黑龙江某市房地产项目可行性研究报告120p.ppt

黑龙江省齐齐哈尔市房地产项目可行性研究报告,在考察黑龙江省齐齐哈尔市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对齐齐哈尔市政府提供的建设用地进行房地产开发可行性研究，探讨在齐齐哈尔市投资开发城市综合体项目的机会，为XXXX集团房地产项目选址决策提供参考！,市场研究目的,前言,XXXX房地产（集团）有限公司营销策划部 谨,作业目的：判断项目的投资可行性；作业时间：2010年10月25日-10月30日作业部门：XXXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部作业提纲：项目概况市场分析产品定位规划设计投资估算财务评价效益评价报告附件研究方式：实地考察资料采集：政府公报、政府数据、项目访谈,房地产市场研究报告提纲,前言,齐齐哈尔市貌,房地产项目可行性研究报告目录,第一章 项目概况,1.1 项目概况,由齐齐哈尔市政府提供的溪水片区地块和新立西街地块两项目位于齐齐哈尔市的建华区,第一章 项目概况,1.1.1 地理位置,第一章 项目概况,溪水片区地块位于齐齐哈尔市建华区东至湖西路，西至新明街，南至新江路，北至碾北公路；,1.1.2 溪水片区地块区位图及四至Google 影像地图,溪水片区用地图,第一章 项目概况,新立街西地段位于齐齐哈尔市龙沙区东至新立街，西至沿江南街，南至望江路，北至安顺路；,新立西街地块图,1.1.3 新立西街地块区位图及四至Google 影像地图,第一章 项目概况,1.1.4 本章小结,区位条件优势：毗邻黑龙江省主要河流-嫩江，具备一定景观资源；劣势：两地块所在位置均非齐齐哈尔市传统意义上的市中心或商业聚集区。交通条件优势：毗邻城市干道。劣势：距离市中心及城市主要交通节点（火车站、长途车站、机场）均在5公里以上。,第一章 项目概况,1.2 黑龙江省概况,1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖市；东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤；全省总面积47.3万平方公里，占全国土地面积的4.9%；黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区、17县级市、51县、1自治县，2009年末常驻人口3826万人。齐齐哈尔位于黑龙江省西部毗邻内蒙古自治区。与省内的大庆市、绥化市、黑河市接壤，距离省会哈尔滨市约264公里。,第一章 项目概况,1.2.1 黑龙江省概况四省横比,黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于黑龙江和内蒙古。黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于黑龙江。,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人）,全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置,1.2.2 黑龙江省概况四省横比,黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。黑龙江人均消费力最弱。,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元）,全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列,1.2.3 黑龙江省概况四省横比,黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于黑龙江，高于吉林、内蒙古。,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）,整体消费水平相对较高，位于四省前列,1.3 齐齐哈尔市概况,第一章 项目概况,齐齐哈尔地处黑龙江省西部与内蒙古自治区和吉林省交界地区，位于哈大齐工业走廊的最西端。东与本省绥化地区、南与吉林省白城地区、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与本省黑河地区接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。