连云港市东海西双湖项目地块调研分析报告54PPT41M11月.ppt

连云港东海县西双湖地块调研分析报告,营销策划部2007年11月,地块情况描述,连云港概述,东海县概述,地块开发分析,经济,规划,房地产,经济,规划,房地产,SWOT分析,开发分析,地理位置:江苏省连云港市东海县牛山镇西双湖西北角,地块描述:,2,1,3,4,本项目，共四个地块,项目总用地约706.55亩(471029平方米)，其中1#地241.8亩，2#地69.8亩，3#地240.9亩，4#地154.05亩。容积率为0.8-1.5之间。注：数据来源为目前规划调整的成果性资料，尚未取得政府有关部门的批复。目前土地方提出的转让费用是38万/亩,按照地块控规上限容积率1.5计算,折合楼面地价为380元/平方米.,地块经济指标:,连云港概述:,地理位置 连云港市位于江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城。,行政区划 中国沿海首批14个对外开放城市之一。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，新浦区为市政府所在地。2006年末，全市户籍总户数137.25万户，其中市区22.28万户；户籍总人口479.42万人，其中市区70.96万人。全市年末常住总人口450.52万人，全市城市化率39.0%。,连云港经济:,（一）在江苏省的经济地位,2006年江苏省人均GDP排名,江苏省13个省辖市的可持续发展综合水平呈现出三大梯队：第一梯队：苏州、南京、无锡、常州；第二梯队：镇江、南通、泰州、连云港、扬州、徐 州；第三梯队：淮安、盐城、宿迁。,2006年人均GDP:13369.1元/人 只达到全省平均GDP水平的46.6 江苏省13个省辖市排名：第12名,2007江苏城市发展报告 2006年可持续发展综合排名：苏州、南京、无锡、常州、镇江、南通、扬州、徐州、连云港、泰州、淮安、宿迁、盐城。（指标一）可持续发展水平排名依次为：连云港第11名（指标二）可持续发展能力排名依次为：连云港第6名 2006年环保治理能力排名：连云港第4名 2006年居民生活质量排名：连云港第11名,第9名,（二）国民生产总值及增长情况,2006年，连云港全市实现地区生产总值（GDP）527.38亿元，较上年增长15.1%，创近24年来最快增速；增幅较全省高0.2个百分点，是1998年以来首次超过全省，居苏北各市第一位。2006年，全国GDP增速为10.7，江苏省GDP增速为14.9。,（三）固定资产投资与房地产投资情况,2006年，房地产业完成投资55.07亿元，增长55.7%；其中住宅完成投资39.89亿元，增长80.6%，均为2003年以来增速最快的一年。,固定资产投资规模显著扩大。2006年，连云港市全社会固定资产投资投资423.89亿元，增长31.0%；全社会民间投资完成292.11亿元，增长47.3%；占全社会投资比重66.9%，提高5.9个百分点。,（四）居民收入与消费支出情况,2006年，全市在岗职工人均工资为17760元，较上年增长18.1%，较全省平均增幅高出5.5个百分点，增长幅度位居全省各市首位。城市居民人均可支配收入11475元，增长14.7%，是1996年以来增幅最高的年份；农村居民人均纯收入4265元，增长10.2%，是1998年以来增长最快的年份之一。全年城市居民人均消费支出为8324元，增长15.4%，扣除物价因素影响，实际增长13.8%。农村居民人均生活消费支出2797元，增长8.7%；城市居民家庭人均住房总使用面积23.6平方米，农村居民家庭人均住房面积26.0平方米。,（五）居民消费支出构成情况,2006年，连云港市居民消费价格构成涨跌差异较大：食品同比（下同）上升2.1%、居住类上升4.4%、医疗保健和个人用品上升3.6%、家庭设备用品及维修服务上升2.2%、娱乐教育文化用品及服务上升0.4%；交通和通信类下降3.7%、衣着下降0.6%、烟酒及用品下降0.1%。2007年18月份，食品类支出2118元，增长11.8%；衣着类支出523元，增长13.3%；家庭设备用品及服务类支出438元，增长4.3%；娱乐、教育、文化服务类支出738元，增长9.2%；杂项商品和服务类支出227元，增长10.1%；交通和通讯类支出458元，下降35.8%；医疗保健类支出419元，下降11.7%；居住类支出466元，下降18.7%(房地产价格的上涨和居民购房初期放量的结束,导致居住类支出的负增长)。