国兴集团重庆江北天原厂项目商业定位终稿（112页） .ppt

,【国兴天原厂项目】商业定位终稿,重庆纬联地产顾问有限公司贰零壹壹年壹月,谨呈：重庆国兴置业有限公司,内容纲要 CONTENTS,一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,发展机会 城市区位,江北区地处嘉陵江，长江交汇处，是重庆市主城核心区之一，区域幅员面积221平方公里，常住人口68万。2009年，江北区商品销售额突破1000亿元，增幅名列主城第一；社会消费品零售总额达177亿元、增长26.3%，增幅位居全市第一；地方财政收入完成37.1亿元、增长25%，总量位居全市第一；,区域定位拥有年商品销售额达600亿元的观音桥商圈及寸滩保税港区，是重庆重要新兴商贸中心；拥有江北嘴中央商务区，是重庆未来的金融中心；集水运、航空、公路、铁路与一体的立体交通网络优势，是重庆最重要的交通、物流枢纽；大量世界知名企业入驻，是重庆集约发展的现代制造业基地；集中大量高品质住宅、是中产阶级聚集区；,发展机会 区域定位,北滨路从石门至江北嘴，全长约11.68公里，未来将延伸至寸滩及大竹林区域；沿线贯通保税港区、江北嘴CBD、观音桥商圈及鸿恩寺公园，拥有丰富的资源优势及巨大的升值潜能；已成为城市建设热点，沿线高品质楼盘集中，并有大量高端住宅社区在建及规划中，未来常驻人口在40万人以上；未来周边常驻人群、商务人群及旅游者，产生巨大的消费需求以及极强的消费能力，为商业发展提供巨大机会和空间；,发展机会 北滨路,日均人流量35万人次的观音桥商圈将打造长江上游商贸中心，2010年1-8月实现1至8月销售额646.38亿元，规划已从原有2平方公里扩容至6.8平方公里（包含北滨路部分路段）对于以百货零售为主的观音桥商圈面临最大的问题就是交通，而与之联为一体的北滨路正是承接部分对交通便捷性依赖较高的业态转移的重要区域，作为观音桥商圈的重要补充。,发展机会 商圈补充,本项目,发展机会 江北嘴CBD,江北嘴CBD用总开发量约653万平方米，其中办公写字楼262万，酒店31万；建成后可容纳居住人口约5万人，商务工作人群20万人。,江北嘴CBD未来将成为：商务氛围极为成熟的区域；商务客群最为高端的区域；居住人口最为高端的区域；,江北嘴CBD规划,江北嘴CBD将为北滨路带来前所未有的高端商务客群，巨大的消费需求成为区域商业发展的超级引擎,2009年，在江北区滨江经济带规划建设座谈会，区委书记燕平透露，北滨路佰富高尔夫至黄花园大桥段的最新规划已经确定。未来3至5年时间里，这段主城区重要的滨江路将聚集31万常住人口，不但要打造成“重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅。,提档升级,按照规划，佰富高尔夫至黄花园大桥段将形成三大特色带：黄花园大桥至嘉华大桥段变身商务服务带；嘉华大桥至石门大桥段，将建成“都市休闲带”；石门大桥至佰富高尔夫段，营造“滨水乐活”的生活空间。,发展机会 未来规划,1,2,4,3,四大功能区 在北滨路上，为吸引人流集中消费和娱乐，还将重点打造四个功能性节点。从东至西分别为：三钢厂片区将打造“江北上城”，以办公、购物、娱乐休闲一站式配套为重点；鸿恩寺片区将建设“风尚巴渝”，江边建一个大型亲水公园，滨江地带为低矮的中式建筑，利用观光缆车及魔幻花街一直延伸到鸿恩寺公园门前，创造集山地娱乐、滨水体验、休闲娱乐、餐饮于一体的都市休闲空间；庙溪嘴片区将打造“人文绿谷”，建设开放式文化遗址公园、滨水生态绿谷、文化生活区；国奥片区则将打造成为“滨水乐活”区，在这里，将建成风格各异又相互融合的建筑，打造滨江休闲的生活空间。