行政区划及人口：齐齐哈尔市现辖7个市辖区，1个县级市，8个县，市辖区：龙沙区、铁锋区、建华区、昂昂溪区、富拉尔基区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区；县级市：讷河市；县：富裕县、拜泉县、甘南县、依安县、克山县、泰来县、克东县、龙江县。总人口571万人，其中市区人口约203万，城镇化率35%，略低。,黑龙江省第二大城市，省辖地级市，省内西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸和交通中心,1.3.1 齐齐哈尔城市概况行政划分,第一章 项目概况,1.3.2 齐齐哈尔经济人口,第一章 项目概况,数据来源：统计公报,人口多，但增长缓慢.年均增幅不足1%，09年全市总人口年增长2.4万人，城镇人口出现负增长。,人口基数较大，但增长缓慢,齐齐哈尔近三年人口增长情况（万人）,1.3.3 齐齐哈尔经济GDP,第一章 项目概况,齐市GDP增速基本保持在14%左右，经济增长稳定；从经济发展方面来看，齐市房地产市场处于启动。,齐市近三年人均GDP统计（亿元）,齐市近三年GDP统计（亿元）,数据来源：统计公报,经济持续稳定发展，年均增幅保持在14%左右，有利于房地产快速稳定发展,齐市三产所占比例最大，为41%。,1.3.4 齐齐哈尔经济三产比例,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,三产增加值（亿元）,齐市三产比例平均，第三产业相对较高,1.3.5 齐齐哈尔经济固定资产投资额,第一章 项目概况,齐市近三年固定资产投资额统计（亿元）,齐市近三年房地产投资额统计（亿元）,固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长61%；相比07年，08年，09年房地产投资额增长幅度快速稳定，进入正常运行增长范围；由于固定资产投资增幅较快，房地产投资比例也稳步提升，投资结构相对合理。,固定资产投资增长稳定，房地产市场活跃，增幅较快,社会消费品零售总额较低，但增长迅速，平均增幅在19%以上；持续快速增长有利于推动市场快速发展。,齐市近三年消费品零售额统计（亿元）,数据来源：统计公报,1.3.6 齐齐哈尔经济社会消费品零售总额,第一章 项目概况,消费品零售额较低，但年增长速度较快,1.3.7 齐齐哈尔经济人均可支配收入,第一章 项目概况,城镇居民人均可支配收入较低，人均消费支出较少。恩格尔系数较高（39.9%），城市居民生活质量一般。,09年，财政收入77.6亿元，其中地方财政一般预算收入34.5亿元，增长23.5%,齐市近三年财政收入情况（亿元）,数据来源：统计公报,1.3.8 齐齐哈尔经济财政收入,第一章 项目概况,齐市GDP居最后一位；齐市人口居第一位。,第一章 项目概况,1.3.9 齐齐哈尔经济五市横比,数据来源：政府统计公报,2009年齐齐哈尔及其它四市GDP、人口状况（亿元，万人）,齐市人口居五市之首，GDP总量位居最后一位,2009年黑龙江各主要市县GDP情况（亿元）,1.3.10 齐齐哈尔经济五市横比,第一章 项目概况,齐齐哈尔人均GDP处于最后一位。齐齐哈尔人均可支配收入及人均消费性支出也基本位于后列。,数据来源：政府统计公报,齐市人均GDP,可支配收支情况基本处于五市后列，未来有较大提升空间,虽然人口较多，但消费力较低，市场消费力仅高于通辽。,1.3.11 齐齐哈尔经济五市横比,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,2009年齐齐哈尔及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元）,齐市整体体消费水平相对较低，仅高于通辽,2009年黑龙江各主要市县消费品零售额情况（亿元）,第一章 项目概况,1.3.12 齐齐哈尔城市概况规划发展,城区沿嫩江两岸发展；东部城区以中心城区和昂昂溪区为发展节点；西部区以富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区为节点，独立组团状呈跳跃式发展；中心城区以向南发展为主，适当发展东部，跨江局部发展娱乐区。,城市发展目标中心城区主要南移，适当东扩,1.3.13 齐齐哈尔建华区概况,第一章 项目概况,建华区位于齐齐哈尔市区北部，地理位置优越，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要塞，是齐齐哈尔市西、北两个方向的进出城要地。