郑州商业市场调研分析报告.ppt

2012郑州市商业市场调查分析报告,目录,郑州 地处中华腹地，九州之中，中原地区都会，河南省省会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市。全市总面积7446.2平方公里，人口910万人。是中原经济区建设主要城市、中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。,郑州市，辖6个市辖区，代管5个县级市、1个县：中原区、二七区、金水区、惠济区、上街区、管城回族区，巩义市、新郑市、登封市、新密市、荥阳市、中牟县，另设省级新区郑州新区（含郑东新区）、1个国家级高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区。,郑州市行政区域划分,自2000年开始，郑州全速驰入“高速”时代，中西部经济桥头堡的地位，“一肩担四方”的枢纽定位，“中部崛起”的地方战略规划，促进城市整体经济以跨越式发展全速前进。十年飞跃，晋升中部省会三甲，大城崛起，领衔中部六省，郑州以傲人之姿，成为全球商业名企抢驻中国中部的首选之地。2009年735万人口，70%城市化目标，GDP达到3300亿；2010年866万人口，GDP达到4040.9亿；2011年885.7万人口，GDP达到4912.7亿元，同比增长13.8%。,飞速发展的郑州,2011年郑州市城市居民家庭人均可支配收入为22476.59元，比上年同期增长16%。挣的多，花的也不少，全年，郑州城市居民家庭人均消费性支出为14605.48元，同样增长了16%。2011年郑州城市居民家庭人均用于食品消费的支出为5467.15元，比去年同期增长31.6%。2011年郑州城市居民家庭人均衣着支出2298.54元，比去年同期增长21.8%，其中人均购买服装支出增长26.7%，鞋类支出增长6.2%。一方面城市居民在着装上追求个性时尚，讲究品质和舒适；另一方面服装价格也不断上升，居民购买服装的平均单价比去年同期增长9.9%，购买鞋类的平均单价同比增长4.1%2011年，郑州市城乡居民收入不断增加。其中，郑州市城镇居民人均可支配收入21612元，同比增长14.4%（剔除物价因素实际增长9.8%），市区达到22477元，同比增长16%（实际增长10.6%）；城镇居民人均消费性支出14500元，同比增长13.4%，其中市区14605元，同比增长16%。2011年，郑州市累计实际使用外资121.96亿美元，共有34家世界500强企业在郑投资设立46个项目。,郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽。陇海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。,郑州市交通状况,拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站莆田西站以及全国唯一运行时速350公里的高速铁路十字枢纽站郑州东站，未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心。有一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居中国前列，是华中地区一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性核心交通通讯枢纽。国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。,郑 州 商 圈 概 况,花园商圈：地处郑州的行政区，政府机关多较有消费能力 如：国贸360、丹尼斯百货、大商、中环、正道花园等,二七商圈：与火车站商圈紧邻人流量大形成最中心的传统商圈。以中高档零售为主 如：丹尼斯百货、大商新玛特、百盛、华彩城、北京华联等,郑西商圈：近几年新兴商圈，位于郑州西郊主要是针对周边常住居民，以中档为主。如：中原万达广场、西元国际、锦艺城、盛润锦绣城等,郑东商圈：主要以综合性购物中心以及大型商业广场为主，集多种业态为一体。