,北滨路未来规划四大功能区,发展机会 未来规划,发展机会 小结,区域拥有众多资源优势，未来升值潜力巨大，为商业发展提供良好机会,未来规划：作为重庆中央商务区第一经济带的规划优势便捷交通：由五座大桥、双向四车道的北滨路及未来的轻轨5号线带来的便捷交通资源优势：嘉陵江滨江资源、鸿恩寺公园、观音桥商圈、江北嘴CBD、保税港区城市景观：瑞安新天地城市景观及高九路城市山脊线消费需求：大量高端人群入住、白领商务客群及城市旅游观光、休闲人群产生巨大消费需求,内容纲要 CONTENTS,一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,重庆市滨江商业研究,南滨路概况位于南岸区，临长江江岸，全长约21公里；于1998年起，政府开始对南滨路进行规划开发，到2010年已形成占地14.23平方公里、全长15公里的滨江商业带；以创意产业、会展经济、楼宇经济、总部经济及水岸休闲五大产业为龙头，集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBD（Recreational Business Center，即游憩商务区）现已入住大量餐饮、休闲、娱乐、高档住宅社区及旅游观光项目、并于2007年荣获“中华美食街”称号,南滨路商业研究,龙湖郦江,洋人街,阳光100,中海国际社区,武夷滨江,总部经济区,长江国际,东原1891,珊瑚水岸,阳光汇,海棠晓月,喜来登,大型住宅社区,商务及酒店,旅游项目,南滨路商业研究商业分布,商业分布南滨路商业呈沿江带状分布，由于滨江楼盘相对集中，形成三大版块。以珊瑚水岸第一大道喜来登形成“前段”以1891巴味堂武夷滨江形成“中段”以阳光100中海国际社区龙湖郦江形成“末段”,前段,中段,末段,南滨路商业研究商业规模,南滨路商业研究未来供应,南滨路由于开发阶段较早，目前第一大道版块已相对成熟，未来商业开发将向弹子石区域发展,现状前段：集中南滨路目前的主要餐饮商家，娱乐、休闲、风情酒店如酒吧、茶餐厅、茶楼等商家；中段：龙门浩商业街集中部分大型餐饮、酒楼。武夷滨江项目临江以酒店为主，非临江位置以社区配套为主；末段：阳光100为少量社区配套商业，龙湖郦江规划以特色餐饮、娱乐为主，国际社区商业尚在规划阶段。,南滨路商业研究业态分布,南滨路商业研究业态分布,未来随着珊瑚水岸、阳光100集中式商业（规划中）等大型集中式商业的新建，招商及运营，未来将新增百货、精品零售等业态，南滨路以餐饮为主的业态布局将会得到极大的改变，业态丰富性将会大大加强；,南滨路商业研究商业档次,南滨路作为“中华美食”名街及旅游景点，汇集重庆知名商家68个.包含餐饮、休闲娱乐多个业态；是重庆目前高端餐饮最集中的区域，是重庆高端餐饮消费及商务宴请的首选目的地之一；据统计09年南滨路餐饮行业总计营业额接近4亿元；商家多以大型餐饮为主，以满足企业接待、商务宴请、婚宴寿宴为主，缺乏情调与特色；,关键词之一：中、高端关键词之二：缺乏特色,南滨路商业研究消费客群,沿线已建成、在建或规划的写字楼及五星级酒店有6-8家，未来将聚集大量高端商务人群；作为重庆高端餐饮集中地，吸引了大量企事业单位进行商务宴请活动；南滨路作为重庆著名的景点之一，吸引大量旅游人群；周边高档楼盘聚集、集中了大量高端住宅业主；,南滨路商业研究商业价值,南滨路商业研究商业价值,2007,2008,2009,2010,2005,未来,第一大道投入使用标准南滨路商业发展启动,获得“中华餐饮”名街逐渐获得市场认可,大量酒店、写字楼兴建原有商业格局已无法满足新的消费人群及需求,全新规划将颠覆原有商业格局成为代表重庆国际都市形象的滨水商业带,商业价值,2006,餐饮商家逐渐进驻消费者逐渐接受销售难度极大租金及售价水平较低,实现销售（带租约、自营）商家经营状况良好成为重庆的城市名片之一物业价值逐渐提升,新颖业态陆续进驻物业价值飞速提升租金水平上涨明显商家档次形象渴望升级,发展阶段,商业价值,区域定位,定位为餐饮、休闲、娱乐区力图打造成为重庆的城市名片,定位为滨江游憩商务区集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBD,南滨路的商业价值的实现，经历了“培育认可成熟突破”四个阶段；随着南滨路的不断建设升级，未来南滨路的商业价值将迎来更大空间的提升；,全新规划，带来价值飞速提升商业形态发生改变，持有为主高端商家进驻，业态逐渐丰富商业形象地位发生改变,南滨路商业研究典型项目,第一大道,项目概况：位于南滨路海棠大道入口处;占地面积80余亩，总建筑面积9万平方米，由18座3至5层的独栋建筑构成;定位：集休闲、购物、旅游、餐饮、娱乐、文化、艺术、金融等多复合业态为一体的滨江商业区。