东以中华路排水沟、自卫街、站前北大街与铁锋区相接，南以龙沙路、劳动路至嫩江防洪水坝与龙沙区为邻，西隔嫩江二道江与梅里斯区相望，北与富裕县接壤，是齐齐哈尔市的三个中心城区之一。全区面积122平方公里。区辖东五、中华街、东市场、建设、卜奎、文化、西大桥7 个街道办事处和建华1个乡，共有76个居委会，11个村队。人口24万人。平均每平方公里1，934人，是全市人口密度较大的区。建华区交通十分便利。水路、公路、铁路纵横交错、四通八达。301国道、111国道、碾北公路横贯区境，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要地，堪称市内西、北两大门户，卜奎大街、文化大街、中华路、龙沙路等全市主干道在城区内形成了三纵三横的公路交通网络。随着市委、市政府办公中心搬迁到我区、全市城区开发改造重心的北移、规模骨干企业群体的不断壮大、全区教育事业的不断发展以及劳动湖水系治理和沿江公园的兴建，建华区将建设成为全市的政治、经济、文化和旅游中心，加快发展的潜在优势和后发优势将更加突出，已经进入了一个全面发展的新时期。,人口密度最大区-未来的全市政治、经济、文化、旅游中心,房地产项目可行性研究报告目录,第二章 市场分析,本章内容将重点介绍城市综合体的起源、发展及国内外城市综合体产品的成功案例,城市综合体简称HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT,2.1 城市综合体简介,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补,建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调,实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可,第二章 市场分析,什么是城市综合体？,2.1.1 综合体（HOPSCA）的起源法国拉德方斯,区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。,拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎,第二章 市场分析,2.1.2 HOPSCA的特点,1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；,1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系,内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模,因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力,第二章 市场分析,2.1.3 HOPSCA的开发条件,不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：,规模要求,区位要求,必须位于城市中心区，市中心核心地段或者大型都市的次中心区城市各种资源决定了它天生的优越条件,必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活,只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台,第二章 市场分析,第三章 项目定位,2.1.4 城市综合体各部分功能的相互依存关系,公寓,周边高档公寓众多,住宅,高档住宅缺失，中高档住宅众多,酒店,五星级酒店林立,办公,智能化、5A级甲级写字楼汇聚,商务,CBD带来大量高等级商务人士,商业,目前及规划中缺乏有影响力的商业形态,五星级酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,2.1.5 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,高消费人流,第二章 市场分析,2.1.6 目前国内外较成熟的城市综合体作品,第二章 市场分析,法国拉德芳斯,中国国际贸易中心,加拿大西埃德蒙顿购物中心,北京万达广场,广东新华南Mall,韩国乐天世界,日本东京六本木,阿联酋迪拜购物中心,美国明尼苏达美国Mall,北京世纪金源Mall,中国台湾梦时代购物中心,2.2 国外城市综合体成功的案例分析世界最大商业集团简介,投资商：三个五环球组织有限责任公司Triple Five Worldwide Organization,LLC,1,2,3,4,5,银行和金融,汽车与工业制造,自然资源开发,科技,购物,办公,酒店,旅游,游乐场,工业,市政,房地产,住宅,第二章 市场分析,2.2.1 三个五环球组织有限公司投资的商业地产产品,第二章 市场分析,西埃德蒙顿购物中心（West Edmonton Mall）坐落于加拿大阿尔伯塔省埃德蒙顿，距市中心10km，由三五集团独立建设经营，是北美最大的零售、旅游和娱乐综合型商业中心，该中心自1981开业至2004年一直是全球最大的购物中心，目前是全球第五大购物中心，它是一座不受季节气候影响的恒温“城市”。