,连云港城市发展规划,市域城镇空间结构：“一心三轴”“一心”：连云港都市核心区，范围包括以滨海新城为核心，由新海城区、连云城区和赣榆县城（青口镇）构成的区域。“三轴”：指沿海城镇发展轴、东陇海城镇发展轴、宁连城镇发展轴。,2007年元旦，温家宝总理视察连云港，着眼全国大局，把连云港建设上升为国家战略。3月，江苏省委常委专题研究连云港发展，连云港面临着前所未有的发展机遇。面对新形势、新机遇，市委市政府审时度势，提出要解放思想，抢抓机遇，在更高层次上谋划连云港的建设与发展。在城市建设上，连云港将按照“一心三极”的空间布局，实施“战略东进、拥抱大海”战略，“一心”就是在浅海滩涂上兴建一个58平方公里的全新的滨海新区。“三极”就是东部城区、新海城区和赣榆城区，三极合围形成连云港未来的中心城市。2010年，中心城市人口超过130万，规划建设用地160平方公里。在港口建设上，实施“一体两翼、提升主港两翼齐飞”战略，主体港区以集装箱和大宗物资中转运输为重点，同时开辟南北两翼港区承接散杂货运。南翼带动灌云和灌南，北翼带动赣榆，依托盐田及滩涂资源发展临港工业，实现港口与工业互动，到“十一五”期末，港口吞吐量翻一番，集装箱运量翻两番。在工业发展上，连云港将着重打造“T”型产业走廊，纵向的沿海产业走廊以国家级开发区为中心，在沿海滩涂盐田上开发布置一系列临港产业园区；横向的沿海产业走廊以国家级开发区为主轴，在沿东陇海线地区布置一批都市型、环保型产业园区，着重发展新医药、新材料、新能源和石化产业、现代化装备制造业，将连云港打造成为新兴临港工业和高新技术产业基地，真正成为江苏振兴苏北的龙头、全省开放发展的新增长极和全国沟通南北、联系东西的经济枢纽。,连云港市“十一五”发展目标,一、经济发展目标到2010年，全市地区生产总值在2005年的基础上翻一番以上，突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到20000元以上。到2010年，财政总收入达到140亿元，其中地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长25%左右。全社会固定资产投资五年累计达到2600亿元以上。二、社会发展目标 城市化水平达到48%。中心城市人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上。三、人民生活目标 城镇居民人均可支配收入超过16000元，年均增长10%以上。农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上。恩格尔系数下降到40%以下。,连云港市房地产发展现状：,2006年连云港市房地产投资、供应及销售情况,2006年，全市房地产完成投资55.07亿元，比上年增长55.7%，其中住宅完成投资40.41亿元，增长82.9%。全市房地产投资和住宅投资均为2003年以来增速最快的一年。2006年，全市商品房销售面积183.52万平方米，比上年增长26.7%，其中住宅销售面积154.14万平方米，增长29.5%。商品房销售额42.68亿元，比上年增长27.6%，其中住宅销售额32.88元，增长35.7%。2006年，市区商品房批准销售面积206万平方米，实际销售面积85.34万平方米，占批准销售面积的41.4。其中商品住宅批准销售面积156.7万平方米，实际销售面积72.54万平方米，占批准销售面积的46.3。,（一）房地产投资、供应及销售情况：,2006年，连云港市区商品住宅均价为2788元/平方米，比上年增长26.2%，是近三年以来增幅最低的一年。从全市房地产市场的发展来看，2004-2005年是连云港市区房地产市场快速发展时期，2004和2005年商品住宅均价同比分别上涨了33.1%和29.9%。2007年上半年以来，随着国家对房地产调控政策的陆续出台，调控效果逐步显现，房价上涨速度逐步放缓。