0829境外房地产产品案例研.ppt

1,境外房地产案例研究,Overseas Real Estate Case Study,2010 年 8 月 29 日,(双周一次)会展商业综合体韩国首尔会展中心 COEX项目概况项目名称：首尔会展中心 COEX项目地点：韩国首尔江南区项目类型：城市综合体总建筑面积：世贸中心 60 余万平方米（Coex 40 余万平方米）建设时间：上世纪 70 年代末至今投资商/运营商：韩国贸易协会韩国首尔会展中心（COEX，Convention会议和 Exibition展览两个单词的前两个字母），是一个以大型多功能会展中心为核心、配套购物中心和写字楼等设施，从而形成集会展、商务、购物、休闲、娱乐、旅游等功能于一体的城市商业综合体。COEX 属于首尔世贸中心（60.52 万平方米）的一部分，位于首尔江南区，是韩国最大的会展中心之一，由擅长会展中心设计的国际建筑大师 Larry Oltmanns 设计，经过改扩建形成目前的规模。首尔世贸中心内包括一系列会展设施、两座贸易大厦、一座购物中心、两座豪华酒店、一个多厅影院，以及水族馆、娱乐场、酒店式公寓、航空客运服务枢纽等设施。COEX 创立于 1979 年 3 月，通过举办国际展示与国际会议，提供国际交流空间，并通过举办各种文化、艺术活动，成为韩国顶尖的会展中心。Coex 在过去二十多年期间，每年主办 3040 多个展示会。Coex 主办的展示会于 2002 年韩国最早获得了国际展览业协会（UFI）认证，获得了世界水平的展示会举办能力。目前 COEX 地上 4 层、地下 4 层，建筑面积为 43 万，具备了 12 个专门展示厅和可以同时容纳 7,000 人的大会议厅，以及 61 个会议室、顶尖的便利设施和具备高端管理系统的办公空间。COEX 的地下设有 COEX 水族馆和 COEX 商城，水族馆里有 500 多种海洋生物。而商城包括购物区、饮食街、书店和多厅电影院等，另外还有夜总会、音响店和卡通商品店。在 COEX 地下还建有泡菜博物馆，展示韩国的各种泡菜，供人参观品尝。Coex商城与 Coex 艺术馆、Coex 剧场组成了超大型复合文化空间。|境外房地产产品案例研究|,2,尽管 Coex 在会展设施方面也是一流的，但是它更像一个商业城或乐园。在几乎所以有关于首尔的旅游指南上，Coex 都是被重点推荐的旅游目的地。Coex 的客流人数平时平均每天 14 万人（周末 25 万人）。,Coex 鸟瞰图,Coex 远景,|境外房地产产品案例研究|,3,会展中心主入口,Coex 区位交通图,Coex 位于首尔地铁二号线上,|境外房地产产品案例研究|,4,COEX 规划示意图,COEX 平面图,|境外房地产产品案例研究|,5,Coex 中心功能划分,子目录,一、展示场.6二、会议设施.14三、演出场.29四、COEX 商城.32五、办公大厦.36六、酒店及其他设施.37七、绿色 COEX.39,|境外房地产产品案例研究|,6,一、展示场,A 厅：,1 层的 A 厅面积共 10,368，可以分隔为四个厅使用，可以安装 520 多个展位。,基本设计图案：,|境外房地产产品案例研究|,用途,7,详细信息,位置规模附带设施收容能力其他事项详细规格：,1层10,368 m专门展示会、大规模集会、各种特别活动等地面用彩色硬化剂处理管沟及管沟箱：上下水道、空气、电源、通信配线、电视插座箱柱子间距：18m地面荷重：1.5 吨/展位共 520 个（3mx3m/展位）,可以分隔为四个厅使用主办商办公室：2 个（各 60，位于中层楼）多用途室：10 个（各 13 20 规模，位于展示场内部）,展厅号,规格(米),层高（米）,使用面积（平方米）,12341+2+3+4,36.0 x72.036.0 x72.036.0 x72.036.0 x72.0144.0 x72.0,10.610.610.610.610.6,7847847847843,136,2,5922,5922,5922,59210,368,27,90027,90027,90027,900111,600,|境外房地产产品案例研究|,8,B 厅,1 层的 B 厅面积共 7,290，由展示厅和旋转空间组成，还可以分隔为两个厅使用。,柱子少、间隔大，可以自由安排使用空间，可安装 360 多个展位。