郑东新区写字楼市场报告 35p.ppt
政策解读、市场回顾与展望、重点项目解读,郑东新区写字楼市场分析,1月14日,2月24日,3月25日,4月21日,5月18日,6月20日,12月5日,0.5%,0.5%,0.5%,12月5日，央行近3年来首次下调存款准备金率0.5%。,2011年央行共上调5次存款准备金率，截止6月20日，存款准备金率高达21.50%房地产调控政策进一步加剧，不少小型开发商面临资金链断裂的严重局面。,此次下调存款准备金率将释放近4000亿元的流动性资金。一直绷得很紧的银行信贷终于迎来了宽松的信号，一旦信贷宽松，首先受益的会是中小企业贷款，其次是房贷。,1-6月份，连续5次上调存款准备金率。,0.5%,0.5%,0.5%,转折点,存款准备金率,政策解读,2011年历次上调存款准备金率时间一览：,利率、限购令,利率：,2月9日，首次上调存贷款利率；4月6日，第二次上调存贷款利率；7月7日，第三次上调存贷款利率。,历经三次上调利率，5年期存款利率达到5.5%，5年期贷款利率达到7.05%。加息后100万房贷贷20年月供再增118元。,限购令：,1月底，青岛率先出台新版“限购令”，北京、上海等一线城市紧随其后。接着，30多个城市限购住房，全国进入限购新时代。,郑州限购令的出台，使得很大一部分外地客户不具备购房资格，同时限制了本市居民购房数量，住宅成交量大幅度萎缩。,政策解读,郑州规划,郑州市十三届人大四次会议审查的中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）提出，未来郑州市将以“郑州新区”和“中心城区”为核心，以便捷交通为纽带，以绿色生态为基础，实现生活空间与生产空间、空间开发与产业布局、城市建设与生态环境相协调的发展格局，全面推进郑州全域的城市化。到2020年，郑州新区的建成区面积达到400平方公里左右，人口达到400万左右，GDP占全市比重达到30%以上。,郑州新城区：,两核中的郑州新城区的规划，将加速高铁经济圈的建设，政策导向的作用将在未来5年内将日益突出。,政策解读,成交均价增势较大，同比增幅28.09%！05-09年郑州市办公用房销售价格稳步增长，09年以来均价更是呈飙升的态势，2011年办公用房销售均价为10872.67元/，相较去年增涨2384.19元/，增幅高达28.09%，郑东新区依然为成交的热点区域。近几年办公用房的稀缺性促使其销售均价一路飙升，加之商品住宅市场出现严格的限购，市场上流动资金不断流向不限购的商业用房及办公用房产品，预计未来办公物业成交均价会持续向好。,2011年办公用房供应量93.75万，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫，但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到10872.67元/，同比增长28%！,办公市场,市场供应增长，同比涨幅28.59%。2011年，郑州市商业用房的市场供应量为107.45万，相较去年上涨了约23.89万，涨幅为28.59%。09年、10年商品房市场出现投资热导致两年内商业市场供不应求，在一定程度上刺激了2011年商业用房供应，随着郑州市“两核六城十组团”规划的实施，预计未来郑州市商业用房供应量持续上涨。,2011年商业用房供应量107.45万，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫，但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到14656元/，同比增长40%！,商业市场,市场供应同比下降21.2%，供求比增大！2011年郑州市商品住宅供应量为659.52万平方米，相比2010年下跌了177万，同比下降21.2%。从整体上看，郑州市商品住宅供应量受政策影响较为明显，在08及11年出现较为明显的下滑。从供求比方面来看，在09、10年住宅市场出现连续两年的供不应求后，2011年住宅整体供大于求，供求比达1.34。