现状：集中了大量品牌餐饮，成为目的性消费场所，业态丰富性显得不足；发展商:重庆浦辉房地产开发有限公司 租售方式：70%租赁，30%销售投入使用时间：2005年,项目入驻商家：陶然居、渝信川菜、大蓉和、梁平张鸭子、顺风123、澳门豆捞、同和春、凯香龙、快车道等均是在重庆地区有一定影响力的中、高档次餐饮、娱乐商家。,南滨路商业研究典型项目,第一大道,第一大道所处区域高档楼盘集中，常驻人口密集且消费力强，交通便捷，具备良好的景观资源，区位优势明显；由18懂3至5层独栋建筑构成，并且大量采用退台、露台等元素，符合中高端商家的经营及形象展示要求；项目至2005年面世以来，吸引大量中高端餐饮商家进驻，并成为重庆商务、宴请等中高端餐饮消费的主要目的地之一。未来随着“长江畔1891”商业的面世，南滨路整体的商业形象与档次将会迎来新的升级，项目面临新的发展机遇；,南滨路商业研究典型项目,第一大道,长江畔1891,南滨路商业研究典型项目,项目概况：位于南滨路喜来登酒店旁，烟雨公园对面；项目占地面积188余亩，总建筑面积40万平方米，商业面积10万平米；建筑形态：集中式商业裙楼项目定位：发展商:东原地产租售方式：全持有投入使用时间：2013年,长江畔1891,部分已签约品牌：,南滨路商业研究典型项目,部分拟入驻品牌：,金钱豹,南京1912,嘉禾影城,南滨路商业发展的优势,景观资源优势,既拥有自身江景优势，又可观赏渝中半岛风光是重庆观光旅游的著名景点之一。交通方便，易达性强,南滨路商业研究小结,以独栋商业建筑与大型集中式商业为主，符合品牌商家经营及形象展示要求；集中大量知名餐饮品牌，形成规模效应；,建筑形态优势,高端消费群,南滨路周边高档楼盘聚集、集中了大量固定高端消费群体已在重庆高端餐饮消费群心中树立起形象，成为其首选目的地；,南滨路商业研究小结,南滨路商业发展的劣势,交通限制,进入滨江路的出入口较少，出入车辆相对集中，容易造成拥堵；,定位局限,前期政府规划定位局限于打造餐饮休闲为主的商业街；随着南滨路版块的不断成熟与发展，原有的商业规划已无法满足新增消费群体的消费需求；业态的单一，局限了区域的商业价值，与国内外知名滨水商业带相比，南滨路的商业价值明显偏低；,配套限制,部分物业修建时间较早，在车位配比等配套方面存在缺陷，目前已在一定程度上影响了商家经营,未来发展规划,南滨路通过全新规划，计划打造未来规划的RBD（游憩商务区），成为重庆国际大都市的形象窗口；南滨路沿线新建大量商务写字楼及酒店(如长江国际、喜来登等），高端商务带来旺盛消费需求；新建的高档商业项目将会在业态丰富度以及商家的档次形象上给南滨路带来全新的突破；,南滨路商业研究小结,南滨路商业发展的前景,南滨路商业发展起步较早，通过多年的经营，商业价值已逐渐得到商家、市场、消费者的认可。随着未来整体升级的规划逐步实施，其影响整个城市的领导地位短期内无法动摇！,南滨路商业对本项目的启示,对本项目启示：城市对于滨江商业的价值期望在不断提升，商业规划应具备一定前瞻性；商业价值的体现需要一定的市场培育期，决不能急功近利；南滨路滨江商业带城市领先地位短期内无法动摇，本项目定位应当与其存在差异化,沙滨路商业研究,沙滨路概况 位于沙坪坝区，临嘉陵江岸，由瓷器口至牛角沱全长约11公里；沙滨路相对于南滨路、北滨路而言，房地产开发较晚，商业成熟度不高；但随着瑞安重庆天地项目的不断建设，沙滨路未来将成为重庆滨江商业最具代表性的区域之一；,沙滨路商业研究商业分布,华宇秋水长天,宝嘉江枫美岸,华宇金砂港湾,卓越美丽山水,瑞安重庆天地,商业分布沙滨路沿江楼盘较少，商业发展成熟度不高，呈点状分布；除瑞安天地外，其他项目均为少量社区配套商业，以社区生活服务、餐饮为主；,沙滨路商业研究商业规模,除瑞安天地以外，其他项目商业体量相对较少；其他项目商业定位于简单的社区配套，形象、档次较低；沙滨路受到交通影响，商业价值相对较低，目前空置率极高；,沙滨路商业研究典型项目,目前，瑞安重庆天地已成为带动整个沙滨路商业发展的引擎。