,|境外房地产产品案例研究|,用途,9,基本设计图案：详细信息：,位置规模附带设施收容能力其他事项,1层8,010（包括 S/S）专门展示会、大规模集会、各种特别活动等地面用彩色硬化剂处理*管沟及管沟箱：上下水道、空气、电源、通信配线、电视插座箱AV 插座箱运营照明及 AV 监控室柱子间距：18m、27m地面荷重：1.5 吨/展位 360 个（3mx3m/展位），可以分隔为两个厅使用旋转空间（720）：与其他展示场连接使用时，可以作为展示空间或展示品移动通道、观众移动通道使用4 个餐具室：2 个 50、2 个 53，与主厨房连接，提供公共饮食服务,主办商办公室：2 个（各 126，位于中层楼）详细规格：,展厅号121+2翼展空间,规格（米）45.0 x81.045.0 x81.090.0 x81.018.0 x40.0,层高（米）9.59.59.56.2,使用面积（平方米）3,6453,6457,290720,|境外房地产产品案例研究|,10,C 厅,C 厅位于 3 层，包括面积共 10,348 的无柱空间-奥林匹亚厅，对大规模活动或宴,会、专门展示会等综合活动非常有利。,基本设计图案：,|境外房地产产品案例研究|,用途,-,11,详细信息：,位置规模附带设施收容能力其他事项详细规格：,3层10,348 m专门展示会、大规模集会、各种特别活动等地面用彩色硬化剂处理管沟及管沟箱：上下水道、空气、电源、通信配线、电视插座箱运营照明及 AV 监控室柱子间距：18m地面荷重：1.5 吨/展位 520 个（3mx3m/展位），可以分隔为四个厅使用主办商办公室：2 个（各 60，位于中层楼）多用途室：2 个（各 23 33，位于展示场内部）,展厅号12341+2+3+4,规格（米）36.0 x72.036.0 x72.036.0 x72.036.0 x72.0144.0 x72.0,层高（米）8.012.312.38.0,使用面积（平方米）2,5722,5922,5922,59210,348,D 厅位于 3 层的 D 厅是可以同时容纳 7,000 多人的超大型多功能厅，适合于大规模国际会议、超大型特别活动、时装表演、演唱会等。虽然规模达到 7,281，但看不到一个柱子，在舞台集中程度和活动成果方面，可以获得最好的效果。利用移动式舞台设备，可以举办各种活动，展厅具备了管沟设施和电气、通信、上下水道、压缩空气等展示支援设备。|境外房地产产品案例研究|,12,基本设计图案：,|境外房地产产品案例研究|,用途,13,详细信息：,位置规模附带设施收容能力其他事项,3层7,281（包括 S/S）大规模国际会议及宴会、时装表演、颁奖仪式等各种特别活动、专门展示会等地面用彩色硬化剂处理管沟及管沟箱：上下水道、空气、电源、通信配线、电视插座箱AV 插座箱完全是无柱空间地面荷重：1.5 吨/A/V 及照明设备：运营监控室天棚固定式 DLP 投影仪（4 台 10,000ANSI）电动式大型屏幕（12m9m 2 组）10kw 容量的音响设备及附属设备200kw 容量的照明设备（调光器 5kw 186 电路）等展位 360 个（3mx3m/展位），可以分隔为两个厅使用旋转空间（720）：把便于安装、撤回的移动式舞台，需要时安装并运营，不以舞台使用时，作为货物移动通道、展示空间等使用与主厨房连接，提供公共饮食服务,主办商办公室：2 个（各 126，位于中层楼）详细规格：,展厅号,规格（米）,层高（米）,使用面积（平方米）,剧场,各种布局可容纳人数教室 宴会,招待酒会,121+2翼展（swing）,36.0 x81.045.0 x81.081.0 x81.018.0 x40.0,17.517.517.59.3,2,9163,6456,561720,3,2003,8007,000-,1,6001,9003,500-,2,0002,5004,500-,3,7004,3008,000-,|境外房地产产品案例研究|,14,二、会议设施,大宴会厅（Grand ballroom）:,位于 1 层，可举办学术会议、宴会、纪念仪式、演出、展示会（3mx2m 80 展位）,等，以无柱空间可以分隔为五个厅使用。,|境外房地产产品案例研究|,15,|境外房地产产品案例研究|,16,基本设计图案：详细信息：2 个餐具室及服务区域与 2、3 层厨房链接，提供公共饮食服务,附属设施屏幕板条详细规格：,可以作为登录展位及展位或接待场所使用的宽敞的大厅2 个多用途室（103 号入口）：可以作为 VIP 室、衣帽间、事务局等使用固定式电动型屏幕吊挂横幅的固定式板条,房间号,规格（米）,层高（米）,使用面积（平方米）,各种布局可容纳人数剧场 教室 宴会,101102103104105101+2103+4102+3+4101105,13.0 x23.013.0 x23.027.0 x23.013.0 x23.013.0 x23.026.0 x23.040.0 x23.053.0 x23.079.0 x23.0,6.06.06.06.06.06.06.06.06.0,2992996212992995989201,2191,817,3003006003003006009001,2001,800,144144300144144300450600900,150150300150150300450600900,会议厅（北）：会议厅（北）201(Asem 厅)国家首脑、高级官员会议及小规模国际会议等。