,2011年商品住宅无论供应量、成交量均出现大幅下挫，再次跌入低谷，同比降幅达到49.1%，同时，商品住宅的库存量进一步增多，2012年的市场格局仍将笼罩在“限购”的阴影中求生存。,住宅市场,2011年房地产政策,调控更加严厉，房地产市场扑朔迷离,投资地产市场客户观望情绪严重“捂钱不出”,房地产市场不稳定客户预期降低 房地产市场资金量减少 客户观望情绪严重，购买期较长 商业地产不再是限购令下的宠儿,住宅市场,商业市场,限购令下无处可逃 刚需客户是市场唯一宠儿 贷款政策提高置业门槛 开发商与政策的博弈已出现端倪,房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定,市场预测,2012年度入市写字楼一览表：,根据同致行研究中心监控数据显示，预计2012年郑州市入市写字楼项目7个，写字楼市场供应量依旧不小，且据不完全统计，未来两年内，郑州市场将有200多万，40多个写字楼项目入市。充足的供应量面对有限需求的市场，必然会加剧市场竞争，从而优胜劣汰。与此同时，国内经济去库存现象依旧持续，GDP增速与CPI的双降，虽有可能导致货币政策的转向，但通胀因素依然存在，市场对于高性价比投资项目的追捧仍将继续，如何在众多竞争对手中成功突围，是投资地产2012的首要课题。,郑州写字楼市场,2012年，受政策导向及市场需求引导，写字楼新秀齐聚新客运东站商务圈。,2012年政府力挺新客运东站商务板块，绿地之窗、升龙广场、广地和顺中心、美盛中心等众多写字楼先后开售，以低价格、高配置抢占市场。2012新客运东站及省政府商务板块写字楼新盘云集、竞争将进入白热化，但白热化的竞争同时也吸引了市场的高密集关注，上上国际中心作为新东站商务圈的首席7A甲级写字楼，扩大化炒作项目配套及品质优势，抢夺市场份额，将成为项目取胜的关键！,建业总部港,千玺广场,绿地之窗,商都世贸中心,升龙环球广场,曼哈顿金融中心,天明国际广场,格林融熙国际,居易摩根中心,兴达国贸,索克9号,升龙广场,豫航中心,中科金座,美盛中心,绿地中央广场,广地和顺中心,上上国际中心,升龙金中环,永和宇宙星,在售项目,待售项目,富田财富广场,行署国际广场,汇艺时代广场,郑州市写字楼楼盘竞争格局,竞争市场,郑州写字楼市场,区域在售及预售项目较多，竞争压力大，据数据显示，2012年新客站商圈入市写字楼总量将达到161.3万，仅现有项目消化周期已将超过两年。,在如此市场环境下，如何抢夺市场份额是项目能否成功突围的关键！,郑州写字楼市场,供销价走势近5年来，郑州市6大行政区中郑东新区无论是成交量还是售价都名列前茅，尤其郑东新区写字楼价格和涨幅领涨全市，核心商务区凝聚力凸显！,近5年郑州市5大区域写字楼市场供、销、价格对比表（单位：万 元/）,启示郑州市写字楼市场区域发展极不均衡，郑东新区占据市场的绝大部分，在2007-2010年供应和销售占比均高达90%以上，未来随着金水区可用土地的减少，市场的主要发展方向当属郑东新区，在CBD商圈基本定形的前提下，加之政府力挺新东站，不难预计2012年，新东站商圈将成为投资客追捧之地！,郑东新区比金水区价格高出5000元/平米!,郑东新区写字楼年均增幅30%以上，价格为5年前2.6倍,郑州写字楼市场,绿地之窗交通图,绿地之窗效果图,绿地之窗,重点项目解读,绿地之窗新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼、公寓为主，写字楼基本售罄，商业大部分自持。项目虽已进入尾盘，但其自身优劣势及营销亮点值得借鉴。,优势 紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京广、徐兰两大高铁交汇于此；以多种形态的写字楼为主，及“商业、办公、酒店”于一体，是高铁商圈的一个商务综合体；高铁商圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科技物流园区、商住物流区、经济开发区五大区域围合，所处地段的潜在功能价值巨大。