如：丹尼斯七天地、宝龙城市广场、凯德广场、曼哈顿广场等,二 七 商 圈,中档流行百货,精品百货,中高档 流行百货,年轻时尚休闲,时尚综合购物中心,购物中心,中档流行百货,购物中心,二七商圈-大商新玛特（金博大店）,经营面积：面积约4.6万平方米 主力店：哈根达斯、必胜客 主要品牌：菲拉格慕、倩碧、迪奥、浪琴、天梭、金伯利、周生生、百丽、思加图、欧时力、百家好、艾格、衣恋、ONLY、宝姿、顺美、伊芙心悦、VEROMODA、鄂尔多斯、威可多、阿迪达斯、耐克、杰克琼斯,项目地址：二七路与太康路交叉口,二七商圈-丹尼斯百货（人民路店）,经营面积：面积约4.5万平方米 主要品牌：Gucci、阿玛尼、菲拉格慕、MaxMara、BOSS、Diesel、巴利、TOMMYHILFIGER、Vans、宝格丽、迪奥、兰蔻、SK II、施华洛世奇、江诗丹顿、雅格狮丹、AC 卡帝亚、康纳利、paul&shark、M.TSUBOM、G.H、宝姿、卓可、伊芙心悦、VEROMODA、KAPPA、HC、MANGO、Escada Sport、KOOKAT、ASHWORTH、MARELLA、CK、法国鳄鱼、威可多、顺美、玛亚诺、,项目地址：人民路号,二七商圈-北京华联,经营面积：面积约6万平方米 主力店：屈臣氏、麦当劳、苏式牛肉面 主要品牌：欧珀莱、佰草集、天梭、浪琴、百丽、达芙妮、衣恋、莱茨、百家好、阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、威可多、金利来、太平鸟男装、欧时力、秋水伊人、ONLY、VEROMODA,项目地址：民主路与二七路交叉口,二七商圈-华彩城,经营面积：面积约72万平方米 主力店：沃尔玛、咏歌会、中影国际影院、棒约翰、土大力、DQ 主要品牌：ZARA、H&M、C&A、播、ONLY、odbo、VEROMODA、SELECTED、百丽、GXG、朵娅、JACK JONES、Ochirly、ZUCZUG、马拉卡罗、丝芙兰,项目地址：太康路与民主路交叉口,二七商圈-华润万象城（2013年开业）,经营面积：面积约40万平方米 主力店：暂无 主要品牌：暂无,项目地址：铭功路与太康路交叉口,花 园 商 圈,中高档流行百货,中低档百货,中低档百货,精品百货,花园商圈-大商新玛特(总店),经营面积：面积约7万平方米 主力店：奥纳电影城、绿茵阁西餐厅、汉江韩国料理、大塘茶餐厅 主要品牌：菲拉格慕、登喜路、万宝龙、Y-3、哥弟、FERRE、CHLOE、格罗尼雅、宝姿1961、伯爵莱利、曼妮芬、威可多、DKNY、odbo、MIKIBANA、乐斯菲斯,项目地址：农业路与花园路交叉口,花园商圈-丹尼斯百货(花园店),经营面积：面积约6.8万平方米 主力店：桂彬美食广场、拜特进口食品超市、长沙老罐子楼、土大力、王子咖喱 主要品牌：香奈儿、兰蔻、欧莱雅、资生堂、劳力士、帝舵、玖姿、杰西、凯撒、马天奴、哥弟、索菲兰、周生生、伊芙心悦、欧时力、卡西欧、百丽、思加图、真美诗、卡洛驰、哥伦布、金利来、玛丝菲尔、阿玛施、阿迪达斯、耐克、匡威,项目地址：花园路与农业路交叉口,花园商圈-国贸广场,经营面积：面积约万平方米 主力店：哈根达斯、肯德基、家乐福、必胜客、星巴克 主要品牌：UNIQLO、C&A、ONLY、VEROMODA、H&M、UR、MANGOTWICE、TRENDIANO、ME&CITY、热风、卡西欧、MANGO、KOYO JEANS、Honeys、GUESS表柜、MOSCHINO表柜、CK表柜、5+、SEIKO、Paul Frank、SELECTED、SWATCH、Adidas、CONVERSE、VANS、MUJI,项目地址：花园路与农业路交叉口,郑 西 商 圈,商业广场购物中心,商业广场购物中心,商业广场购物中心,商业广场购物中心,郑西商圈-中原万达广场,经营面积：面积约24.9万平方米 主力店：万达百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家超乐场、沃尔玛、永乐生活电器、星巴克、华都酒店 主要品牌：ZARA、H&M、UNIQLO、SASA、ONLY、VEROMODA、SHINY CRYSTAL、太平鸟、noveli、STR、MOTIVI、MD、PAGEONE、HOPERISE、CACHE-CACHE,项目地址：中原路与秦岭路交叉口,郑西商圈-西元国际广场购物中心,经营面积：面积约11万平方米 主力店：肯德基、星美国际影城、周大生 珠宝、华润万家、屈臣氏、百顺美美量贩KTV、玛丽奥电玩 主要品牌：百丽、H&M、ZARA、达芙妮、JACK&JONES、G2000、威可多、VEROMODA、芭斯罗缤、必胜客,项目地址：建设路与秦岭路交叉口,郑西商圈-锦艺城（暂定2012年11月18日开业）,经营面积：面积约30万平方米 主力店：王府井百货、成龙国际影院、世纪联华超市、国美电器、必胜客、KFC 主要品牌：H&M、CA、ESPRIT、九牧王、七匹狼、ADIDAS、NIKE、ONLY、JACK&JONES、VERO MODA、SELECTED,项目地址：棉纺路与桐柏路交叉口,郑西商圈-盛润锦绣城（开业时间未定）,经营面积：总建筑面积达100万平方，由国际五星级酒店、国际购物中心、5A甲级写字楼、精装SOHO、A.P.M商业街区、高端住宅等多元业态组成 主力店：华润万家 主要品牌：暂无,项目地址：棉纺路与工人路交叉口西北,郑 东 商 圈,商业广场,商业广场,商业广场,商业广场,郑东商圈-丹尼斯七天地,丹尼斯七天地集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。