为 2000 年 10 月在 COEX 举办的 ASEM（26 个国家亚欧首脑会议）设计而成，韩国的传统之美与世界品格相和谐的具有代表性的圆形会议室。|境外房地产产品案例研究|,17,会议厅（北）202-211,小规模会议、研讨会、国际会议期间的事务局、VIP 室等以 Asem 厅为中心，左右侧各六个对称，可以分隔为十四个厅使用。,|境外房地产产品案例研究|,屏幕,18,基本设计图案：详细信息：,附属设施屏幕板条附属设施板条详细规格：,Dual 400W、A/V 系统、16 个国家同声传译、固定式投影仪（3,600ANSI）休闲室 106（小规模宴会及休息空间）固定屏幕（4.8m x 1.8m）横幅板条（6m）Dual 275W x 2固定式屏幕（203 号、208 号：3m x 2m）横幅板条（203 号、208 号：7m）,房间号,规格（米）,层高（米）,使用面积（平方米）,各种布局可容纳人数剧场 教室 宴会,|境外房地产产品案例研究|,19,201,-,428,200,100,70,202A202B203A203B203204205206207A207B208A208B208209210211,4.5x6.04.5x6.09.0 x12.09.0 x12.018.0 x12.09.0 x6.09.0 x6.06.0 x6.54.5x6.04.5x6.09.0 x12.09.0 x12.018.0 x12.09.0 x6.09.0 x6.06.0 x6.5,3.43.43.43.43.43.43.43.43.43.43.43.43.43.43.43.4,27271081082165454392727108108216545439,20201001002004040302020100100200404030,1212484810024242012124848100242420,1010505010020201010105050100202010,大礼堂（Auditorium）:可举办国际会议及大规模座谈会、纪念仪式、颁奖仪式、演出等。|境外房地产产品案例研究|,20,基本设计图案：详细信息：Dual 1000W、DLP 投影仪 10,000ANSI、Dual Multicube（240”X 2）与椅子连接的简易桌、听取音频的插孔,付属施設,舞台：24m（W）X12m（L）X11m（H）,更衣室（4 层）：普通室 4 个、特室 1 个衣帽间（3 层）：4 个|境外房地产产品案例研究|,21,快餐吧（3 层）：2 个同声传译室（4 层）：有线方式 8 个局同声传译（最多 12 个局）,屏幕板条详细规格：,固定屏幕（20mX7m）横幅板条（20mX1.5m）,房间听众席,使用面积（平方米）2,104,可容纳人数1,058,礼堂会议室 14:礼堂附属活动、VIP 等候室、记者室、演员等候室、小规模研讨会等。|境外房地产产品案例研究|,22,基本设计图案：,|境外房地产产品案例研究|,规模,23,详细信息：,附属设施,Dual 275W X 2,3 层：1、2 号（可以分隔为 A、B、C 等三个厅使用）4 层：3、4 号（可以分隔为 A、B 等两个厅使用）详细规格：,房间号,规格（平方米）,层高（米）,使用面积（平方米）,各种布局可容纳人数剧场 教室 宴会,1A1B1C12A2B2C23A3B34A4B4,6.0 x8.06.0 x8.06.0 x8.018.0 x8.06.0 x8.06.0 x8.06.0 x8.018.0 x8.06.5x8.06.5x8.013.0 x8.06.5x8.06.5x8.013.0 x8.0,5.45.45.45.45.45.45.45.45.45.45.45.45.45.4,48484814448484814452521045252104,50505015050505015050501005050100,2424247224242472242454242454,2020206020202060202040202040,E 厅：E1E6长期特别活动、中小规模展示会、研讨会、宴会活动。