,劣势 目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及 生活配套不完善，在未来几年或长时间内无法使用；离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制；紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。,D3,D4,D1,D2,酒店、商业、2栋酒店式公寓,甲级写字楼,甲级写字楼、商业,地块规划,西,北,绿地之窗,重点项目解读,绿地之窗产品定位和营销战略1.目前规划写字楼共三栋，包括甲级写字楼、准甲级 写字楼。标准层面积 2000，单元分隔；2.开发商营销团队；3.倾向整层推售；4.绿地公司积累客户资源较多，通 过内部整合，实现快速销售目标；5.一期写字楼2010年8月21 日开盘，已售罄，实现均价 11000元/；6.二期写字楼2011年11月6日开盘，已售罄，表现价格1450016000元/之间，实际成交价14000元/。,绿地之窗2011年实现销售套数724套，销售面积131161，销售额达到23.8亿元，成为2011年度单项目销售冠军。,绿地之窗,重点项目解读,推广主线主要推广诉求为高铁广场与高铁时代，强调项目与高铁时代的同步到来。,绿地之窗,重点项目解读,产品及推广分析,项目11月6日开盘推出D2地块11层建筑的611层写字楼部分，共123套房源，标准层高3.4米，大堂层高5.5米。户型面积分别为120、140、160，开盘当天推出房源基本售罄。此次推售产品从产品线上看，与一二期差距较大，层高、配置等均有落差，但与此同时，与产品对应的价格优势成为其热销的一大原因。,绿地之窗在推广上大力炒作区位，以“紧邻新客站”为项目突出卖点。绿地之窗地处东风东路与七里河路交汇处，紧邻高铁站，地理位置优越，加之开发商的品牌效应，且其整体成交价格并不算高，产品热销有必然性。,绿地之窗,重点项目解读,升龙广场位置图,升龙广场效果图,升龙广场,重点项目解读,升龙广场新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼为主，整体体量较大，且与本项目区位类同，为上上国际近期主要竞争对手。,优势1、紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京广、徐兰两大高铁交汇于此；2、以多种形态的写字楼为主，及“商业、办公、酒店”于一体，是高铁商圈的一个商务综合体；3、高铁商圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科技物流园区、商住物流区、经济开发区五大区域围合，所处地段的潜在功能价值巨大；4、升龙品牌及积累客户优势。,劣势1、目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及生活配套不完善，在未来几年或更长时间内无法使用；2、离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制；3、紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；4、只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。,升龙广场,重点项目解读,活动及推广分析,升龙广场2011年12月10日认筹A座写字楼322层，5梯10户，面积区间831100，整层约1100，层高4.2米，当天认筹102组；2012年1月1日，升龙广场开盘，当天到访客户60组，选房86套，开盘销售1.6亿。其中4个整层，成交均价1400015000元/，一次性优惠2%，按揭优惠1%购买100优惠5万元，购买100-300优惠10万元，购买300以上优惠15万元。,升龙广场售楼处2011年3月份开放，2011年11月3日开始报广，报广主诉求为“升龙广场领舞郑东商务新时代”，以新客站商圈领航者自居，突出项目高端定位及在区域中的独特性。