全长约1.5公里，占地95亩，建筑面积25万平方米，相当于5个人民路丹尼斯百货的规模，总投资约10亿元。1天地 名品百货2天地 流行百货3天地 古典家具4天地 俊逸生活5天地 时尚家具6天地 大 卖 场7天地 缤纷娱乐,项目面积：总建筑面积约24万平方米 主力店：冠军溜冰场、大商千盛生活广场、横店电影城、苏宁电器主要品牌：Belle、度文、沙驰、天美意、她他、金利来、mo&co、劲霸男装、阿迪达斯、耐克、匡威、ME&CITY,项目地址：农业东路与九如路交汇处,郑东商圈-宝龙城市广场,郑东商圈-凯德广场,经营面积：总建筑面积约5.45万平方 主力店：西湖春天、屈臣氏、海底捞、DQ、东方金柜ktv、德克士、北京华联主要品牌：Belle、JACK JONES、KAPPA、VEROMODA、ONLY、阿迪达斯,项目地址：中州大道与郑汴路交汇处,郑东商圈-曼哈顿广场,经营面积：总建筑面积80余万，商业占22万 主力店：沃尔玛、屈臣氏、汉江烤肉、永和豆浆 拉芳舍咖啡美食、两岸咖啡、味千拉面 桥香米线等 主要品牌：李宁、乔丹、美津浓、特步、361、德尔惠、BRJ、敦奴、米梵、希色、3s、衣华国际、西尼亚、劲霸男装、九牧王 利郎、水星家纺、百丽斯、一品红、家艺空间、周大生、梵姿珠宝金行,项目地址：金水路与未来路交汇处,其他商圈-二七万达广场,经营面积：面积约17.31万平方米 主力店：万达百货、万达院线、国美电器、华润万家、星巴克、艾博健身、哈根达斯、必胜客 主要品牌：CK、TOMMY HILFIGER、GUESS、ZARA、H&M、LEE、UNIQLO、SASA、ONLY、JNBY、VEROMODA、C&A、I DO、Shine Accessories、太平鸟、7.Modifier、卡洛驰、HOPERISE,项目地址：大学路与航海路交叉口,郑州市相关零售行业综述,商圈方面：成熟零售卖场大多集中在中心区域的二七商圈（城市级商圈，中高端定位）、火车站商圈（城市级商圈，中低端定位）以及北部的花园路商圈（区域级商圈，中高端定位）；集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宅、写字楼等多业态为一体的商业中心，多集中在郑东、郑西商圈，是最近几年新兴的商圈；我项目所在郑州航空港区，是郑州新区总体规划的一个重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。裕鸿世界港、沃金商业广场、港城793、华鸿国际城市广场、蓝翔花园、豫康新城等大型商业综合体云集，郑州东南，一座航空新城商圈正以令人难以置信的速度快速崛起。,本项目所在地理位置,郑州国际机场奥特莱斯位于“裕鸿世界港”项目，该项目位于航空港区四港联动大道东侧、郑港六路北侧。,在郑州航空港区内，云集航空、高铁、城际铁路、高速公路、公交等多种交通方式，可实现各种交通方式之间的零换乘，郑州国际机场奥特莱斯购物中心，南临机场、北依东区，处在城铁机场北站，将成为中原立体交通体系上的黄金节点。【城铁】地处城铁机场北站。【公路】紧临机场高速、京港澳高速、四港联动大道及郑新快速通道，是郑州高速路网最集中的区域。【高铁】15分钟到达郑州新东站(高铁站),2小时内到达西安、石家庄、武汉、太原。【公交】紧临一级长途汽车站，多条公交线路正在运营。,本项目商业目标客群分类,主力客群：富士康20万员工（年龄结构1825岁）,本项目未来主要客群，也是支撑本项目商业的主力客群，消费属性为感性消费，多以生活购物、餐饮聚会和休闲娱乐为主。,次主力客群：富士康5万高级管理人员、港区高档住宅业主、港区大型企业员工、港区政府公务人员（年龄结构2255岁）,富士康高管、高档住宅业主、大型企业员工及港区政府公务人员消费力惊人，消费属性通常以日常购物、生活配套、休闲娱乐为主，属于高消费人群。,诱客群：机场出入境旅客、机场地勤工作人员（2845岁）,此类客群作为中高端消费群体，消费多以商务及宴请为主，未来可成为本项目提升商业形象、推高经,营档次的重要消费支撑。,边际客群：郑州市民及周边省市游客（4555岁）,此类客群目标性较强，从郑州及周边省市有目的地性的前来购物、休闲娱乐，多为假期短途游玩，享受远离市区喧嚣的一站式购物体验。消费除购物、休闲外，多以为餐饮和住宿为主，消费频率高。,知己知彼，百战不殆！,