而沙滨路沿江其他商业，均为少量的社区配套商业，对本项目产生的借鉴意义有限，因此此次对沙滨路商业的研究，主要是聚焦在“瑞安重庆天地”项目；,重庆天地,重庆天地,项目概况：位于重庆市中心渝中区化龙桥。是一个集高档商务中心、顶级商场、时尚休闲天地、生态绿色景观、滨江精品名宅于一体的大型城市综合体。,项目参数占地面积：约1900亩/约130万平方米 地上总建筑面积：约360万平方米 地上总体容积率：约2.3,沙滨路商业研究典型项目,项目划分为“嘉陵帆影国际经贸中心”超高层建筑群、重庆天地休闲娱乐区、顶级精品酒店及超五星级酒店、人工湖暨湿地公园、滨江精装名宅等多个区域，涵盖优质住区、商业中心、商务中心、休闲娱乐等综合业态，整体建成后，重庆天地将成为与国际接轨的高档区域，成为国内外驻渝人士、商家，以及企业管理、贸易等各界人士的汇聚点。,重庆天地,沙滨路商业研究典型项目,沙滨路商业研究典型项目,项 目 占 地32,000平方米总建筑面积84,000平方米项目由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成商业定位：一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等功能于一身的国际化生活中心目标客群：本项目的高端业主客群及商务客群，都市时尚白领、在渝的外籍人士,重庆天地休闲娱乐区,重庆天地,重庆天地,沙滨路商业研究典型项目,沙滨路商业研究典型项目,重庆天地,商家档次及形象重庆天地虽然目前尚出于开业初期，但凭对其项目自身亮点的充分挖掘，以及瑞安集团成功打造上海新天地的影响力，为重庆天地吸引了大量国内品牌商家的进驻。,重庆天地,沙滨路商业研究典型项目,项目借鉴之一：特色建筑形态,继承了上海新天地怀旧的建筑风格街区式的建筑群落充分利用原有滨江地块高低起伏的地形地貌融入青砖石墙、吊脚楼等具有典型重庆特色的元素,沙滨路商业研究典型项目,重庆天地,项目借鉴之二：打造高舒适度、高品质感的消费空间,由于重庆天地项目的消费群体为高端客群，因此项目及其重视品质感的塑造。,公共空间装修,地下车库,外摆空间,导示系统,沙滨路商业研究典型项目,体现独特文化内涵的建筑风格，利于吸引商家及消费者关注；业态组合的丰富性以及商家的形象档次，成为项目的核心竞争优势；商业品质感的塑造，为提升项目形象，吸引商家进驻创造有利条件；项目在建设、招商、运营过程中始终坚持以长远的战略眼光来进行打造、为项目后期成功运营打下了良好基础。,重庆天地的优势,区域整体交通状况不佳 据城市核心商圈及未来发展热点区域距离较远 自身商务环境不够成熟、常驻人群较少，商业成熟需要较长时期培育,重庆天地的劣势,沙滨路商业对本项目的启示,重庆天地的运营思路：,通过商业配套的完善，高档次消费环境的打造，树立项目形象，提升其项目滨江住宅及商务产品整体价值,项目长期持有，实现项目价值的最大化；不强调短期的租金收益情况，而是注重引入具备高品质感的商家；给予品牌商家极大的政策扶持及市场培育期；,商业项目前期的市场培育与政策扶持极为重要,北滨路商业研究,北滨路概况从石门至江北嘴，全长约11.68公里，未来将延伸至寸滩及大竹林区域；沿线贯通保税港区、江北嘴CBD、观音桥商圈及鸿恩寺公园，拥有丰富的资源优势及巨大的升值潜能；已成为城市建设热点，沿线高品质楼盘集中，并有大量高端住宅社区在建及规划中，未来常驻人口在40万人以上；尽管目前商业发展落后与南滨路，但随着“重庆中央商务区第一经济带”的规划，未来商业存在巨大的发展空间；,北滨路商业研究商业分布,商业分布以金源酒店及居然之家为大型商业支撑，以楼盘为单位的临街商业分段零星分布。,与南滨路相比，北滨路沿线商业还处于起步阶段，目前仅有金砂水岸、金源广场全面投入使用.