自首次报广亮相至开盘，2个月时间共投放报广19次，推广力度极大，但密集推广也在短时间内提升了项目知名度和影响力，为项目开盘热销奠定了基础。,升龙广场,重点项目解读,中原地标，集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体，目前已经尾盘，是郑州商务综合体标杆项目！,千玺广场,重点项目解读,产品推售及价格走势集中造势、营造开门红，阶段性挤压客户，拉高价格，保持高价热销。值得上上国际项目深入借鉴！,4.1,4.10,12.11,首次认筹推出5-19层，共66套,高区认筹推出20-35层，交30万认筹金办理会员卡,5.8,举行媒体推介会,首次开盘，成交价格2万元/，实现3亿元的销售额，其中有6个楼层为整层购买,2.22,高区开盘，均价30000元/,3.13,开盘推出25、28、29层，整层面积2600，共38间，价格在3.7-3.8万元/,8月份均价25000元/，9月初一次性优惠1%，9月底按揭优惠1%,7.15,封顶庆典，JW万豪酒店入驻，楼体激光秀,7.19,最后六层开售（30-35层），截至2011年10月份，30层已经售出，31、32层已经有客户整层签约，仅余33-35层未售,2010年 2011年,蓄客期1个月,2010年首批推出认筹至开盘仅1个月的时间，集中造势，首次开盘成功热销3亿，一举点爆市场。2010年底开始宣传二批20-35层高层推出信息。今年以来，营销节点排布相对密集，随着万豪酒店的入住以及项目封顶等，项目愈加成熟，在售价方面呈现直线上升，至目前售价达到40000元/左右，楼层基本售罄。,重点项目解读,千玺广场,项目销售情况根据统计数据显示，2010年项目销售177套，销售面积34665，销售均价达到24460元/；2011年项目销售100套，销售面积21513，销售均价一举上升到36000元/。整体销售277套，销售面积56178，销售均价29000元/。,2010年销售177套，销售面积34665，销售金额实现8.5亿元，销售均价达到24460元/。8月、12月未销售,2011年销售100套，销售面积21513，销售金额实现7.8亿元，销售均价达到36000元/。6月、9月未销售,月均销售套数：17套 月均销售面积：3511 月均销售金额：1.02亿元 月均销售均价：29000元/,千玺广场,重点项目解读,项目营销推广项目自2010年4月入市至今仅有19个月，项目成功塑造“中部第一”地标形象，成为“名鼎四方”的推广名片，采用户外、短信、营销事件等多渠道辅助推广，推广联动效应极佳。上上国际项目可在集中推广期有效借鉴，组合有效渠道，塑造项目”唯一”形象！,2010年5月报广2次,2010年6月报广1次,2010年9月报广4次,中流砥柱，永恒地标；峰聚，领袖的力量；开盘当天销售过4亿，入主中原地标的机会，现正数秒争藏；,2011年7月报广5次,2011年8月报广1次,2011年9月报广1次,专家眼中的中原高度,从项目起始至2011年10月份共报广14次，其中在200年9月份即将推出20-35层时推广4次，在2011年7月工程封顶报广5次,即将推出20-35层 工程封顶,千玺广场,重点项目解读,美盛中心,美盛中心效果图,美盛中心位置图,重点项目解读,2011.11.24,2011.12.03,美盛中心项目营销推广与千玺广场截然不同，开盘前期并未做足形象铺垫。项目于11月取得预售证后匆忙开售，因定价过高，首次内购销售业绩欠佳，12月份开始高强度营销推广，塑造产品高端形象，频繁挤压客户，较为被动！建议上上国际中心在取得预售条件前，提前造势，达到首次开盘热销景象，为后期顺畅销售做好铺垫！,2011.12.10,售楼中心开放借售楼中心开放节点再次挤压客户，效果不佳！,产品推介会中州皇冠假日酒店举行写字楼投资论坛和项目推介会！,内购：2011年11月6日在正方元锦江国际饭店举办“内部关系客户VIP专场购房会”。销售2层房源，价格26000-29000元/平米！,2011.11.6,产品推售及营销推广美盛项目定位高端，主打“省政府门前唯一一块地”，以稀缺性营造项目价值，并推出TBD概念，对区域的炒作值得项目借鉴！