示、以电台、报纸为辅，形成主要的立体联合推广方式。,媒体宣传说明：,广告组合策略,城市广场推广全攻略,宣传攻略,事件攻略,展示攻略,资料攻略,整合营销推广思路，有计划、有针对性的全方位包抄消费者，在考虑广告有效性的同时塑造项目品牌，达成销售。,媒体选择,1、DM派送：由于本案一期体量不大，尤其是在前期区域关系客户营销阶段，无需太大的广告投入和宣传，因此，在此阶段以低成本的DM形式，做大范围推广。2、短信：能迅速将活动信息与产品信息传达给客户，但需要对投放的号码进行测试与监控。3、电视广告：电台 电视游动字幕：全频道投放，性价比相对较高，建议长期投入。4、户外、围墙广告、乡镇宣传等,谢谢聆听，但愿合作愉快！,