|境外房地产产品案例研究|,24,基本设计图案：,|境外房地产产品案例研究|,板条,25,详细信息：,附属设施屏幕规模详细规格：,安装在柱子的 4 台 PDP、A/V 设备、大厅空间电动型屏幕（4mx3m:8 个）横幅板条（6.8mX1m:7 个、4mx1m:1 个）6 个厅（331336 号），可以分隔使用,房间号,规格（米）,层高（米）,使用面积（平方米）,各种布局可容纳人数剧场 教室 宴会,E1E2E3E4E5E6E7E8,19.0 x1019.0 x9.019.0 x9.019.0 x8.019.0 x19.019.0 x17.09.4X14.75.3X8.7,3.73.73.73.73.73.73.53.3,19017117115236132313746,16016016016032032014040,818181811621627224,808080801601606020,会议厅（南）3 层 301327各种规模的各种会议、中小规模研讨会、教育活动、宴会活动|境外房地产产品案例研究|,26,|境外房地产产品案例研究|,规模,27,基本设计图案：详细信息：,附属设施屏幕板条,Dual 400WA/V 设备：206m以上的会议室固定式翻译展位：206m以上的会议室、4 个语言固定式舞台：8mX3mx0.2m 6 个电动型屏幕（3mx2m）横幅板条（5mX1m）,共 27 个会议室，可以分隔为 48 个厅使用，层高 3.4 米41m 11 个厅（305,306,309,312,315,316,319,322,325,326,329 号）54m 10 个厅（307,308,313,314,317,318,323,324,327,328 号）206m 1 个厅（304 号）309m 5 个厅（310,311,320,321,330 号）会议厅（南）4 层 401403（Grand 会议厅）中小规模国际会议、纪念仪式、研讨会、小规模演出、特别活动等（401-403 号）|境外房地产产品案例研究|,28,基本设计图案：详细信息：,附属设施屏幕横幅板条,Dual 900W、同声传译展位 6 个、舞台照明设施及 A/V 设备（401-403 号）舞台：13m（W）x 9.4m（L）x 5m（H）电动式屏幕（12mX5m）12m x1m,|境外房地产产品案例研究|,29,三、演出场,包括 800 席规模的音乐剧专用剧场-CoexArtium,Coex 艺术馆、礼堂（Auditorium）、,会议厅（南）401（Grand 会议厅），可以常年举行各种类型的文化演出。,音乐剧专用剧场-CoexArtium,|境外房地产产品案例研究|,30,CoexArtium 是 808 席规模的音乐剧专业演出场。它在设计时把客席与舞台的间距最小化，可以生动地看到演员的表情和感觉。而且，彻底分析音质的清晰度与分布度，以 1.3 秒的回响时间，使音响更加丰富，并通过多数板条和高端舞台，实现各种舞台装置和迅速的场面转换。通过这些高端设备，观众不会觉得乏味，享受动态的演出。不仅是演出设施，化妆空间以及为演员、导演、助手等准备的演出支援设施，以及空调和移动轨道的便利性等也考虑周全。,CoexArtium 为了通过高效运营提供高品位文化艺术，并为了世贸中心的文化名所化，通过公开竞争募集能够做出贡献的具备能力的运营商，由此被选定的(株）,PMC Production（宋承焕、李光镐共同代表）将运营到,2012 年。,各层设施：,2F：Codes Combine 时装店,3F：Chakhangagye,4F：贸易宣传馆、画廊,5F6F：CoexArtium（演出场）,6F：Tom&Toms 咖啡,COEX 艺术馆：,位于 Coex 二层的 Coex 艺术馆是具备 186 席规模的演出场。它由设计艺术殿堂和威尼斯双年展韩国馆等的金硕喆博士设计，是一个可以举行演剧、舞蹈、音乐剧、国乐等演出艺术和电影上映的综合演出场。尤其是，把剧场一面墙壁用玻璃制作，没有演出,|境外房地产产品案例研究|,31,时还可以观赏剧场内部，设计成“玻璃剧场”。而且，为了给演出团和制作团提供方便，还具备了化妆空间和淋浴室、办公空间等。,大礼堂（Auditorium）,位于 Coex 三层的大礼堂（Auditorium）即使会议设施，也是高品格演出场。这是为了亚欧首脑会议设计而成，可以举办颁奖仪式、音乐剧、演唱会、电影上映等各种活动。把飞鸟的翅膀形象化的天棚和扇状的单层客席演绎出优雅、华丽的氛围，另外还有作为演出时附带设施的更衣室、衣帽间等。（更详尽信息见前文“会议设施”部分）。,会议厅（南）401,位于 Coex 四层的会议厅(南)401 是具备 450 席规模的剧场式设施，形成可以提高舞台集中程度的客席排列，是适合于音乐剧、演唱会、陈列等中等规模演出的最优场所。（更相近信息见前文“会议设施”部分）,|境外房地产产品案例研究|,32,四、Coex 商城,Coex 商城概况与商铺构成,Coex 商城是亚洲最大规模的地下购物空间之一，总设施面积达到 119,008.8，其中租赁商铺，以专用面积为准，达到 69,421.8。