,（二）销售价格变化情况：,连云港市区普通住宅销售价格变化情况(2007)：,连云港市区普通住宅销售排行榜(2007)：,连云港2007年年度房地产交易量,连云港房地产项目个案:,案名：万润怡景苑价格：3400元/建筑形态：高层，小高层位置：新浦区龙尾河东、解放东路南、陇海路北、龙河路西占地面积：10.5公顷总建筑面积：26978.07 容积率：1.98绿化率：45%开盘时间：2007 年3月物业费：1.5元开发商：江苏万润房地产开发有限公司项目点评：建筑形式主要为二居或三居的平层或错层公寓，辅以少量复式的空中别墅。共207套。销售电话：5602777、5602775,案名：帝景阁价格：4000元/建筑形态：高层住宅，多层商业裙房位置：新浦区解放路南、龙尾河西地块占地面积：3430 总建筑面积：22163.01 容积率：5.80开盘时间：2007-10-28 物业费：1元/平方米月开发商：云港恒鑫房地产开发有限公司项目点评：一栋27层住宅，总共186套，单套面积从42-124平米不等；一栋3层的独立商铺，总共有7间，面积大概分布在120平米左右。销售电话：0518-85602222,案名：日月花园价格：2564元/建筑形态：多层，小高层位置：新浦区解放东路192号 总建筑面积：12万平方米开盘时间：2005-4-28 开发商：连云港市日月房地产开发有限 公司项目点评：日月花园小区共22幢,18幢多层,4幢小高层。分二期开发，一期10幢A1A6、B2B5，一期户型面积从74到150多平方米，户型种类丰富，共360套。销售电话：5467788、5477788,案名：一品苑价格：3500-4800元/建筑形态：高层，小高层位置：连云港市新浦区巨龙北路48号总建筑面积：70000多平方米容积率：1.495绿化率：30%开发商:连云港通泰房地产开发有限公司项目点评:建筑幢数14幢，其中4幢四层情景花园洋房；3幢沿街，底层为营业用房，楼上为住宅，其余7幢为多层住宅。“一品苑B区”中心景点有近700平方米的水景，中心景点设环形休闲步道、亲水平台。共307套。销售电话：0518-5837666 5013666,案名：东一时区价格：4500元/建筑形态：高层，小高层,loft户型位置：连云港市新浦区巨龙北路48号占地面积：1.7万平方米总建筑面积：10万平方米容积率：5.55绿化率：26.9%物业费：0.5元/平方米开发商：连云港九龙房地产开发有限公司项目点评：东一时区在售房屋900多套，近来销售情形不错。A座400多套目前还剩30-40套左右，B座500多套目前已售50-60%左右。目前小户型已基本售罄，十月推出的主力户型有60、70、80、90等面积的A、B、C、D四种户型。“4.9米挑高空间，买一层用二层(首层2.6米,加层2.2米)，港城首家跃层式住宅”销售电话：0518-5837666 5013666,连云港市区房地产市场情况综述:,2007年前三季度，连云港市房地产开发投资累计完成54.29亿元，商品房销售面积177.37万平方米，较去年同期分别增长46.8%和40.1%，房地产开发投资实现了快速稳定增长，市场呈现交易活跃、需求旺盛的发展态势。今年6月份，全市房地产完成投资7.5612亿元，比去年同期增长33.9%，其中市区5.039亿元，增长34.9%。据市统计部门透露，今年上半年整个楼市都处于“高温”状态，不论施工面积，还是销售面积，都比去年同期有大幅增长。统计显示，2007年上半年全市商品住宅施工面积651.64万平方米，增长68.4%，其中市区商品住宅开工面积458.44万平方米，增长69.4%。与火热施工遥相呼应的是楼市销售也是一浪高过一浪，上半年商品住宅销售面积高达94.29万平方米，增长58.6%；其中市区商品房住宅销售面积也达到50.67万平方米，增长31.9%。楼市的施工热和销售热还拉动了房价的继续上涨，全市商品住宅均价达到2469元/平方米，同比增长11.8%，市区商品住宅价格3175元/平方米，同比增长21.6%。,连云港市区房地产市场特点：,目前市区内商品房均价3200元左右。市区房地产现实供应量和潜在供应量较大。购买群体以本地居民为主，外地购房者多集中在连云区的墟沟区域。消费者对住房面积需求在80120平方米的2居3居。消费者对商品房的价格较为敏感。注重住房的区域、环境、配套，尤其是教育配套。对商品房的品质及开发商的资质不是很敏感。