东海岸、北滨一号、北国风光、招商江湾城、珠江太阳城、春森彼岸、招商江湾城商业在售/招租。,北滨路商业研究商业规模,北滨路商业研究未来供应,北滨路商业研究商业现状,北滨路大多数楼盘定位多集中于普通社区配套为主，商业业态单一，档次形象较差；由于缺乏整体规划，北滨路商业形态多以社区底商为主，无法满足中、高档次品牌商家的经营需求；少数大型餐饮、娱乐商家，面向区域内中高端消费者，经营状况相对较好；但由于孤立分布，无规模效应，对消费者吸引力有限；,北滨路商业研究商业价值,受整体环境及项目形象的影响，北滨路目前的商业销售价格及租金水平远低于南滨路,未来商业布局四大功能区 在北滨路上，为吸引人流集中消费和娱乐，还将重点打造四个功能性节点。从东至西分别为：三钢厂片区将打造“江北上城”，以办公、购物、娱乐休闲一站式配套为重点；鸿恩寺片区将建设“风尚巴渝”，江边建一个大型亲水公园，滨江地带为低矮的中式建筑，利用观光缆车及魔幻花街一直延伸到鸿恩寺公园门前，创造集山地娱乐、滨水体验、休闲娱乐、餐饮于一体的都市休闲空间；庙溪嘴片区将打造“人文绿谷”，建设开放式文化遗址公园、滨水生态绿谷、文化生活区；国奥片区则将打造成为“滨水乐活”区，在这里，将建成风格各异又相互融合的建筑，打造滨江休闲的生活空间。,北滨路商业研究未来规划,本项目,北滨路商业研究消费客群,沿江楼盘及周边常驻人群；,未来江北商圈及江北嘴的商业、商务及旅游客群,北滨路沿线区域商务、政务人群,现阶段主要客群,未来新增消费客群,北滨路商业研究典型项目,金砂水岸,商业体量约：2万方作为北滨路最早的住宅项目，金砂水岸商业在近几年已经发展成熟，并被打造成为主城著名的“滨江餐饮街”项目共计餐饮23家，休闲3家，零售零售及服务16家,已经进驻的主要餐饮品牌：龙厨、菜根香、六六六、过门香、易老九、龙厨、打渔人家等,商铺形态零售类小铺20-30平米特色餐饮面积120-500平米大型中餐1500-2500平米,滨江商业步行街,临街社区商业,项目商业总规模约2万方 珠江太阳城目前商业主力在售的为北大门和东侧临街商铺；商铺套内面积从161000，其中主力面积为3050（40%）和8097（24%）；商铺开间一般在7.5米左右，层高依据地形变化最高处可达9米，最低也在5.1米左右；,珠江太阳城（社区商业）,北滨路商业研究典型项目,商业成交均价在12000元/左右，其中底层临街商铺价格在14000元左右；租金在5070元/月水平；销售方面，目前已经签约成交的商铺数量32个，约20%左右；由于项目于2008年10月左右交房，目前整体入住率还很低，6月时商业入驻率不足2%，仅有一家较大的花间酒香菜坊、一家小型便利店和一家小型饮食店开业经营。而截至11月初，入驻率也仅提升至4%左右，新增一家小型餐饮店、一家面包房和一个药房。,珠江太阳城（社区商业）,北滨路商业研究典型项目,珠江太阳城（滨江商业）,滨江商业体,滨江集中式商业规划体量18万方包含高星级酒店及酒店式公寓、休闲商业步行街和国际甲级写字楼等 其中商业占10万平米其中裙楼商业进深长达3050米，能够满足各类中端业态的经营 项目目前已开始动工,珠江太阳城滨江商业体的面世，将会改变北滨路现有商业格局；未来将会截留江北嘴CBD消费群体，对本项目带来竞争压力,北滨路商业研究典型项目,龙湖春森彼岸,北滨路商业研究典型项目,临江商业街区规划布局示意图,大梯坎商业街规划布局示意图,春森彼岸为满足项目业主现阶段需求，商业招商主要针对家居建材，而且在品牌选择上注重与业主的身份地位契合，目前已经引进的品牌均为高端建材品牌，但针对其未来规划，尚不明朗。,江北嘴商业研究典型项目,中海C地块,”记忆重庆“抗战文化公园,项目定位项目体量在1.5万方左右，通过复制，再现重庆抗战时期具有重要历史价值的知名院落，形成以旅游观光,休闲度假,文化娱乐为主题的特色街区。