每日游客有 10 万人次。商铺中最大规模的面积为 21,322.4、最小规模为 9.9。,总租赁商铺为 260 多个，顾客访问量最多是 MEGABOX（美嘉影城）和水族馆等主力店，以及 Bandi&Lunis、Linko 等 14 家商铺。,餐饮部分有 Marche、TGI Fridays 等主题餐厅和麦当劳、Burger King 等针对年轻人的快餐厅共 84 家商铺入住，另外有时装、化妆品、杂货、眼镜以及便利店等176 家商铺入住。,Coex 商城的公共面积为 49,587，其中共用通道的最长直线距离是 663m，通道宽度为 18m，是韩国最大的宽度，向贸易中心内展示与会议设施访客提供方便。,Coex 商城广场与特别活动区,千年广场Coex 商城的第一个关口，与地铁 2 号线三成站相联系，建筑物内外相遇的空间。Coex 商城中，流动人口最多的地方，作为汽车公司新车发表会等企业推广活动空间深受青睐的场所。周围商铺:Zara、拉格林利亚、Bennigans、Marche 等.,ASEM 广场这是 Coex 商城的第二个关口，将于 2013 年连接地铁 9 号线，是内外空间结合之处。为了纪念 2000 年在 Coex 举办的 ASEM 会议，命名为 ASEM 广场，邻近有韩国最大的综合电影院-Megabox 和韩国最大的主题型水族馆。,作为建设 Ice Rink、Air Bounce 等娱乐设,施的活动场利用。,周围商铺:麦当劳等。,|境外房地产产品案例研究|,33,特别活动区位于 Coex 商城中央，向 Coex商城的顾客提供喜乐与趣味的空间。每周提供古典音乐会、小型演唱会、魔术表演等各种演出与看头的特别活动。,周围商铺:UNO 餐厅、Evan Record、现代百货,店 Coex 商城店等。,主力商户,Megabox 美嘉影城,16 个播放厅、4,218 席规模的韩国最大的电影院，韩国最早的半圆形播放厅。每年观众人数为 600 万名以上、观众动员为世界第一、2004 年被选定为亚洲最好的电影院。位于首尔最大的文化、娱乐中心的 Coex 商城内。举办 VIP 预展会、弟子发表会、红地毯活动等各种活动。举办欧洲电影节（MEFF）、日本电影节（MJFF）等主要电影节。,水族馆,看不到尽头的既深且暗的大海。以透明、灿烂的美丽，在深绿色大海里面游泳的海,鱼类，带来非常特别的感动。,Bandi&Lun 书店,200 万卷的书籍和庞大的数据库、与顾客一起生息的读书空间、针对儿童的专用空间、Bandi&Lunis 剧场等，不仅是外观设施的扩充，还通过互联网，提供一对一图书定制服务等各个领域。,泡菜博物馆,文化观光部为了调查、研究并宣传泡菜文化而设立的博物馆。,Todai 海鲜餐厅,全球性海鲜自助餐厅,“Enter 6”时尚广场针对十几岁到二十几岁的时装商场。,|境外房地产产品案例研究|,34,Coex 商城平面图,|境外房地产产品案例研究|,35,COEX 停车场示意图,主要便利设施：,顾客相谈室(丢失、拾得申报、迷儿保护)哺乳室,婴儿车租赁轮椅租赁,残疾人洗手间（5 间）,|境外房地产产品案例研究|,36,五、办公大厦,贸易大厦（54 层，1988 年建成）：,ASEM 大厦（41 层，1999 年建成）：,|境外房地产产品案例研究|,37,六、酒店及其他设施,格兰德洲际酒店|境外房地产产品案例研究|,Coex 洲际酒店,38,Oakwood Premier 服务式公寓（26 层，2000 年建成）,服务式公寓 5 层提供中小型会议设施,都心空港,提供航空票务、机场大巴以及航空相关服务以及办公空间。,|境外房地产产品案例研究|,39,七、绿色 COEX,|境外房地产产品案例研究|,40,以此为目标，Coex将努力成为单位面积能源效率、二氧化碳减排为韩国第一的机构。,说,明,高通智库是一家专业的房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统监测和研究的基础上，形成的研究产品。目前高通智库提供十二种定期的研究产品，成系统的为行业内企业服务。境外房地产案例研究双周一次，提供对境外有借鉴意义的项目或企业的案例研究。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：,北京朝阳区三元桥时间国际 A 座 30 层 3006,邮编：100028,电话：（86-10）558677851、58677852、58677853传真：（86-10）58677852-8001网址：|境外房地产产品案例研究|,