该商场受雇员工近24,000名，总建筑面积530万平方英尺（49万平方米），目前市值9.26亿加元。该商场拥有800个店铺（其中100多个为餐饮点和服务设施），1个4星级特色酒店；9个大型游乐场和1个赌场。该商场每年有超过2.2千万的客流量，是整个阿尔伯塔省人口的7倍。,West Edmonton Mall,市中心,机场,2.2.2 国外城市综合体成功的案例分析West Edmonton Mall,第二章 市场分析,分期建设：第一阶段1981年，建成三个主力百货、银河游乐场、美食广场等第二阶段1983年，建成冰宫、儿童娱乐、一个百货等第三阶段1985年，建成世界水上乐园、深海探险、风情街区、时尚购物街、美食广场等第四阶段1999年，建成酒店，并加建广播电台、影音城、射击场、书店等每个阶段都是娱乐和购物的联动开发,一期,二期,三期,四期,2.2.3 西埃德蒙顿购物中心的开发历程,根据三个五环球组织有限公司的计划，西埃德蒙顿购物中心将在未来10年内扩建80万平方米，建成拥有8000个坐席的会议会展中心以及继续扩建酒店、公寓、购物、娱乐中心等设施。,第二章 市场分析,规划指标：总占地：57万平方米建筑面积：49万平方米商业面积：35万平方米，其中娱乐设施占40%建筑层数：商业三层，酒店12层停车位：23000个物业类型：购物、餐饮、娱乐、酒店、赌场、会议（宴会）,2.2.4 西埃德蒙顿购物中心目前的开发规模,国际酒店,水上乐园,公交车站,赌场,银河游乐场,架空停车场,快捷酒店,第二章 市场分析,2.2.5 西埃德蒙顿购物中心的特色之一娱乐中心模块占整个MALL的40%,娱乐业态组成：,一层,二层,迷你高尔夫,深海探险,海洋生活,银河游乐场,家庭娱乐室,世界水上乐园,百货,服饰,娱乐,餐饮,文化,家居,IMAX,冰宫,第二章 市场分析,百货类型：该中心购物东部为主力百货街区，共有四个百货各百货均有不同的消费客群百货均位于街区端头多个主力店铺，分别为不同商品类型,二层,2.2.6 西埃德蒙顿购物中心的特色之二百货类型齐全，面向不同客群阶层,第二章 市场分析,购物业态组成：主要有四个购物街区、二个特色风情街1.百货设在东部街区2.时尚品牌设在西部街区3.婚礼专区设在东部街区4.家庭及儿童用品设在中部5.欧洲风情街设在西部（Europa boulevard）6.中国城设在中部（China Town）,4,1,4,2,二层,3,2.2.7 西埃德蒙顿购物中心的特色之三经营商品丰富、多样,第二章 市场分析,餐饮业态组成：主要有一个特色风情街，二个快餐广场1.波旁街设在中部（Bourbon streets）2.美食广场设在东部（Gourmet World）3.美食苑设在西部（Gourmet Court）中庭部分设有水吧、咖啡店等,一层,2.2.8 西埃德蒙顿购物中心的特色之四适应不同人群口味的特色餐饮,第二章 市场分析,酒店：幻想主题酒店(Fantasyland Hotel)：有235间标准客房，120间特色主题客房,超豪华房,商务房,阿尔伯塔式套房,帝国套房,West Edmonton Mall Inn：快捷酒店，有88间客房另外还设有宠物及露营服务,好莱坞 非洲 阿拉伯 加拿大火车 雪屋 波利尼西亚,皮卡屋 维多利亚 水世界 西部牛仔 运动魅力 浪漫满屋,2.2.9 西埃德蒙顿购物中心的特色之五不同档次的酒店及不同格调的客房,第二章 市场分析,停车及交通系统：环绕商场的首二层架空停车场，共有23,000个停车位，万平米商业面积的车位达到657辆。商场共设有58个入口，购物主要入口设在二层，主力街区及主力品牌主要分布在二层。商场南侧有公交车站，即将推出班车接送服务。,2.2.10 西埃德蒙顿购物中心的特色之六规模庞大的驻车系统,第二章 市场分析,2.2.11 西埃德蒙顿购物中心的成功原因分析,归,商 品档次齐全、门类丰富、特色经营,服 务细致周到、体贴入微,餐饮,娱乐,住宿,驻车,商品和服务固然重要，在房地产产品设计中体现大量归属、归宿（包括交通工具的住宿）的功能元素，是“西埃”成功的主要因素。