招商地产前期报批报建流程.ppt

,报批报建、竣工验收及与各专业的衔接,2011年08月,工作范围：1、熟悉五证一书，文件图纸收集，地块外环境及三通一平。（土地证、建设用地许可证、规划许可证、施工许可证、预售证。）2、可行性研究、立项、设计评审。3、深入总图及单体设计、办理个阶段报建手续。4、报建项目费用征收、减免工作。5、项目竣工后，验收工作。6、外部关系协调及外联工作。,报建流程表,一、报批报建工作介绍,专业的地产行业知识细致的工作计划，执行力（实例一）熟悉政府条文、细则，敏锐发现狭缝。（实例二）丰富的人脉关系 沟通协调能力,实例一 G54环评提速,项目立项必备条件之一减轻后期取证时间压力流程较长1、编制时间长，难度大（现场监测）2、三次公示3、召开专家会4、市、区两级审批,全力以赴，攻坚克难,G54环评提速,以最快速度开始一次公示一次公示同时开始检测及编制一次公示完成后直接进入二次公示,实例二 G67紫金山一号规划总平方案,G67一期周边情况复杂东侧房屋内侧有大量违章建筑规划方案第一轮退案，要求4、6号退让违章小高层对多层间距15米为实现利益最大化，各栋间距排布无余地XXX理解“高层与多层定义”发现规划“狭缝”4、6号楼栋单元由原11层减至6层多层对多层间距8米减少面积增补至1、2号楼,海医校,海指家属楼,门面房,中山门大街为进入主城区的主干道，交通流量大。申请出入口紧邻地铁出口，危险性大离新街不足50米，司机可能违规逆行因此规划退案，不同意开口申请,G67项目施工进出口少（仅马群新街一处）此出入口两侧都为居住楼，且路口较窄二号地块开始施工时出入口更是远远不够中山门大街开设出入口势在必行,实例三 施工出入口申请,对策规划进案后征求交管、城管局部门意见后出具最后意见。规划负责行政审批，交管负责监管“狭缝”规划行不通转战交管经沟通，将临时售楼处规划审定意见作为开口申请的依据承诺路口修建道闸，实行一车一闸西侧出口禁止直行交管在出入口曾设红绿灯、监控头最终在交管的支持下开设了出口,总结 有效的工作计划及工作穿插 保证每个节点的完成 勇于尝试、不怕被拒绝 发现“狭缝”，并加以妥善利用,消防验收环保验收档案验收防雷验收规划验收（竣工测量、现场验收）质检验收（水电检测、空气质量检测、资料验收、现场验收）,二、竣工验收,实例 依云溪谷三期北竣工验收,时至2009年10月依云溪谷三期北竣工验收，至11月消防、规划、档案、防雷、环境监测、水电三相、门窗两性试验均已提前完成计划任务，下阶段主要工作为质检验收。,三期北区竣工验收计划,依云溪谷三期北竣工验收之 质检篇,验收程序水电检测、资料验收XXXX到现场初验电脑程序从各科抽签选出综合科组员抽签选出验收楼栋综合科复验建筑组及水电组,工作难点,时间紧，现场维修量大，资料验收严格 XXXX人缘不佳 XXXX前六个项目均被XXX枪毙 连续降雨及长时间外墙淋水造成局部渗漏 单元多，维修量较大，应急维修治标不治本 按规定外墙淋水需半小时以上 总验时质检人员分成多组，我司人员分身乏术 综合科人员未知且随时可能更换人员,项目部紧急公关策略,项目部成立验收公关小组。在质检站上下班，主要人员配“警卫员”。帮助XXXX处理人脉关系。紧急公关抽签人员（综合科抽签）及XXXXX。现场调用小分队，由项目部、物业人员带领现查现修。,现场验收,初验（质检三科）三期北项目分成三个批次，每批四栋。XXX因前六个项目均未通过总验，暂不同意初验。掌握XXX行程后，在某天XXX不在单位时我司申报初验，并由XXX到现场验收。请XXX“抽”到了XXX。初验完成后第三天，综合科总验。,总验（综合科）淋水试验、现场加紧维修。“警卫员”盯梢XXX，帮助解决XXX私人问题。专人配备对讲机，负责通知综合科人员验收路线。验收楼栋专人负责淋水（每单元一人），验收人员临近时开启淋水。验收时专人负责吸引注意，其余人员掩护、“临时维修”,现场验收,总结,工程的整体质量是基础 详尽的验收计划是前提 细致、严密的工作安排 验收单位、人员情报收集 验收前先进行良好的沟通,1、报建工作为设计、工程提供准确的政府规范、细则。以及在同一部门不同经办人对规范、细则的理解方式。2、报建工作与各专业工作密不可分，应相互理解相互配合。3、维护外围关系，为项目设计审查、施工顺利保驾护航。,三、各专业衔接,总结 报建工作较琐碎，较特殊，涉及政府部门较广。报建工作不会创收，经常是“明知不能为而为之”公共关系有时比技术因素尤为重要 各项目应把握好规范的“度”不要硬碰政府“高压线”，不能存在出了问题报建去搞定的侥幸心理。希望各部门互相理解、互相配合,THEENDTHANKS,