,东海县概述:,东海县位于江苏省东北部,东与连云港新浦区、海州区接壤，西达马陵山与山东省郯城县分界，南与沭阳县为邻，北与山东临沭县交界，东北沿新沭河与赣榆县相望，西南与新沂县相连，县人民政府驻牛山镇和平东路，距离连云港市政府50公里。全县面积为2250平方公里，辖14个镇：牛山镇、黄川镇、白塔埠镇、浦南镇、石梁河镇、青湖镇、石榴镇、温泉镇、双店镇、桃林镇、洪庄镇、安峰镇、平明镇、房山镇。8个乡：驼峰乡、南辰乡、横沟乡、张湾乡、山左口乡、李埝乡、曲阳乡、石湖乡。2个国营场：李埝林场、种畜场。省属岗埠农场和东海农场也在东海县境内。县辖366个村民委员会，15个居民委员会，1107个自然村，人口114.5万,东海县徐连经济带的次中心城市，水晶之都，连云港市域西部综合服务中心。来源：连云港市城市总体规划修编（2006-2030）纲要,（一）东海县城市定位,连云港市“十一五”规划 纲要：东海要充分利用西双湖的优势条件，凸显“现代湖滨城”特色，建设成为以硅材料和农副产品加工为支撑，以水晶、硅材料生产基地和交易中心为品牌的沿东陇海线产业带的中等城市。,（二）东海经济发展状况,2006年连云港市区县主要经济指标比较,目前东海县经济和社会发展中存在的困难和主要问题：经济增长方式仍较粗放，资源利用效率较低，工业支撑作用依然不强，消耗低、技术含量高、附加值较高的行业比重较低，规模工业比重在全省仍处于落后；服务业发展相对滞后；经济增长对财政的贡献不大。,（三）东海县区位交通,东海县东濒黄海，南邻宿迁，西通彭城，北界齐鲁，是国务院批准的首批沿海对外开放县，更是江苏省开发的三大产业带之一沿东陇海线产业带上的重要节点，连云港和徐州两大城市的重要连接点。东海县水陆空交通兼备，铁路、公路、航运、航空都十分便利。东陇海铁路横贯全县，境内有5个火车站、4条铁路专用线。国道、省道及普通公路构成立体交通网络，全县道路总里程1769.4公里，连霍、同三高速，310、204国道，323、245、236省道等干支线公路38条，境内县乡村道路全面畅通。连云港民航机场座落东海境内白塔埠镇，已开通广州、北京、上海等10多条航线。内河拥有等级航道2条、等外级航道3条、码头5个，航道总长130多公里，可抵长江、京杭大运河。中国八大海港之一的连云港港口距县城仅70公里。,从白塔埠机场到东海县城约10公里,（四）东海县主要资源,水晶石：中国水晶工艺礼品城是全国最大的水晶及其制品集散中心。成功举办九届中国东海水晶节，在更大范围内打响了东海水晶品牌。金红石矿：东海县的金红石矿储量达250多万吨，是目前国内发现的最大的金红石矿。温泉：由市政府批准成立距县城西北12公里处的温泉镇旅游度假区山明水秀，东海温泉被誉为“华东第一温泉”，其温泉水出地面温度达82度，含有多种稀有矿物质，可治疗多种疾病。东海温泉历史悠久，清嘉庆有海州志记载温泉，人称“华东第一温泉”。水温高、水量大、水质好、水质优、无污染。温泉旅游度假区是远近闻名的旅游疗养胜地。,（五）东海县城市建设：,2007年上半年，东海县城乡建设工作以县“十一五”规划和县委十届二次全体扩大会精神为指导，围绕“建设中等城市规模、发挥中心城市功能、彰显湖滨城市特色、打造国际知名水晶之都”目标，坚持“县当城建”，加大重点项目的推进力度，各项工作进展顺利，成效明显。今年东海县城市重点主要突出一湖（西双湖）一河（玉带河）及新区开发、旧城改造、道桥基础设施完善和城乡环境整治等5大重点，城乡建设计划总投资46.57亿元，城市建设计划投入32.55亿元，计划实施城市重点建设项目220个，较2006增加203%。其中，投资2055万元，完成城乡规划编制项目22个；投资12.09亿元，完成新区和西双湖开发项目48个；投资11.48亿元实施旧城改造，完成27个地块开发；投资2.53亿元，完成市政基础设施建设项目30个；投资2.49亿元完成公用事业重点项目46个。同时，结合形象改造，加大绿化工作，年内计划完成投资6305万元，完成绿化项目34个；以提升城市品味为指导，完成美化、亮化项目42个，完成投资501万元。,东海县房地产市场发展现状:,（一）东海县2006-2007年土地市场交易情况,2006年，东海县土地交易所共公开交易 39土地宗，土地总面积106.34 万平方米，交易总价4.98亿元。