,第二章 市场分析,2.2.12 西埃德蒙顿购物中心的产品功能展示,第二章 市场分析,2.3 国内城市综合体的成功案例分析深圳华润中心,项目位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m2总投资：40亿港币,第二章 市场分析,2.3.1 华润中心,深圳唯一的 SUPER HOPSCA,18.8万平米深圳商业航母,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,四大领航国际品牌主力店,法国（Rel）体验时尚生活百货公司,嘉禾影院,华润万佳City Value,奥林匹克标准溜冰场,第二章 市场分析,华润大厦：出租率接近100 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。,2.3.2 华润中心一期盘点,万象城：已接待顾客2000多万人次，商场出租率达97，一年销售总额达到10亿元。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一,华润中心一期获得巨大成功！,第二章 市场分析,2.3.3 华润万象城都市综合体成功运营的思考,华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？,第二章 市场分析,地王信兴广场,书城深交所发展银行,华润中心,国贸大厦,中信城市广场,中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润地王财富圈！,世界金融中心,2.3.4 华润万象城都市综合体成功运营的思考,第二章 市场分析,周边高档商住公寓众多、中高档住宅众多，构建生活起居商品的消费基础。地处深圳CBD核心区，五星级酒店、5A级写字楼林立，形成多品类商品消费的客群。目前属地区域缺乏有影响力的商业形态。,流水不腐、户枢不蠹，商品和服务的消费，靠的是人流，是流动的人群。城市综合体最主要的产品支柱恰恰是写字楼、酒店、商场、会展、停车、城市广场等聚集流动人群的建筑平台。公寓产品则构成客群的基础。,2.3.5 华润万象城都市综合体成功运营的思考,第二章 市场分析,2.3.6 成功硬指数,一级商业中心,甲级写字楼,星级酒店,华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心,华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心,华润万象城中信城市广场,第二章 市场分析,2.3.7 成功软指数,银行,金融证券,保险,联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金,友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险,深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行,第二章 市场分析,2.3.8 华润能量指数,商业航母,5A级写字楼,五星级酒店,华润品牌能量,第二章 市场分析,成功硬指数,成功软指数,华润能量指数,第二章 市场分析,2.3.9 华润中心的成功指数,华润中心,港人北上,东部人群西进,西部人群重返,市外人群南下,第二章 市场分析,2.3.10 华润中心的客流聚合,营运城市空间引航城市地产,填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失,全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次,传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵,2.3.11 华润中心,第二章 市场分析,决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。,运营城市是复合地产发展的最高境界！,华润中心的规模体量,项目所在城区的外在发展要求,2.3.12 华润中心运营城市,第二章 市场分析,2.3.13 华润中心成功原因分析,科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。,华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。