天竹置业西关正街劳动路项目市场研究.ppt

天竹置业西关正街-劳动路项目,市场研究报告,报告说明：本报告的数据主要来源于：2007年国务院发展研究中心6月份出版的中国国力报告；西安市统计局城调大队；本次市场调查的问卷分析；塞尚沟通积累的市场研究数据。,第一单元西安房地产开发市场宏观经济运行情况,城市发展,人口发展,大西安战略,城市总规,人口数量,经济指标,人民生活,地产发展,GDP总量,GDP增长,可支配收入,储蓄存款,固定资产投资,地产开发投资,人均GDP,储蓄余额,地方财政,人口规划,人均居住面积,历年销售面积,均价以及增幅,分析评价,全省水平,西咸独大,影响因素,根据上表所示，西安的城市化水平已达到50%，超过全国平均水平；人均GDP达到2560美元，第三产业在整个产业结构中达到了将近46%的水平，34%的恩格尔系数，说明，西安的城市人口的生活水准已经达到小康。,城市化水平,恩格尔系数%,初级阶段,中级阶段,中上阶段,高级阶段,20,40,60,80,100,富裕,小康,向小康过渡,温饱,绝对贫困,30,39,49,60,西安城市空间外溢加速从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元，超过全国平均水平;恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段;同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。西安扩张：从“方城”到“环城”小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。,小西安,中西安,大 西 安,“大西安”时代，外围组团中心形成如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。,九宫格局，一城多心,在西安第四次规划（2004-2020）布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”：在西南方向形成以户县为主的副中心，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心，在北部方向形成以阎良为主的副中心，在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心。,城市人口,依照西安市城市总体规划（2004-2020）的战略构想，到2010年，西安市的城市人口将达到1000万人。,西安市GDP,人均GDP接近2万元（2560美金），说明西安已经进入了一个消费需求迅速膨胀的时期。,城乡居民与金融机构储蓄余额,接近2000亿元的居民储蓄存款余额，在全国省会一级城市中，属于中等偏下的水平（接近杭州2001年的水平）说明了：西安有廉价的劳动力，工资水平不高；西安经济增长的巨大利好并没有惠及广大市民。,地方财政可支配财力,2006年度，西安的地方财政可支配财力为96亿元，作为陕西唯一的中心城市，西安对于全陕西省的经济发展贡献并没有做到绝对的“中心”作用，说明西安的教育与科研优势并没有得到有效发挥，地方经济的增长并没有摆脱传统的主要依靠固定资产投资的模式。如：延安67亿元，榆林59亿元。,城市居民人均可支配收入,2006年，西安的城市居民人均可支配收入达到了1万元人民币（折合1454美金），依靠一般经济学的理论分析：当人均可支配收入达到1000-3000美金之间时，说明该地方人民的生活水平达到了小康水平，消费能力正在得到高速提升，城市化水平正在快速发展。,固定资产投资,固定资产投资仍是惯有经济增长模式，新型产业（高科技产业、创意产业、文化产业）并没有得到发展与进步。,房地产开发投资,07年房地产开发投资额预计将超过400亿元，增长速度将有望达到40%，西安已经进入了房地产开发投资急速增长的快车道。,人均居住面积,06年的人均居住面积西安市统计局未作统计，依照14平米做估算，仍然低于全国平均水平（16平米）2平米/人，要达到全国平均水平，还有约1600万平米的总量缺口，如依照06年西安的商品房销售面积，在不考虑人口基数增长的前提下，要达到全国平均水平，仍然需要2-3年。,长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳。2004年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%的情况下，西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%。