其中：商业用地共3宗，土地总面积0.94万平方米，交易总价0.095亿元，平均成交单价1530元/平方米；居住用地共25宗，土地总面积41.32万平方米，交易总价1.01亿元，平均成交单价561元/平方米；综合用地共11宗，土地总面积64.07万平方米，交易总价 亿元，平均成交单价1327元/平方米.2007年1-8月，东海县土地交易所共公开交易 28土地宗，土地总面积55.73 万平方米，交易总价3.3亿元。其中：商业用地共7宗，土地总面积9.93万平方米，交易总价0.41亿元，平均成交单价789元/平方米；居住用地共11宗，土地总面积13.21万平方米，交易总价0.38亿元，平均成交单价634元/平方米；综合用地共9宗，土地总面积32.55万平方米，交易总价2.5亿元，平均成交单价738元/平方米.,2007年1-10月连云港市区县普宅销售均价,（二）东海县房地产销售价格水平及销售排行：,（三）销售价格变化情况：,东海县房地产项目个案:,案名：金陵玉花园价格：2200元/平方米（均）建筑形态：多层、小高层、高层位置：连云港东海县利民西路金牛公园西侧 项目面积：总12万平方米，一期3万多平方米户型面积：80平方米160平方米（2室2厅4室2厅）开盘时间：2007年3月开盘，一期10栋多层和2栋小高层已售完开发商：连云港金陵房地产开发有限公司景观设计：杭州贝肯景观设计工程有限公司（日本造园家集团）；物业管理：南京青和物业；全程营销：连云港东夷部落房地产营销代理有限公司。特 点：月销售50套；项目位于新城区与老城区结合地带，周边配套齐全，临近东海职业高中，外语学校，周边有大型超市，银行网点，农贸市场，县医院等。整个项目共有24栋，其中有15栋多层，7栋小高层，1栋高层；项目的高层将会打造东海楼房的高度之最。,案名：新城水榭花都价格：均价：2300元/平方米（多层）建筑形态：多楼,高层 位置：连云港东海县幸福北路166号容积率：1.5开盘时间：2007年3月物业费：0.3元/平方米/月开发商：本项目占地面积约为200亩，总建筑面积约为16万平方米，多层32栋，1100套；高层2栋，88套住宅，8套铺面。3月至今基本售完，月均销售10套左右。多层销售更快，均价约2300元/平方米，平均每月销售5060套。在东海县所有楼盘中保持年度销量第一。本年总共销售506套，总面积57859平方米，总金额10282万元。,建设中的水榭花都,案名：瓯龙世纪城北岸价格：年均价：2400元/平方米；本月均价2500元/平方米建筑形态：多楼,高层 位置：连云港东海县幸福北路201号物业费：0.35元/平方米/月开发商：江苏瓯龙房地产开发有限公司建筑设计：广东省国际工程建筑设计有限公司；景观设计：COLO.LTD.USA；物业管理：江南人家物业管理有限公司点评：10月销售名列东海所有楼盘之首，10月共销售21套，面积2358平方米，金额581万元。周边配套齐全，紧邻县高中、教育局、建设局、协和医院、疾控中心、市民广场、体育中心等，并有配套商业街。,案名：美麟水岸名城价格：均价2400元/平方米建筑形态：多楼、小高层、单身公寓、花园洋房 位置：东海县牛山北路与晶都大道交汇处开发商：连云港市美麟房地产开发有限公司规划设计：中国美术学院风景建筑设计研究院；全案推广：南京腾威广告有限公司销售进度：9月8日开盘，至今销售400套，平均60套/月。客户以行政机关人员较多，也有浙江等地在东海做生意的客户购买小高层、公寓作为投资。,案名：西双湖别墅价格：70万元/套（240平方米）建筑形态：独栋、双拼、联排 位置：东海县牛山镇利民西路168号开发商：东海县安康房地产开发有限公司销售进度：共29栋，59套，04年开盘，开盘价格35万元/套（独栋）。销售速度较慢，到07年6月才全部卖完。目前二手房价格70万元/套（240平方米）。,县城（牛山镇）商品房均价1800元/平方米左右；县城新盘开发供应量较大，多数集中在距西双湖东岸约一公里区域；消费者对住房面积需求在100140平方米的功能性3居为主；目前，县城内的房地产消化量较为平稳；今年较去年的消化量有所下降；同质化产品竞争较为明显，销售速度快的产品主要是多层；购买客群绝大多数来自县城内，只有极少数下辖乡镇客户，为孩子上学而购买学校附近的项目。