,开发节奏,地理位置,华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润帝王财富圈，未来可持续发展。,运营城市,第二章 市场分析,第二章 市场分析,2.4 城市综合体产品引领城市未来发展,首先，它是国际化都市的地标性建筑，代表城市的未来,其次，它是运用大量前沿建筑科学技术的智能化建筑,第三，它是满足居民现代城市生活的绿色环保型建筑,第四，它为城市提供商务交流平台，使城市更具活力,第五，恒温休闲城市概念，有助市民的幸福、健康指数的提升,房地产市场研究报告目录,第三章 产品定位,XXXX 时代广场产品定位,第三章 产品定位,3.1 城市综合体产品定位,3.1.1 齐齐哈尔市地块城市综合体产品选型,第三章 项目定位,鉴于本案所处区位条件，本案城市综合体产品组合包括但不限于大型购物广场及休闲娱乐中心、五星级酒店、5A级智能化办公写字楼、高档公寓、大型停车场及室外生活广场。,【城市映像】：城市主干道沿线，塑造特殊意象的城市建筑群，打造城市名片，表征城市风貌；【区域级】：区别于中华路城市级百货商业，立足城市副中心，满足区域周边消费需求；【地标型】：地块城市主干道，昭示性强，具备打造地标型物业的位置条件；【中高端】：走高端则齐市消费力有限，低端则不匹配地段价值，故面向中高端消费市场；【综合体】：为齐市提供新型居住、商务、休闲、娱乐、购物于一体的一站式平台。,3.1.2 形象定位,第三章 产品定位,城市映像 区域级 地标型 中高端 综合体,3.1.3 案名,都市复合型城市综合体时尚购物首选地娱乐休闲聚集区都市前沿生活馆,呼市未来地标性建筑,第三章 产品定位,XXXX 时代广场 EONTIMES PLAZA,3.1.4 客群定位,第三章 产品定位,核心消费群体：以齐齐哈尔市为核心，辐射呼伦贝尔盟、兴安盟、白城、大庆、绥化、黑河等六地，客群为辐射范围内政要、商贾、中高端收入群体及时尚消费群体的团体、个体消费需求。,3.1.5 齐齐哈尔市两地块整体定位打造齐齐哈尔不夜城,打造黑龙江省西部及齐齐哈尔地区最大最先进的全天候shopping mall！成为齐齐哈尔城市生活的消费目的地和不夜城！启动齐齐哈尔“休闲消费”引擎！,第三章 产品定位,3.1.6 功能定位,主题百货,提升城市形象，满足中高端人群消费,室内步行街,契合年轻人消费时尚,文化娱乐,丰富城市娱乐文化,大型超市,满足生活配套,美食天地,提升城市饮食文化,商务公寓,城市广场,购物中心,第三章 产品定位,星级酒店,3.1.7 功能布局,第三章 产品定位,建设用地面积：98公顷。总建筑面积：179.8万平方米。其中，地上150万平方米，地下29.8万平方米。容积率1.53。,按照辐射商圈的客群结构、人口基数，可支撑15.6万城市综合体体量,本项目客户圈层图,核心商圈,辅助商圈,次级商圈,5公里以内,5-10公里,10公里以上,半径：,第三章 产品定位,3.1.8 齐齐哈尔地块购物中心规模的确定,注：捕获率指到店且消费人群，消费额指人均消费额。,建华、铁锋区人口63万人,齐齐哈尔市区人口203万人,齐市周边市县人口2223万人,第三章 产品定位,3.2.1 XXXX时代广场商业部分业态组合（一）,第三章 产品定位,3.2.2 XXXX时代广场商业部分业态组合（二）,3.2.3 首层平面布局,第三章 产品定位,首层意向商家名录,第三章 产品定位,第三章 产品定位,首层产品配置图示,第三章 产品定位,二层平面布置,二层意向商家名录,第三章 产品定位,第三章 产品定位,二层产品配置图示,第三章 产品定位,三层平面布置,三层意向商家名录,第三章 产品定位,第三章 产品定位,三层产品配置图示,第三章 产品定位,四层平面布置,四层意向商家名录,第三章 项目定位,第三章 产品定位,四层产品配置图示,第三章 产品定位,五层平面布置,第三章 产品定位,五层产品配置图示,第三章 产品定位,地下一层平面布置,地下一层意向商家名录,第三章 产品定位,第三章 产品定位,地下一层入口及产品配置图示,地下二层平面布置,第三章 产品定位,3.2.4 外景效果,连接黑龙江沿海经济发展带，辐射辽西及省境，打造齐齐哈尔市体验式、娱乐化、一站式休闲购物中心“XXXX时代广场（EONTIMES PLAZA）”,XXXX时代广场EONTIMES PLAZA,第三章 产品定位,3.2.5 室内效果,第三章 产品定位,3.2.6 剖面图,第三章 产品定位,3.3 城市公寓产品效果图,第三章 产品定位,3.4 产品配置,建筑：商品住宅采用高、多层板式住宅，2-4居及复式产品。商住公寓设计为6梯28-30户，采用0-2居室户型。