,美盛中心,重点项目解读,区域项目团购情况,美盛中心于2011年11月举行过一次内部团购。当时，项目已经取得预售证，但是当时客户积累情况不佳，开发商担心开盘效果不好，因此，举行小型团购会。团购当天成交2各整层客户，都为公司高层关系户。开盘表价3.2万元/平米，实际成交价2.8万元/平米，优惠方式为开盘优惠加上付款优惠。由于前期预热不足，客户积累数量有限，同时，临近项目豫航中心推出价格明显低于美盛中心，因此，部分客户流失。整体来说，美盛中心团购活动相当失败，没有达到预期目标。项目在当次团购活动后至今未组织开盘活动，也未销售。但据内部人士了解目前为散售状态。,美盛中心团购情况,区域项目团购情况,中科金座团购情况,中科金座项目团购活动效果一般，但相比其他项目已经算不错了。开始集中内部认购的时候卖了一层多点，2000多平方，随后通过策略调整目前成交近2层。团购当天成交价格不佳的主要原因为价格过高。相当一部分客户认为团购价格会远低于开盘价格，因此对于团购价格抗性较大，导致团购当天效果不佳。,根据图表发现:客户关注度自10月份起出现明显下滑趋势，尤其是11月份后，周来电量基本在50组上下，这跟推广力度和推广内容有关。项目预售证2012年才到，现推广力度减弱，并且长期以来项目都在推广形象，客户感观疲惫。,市场刺激点不够，来电、来访逐渐减少,中科金座内购回顾,根据图表发现:推广渠道较为完善，关注度渠道基本来自大河报和短信平台。下年投放计划将侧重这两渠道，在公开认筹、开盘前后即上半年，各渠道都应该大量释放产品价值信息，辅助推广。今报效果极差，可不于考虑。围广根据节点即时更换。朋友、业主介绍数据良好。,从渠道上看，短息效果显著,中科金座内购回顾,根据图表发现:关注项目客户基本来源于金水与郑东2个区域，两区来电占比78%，来访占比38%。而管城区相比其他剩余区域关注客户较多，来访量占总量的48%，来电占到0.8%。地市也有这相当的关注客户。以上数据可确定我们明年的主要渠道投放方向，重点已四大块区为主：金水、郑东、管城及地市。,来访客户主要分布在金水区、管城区,中科金座内购回顾,根据图表发现:总体呈现小面积需求集中。100-400平米客户数量居多，基本符合我项目的户型划分；半层、整层需求客户意向较低，600-1000大面积需求客户最低。数据显示，半层、整层大客户来电、来访量相对项目推出产品并不算少，并且来访转换率高于其他房源，基本可认定以上关注半层或整层客户为准意向客户，可再次跟进挖掘。,来访客户主要分布在金水区、管城区,中科金座内购回顾,短信成为成交的主要渠道，有资源针对性，更直接直观的反应了项目情况，而且更经济，会持续派发；广告好，不如口碑好，所以朋友介绍老带新的策略需要深挖；报纸、户外、网络等虽然成交一般，但他们是提升项目形象是必不可少有利桥梁。,购置面积基本在400以下，105占比50%，也是项目最小面积。而此类面积的购置者为投资型客户，反应了业主在购置对写字楼时信心不足，担心投资回报率问题。而200以上客户基本可以投资或自用相结合。更方便了以后对物业的利用。,中科金座内购回顾,通过对于美盛中心和中科金座项目团购情况的分析，可以发现，价格是影响团购效果的主要因素。通过对于中科金座项目客户资源的分析，可以发现团购客户集中在金水区和郑东新区。需求面积集中在100-400平米户型。从推广渠道来看，短信是最有效的推广方式。,价格是团购成功的关键因素！,1、郑州的战略规划发展决定了郑州房地产市场中长期良好的发展态势，但是短期市场比较被动；2、房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定，商业地产不再是限购令下的宠儿；3、2012年，郑州写字楼市场供应量加大，区域竞争加大，将会造成节点滞后的开发商在面对资金压力的情况，销售难度加大；4、内部认购形式的写字楼项目普遍表现不佳，这和认购价格、工程进度、客户放心度都有着很大的关系。,市场总结,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,