,东海县县城（牛山镇）房地产市场特点：,地块分析:,东海县新城土地利用规划：,地块规划为1、2类用地性质,东海县新行政中心,外语学校,建设中的水景主题公园,穿城”玉带河”,从湖东岸到达西岸总长3公里,地块内部,地块西界,西双湖别墅,西双湖周边现状,西岸(地块所在地):变电站树木滩涂地,东岸:未来东海县行政办公区位于东北角,目前各建筑主体基本封顶,预计最快可于08年下半年投入使用.(县体育场也在该区域,并已建成投入使用)东海重点高中位于行政办公区南侧,围绕其建设的三个房地产项目(瓯龙世纪城新城水榭花都美麟水岸名城)基本呈现现楼状态,总建筑面积逾五十万平米.中部及南部有小学及外语学校主题广场公园高档楼盘(金陵御花园)别墅(西双湖别墅)等,生活功能配套完善.,3公里道路,VS,西双湖东西两岸现状对比,地块SWOT分析:,地块开发预测:,地块开发预测前提条件：,在未深入调研分析东海县购房潜在需求总量的前提下，暂不考虑因地块与中心区的距离及不成熟现状而导致的销售难度，以略高于当前东海市场中热销楼盘平均销售速度进行测算。（年销售面积：4万平米）地块控制规划限制的容积率为0.8-1.5，本预测将分0.8-1.0；1.0-1.2；1.2-1.5三个区间来规划产品，并结合不同类型产品可能生成的销售价格进行销售额和开发周期计算本地块是由多块地块组成，本预测暂以总地块面积计算，即占地面积471036平米。本预测以当前市场为基准，采用静态分析方法，给出开发周期和销售价格（从目前的进度推测，本地块开发至少要从2008年开始，2009年开始销售，因此价格的预测会略高于当前市场平均水平），而市场中动态变化不在本预测中体现。暂不考虑90/70政策。项目销售速度方面，,做容积率为0.8-1.0产品：,产品类型：小独栋+花园洋房（四层）（各50%），容积率接近1。0总建筑面积：471036平米价格：小独栋3500元/平方米，花园洋房2200元/平方米。销售总额：小独栋总价+花园洋房总价=3500*471036/2+2200*471036/2=13.43亿元销售周期：471036/40000=11.8年（此为理想值，别墅类产品销售速度通常比平均销售速度慢）,做容积率为1.0-1.2产品：,产品类型：叠拼+花园洋房（四层）（40%+60%），容积率接近1。2总建筑面积：565243平米价格：叠拼2500元/平方米，花园洋房2200元/平方米。销售总额：叠拼总价+花园洋房总价=2500*565243*40%+2200*565243*60%=13.11亿元销售周期：565243/40000=14年,做容积率为1.2-1.5产品：,产品类型：多层+花园洋房（四层）（60%+40%），容积率接近1。5总建筑面积：706554平米价格：多层2000元/平方米，花园洋房2200元/平方米。销售总额：多层总价+花园洋房总价=2000*706554*60%+2200*706554*40%=14.70亿元销售周期：706554/40000=17.7年,预测小结：,从三种不同容积率产品类型的销售预测上看，最大的问题集中在销售周期上，其中最短的销售周期都在十年以上，那么，本项目能否在未来实现年销售总面积大幅提升，从而缩短销售周期的情况呢？通常有几个因素会造成销售速度大幅加快：1.市场需求量大幅增加东海本地需求量在短期内实现大幅提升几乎不可能，下辖乡镇在房价日益走高的情况下也不可能在短期内出现大量购买需求，而连云港市区及其他县即使会因价格差而把眼光投向东海，也会因为交通成本和时间成本而放弃（到东海县驱车无论走哪条路，都需要付单程10元过桥费）2.市场供应量大幅减少东海县近几年开始大规模投入资金搞城市建设，这些资金不会完全由政府买单，从06年至07年8月，仅住宅类用地就新批54.53万平方米，加上此前已批土地和在售楼盘的后续供应，短期内东海县的住宅市场供应不会出现大的缺口3.住宅产品价格持续大幅上涨，市场出现购房恐慌东海现有在售和潜在项目有相当数量均为当地小开发商，资金实力不允许其屯房惜售，且东海潜在购房群体绝对数量也不足以支撑后续销售放量的消化,综合结论：,本地块地处东海县新城规划核心区，未来发展潜力巨大，但由于当前地块不成熟，加之区域市场起点低、后续发展态势不明朗，出于公司“快进快出”，保障现金流的战略考虑，对该地块的运作很难在短期内有所突破，故建议公司慎重决策。,汇报完毕谢谢,