商品住宅户室比：2居室/3居室/4居室/复式=35%/35%/20%/10%商品住宅面积比：2居室/3居室/4居室/复式=80-110平方米/110-160平方米/160-200平方米/200-300平方米商住公寓户室比：0居室/1居室/2居室/3居室=25%/30%/35%/10%商住公寓面积比：0居室/1居室/2居室/3居室=40-45平方米/60-70平方米/80-90平方米/100-130平方米结构：商品住宅采用全现浇剪力墙结构，商住公寓、购物中心、办公写字楼、五星级酒店等采用框架剪力墙结构设备：市政供水、电、气、暖；购物中心、五星级酒店燃气入户，商住公寓采用电灶厨房加热设备；购物中心、五星级酒店全中央空调，商住公寓分户空调；商住公寓采用小区锅炉房集中供暖；购物中心、商住公寓、五星级酒店采用上海三菱或同档次合资品牌电梯，五星级酒店设计观光电梯；购物中心信息点20平方米/个；安防、消防设备；商住公寓安装直饮水设备；考虑中水设备。装修：购物中心、商住公寓、五星级酒店等产品全部精装修。外装：购物中心采用大理石墙面；商住公寓高档涂料；五星级酒店采用隐形玻璃幕墙。内装：购物中心、商住公寓、五星级酒店大堂采用玻化砖墙面、大理石地面；金属板、玻璃、石膏造型吊顶。购物中心铝板吊顶、大理石包柱、大理石地面；管理用房、卫生间精装；商住公寓起居室、卧室棚墙涂料，卧室采用复合地板；厨卫石膏吊顶、墙砖、地面铺砖，中高档合资品牌厨具、洁具。,第三章 产品定位,房地产市场研究报告目录,第四章 规划设计,4.1 溪水片区图示,第四章 规划设计,低密度水景住宅区,高密度商品住宅区,XXXX时代广场,4.2 新立西街图示,第四章 规划设计,低密度水景住宅区,4.3 用地经济指标XXXX地产集团营销策划部提供,第四章 规划设计,4.4 规划技术指标XXXX地产集团营销策划部提供,第四章 规划设计,4.5 其他经济指标XXXX地产集团营销策划部提供,第四章 规划设计,房地产项目可行性研究报告目录,第五章 投资估算,5.1 基本财务参数的确定,开发起点：2011年开发周期：2011年-2020年工程起点：2012年 工程周期：2012年-2020年销售起点：2012年销售周期：2012年-2020年贷款利率：8.00%年基准收益：8.00%年资本化率：8.00%年,第五章 投资估算,第五章 投资估算,5.2 综合开发成本估算,初步估算本项目总投资约75.25亿元,房地产市场研究报告目录,第六章 财务评价,第六章 财务评价,6.1 销售收入的确定,本项目可销售物业包括商品住宅、配套公建中的投资方可经营部分、社区商业、办公写字楼、商务公寓及与之配套的部分地下车位。预计本项目可销售物业部分全部售出后可实现商品房销售收入70.81亿元。,第六章 财务评价,6.2 财务评价,本项目静态投资收益为-4.44亿元，计算营业税及土地增值税后的投资收益为-8.33亿元。本项目用于房地产经营部分的购物中心、五星级酒店的市场价值为22.5亿元。即总体投资收益为正值。由于城市综合体的投资回收周期较长，本项目的获益点仍需依靠城市综合体投入运营后的租金收入和政府提供的税收减免。,房地产项目可行性研究报告目录,第七章 效益评价,7.1 风险分析,房地产投资必须符合的4个标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。目前本项目的房地产开发在以上4个要件上还存一些问题须待解决。本节从多个角度进行风险分析，为集团决策层提供参考：法律：优势：齐齐哈尔溪水片区和新立西街地块的搬迁及周边居民楼居住环境的改善易获得齐齐哈尔市政府、区政府的支持；劣势：两地块均存在开发手续并不完备，获得被拆迁人的同意需要时间等问题。技术：优势：建设用地成规模，成片开发对规划、设计、施工等条件要求不高；劣势：两地块均毗邻嫩江，地质情况较为复杂。经济：优势：两地块联动开发存在产品升值空间；劣势：两地块均存在区位条件一般，与市中心存在一定距离，打造城市副中心在综合体招商方面存在一定难度，需要较长的市场培育期。,项目价值最大化需企业在介入该项目开发后，在项目管理（拆迁、规划、设计、施工管理、营销策划、售后服务）等诸多方面进行优化。,第七章 效益评价,“XXXX时代广场”的投入运营将推动区域发展、扩大地区就业、增加财政收入，并为齐齐哈尔市拓展新的的城市空间，吸引现代城市服务业落户齐齐哈尔。投资商则可以通过该项目的开发在获得一定经济效益的同时，实现回报社会的双赢。