“房产泡沫”与西安几乎无缘，“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。2005年，受政策打压及市场观望情绪影响，当外地住宅市场价格回落时，西安普通住宅价格仍然保持着平稳的走势，2005年，西安普通住宅市场售价为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。西安的购房需求是以实际的居住需求为主、投资功能为辅的，房价走势平稳也将是未来一段时期的市场必然。,以上数据来自国务院发展研究中心2007年6月出版的2007中国国力报告。,07年上半年陕西省房地产宏观市场运行情况,2007年16月，全省房地产投资完成213.55亿元，比上年同期增长34.7，增速比上年同期加快13.3个百分点，比2007年13月加快了12个百分点。,06年是土地开发年，07年是商品房建设年,2006年，全省的商品房屋竣工面积持续负增长，市场供给不足，拉动房地产投资增长的主要因素是土地开发投资，而商品房建设投资增长缓慢。今年以来，随着土地开发投资的完成，商品房竣工面积大幅增加，市场供给加大，带动商品房销售面积大幅度增加。16月全省商品房销售面积519.26万平方米，比上年同期增长70.2；商品房空置面积101.42万平方米，比上年同期下降11.9。,西-咸一极独大的市场格局短期难以改变,作为西北五省中心城市的西安，随着西咸一体化的推进，经济地理位置越发突出，目前西安和咸阳的房地产投资已经占全省的80.5，比2006年增加1.5个百分点。16月西安和咸阳的房地产投资175.9亿元，比上年增长39.5，较全省增速快4.8个百分点。相对于全国的经济重镇，西安还处在相对落后的位置，无论从经济规模和发展速度，西安及周边地区对我省的贡献都应该更大。,影响房地产开发投资持续增长的因素,全省房地产市场在总需求稳定增长的背景下，资金和土地就成为影响供给的主要因素。目前，我国虽然进入了缓慢的加息周期，但利率的增加对房地产的需求还没有产生实质影响，对房地产企业的债务成本影响也较为有限。在资金供给压力相对不大的条件下，影响我省房地产开发投资持续增长的主要因素是土地供给。目前的新增竣工楼盘大多属于房地产企业在2004年土地“招”、“拍”、“挂”制度之前取得的土地。而今年1-6月，完成开发土地面积217.31万平方米，比上年同期减少27.9，从这个角度看，土地供给将成为影响我省房地产开发投资持续增长的主要因素。（数据来源：市统计局城调大队）,第二单元：西安房地产开发市场分类研究与分析,分产品研究,分板块研究,整体性指标,郊区化趋势,整体性指标,普通住宅,写字楼,别墅物业,商业物业,城北板块,市场供应,价格行情,区域发展,区域特征,城南板块,市场供应,价格行情,区域发展,区域特征,高新板块,市场供应,价格行情,区域发展,区域特征,城东板块,市场供应,价格行情,区域发展,区域特征,城西板块,市场供应,价格行情,区域发展,区域特征,城内板块,市场供应,价格行情,区域发展,区域特征,曲江板块,长安板块,走势与研判,十年回望,2007上半年西安各板块市场,07上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。,市场供应：商品房市场供应量较上年增幅超过40%,商品房销售面积较上年同期增幅达37.9%上半年商品房施工面积478.04万，竣工面积424.29万，商品房市场供应量较上年增幅超过40%。上半年西安商品房销售面积389.07万，较上年同比增长37.9%。销售金额158.92亿元，较上年同比增长49.21%。多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域。,6月份西安房地产市场整体状况6月份西安市场成交7519套，销售面积852183平米，销售额共计33.8 亿元，成交均价为4045.28 元/平米。各区域成交状况,2007上半年分产品市场运行分析,住宅市场：本地购买，价格稳升 上半年住宅购买人群中本市人群占到88.5%，其次为本省其他地区人群，占到6.9%，外省市人群占4.5%，境外人士仅占到0.1%。住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。住宅价格同比增长6.09%，与国内其他房地产发达市场动辄两位数的价格增幅相比，西安楼市的价格增幅显得相当平稳。,价格影响因素剖析 投资和居住环境的不断改善，06年政策调控下市场短期供应减少、供需失衡在一定程度上刺激房价上扬。从热点区域房价走势来看，外来品牌地产企业项目对区域房价拉动作用明显。