,项目形象定位重庆城市的文化名片；城市旅游的重要景点之一；国家统战工作的重要舞台；高端休闲、文化娱乐业态的汇聚之所；,产品形态复制，再现重庆抗战时期具有重要历史价值的主体院落,业态组合蜡像馆抗战博物馆茶楼、露天咖啡厅文化剧场、电影院餐饮、娱乐,法国领事馆-渝中区领事巷,黄桷垭原德国大使馆,蒋介石居所 中正楼,林森公馆,美国大使馆旧址,宋庆龄故居,北滨路随着房地产开发的不断成熟，常驻人口规模逐渐扩大，潜在消费需求巨大；作为城市品质楼盘的集中区域，区域内常驻人群具备较强的消费能力；具备良好的景观资源与便利的交通环境，利于商业的发展；未来商圈扩容，带来商业发展机遇；缺乏完善的商业配套缺乏丰富的业态组合缺乏高品质、高档次的商业项目北滨路的商业现状，与其城市地位不匹配；北滨路商业的缺失，为项目商业的发展提供了机会,北滨路商业对本项目的启示,不匹配,内容纲要 CONTENTS,一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,项目解析地块环境,地块东侧为嘉华大桥，距金源购物广场约1公里，但受周边开发成熟度影响，人流极少；地块西侧为北国风光，总体量43万方，目前已有大量常驻人口；地块南侧为北滨路，可享受嘉陵江景观及对岸重庆天地的建筑景观，地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已通车；,西侧：北国风光,南侧：北国风光,东侧：北国风光,良好的滨江景观资源，为项目商业的发展提供了巨大优势。,项目地块,项目解析地块位置及参数,项目整体指标占地面积：359亩总建筑面积：105万方容积率 4.0住宅面积：88万方商业面积：4.8万方,西区商业面积：2.6万方 东区商业面积：1.3万 北区商业面积：0.5万,西区商业,东区商业,北区商业,项目解析交通环境,紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域。鸿恩寺板块初步成型的路网交通已经通车的两趟公交线路，更加方面出行居住氛围已经初步形成。106（猫儿石红旗河沟）135（猫儿石大都会）即将开通的轻轨3号线，规划中的轻轨5号线。,便捷的交通，为项目吸引目的性消费者提供了基础保障。,项目解析人流动线,由于项目周边地产开发成熟度不高，常驻人口较少，极少有行人通过北侧：北国风光的常驻人群由此前往观音桥商圈，前往滨江路较少；西侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；东侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；但在未来项目建成后，项目常驻人群的人流会从东、西、北三个方向向地块中心区域汇聚，形成一定人气聚集度；,北国风光人流,未来内部人流,滨江路人流,项目优势 Strengths,项目解析_SWOT分析,区位优势：项目位于两江新区，是城市发展的热点；地段优势：地处北滨路，据观音桥商圈不到2公里；交通优势：紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域；景观优势：具备良好的滨江景观资源优势；,项目劣势 Weakness,市场环境：项目所处区域周边房地产开发成熟度不高，商业氛围不足；商家认可：北滨路目前商业价值为得到充分体现，需较长的市场培育时间；人流到达：目前该区域人流量稀少，未形成稳定的流动消费群体；,市场机会：随着城市发展，项目面临商圈扩容及滨江商业带建设的双重机遇；政府规划：北滨路将要打造成“重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅江北嘴CBD:江北嘴CBD的建设，将为北滨路区域带来前所未有的高段商务客群及大量消费需求；,项目机会 Opportunity,南滨路作为成熟的城市级滨江商业带，会分流大量的消费群体；同时期在建、在售、在招商项目将会进一步压缩本项目的生存空间，增大招商、销售的压力；,项目威胁Threat,内容纲要 