南昌市商业市场发展环境竞争格局分析.ppt
1,商业市场发展环境分析典型商业项目发展状况分析,南昌市商业市场发展环境/竞争格局分析,2,区域商业发展环境分析(一)社会消费潜力及结构特征,人均消费:绝对值相对较低,但消费占比较高-增速较快,属于快速增长高消费商业市场,3,区域商业发展环境分析(一)社会消费潜力及结构特征,消费结构:南昌市消费结构升级趋势明显,娱乐、文化等新兴业态消费增长速度高于平均水平,成为南昌消费的新热点,24.00%,南昌市消费市场平均增长率,4,虽然南昌对周边城市具有强大的吸金力,但通过调研及访谈发现,南昌部分中高端商业消费外溢。财富广场的相关负责人估计,南昌的高端群体中,约60%的消费在本市,剩下40%的消费流向外地。,区域商业发展环境分析(一)社会消费潜力及结构特征,南昌的省会辐射效应南昌市与其他省内城市相比,体现出典型的省会辐射效应,即城市消费总额高于本地居民消费总额,其他城市则明显的体现为消费溢出效应,5,5,目前,南昌主城区已经形成以八一广场商圈为核心,以洪城大市场、城东商圈为两翼的三大商圈以八一广场为核心,向外辐射出中山路、胜利路步行街、福州路休闲娱乐街、孺子路餐饮街等商业街,目前成熟的商圈以传统业态为主正在形成的新商圈包括红谷滩、紫金城等综合性、体验性的新型业态,八一广场商圈,红谷滩商圈,洪城大市场商圈,基地,紫金城,城东商圈,成熟商圈,成长中商圈,成熟商业街,成长中商业街,中山路,胜利路,福州路,区域商业发展环境分析(二)商圈布局:一主四副商圈,6,附:南昌市核心商圈概况1八一广场:综合百货为主,档次不高,万达购物中心,新洪客隆,财富广场,恒茂国际,丽华购物广场,南昌百货,7,附:南昌市核心商圈概况2中山路:品牌专卖为主,百盛购物中心,天虹百货,金童商厦(女人街),8,附:南昌市核心商圈概况3胜利路:年轻时尚服饰专卖,9,目前,南昌的商业业态较为传统,主要以商业街、传统百货、大卖场等业态为主,具有特色的体验性的新型商业业态目前招商情况并不理想,如紫金城、赣江新天地、碧水蓝天等 近期新开发的商业项目已开始强调综合性及特色景观的打造,城市商业发展进入新的阶段,区域商业发展环境分析(二)城市商业发展进程四部曲,1,2,3,5,4,典型关联性商业设施发展状况分析布局及相关设施选取,11,典型关联性商业设施发展状况分析1.紫金城,紫金城位于东湖区沿江北大道,西枕赣江,总建筑面积110万平米,集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、商务于一体,是目前南昌规模最大的复合型商业地产设施,相关指标,高端生态住宅70万平米,商业区35万平米,商务办公5万平米,广场4万平米,典型关联性商业设施发展状况分析1.紫金城商业核心区,1,2,3,4,5,6,7,8,功能分区及业态规划,紫金城商业核心区建筑面积35万平米,以欧洲小镇为建筑风貌,两条主要步行街道串起各个主题广场和特色商业空间,形成一个融休闲购物、餐饮娱乐、旅游度假于一体的情境小镇,9,9,28%,40%,23%,9%,规划业态配比,典型商业设施分析1.紫金城商业核心区,典型关联性商业设施发展状况分析1.紫金城商业核心区,优势,地理位置优越,地处沿江北大道,毗邻赣江一线江景 欧式小镇的建筑风格在南昌独一无二,商业空间富有趣味,投资超过20亿,建筑质量颇高租金水平不高,且有政府相关政策扶持,具有一定发展潜力,瓶颈,商业体量大,业态种类多,区位上远离城市传统繁华中心,而周边居住氛围尚未成型,增加了招商和养育难度 投资大,租金水平不高,拉长了投资回收期,典型关联性商业设施发展状况分析2.蓝天碧水购物广场,蓝天碧水以零售、餐饮、娱乐为主的区域商业中心,蓝天碧水广场位于青山南路72号,占地约8.2万平米,商业建筑面积超过5万平米,商业建筑风格以欧式为主,将体验型商业空间与共享式庭院有机结合,旨在打造集百货、公寓、餐饮、娱乐一体的综合型商业设施,入驻商户:,经济指标:,优势,易通达:位于城市主干道青山路,与城市中心车距5分钟 有客群:周边大量中高端楼盘,有一定客群支撑 具特色:广场的海盗船造型餐饮设施富有特色,对年轻客群具有一定吸引力;主力店沃尔玛在南昌市民心目中有极好的口碑,能聚集一定人气,问题,客群外流:与市中心仅一街之隔,客群易被分流蓝天碧水沃尔玛在南昌3家分店中经营状况相对较差 经营模式不佳:商铺除沃尔玛外,采取售后返租模式,物业管理跟不上,招商状况不理想,海盗船造型的餐饮设施,周边中高档楼盘,商铺稍显冷清,典型关联性商业设施发展状况分析2.蓝天碧水购物广场,典型关联性商业设施发展状况分析3.赣江新天地,赣江新天地看得见江景的“娱乐食尚港”,“赣江新天地”位于赣江十里景观长廊南端,占地142314,总建筑面积99553,34栋欧式建筑分为时尚特色、餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团,以高端餐饮娱乐为龙头,集商旅、公务、度假于一体,是南昌规模最大的滨江商业设施,入驻商户:,50%,15%,15%,15%,5%,典型关联性商业设施发展状况分析3.赣江新天地,优势,交通便利:位于赣江中大道,毗邻南昌大桥,交通便利 自然资源:占据不可比拟的1200米江景资源 背景雄厚:由政府投资10亿打造,租金水平低,免租期可达16个月;并以只租不售模式和投资要求保证商户质量 规划利好:未来地铁一、二号线将红谷滩与主城贯通,政府机构的迁入、CBD的建设成形、与会展中心的联动均会为新天地带来有效客源,短板,沿赣江呈长条形分布,规划空间缺少趣味 主打高档会所、餐饮,业态较为单一 定位高端,基本面向商务、公务人士,客群范围较窄 红谷滩新城区尚不及中心城区繁华,目前存在交通瓶颈,缺乏商业氛围和人气,定位:以八一广场附近中高档社区家庭、写字楼白领为主要消费群体,定位为时尚休闲街区特点:四大欧式主题风格建筑业态:娱乐类(酒吧、KTV等)、餐饮类(中、西餐)、休闲服务类(美容、美发等)、大卖场类(大润发、国美、苏宁)及特色零售类等,南昌恒茂星时尚生活中心依托八一广场黄金地段,形成配套恒茂国际华城高档住宅和办公的精品商业街,定位:娱乐运动主题商业街业态:娱乐类(酒吧、KTV等)、餐饮类(中、西餐)、依托省体育馆的运动品牌专卖类(李宁、双星、耐克、阿迪达斯、健身运动器材等),福州路休闲街街长1200余米,以餐饮、运动主题商业、酒吧娱乐为主要设施,典型关联性商业设施发展状况分析4.恒茂星时尚&福州路休闲街,