,写字楼：开发量回落，市场交易低靡，价格下滑 西安的写字楼市场，竞争激烈，开发风险较大。近年来西安区域的写字楼市场一直都处于超前开发的状态，每年的开发量远远大于每年的市场消化量，这表现在销售和出租呈现出较高的空置率，其中又以销售的空置率居高为突出体现。从目前西安写字楼的在销情况看，主要集中在四个区域：高新、城南和城北，聚集了西安90以上的写字楼。,首先是城内，作为传统的商务区域，城内办公写字楼售价约在40006500元/平方米左右，特点是这里多属商务办公楼，而并非纯正的写字楼，主要矛盾在于交通拥堵，停车场少，硬件配置不高，空间狭小，因此为一些中小公司和单位所青睐。,经济发展最活跃的高新区无疑是各路诸侯血拼的重中之重。该区域目前共有绿地SOHO同盟、西港国际大厦、旺座现代城、秦唐12栋等中高端写字楼，其价格约在4000-8000元/平方米，而且以大面积整层销售为主。而一些类写字楼售价约在4000元/平方米多一些。,而作为大城南区域，在大南门外的长安路和南二环一带，集中了大量的办公用房和写字楼项目，其中不乏长安国际这样的高档写字楼，又因为便捷的交通和浓郁的商业氛围，这里成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地。,新崛起的城北，只是沿未央大道，零星推出了一些商住一体的项目，仅有经发大厦、中登大厦、利君V时代等少数纯正的写字楼项目。城东和城西没有形成一定的规模。,写字楼开发区域分布不均和物业类型的“鱼龙混杂”，成为西安写字楼不温不火的最主要原因。而此外，行业竞争的不断加剧，以及市场需求的相对低靡，造就了写字楼市场目前的发展现状。,别墅物业：市场悄然升温 07上半年西安别墅开发量较上年增长3倍，在售均价为5028元/平米。秦岭北麓秦岭山水、山水草堂曲江区域航天御苑、曲江公馆等销售量开始逐步走高，尤其曲江区域随着区域环境配套的不断提升别墅产品价格由05年均价每平方米5000余元升至06年7000元以上，部分高端别墅产品售价接近20000元/平米，别墅市场于06年悄然升温，07年集中放量，沉寂多年的西安别墅市场被快速激活,商业物业：竞争日趋激烈，市场波动较大 2003、2004年西安商业用房市场销售相对旺盛，2005年随着销售量的下降，市场的有效开发量也逐渐减少。而2006年市场供应又出现新的高潮，随着目前西安城市外扩的快速推进，二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。目前，西安商业地产基本形成了以东、西、南大街为主的钟楼商圈；以长安路为主的小寨商圈；以轻工、康复路为主的长乐路商圈这三大商圈。东、西、南大街以时尚主题对话世界经济，轻工、康复路商圈以批零兼营延续历史商脉，小寨商圈以高校消费群体接轨国际。而这三大商圈的发展变化，基本使西安商业地产形成了三足鼎立的格局。,分城区商品房市场发展状况,城北板块,1、市场供应 自2003年以来，每年以20%以上的速度递增，当仁不让的成为西安房地产开发市场新的霸主。07年开年以来，城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力，开发建设量继续全市各城区之首城北作为西安一个增长较快的一个区域，这种高速增长使得它发展的均衡性不如发展成熟的城南和高新区，销售过程中的波动较大。北城地产近来发展迅速，随着地铁2号线的动工，未央大道的改造，城市运动公园的开放与张家堡广场的改造完成，西安市府新址建设筹备处的成立等因素将推动，北城房价还会有一定的攀升空间。,2、价格行情 城北区域住宅市场占到区域商品房市场的绝对比重，从市场售价情况来看，区域环境及配套的完善及未来前景的向好，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，市政府北迁确定后，诸如雅荷春天等高档楼盘项目价格开始快速上扬，已由最初均价3400元增至3800元，部分优势突出户型售价已超4000元。,3、区域发展特点 城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段，已经形成的居住圈也较少且分散，例如龙首村、经开区以及张家堡等。然而近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域，一片繁荣景象。2007年绿地集团、华荣集团、中国海外、阳光100等开发企业纷纷入驻城北，城北地块价格也迅速攀高，市政府北迁和地铁建设工程的全面开工，为城北地产持续而强势的发展再添潜力，一个全新的大城北地产格局正在飞速形成并走大走强！,4、区域市场特征目前城北地产开发格局已逐渐形成“两纵一横”的态势。“两纵”沿未央大道轴线兴起的楼盘聚集带。主要以写字楼和商住项目居多；以及沿文景路一线逐渐形成的新兴居住区域，主要以中高端定位的住宅社区为主。“一横”北二环沿线，凭借城市快速干道的便捷而形成的北城第三块居住集中地。其他物业市场发展稍显逊色。,城南板块,1、市场供应 城南区由于受到可供开发土地限制等问题，自上年被城北区首次超过之后，今年来再次被高新区赶超，位居第三，市场开发速度放缓。城南区域地产市场开发较早，成长周期较长，目前已形成多个发展成熟的居住圈，如南稍门、西影路、小寨、明德门、电子城等，居住圈内大多已经形成较为完善的配套设施，生活气息浓厚。同时受到城南板块土地开发资源日渐紧缺的影响，大多新开楼盘项目集中向区域边缘地区发展，07上半年新开楼盘多集中在电视塔周边、丈八东路向西延伸区域，并逐步与长安区房地产接壤。,2、市场销售 07上半年，销售量全市排行第一。尽管区域市场供应放缓，但城南区仍然是市场购房者心目中的理想居住之地。由于城南发展相对成熟，所以自西安商品房市场启动以来，城南的商品房开发量就处于绝对地位，几乎占据西安商品房市场半壁江山。市场后续发展仍将受到来自土地供应的极大制约,3、价格行情 城南区域房地产发展成熟，市场价格也处于全市高位，07上半年区域住宅均价3791元/平方米，较上年增长近9个百分点。曲江作为全市热点区域，区域房价处于全市首位。,4、区域发展特点 城南板块历经多年发展，由于区域面积有限，土地存量逐年递减。目前，小寨区域可供开发的土地存量相当少，明德门区域因长期开发较为充分，土地存量同样不多。电子城区域及丈八东路沿线由于开发较为迟缓，目前拥有一定的土地储备。总体来看，城南区域目前成规模的地块相对较少，但作为成熟区域，城南区域每块宗地的推出，仍受到市场与开发商的高度关注。目前城南普通住宅项目遍地开花，中小规模项目居多，近两年诸如世家星城、金泰假日花城等规模社区的开发建设为普通住宅市场注入了新的活力。其他物业市场发展同样有声有色。商业方面，小寨商圈作为全市第二大商业核心区域聚集着城南最为密集的人流，以雁塔文化新天地等为代表的新一代商业地产正在引领城南商业向更高的标准看齐；写字楼方面则因城南交通便利，商务配套齐全，办公环境良好，因此不少商务项目选择在城南开发，目前已基本形成了以长安路和南二环为主干的“十字”形的商务区。,高新板块,1、市场供应2007上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大，超过60%，占西安商品房总施工面积的25.5%，竣工面积同比增长34.22%。西安高新区的历史虽然只有短短15年，但是现在已是西安市经济发展最强劲的地区，成为西安经济当之无愧的龙头，经济的发展也带动了城市建设及房地产业的发展。2000年以前，西高新的房地产发展的主要地区在唐延路以东、太白南路以西区域中，其中高新路沿线是当时房地产开发重点，2000年后拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，近两年西高新新区也逐渐兴起，成为新的开发热点。尤其经过高新区“二次创业”的三年高速建设，西高新的房地产“金三角”的框架已经成熟，所谓“金三角”是指高新区目前房地产开发核心区域呈现一个“三角型”，这个“金三角”由西高新三条主干道构成即科技路，丈八北路，太白南路。该区域囊括了高新区房地产项目的70以上，也是目前西安房地产开发最为密集的地区。“金三角”区内丈八北路、唐延路、太白南路以及科技路这“三竖一横”的交通干道周边成为近年来各大地产商开发的重中之重，已形成了唐延路的中央商务区和创意产业带，科技路的金融、百货、娱乐商业街区，丈八北路、唐延路的新富阶层生活居住区。唐延路沿线的和科技路交汇处有中海华庭、新西兰、锦都花园、枫叶新都市、中华世纪城等，太白南路则聚集了绿地世纪城、金泰假日花城、紫薇馨苑、高新水晶岛、西安逸翠园等楼盘；丈八路沿线集中了城市风景夏日景色、利君明天、绿港花园、鸿基新城等十多家楼盘。,2、市场销售 07上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的22.4%，较上年同比增长20.5%。3、价格行情 07上半年高新区住宅均价3625元/平方米，较上年同比增长5.07%。,4、区域发展特点 高新区，这是一片最能反映西安现代化的热土，综合实力连续多年位居全国高新区前五名。高新区的建设和房地产开发一直在西安起领头羊作用。经过了10余年的发展，高新区已经是一个成熟的区域，大环境及配套设施都不错，所以近几年来一直引领楼市的发展，房价也处于较高的地位。经济发展与房地产业的相辅相成，促进了西高新的经济腾飞。尤其是近几年，在高新区新的发展战略指引下，西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域，在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物业多元共荣发展的格局，其区域辐射力不断提升。,城东板块,1、市场供应 07上半年城东区商品房开发量较上年同比稳步增长，施工面积较上年上升30.12%，占商品房总开发面积的12.1%，竣工面积较上年增长36.7%，占全市商品房总竣工面积的13.3%。市场开发量处全市第四位，仅高于城西区及城内区。随着浐灞新区建设和河道治理的深入，城东区域房地产发展迅猛水岸东方、沁水新城等沿河岸开发的项目在西安的影响力逐年提高。欧亚论坛会址、广运潭等项目的运作，在提升区域环境的同时，也吸引了众多实力派公司的关注和进驻，高科房产、高科示范等公司已经屯兵灞上。,城东区域作为传统的居住集中地目前已经形成多个较为成熟的居住圈，例如鸡市拐、动物园、胡家庙、经二路、纺织城等等。近年来，随着浐灞板块兴起，在政府政策扶持等积极因素的推动下，城东浐灞板块已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜。城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中自由切换的理想住区，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。随着西安经济的迅速发展及城东城市规划的建设，城东因其广阔的发展前景，将成为西安城市扩张的主要方向之一，未来将以东部新中心区的形象问世，一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使城东区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。,2、市场销售 07上半年城东区商品房销售面积较去年同比增长9.8%，在全市各城区商品房销售中增幅比例最低。住宅销售中同样90-110平米段的房源销售最佳，户型方面两室两厅占较大比例。住宅外其它物业中商业市场交易相对活跃，而别墅与写字楼物业则显得格外冷淡。,3、价格行情 07上半年城东区商品住宅均价为3172元/平方米，较上年同比上升7.53%，增幅明显。近两三年来，城东的住宅价格基本上在2900元/平米左右浮动，2006年价格开始变的比较坚挺，已经稳健地站在了3000元/平米以上，而07上半年住宅价格仍表现为上升势头，浐灞区随着区域房地产的启动及快速发展，价格也开始快速攀升。,4、区域发展特点 由于历史、自然、人文等因素使得城东一直是西安一个人口相对集中的区域，而区内大批军工企业的布局也让城东的金融机构汇集、交通信息发达、人才商贾荟萃、商贸市场繁荣、服务设施完善，旅游资源丰富。浐灞生态区的规划为城东地产发展提出新的居住理念，随着城东的发展，各功能区域的协调布局、多元化发展的共同带动下，一个蕴含历史文化与充满生机活力的现代化城区将展示在世人的眼前。城东板块在其他物业市场发展方面参差不一，别墅市场因受区域环境影响基本处于停滞不前的发展状态，不过以浐灞生态区“大水大绿”的区域定位来看，强调自然景观表现的别墅类物业相信在此会有新的发展空间；写字楼市场则呈点缀式开发，多以满足企业自身办公需求兼对外销售的项目构成。商业市场方面城东拥有西安商贸核心代表的轻工-康复路商圈，其他商业项目也快速发展，如东二环沿线目前已经拥有较为齐全的餐饮、购物场所。近年来，丹尼尔服装商城多彩商城、华东服装城、金朗商城等项目的落成运营，充实着康复路商圈的商业氛围。长乐路也已逐渐形成了康复路之外的城东商业代表。白马世纪广场、西北商贸中心、新兴24G、轻工综合商务楼等项目建设，无疑使城东商业地产得以延伸。,城西板块,1、市场供应 07上半年城西区商品房施工面积较上年同比增长45.9%，占全市商品房施工总量的7.9%；竣工面积占全市总量9.2%，较上年同比增幅超过50%。跟其他几个区域相比，城西目前还有几分平寂。但“西咸”经济一体化的号角已经吹响，作为两市枢纽咸阳世纪大道，正在成为西安地产界及全国地产界关注的重要区域。奥林匹克花园、金泰丝路花城等品质项目的带动，城西区域逐渐走入西安置业者的视野。城西区借“西咸一体化”及区域整体环境改造的东风，整个地产市场一片生机勃勃，伴随着西安城市化进程的快速推进，城西楼市已被推升到一个大的经济圈中，城西地产迎来了再次发展的新曙光。城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开发集中区域就在在环城西路与西二环之间，西二环以西几乎没有，这个区域的项目有部分是企业改制项目，由于城西是老工业区，区内厂矿企业较多，开发难度较大，开发商兼并老企业开发其原有土地，开发商抢占城西二环内原因有三：一是因这里距市中心近，交通购物方便，二是受高新区辐射，置业于此成为高新工作人群实惠之选,2、市场销售 07上半年城西区商品房销售量占全市总量比例的8.0%，较上年同比增长35.9%。城西由于早期功能定位为“军工区”而使得大批工厂布局城西，使得城西居住环境与其他各区域相比略显不足。但未来城西板块在政策引导下，伴随着原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。目前形成的较为成熟的居住圈有土门、玉祥门、西稍门等，而未来西咸共建区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈之一。,3、价格行情 上半年城西区住宅均价3263元/平方米，较上年同比增长7.5%。城西房地产未形成规模化发展势头，但受高新区房价的辐射及西咸一体化战略影响，近年来价格持续上行。,4、区域发展特点 在西咸经济一体化的大背景下，西安咸阳联合推出并打造西咸共建区，缩短空间上的距离，在功能互补上的距离。2006年，随着金泰丝路花城、奥林匹克花园、帝都花园，摩登3米阳光等一些大品牌地产企业的抢滩，对这个区域的价值提升起到推波助澜的良好作用。城西目前商业多集中成熟居住圈内，如：西门居住圈、玉祥门居住圈、土门居住圈等，这些商业多为社区配套商业，缺乏多元化、大规模，高档次的商业设施。,城内板块,1、市场供应 07上半年，城内商品房施工面积仅占到全市的2.3%。,2、市场销售上半年城内商品房销售面积占全市总量的3.4%，较上年同比增长1倍强，平均每月城内住宅交易量不足30000平方米，且商业销售量占到总交易量的近40%，明显高出全市总体水平。,3、价格行情 商业地产的繁荣，以及土地日益稀缺，直接导致城内土地价格高昂，平均价格达到7000元以上。,4、区域发展特点 城内区长久以来是西安的政治、经济、文化的中心，但随着“皇城复兴”计划近一步落实，市政府北迁工程启动，城内区对文物古迹、历史街区和传统民居的保护力度得以加强，逐步弱化行政功能，强化文化旅游、商贸金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。西安城内区占据交通优势、繁华商业、金融配套，曾称雄一时的写字楼市场也逐渐被日渐强盛的商业光环所掩盖，而今城内写字楼市场的发展也已陷入尴尬境地。其原因主要在于城市拥挤不堪，办公环境下降导致写字间市场的衰退，另一方面区域间如高新区、行政新区城北区写字楼市场对于城内市场的竞争直接导致城内写字楼市场的退化。城内住宅物业开发的褪化，写字楼市场的低靡，将城内商业的发展映衬的愈加光彩夺目。城内为西安极尽繁华之地，用“黄金宝地”一词已不足以形容目前城内区之区域价值，浓厚的商业氛围和便利的交通优势不断刺激着城内区的商业地产的神经，如今的城内区四条大街上商铺密布，两个全国知名的商业圈“钟楼商业圈”和“大差市商业圈”交相辉映，拉动人气的聚集从而促使地段不断升值，尤其伴随“皇城复兴”计划的实施，城内的商品房开发供应更将倾向于以商业为主，将城内区将打造的愈显多金。,曲江板块,大雁塔北广场、大唐芙蓉园、海洋馆、会展中心等建成并投入使用，以及曲江宏伟的规划，使得这个区域的房地产开发近两年来突飞猛进，房价甚至超过高新区成为西安目前房地产开发的一个高地,长安板块,大学城汇聚了数十万的高素质人才，也为整个区域的发展增添了助推器。长安区一年一变化，韦曲航天城设立、长安新都市广场及步行街的建成、长安区政府西迁、西安地铁开工长安区发展令人振奋长安区房价也从两三年前主流产品1800元/平方米上涨到目前主流产品的2600元/平方米左右。但因为撤县设区不久，医疗、金融、购物等环境还不是很成熟，所以，相对其他区域，房价走高乏力,西安楼市分行政区划 十年回望,新城区十年房产增值图,新城区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：该区商品房价格从1997年的2018元/，增长到了2006年的4646元/。绝对增长量达到了2628元/，年均房价增长为8.7%，略高于西安市的平均增长速度8.5%，反映了新城区成熟稳定的经济特征。增值特征分析：由于区域的成熟，房屋价格变动较小，年增长率从-7%-31%,新城区房产价格涨幅变化相对稳定，呈现稳定的增长局面。两次回落：1998年和1999年这两年价格略微回调，随着市场供需的自我调节，2000年和2001年重新出现了较好的增长势头。此后，连续两年区域供应量的累积性增长，远高于需求的增长速度。在此背景下，2002年新城区房屋价格又有下跌，跌幅达到7%。高速攀升：房价增长最高出现在2006年，房价增长高达31%。这种增长表现为市场累计的消费能力的集中释放所造成的整体市场增长。理性增长：到2006年，出现了11%的增长幅度。一方面表现为对2005年增长的理性回调，另一方面表现为政策挤压下市场的自我恢复能力要求较高，预示着政策松弛后的市场回涨动力非常充足。,竣工面积,碑林区十年房产增值图,碑林区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：对碑林区十年来房价监测分析，发现商品房价格，从1997的1638元/增长到了2006年的3498元/，绝对增长量增长到1851元/，年均房价增长速度为7.9%，略低于西安市的平均增涨速度。增值特征分析：属成熟区域，房产价格涨幅相对稳定，年增长率从-7%到26%，整体均价表现稳定性较好。两次回调：1998年和1999年价格出现回调，2000年房价增长率高达25%，这种高速增长表现为当时市场对碑林区成熟生活环境的认可，高增长也迅速带来了2001、2002和2003年连续三年的回调性增长，增长速度回调，在4%左右徘徊。高速攀升：房价增长最高的时候出现在2005年，当年房价出现了26%的高增长。这种增长表现为市场增长红利的外溢。理性增长：到2006年，出现了6%的增长幅度，是市场对2005年增长的理性回调。,竣工面积,莲湖区十年房产增值图,莲湖区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：对八年来房价变化情况监测分析，发现商品房价格，从1999年的1662元/增长到2006年的3659元/，年均房价增长速度为10%，高于西安市的平均增长速度8.7%，反映了莲湖区增值能力较高，这种较高的增长能力归结于起步时市场环境成熟和区域基数较低。增值特征分析：该区房产价格涨幅变异相对单调，增长速度一直为正，表明了增长的能力到位，年增长率从4%到26%，反映了莲湖区房产市场整体较均匀的增长特征。高速攀升：具体特征点出现在2000年和2003年这三年价格的稳定增长，随后出现了2004年和2005年房价的持续高速增长，这种增长最主要表现为市场的整体驱动和房价的低基数效应释放。理性增长：到2006年，出现了8%的增长幅度，是市场对2005年增长的理性回调，这种回调还有明显的政府意愿，透过政府意愿可以判断区域的增长冲动明显。,竣工面积,霸桥区六年房产增值图,霸桥区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：灞桥区六年来的房价变化情况监测分析，商品房的价格从1999年的962元平米增长到了2006年的2946元平米，绝对增长量每平方米增长1984元。年均房价增长速度为21%的增长速度，远远高于西安市的平均增长速度8.7%，反应了灞桥区增值力较高，这种较高的增长力量，主要来源于灞桥区房地产市场起步较晚，在起步时市场已相对成熟，灞桥区以相对的低价入市，这种低价在宏观利好消息的刺激下，也进行了疯狂的增长速度，增长率较为突出。增值特征分析：该区房产进入市场的时机在2001年，此时市场经过不断的自我培育和发展，已经相对理性。消费积累达到了一定的程度。高速攀升：2002年出现了6%的增长速度，随后相对低价位对市场的广泛吸引，导致了较高的增长率。从2003、2004到2005年，连续三年表现出来一种疯狂的增长态势，这三年的增长率分别为25%、31%和65%，呈现标准的单调增长增加。这种增加最主要的原因，就是市场整体利好后对低基数区域的加速带动。理性增长：到2006年，在宏观政策的强势调控下，增长率迅速回落到7.5%，也是对前几年市场的持续增长和消费者自我消化和沉淀的反映。,竣工面积,未央区九年房产增值图,未央区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：从九年来未央区房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1998年的1467元平米增长到了2006年的3239元平米，绝对增长量每平方米增长1772元。年均房价增长速度为10%，高于西安市的平均增长速度8.7%。主要归结于该区域房地产市场起价相对较低和区域的不断自我成熟。增值特征分析：该区房产价格增幅变动相对较大。综合未央房价的消化过程，结合竣工面积、房产总价值，可以看出未央的房价在一定时期内会有一个持续稳定增长的过程。速降速升：到1999年到2000年，市场连续出现了两年的迅速减速，分别为-13%和-22%。市场连续跌价后造成基数的回落，于此时区域的不断成熟，2001年房价的增长达到了85%的惊人速度。理性增长：2002年市场微跌的理性调整，使得2003年重新反弹。2004年和2005年两年，随着宏观带动型的经济整体增长，增长速度达到21%和31%。到2006年市场增长程度为9%，当年的增长率在整体市场环境当中也算比较高的。,竣工面积,雁塔区十年房产增值图,雁塔区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：从雁塔区十年来的房价变化情况监测分析，发现商品房价格从1997年的1437元平米增长到了2006年的3798元平米，绝对增长量每平方米增长2361元。年均房价增长速度为10%，高于西安市的平均增长速度8.7%。较高的增长速度，源于该区房地产市场的稳定和成熟。增值特征分析：该区房产价格增幅变动相对较大，变动范围从13%到56%，尤其是1998年当许多区域的房价都在下跌的时候，雁塔区却出现了56%的增长速度。这种增长源于雁塔区与高新区在地理位置相邻的原因，正是高新区经济特征对雁塔区的外向刺激作用的显现。两次回落：从1999年到2000年市场连续出现了两年的13%的回跌。这种调整随着2001年59%的增长结束，出现了2002和2003年连续的回调期。高速攀升：到了2004和2005年，整体市场以14%和23%的高速增长，市场消费的有效释放形成了区域连续两年的增长。理性增长：2006年增长速度为1%，表现整体环境对雁塔区的强势影响。,竣工面积,长安区八年房产增值图,长安区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：对八年来长安区房价变化情况监测分析，发现商品房价格从年的元平米增长到了年的元平米，绝对增长量每平方米赠长元。年均房价增长速度为.，这种较高的增长力量，主要来源于长安区房价的低基数起步现象。增值特征分析：该区房产价格增幅变动较大，变动范围从11%到77%，在2000年和2001年整体出现了一定下降，2002年20%，2001年为7%。2002年出现了一定程度的回落，与房地产市场的短期周期有紧密的联系。高速攀升：2004年市场出现了77%的高增长，由于2003年相对较低价位，对高速运转市场的吸附效果产生了影响，这种吸附效应，持续到2005年表现出39%的增长速度。理性增长：2006年市场理性回落到5%。,竣工面积,高新区十年房产增值图,高新区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：对该区十年来房价变化情况监测分析，发现商品房价格从年的元平米增长到了年的元平米，绝对增长量每平方米增长元。年均房价增长速度为，高于西安市的平均增长速度.。这种较高的增长力量，主要来源于高新区经济产业的优化和经济的持续高速发展的影响。增值特征分析：该区房产价格增幅变动较大。变动范围从到。从年到年，虽然整体市场跌势明显，但是高新区却连续出现了和的持续高速增长。这种现象的背景，应归结于高新区经济持续走好所造成的经济对社会的整体刺激作用。速降速升：到年这种高速增长的速度就出现了的回调，但年马上就出现了的高速反弹，这种反弹的因素主要是经济发展和市场成熟。高速攀升：年和年两年徘徊，到了年和年，高新区又连续出现了和的高速增长。理性增长：年回调至。从整体上高新区的价格增长内部因素充足，涨势支撑能力好。,竣工面积,曲江区六年房产增值图,曲江区整体均价走势图,增值力度：*增值数据：对曲江六年来的房价变化情况监测分析，发现商品房价格从年的元平米，增上到了年的元平米，绝对增长量每平方米增长元。年均房价增长速度为，高于西安市的平均增长速度.。这种较高的增长力量，主要来源于曲江新区宜居的经济和人文环境。增值特征分析：该区房产价格增幅变动很小，变化范围从到。在年到年，曲江的房价全部是一致的单调增长，这种增长的内部自我保护因子是因为曲江良好的经济界后和完善的社会配套，基于该经济结构形成了良好的宜居人文环境。连续增长：连续年，平均增长速度为.。良好的增长速度赋予了市场的自我稳定和成熟，在年，曲江达到了的市场增长率，反应了曲江增长的内部因子较为强势。预示着曲江未来的房价，还将继续有丰富的独立增长因子支撑，价格增长力度强劲。,竣工面积,未来一年西安商品房市场走势预测,总体来看，07上半年西安宏观经济运行良好，城市建设稳步推进，房地产发展的综合环境优良，推动商品房市场纵深发展，未来西安商品房市场将表现出以下发展趋势：,1、西安地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期 政策的导引以及市场竞争的日趋激烈已使房地产开发格局处于