,7.2 社会和经济效益分析,第七章 效益评价,整个区域范围内土地与住宅带给政府收入的增加无可限量,增加城市的品位、居住区的配套成熟度和品质将大大提升,改善齐齐哈尔市的投资软环境、对吸引外资及外来投资者起到较大的作用,有效拉动消费需求、增加本区的社会消费、带动当地经济发展,带动本商圈周边3公里土地价值的升值,带动本商圈周边3公里楼价的大幅度上升,城市综合体项目的开发将为当地社会和政府带来诸多的效益,改变齐齐哈尔市沿嫩江东侧建筑陈旧、脏、乱的环境,7.2.1 社会效益分析,第七章 效益评价,7.2.2 推动经济发展,以齐齐哈尔市2009年社会经济发展状况为基准进行预测，2009年齐齐哈尔市的城市社会零售品总额为306.7亿元，全社会国内生产总值为703.8亿元，两者之比为43.6%。按齐齐哈尔市中心地区综合商业建筑面积年坪效人民币10000元计算，“XXXX时代广场”投入运营后，年营业额可以达到15亿元，相当于齐齐哈尔城市社会商品零售总额的4.9%。即该城市综合体投入运营后，每年将为齐齐哈尔市GDP增长拉动2.1%。,第七章 效益评价,7.2.3 带动就业预测,假设项目开业第三年开始商业调整至市场正常水平；“XXXX时代广场”城市综合体规模31万平米（含购物中心、办公写字楼、五星级酒店等产品）；因此本项目商业解决的直接就业人口数量3160418724（人）。齐齐哈尔市常住人口约571.6万人，其中，城镇人口约203.8万人，按就业人口101.9万人计算：“XXXX时代广场”投入运营后，可提高齐齐哈尔市就业率约1.83个百分点，可提高建华区就业率15.6个百分点,第七章 效益评价,7.2.4 税收预测,除本报告所研究分析的两地块进行商业开发可向当地汇缴营业税3.9亿元（营业税）以外，“XXXX时代广场”城市综合体运营部分在投入运营期后10年内：每年应纳税额为14042万元，十年内累计纳税将超过14亿元。,第七章 效益评价,7.2.5 给其他相关产业带来效益,城市综合体具有拉动投资、促进消费的双重功能 住宿行业：一个成功的城市综合体往往成为旅游目的地之一，能吸引部分游客就近入住酒店，假设平均房价200元，每年吸引住宿的旅游人数30万人，则带动酒店收入6000万元。交通物流行业：每年1144万人次的访客量，带动交通收入近3000万元。广告印刷品：每年消耗在500万件以上，产生相关收入约800万元。广播电视等媒体广告收入：每年将创造媒体广告收入1000万元。店面装潢等等.,城市综合体对经济的综合拉动乘数为1.0,即带动整个国民经济产生的间接效益相当于城市综合体的年营业额,约为14亿元。当地政府则可通过间接效益获得税收增加约1.4亿元/年。,第七章 效益评价,7.3 初步结论,齐齐哈尔市具备开发、建设、经营城市综合体的初步条件，但其开发成本必须由足够规模商品住宅投资收益的支撑。以目前商住1:4的比例开发城市综合体产品，其商品住宅的投资收益尚不足以支撑城市综合体的投资强度。即本项目目前的开发条件不满足我集团公司房地产项目投资综合体项目时，商品住宅开发净收益抵销城市综合体投资的投资回报标准。,第七章 效益评价,初步结论：第一，齐齐哈尔市的房地产开发建设用地的净地成本不高（相对于国内其他三线城市），适于房地产投资；第二，齐齐哈尔市商品房的去化速度较慢，商品房价格较低，商品房价格增幅较低，不适于规模较小的建设用地的开发；第三，齐齐哈尔市政府提供的两地块的区位条件和交通条件一般，适于商品住宅的开发环境，打造城市综合体产品需较长培育期；第四，齐齐哈尔市城市居民的人均国内生产总值、人均可支配收入、人均消费性支出等指标均较低（大致相当于国内一线城市1995年的水平），开发建设城市综合体，其投入运营后需较长时间的市场培育期，不建议2015年以前启动城市综合体的开发建设。第五，齐齐哈尔市不是集团公司房地产项目选址的重点区域（京津冀），仅在投资规模适中，资金占用周期适中等前提条件下，可以介入该区域的房地产开发业务。,7.4 建议,鉴于：本项目的商品住宅投资收益即无法抵偿城市综合体的开发资金投入。为此，我部现提出如下解决方案：缩小城市综合体开发规模，即降低“XXXX时代广场（EONTIMES PLAZA）”的开发规模，以求城市综合体投入运营期日的开发现金流的平衡。增大开发规模，即由齐齐哈尔市政府领导下，对本报告中提到的两地块进行规划论证，适度提高商品住宅部分的容积率，以调整商住比例，或可做到城市综合体投入运营期日的开发现金流的平衡。由齐齐哈尔市、建华区政府对该项目做出开发期、运营期的税费减免，或两地块国有土地使用权出让金中政府收益部分费用的减免等房地产开发政策性支持。,第七章 效益评价,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQