项目开发建议与计划.ppt

项目开发建议与计划,中国最大的资料库下载,项目投资分析,中国最大的资料库下载,一、项目周边环境分析,、项目土地性质调查 地理位置地质地貌状况土地面积及其红线图 七通一平现状、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观 历史人文景观环境污染状况、地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状,中国最大的资料库下载,、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务娱乐、餐饮、运动 生活服务游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响,中国最大的资料库下载,二、区域市场现状及其趋势判断,、宏观经济运作状况：国内生产总值1)第一产业数量2)第二产业数量3)第三产业数量4)房地产所占比例及数量 中国房地产开发业景气指数 国家宏观金融政策1)货币政策2)利率3)房地产按揭政策 固定资产投资总额1)全国及项目所在地2)其中房地产开发比重 社会消费品零售总额 商品零售价格指数1)居民消费价格指数2)商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用,中国最大的资料库下载,、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划、项目所在地房地产市场总体供求现状、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现、商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析,中国最大的资料库下载,三、项目SWOT分析,、项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点,中国最大的资料库下载,四、项目市场定位,、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘基本资料 项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 综合评判、项目定位 市场定位 1）区域定位 2）主力客户群定位 功能定位建筑风格定位,中国最大的资料库下载,五、项目价值分析,、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 1）选择可类比项目 2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素 1）类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异，包括 周边自然和绿化景观的差异 教育、人文景观的差异 各种污染程度的差异 周边社区素质的差异,中国最大的资料库下载,周边市政配套便利性的差异 2）项目可提升价值判断 建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力 3）价值实现的经济因素 经济因素 政策因素2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算,中国最大的资料库下载,六、项目定价模拟,1、类比价值算术平均法 2、有效需求成本加价法 分析有效市场价格范围 确保合理利润率，追加有效需求成本价格 3、运用以上两种方法综合分析确定均价,中国最大的资料库下载,七、项目投入产出分析,、项目经济技术指标模拟 项目总体经济技术指标 首期经济技术指标、项目首期成本模拟 成本模拟表及其说明、项目收益部分模拟 销售收入模拟 1）销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟 2）销售收入模拟表 利润模拟及说明 1）模拟说明 2）利润模拟表 敏感性分析 1）可变成本变动时对利润的影响 2）销售价格变动时对利润的影响,中国最大的资料库下载,八、投资风险分析及其规避方式,、项目风险性评价 价值提升及其实现的风险性）项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值）项目形象包装和营销推广是否成功、资金运用的风险性 减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼、经济政策风险 国际国内宏观经济形势的变化 国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设,中国最大的资料库下载,九、开发节奏建议,、影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素 地块状况因素 发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素 上市时间要求、项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤 项目投入产出评估 结论,中国最大的资料库下载,项目规划设计,中国最大的资料库下载,一、总体规划,、项目地块概述 项目所属区域现状 项目临界四周状况 项目地貌状况、项目地块情况分析 发展商的初步规划及设想 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避 项目市场定位下的主要经济指标参数、建筑空间布局 项目总体平面规划及其说明 项目功能分区示意及说明,中国最大的资料库下载,4、道路系统布局 地块周边交通环境示意）地块周边基本路网）项目所属区域道路建设及未来发展状况 项目道路设置及其说明）项目主要出入口设置）项目主要干道设置）项目车辆分流情况说明）项目停车场布置5、绿化系统布局 地块周边景观环境示意）地块周边历史、人文景观综合描述）项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 项目环艺规划及说明）项目绿化景观系统分析2）项目主要公共场所的环艺设计,中国最大的资料库下载,6、公建与配套系统 项目所在地周边市政配套设施调查 项目配套功能配套及安排 公共建筑外立面设计提示）会所外立面设计提示）营销中心外立面设计提示）物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示）其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发 分期开发思路 首期开发思路8、组团开发强度,中国最大的资料库下载,二、建筑风格定位、色彩计划,、项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思 建筑色彩计划、建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示）多层、小高层、高层外立面设计提示）不同户型的别墅外立面设计提示）针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示）其他特殊设计提示 商业物业建筑风格设计提示,中国最大的资料库下载,三、主力户型选择,、项目所在区域同类楼盘户型比较、项目业态分析及项目户型配置比例、主力户型设计提示 一般住宅套房户型设计提示 跃式、复式、跃复式户型设计提示 别墅户型设计提示、商业物业户型设计提示 商业裙楼平面设计提示 商场楼层平面设计提示 写字楼平面设计提示,中国最大的资料库下载,四、室内空间布局装修概念提示,、室内空间布局提示、公共空间主题选择、庭院景观提示,中国最大的资料库下载,五、环境规划及艺术风格提示,、项目周边环境调查和分析、项目总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造、项目各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示、项目公共建筑外部环境概念设计 项目主入口环境概念设计 项目营销中心外部环境概念设计 项目会所外部环境概念设计 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目的其他公共环境概念设计,中国最大的资料库下载,六、公共家具概念设计提示,、项目周边同类楼盘公共家具摆设 营销中心大堂 管理办公室 2、本项目公共家具概念设计提示,中国最大的资料库下载,七、公共装饰材料选择指导,、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思、项目营销示范单位装修概念设计 客厅装修概念设计 厨房装修概念设计 主人房装修概念设计 儿童房装修概念设计 客房装修概念设计 室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示、项目营销中心装修风格提示、住宅装修标准提示 多层、高层洋房装修标准提示 跃式、复式、跃复式装修标准提示 别墅装修标准提示,中国最大的资料库下载,八、灯光设计及背景音乐指导,、项目灯光设计 项目公共建筑外立面灯光设计 项目公共绿化绿地灯光设计 项目道路系统灯光设计 项目室内灯光灯饰设计、背景音乐指导 广场音乐布置 项目室内背景音乐布置,中国最大的资料库下载,九、小区未来生活方式的指导,、项目建筑规划组团评价、营造和引导未来生活方式 住户特征描述 社区文化规划与设计,中国最大的资料库下载,项目质量、工期监控,中国最大的资料库下载,一、建筑材料选用提示,、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比、新型建筑装饰材料提示(特别注意环保节能材料的选用)、建筑材料选用提示,中国最大的资料库下载,二、施工工艺流程指引,、项目工程招标投标内容提示 2、文明施工质量管理内容提示,中国最大的资料库下载,四、工期控制,、项目开发进度提示、施工组织与管理,中国最大的资料库下载,五、造价控制,、建筑成本预算提示 2、建筑流动资金安排提示,中国最大的资料库下载,六、安全管理,、项目现场管理方案 2、安全施工条例,中国最大的资料库下载,项目形象包装,中国最大的资料库下载,一、项目视觉识别系统核心部分,1、名称 项目名 道路名 建筑名 组团名 2、标志 项目标志 3、标准色 4、标准字体,中国最大的资料库下载,二、延展及运用部分,1、工地环境包装视觉 建筑物主体 工地围墙 主路网及参观路线 环境绿化 2、营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心功能分区提示 营销中心大门横眉设计 营销中心形象墙设计 台面标牌 展板设计 营销中心导视牌 销售人员服装设计提示 销售用品系列设计 示范单位导视牌 示范单位样板房说明牌 3、公司及物业管理系统包装设计 办公功能导视系统设计 物业管理导视系统设计,中国最大的资料库下载,项目营销推广策划,中国最大的资料库下载,一、区域市场实态分析,、项目所在地房地产市场总体供求现状、项目周边竞争性楼盘调查 项目概况 市场定位 售楼价格 销售政策措施 广告推广手法 主要媒体应用及投入频率 公关促销活动 其他特殊卖点和销售手段、结论,中国最大的资料库下载,二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策,、项目主要卖点荟萃 2、项目强势、弱势分析与对策,中国最大的资料库下载,三、目标客户群定位分析,、项目所在地人口总量及地块分布情况、项目所在地经济发展状况和人口就业情况、项目所在地家庭情况分析 家庭成员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯、项目客户群定位 目标市场）目标市场区域范围界定）市场调查资料汇总、研究）目标市场特征描述 目标客户）目标客户细分）目标客户特征描述）目标客户资料,中国最大的资料库下载,四、价格定位及策略,、项目单方成本、项目利润目标、可类比项目市场价格、价格策略 定价方法 均价 付款方式和进度 优惠条款 楼层及方位差价 综合计价公式、价格分期策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅比例 价格技术调整 价格变化市场反映及控制 项目价格、销售额配比表,中国最大的资料库下载,五、入市时机规划,1、宏观经济运行状况分析2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析3、入市时机的确定及安排,中国最大的资料库下载,六、广告策略,1、广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略广告的阶段性划分 2、广告主题 3、广告创意表现 4、广告效果监控、评估及修正 5、入市前印刷品的设计、制作 购房须知 详细价格表 销售控制表 楼书 宣传海报、折页 认购书 正式合同 交房标准 物业管理内容 物业管理公约,中国最大的资料库下载,七、媒介策略,1、媒体总策略及媒体选择 媒体总策略 媒体选择 媒体创新使用 2、软性新闻主题 3、媒介组合 4、投放频率及规模 5、费用估算,中国最大的资料库下载,八、推广费用计划,1、现场包装2、印刷品3、媒介投放4、公关活动,中国最大的资料库下载,九、营销推广效果的监控、评估及修正,1、效果测评形式进行性测评结论性测评 2、实施效果测评的主要指标 3、销售收入 4、企业利润 5、市场占有率 6、品牌形象和企业形象,中国最大的资料库下载,项目销售策划,中国最大的资料库下载,一、销售周期划分及控制,1、销售策略 营销思想：全面营销）全过程营销）全员营销 销售网络）专职售楼人员（销售经理、销售代表）销售代理商（销售顾问）兼职售楼员 销售区域：紧扣目标市场和目标客户 销售时段）内部认购期）蓄势调整期）开盘试销期）销售扩张期）强势销售期）扫尾清盘期 政策促销 销售活动 销售承诺,中国最大的资料库下载,2、销售过程模拟 销售实施）顾客购买心理分析）楼房情况介绍）签定认购书）客户档案记录）成交情况总汇）正式合同公证）签订正式合同）办理银行按揭）销售合同执行监控）成交情况汇总 销售合同执行监控）收款催款过程控制）按期交款的收款控制）延期交工的收款控制）入住环节的控制）客房档案）客户回访与亲情培养）与物业管理的交接 销售结束）销售资料的整理和保管）销售人员的业绩评定）销售工作中的处理个案记录）销售工作的总结,中国最大的资料库下载,二各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及发布实施 四、售前资料准备 五、销售人员组建及培训 六、销售控制及模拟,中国最大的资料库下载,七、销售费用预算,1、总费用预算2、分项开支 销售人员招聘费用 销售人员工资 销售提成/销售辅导顾问费 销售人员服装费用 营销中心运营办公费用 销售人员差旅费用 销售人员业务费用 临时雇用销售人员工作费用3、边际费用 销售优惠打折 销售公关费用4、财务策略 信贷）选择适当银行）控制贷款规模、周期）合理选择质押资产）银企关系塑造5）信贷与按揭互动操作,中国最大的资料库下载,付款方式）多种付款选择）优惠幅度及折头比例科学化）付款方式优缺点分析）付款方式引导）付款方式变通 按揭）明晰项目按揭资料）尽可能扩大年限至30年）按揭比例）首期款比例科学化及相关策略）按揭银行选择艺术）保险公司及条约）公证处及条约 8）按揭各项费用控制,中国最大的资料库下载,项目服务营销(物业管理),中国最大的资料库下载,一、项目销售过程所需物业管理资料,、楼宇质量保证书、楼宇使用说明书、业主公约、用户手册、楼宇交收流程、入伙通知书、入伙手续书、收楼书、承诺书、业主/用户联系表、遗漏工程使用钥匙授权书、遗漏工程和水电表底数记录表、装修手册和装修申请表,中国最大的资料库下载,二、物业管理内容策划,、工程、设计、管理的提前介入、保洁服务、绿化养护、安全及交通管理、三车及场地管理、设备养护、房屋及公用设备设施养护、房屋事务管理、档案及数据的管理、智能化的服务、家政服务、多种经营和服务的开展、与业主的日常沟通、社区文化服务,中国最大的资料库下载,三、物业管理组织架构及制度四、物业管理人员组建及培训五、物业管理操作规程六、物业管理成本费用七、物业管理ISO质量标准体系导入,