CONTENTS,一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,为确保【国兴天原厂】项目商业定位能够符合市场需求，商业规划及商铺结构符合商家经营要求，纬联商业针对滨江商业常见的餐饮、休闲、娱乐业态的部分商家进行了初步访谈,访谈目的：了解客户对于北滨路现状及未来发展规划的认知程度了解客户对于项目商业的认可程度、进驻意向及对项目的建议；了解客户选择拓展的相关标准及经济参数，为项目建筑设计提供参考依据；,调查方法：通过问卷对商家进行上门或电话访问调查对象：重庆市及国内部分知名餐饮、休闲、娱乐商家 符合项目整体形象 具有一定品牌影响力 对滨江商业具备较高的接受程度 样本数量：截至12月30日，已完成访谈6组，其中餐饮3组，休闲1组，娱乐1组，零售1组；,对区域认知的反馈,Q1、您认为北滨路与南滨路，在发展商业方面各有哪些优、劣势？被访商户普遍认为北滨路的商业氛围成熟度不高，与南滨路相比仍有较大差距；目前北滨路商业业态单一，且形象档次无法与南滨路相比；北滨路目前的人气聚集度无法与南滨路形成竞争；,Q2、您认为北滨路未来的发展前景会如何？被访商户普遍认为北滨路作为重庆的重要城市景观资源之一，滨江楼盘众多，未来消费人群，消费潜力值得期待；如果政府在前期规划、基础建设投入上加大力度，北滨路未来具备良好的发展前景；,（纬联商业认为：随着商家对北滨路全新规划的逐渐了解，将会增强商家对北滨路未来发展的信心）,对项目认知的反馈,Q1、对于本项目所处地段的优劣势认知？在目前北滨路整体发展尚不成熟的情况下，项目所处地段优势并不明显；,Q2、您对本项目的商业形态有哪些建议？商家普遍比较认同滨江的商业街区模式，希望增大临江面认为本项目商业体量偏小，业态丰富性会受到限制，且不易吸引目的性消费；,Q3、您认为本项目是否有吸引您进驻的吸引力？商家普遍对本项目未来常驻人群的消费需求表示关注；由于项目尚未开发呈现，前景不明显，商家观望情绪明显；,访谈小结,北滨路商业价值发展空间巨大，但目前未得到充分体现；商家对北滨路未来前景的信心需进一步加强；现阶段，商家对本项目优势的认知度及认同度有限，进驻意向不明朗；,对本项目的启示：需树立项目的核心优势，获得商家对项目的价值认同；通过前瞻性、差异化的定位，吸引目的性消费群体，突破同质化竞争的局面；,项目商业发展的现实环境,一、发展机会分析二、市场环境研究三、目标商户访谈及需求分析四、项目解析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,内容纲要 CONTENTS,项目商业核心优势的思考,纬联商业观点：成功的滨水商业项目应当围绕以下方向进行树立其核心优势,独特的建筑风格标志性的景观,清晰的定位特色的经营主题,丰富的业态组合新颖别致的商家独特的消费体验,高舒适度的消费环境完善的硬件配套,方向一：通过包含独特文化内涵的建筑风格，吸引消费者关注；并树立标志性的建筑物，成为城市景观；,代表项目：西湖天地西湖天地位于西湖南线风景区，规划建筑面积7.5万平米。项目设计以传统江南建筑为蓝本，将杭州园林及庭院建筑的特色保留，以娱乐休闲功能为主，提供餐饮、娱乐、休闲及零售设施。美国圣路易斯滨水区圣路易斯的滨水区以拱门为中心，以两条轴线为骨架，规划结构清晰，主题建筑拱门则以其优美的弧线吸引着无数游客。,项目商业核心优势的思考,结论：本项目的建筑形态及风格元素，应当吸引商家及消费者关注,方向二：通过清晰定位，特色经营主题吸引目的性消费,结论：本项目应当具备独特的主题定位，吸引目标客群,代表项目：新加坡克拉码头新加坡克拉码头位于新加坡河旁，总面积3.4万平米，由5座拥有超过60间仓库和店屋的保有其原有19世纪模样的彩色建筑组成，配以强大的光电技术和“绿文化”。在2006年的改造中，业态配置由原先的“零售购物40%、餐饮30%、娱乐30%”改造为如今的“餐饮45%、娱乐20%、酒吧20%、零售4%、加之少量办公”，清晰的定位为主打“美食娱乐”的“休闲”与“旅游”。,项目商业核心优势的思考,方向三：项目应当形成丰富的业态组合及体现主题特色的新颖商家,代表项目：旧金山渔人码头 格拉德利广场（Ghirardelli Square）由著名巧克力工厂改建的购物中心，可参观巧克力制作过程并购买其商品；面包房（Boudin bakery）及制作，参观、销售与一体的特色商业蜡像博物馆（wax museum）独特体验,结论：本项目应当引入特色商业形态，成为项目亮点,方向四：高舒适度的消费环境通过营造高舒适度的消费环境，在消费者消费过程中提供精神层面的享受,结论：本项目需充分挖掘景观优势，吸引消费者及商家；,代表项目：澳门渔人码头澳门渔人码头位于外港新填海区海岸，占地10万平米，其中4万平米为填海造地而成。分为三个特色区域：唐城、东西汇聚和励骏码头。是集娱乐、购物、饮食、酒店、游艇码头及会展设施于一体的大型游乐城。“唐城”是仿照唐朝建筑风格而建成的中式城楼，内设中式餐厅、商店及文化展览馆，毗连皇宫娱乐场；“东西汇聚”糅合东方传统概念与西方建筑风格的设计特色，包括40米高的人造火山、瀑布、希腊建筑、比塞塔、古战船、阿拉伯式儿童游乐区、罗马广场、特色购物商场及会展设施；“励骏码头”以海岸设计为主题，由欧陆及拉丁式建筑群组成，设有各式各样的消闲娱乐设施，包括现代化水上表演场及电子游戏机中心等。,集团对项目商业采取快速变现销售的指导思想,项目商业发展的限制要求,项目的体量及外观尽量避免重大改变,在不改变项目根本结构的情况下，通过对层高、出入口、垂直交通动线的局部调整，尽可能的满足销售及商家经营需求,项目的定位与主题应当与区域未来发展方向一致,无法长期持有,项目商业发展的不利条件,北滨路发展现状未能充分体现其商业价值,滨江商业的价值是一个逐步实现的过程，必须通过一定时期的市场培育，这是无论何种商业发展方向都无法避免的规律,商家对北滨路及项目的认可程度不高,在项目自身优势体现及北滨路发展逐渐成熟以前，项目引入商家较为困难,项目商业体量较小，业态丰富度受影响,项目商业发展的基础条件,区位环境,景观资源,消费人群,交通环境,基础条件对项目商业发展的影响,据观音桥成熟商圈仅2公里，紧邻未来扩张后的观音桥商圈项目可作为观音桥商圈的业态的重要补充。,区位环境,观音桥商圈特征：传统商圈以购物、商务、金融服务为主、,北滨路补充方向：滨水商业带以休闲、餐饮、娱乐等体验式商业为主,打造以餐饮、休闲娱乐为核心的体验式消费场所,方向引导,消费人群,项目自身体量105万方，带来大量常驻人群北滨路沿线未来常驻人群约40万江北嘴CBD及观音桥商圈商务人群消费人群拥有较强的消费能力,应当满足该类消费人群的消费特征：以中、高端档次消费为主追求消费环境的舒适、格调的优雅、服务的周到,方向引导,景观资源,方向引导应充分利用江景资源，吸引注重景观环境的商家进驻，如格调餐饮、休闲会所等；尽可能增大商业临江景观面，利于商家展示品牌形象，可提升商业价值；,基础条件对项目商业发展的影响,位于北滨路旁，拥有丰富的江景资源对岸重庆天地带来独特的城市建筑观景,北滨路横向交通连接滨江众多楼盘建新西路方便与观音桥商圈的连接沿江的桥梁便于主城各区域的车辆到达本项目,可吸引主城区私家车拥有者进行目的性消费,交通优势,方向引导,基础条件,限制要求,项目商业发展方向,城市顶级私家商业会所群,利用项目良好的景观资源，打造以餐饮、休闲、娱乐为主题的高端商业会所集中地；引领北滨路乃至城市商业的至高点，吸引城市精英人群，形成目的性消费；提升项目商业价值，促进项目实现价值最大化；,项目商业发展方向,高品质商家、精致格调商家的经营集中场所城市高端商业新地标独特的餐饮文化、异域风情、尊崇的私享格调空间城市精英人群的聚集地,项目商业发展方向,消费者定位,他们是老板、公司高层或政府高级干部：消费档次和环境是他们身份和地位的象征！他们是政府公务员、厂长/经理、个体老板：消费档次和环境是他们提升形象的有力工具！他们是企业中层管管理人员、外企员工：消费档次和环境是他们追求的目标！他们是专技人员、自由职业者、企业白领：消费档次和环境是彰显个性的途径！他们有一个共同的特征：城市的精英阶层！他们在这里消费是因为我们能够提供他们更高层次的精神愉悦！,项目商业发展方向,业态组合定位,高端主题餐饮、休闲会所、精品家居体验馆、咖啡、茶餐厅、美容SPA、车友沙龙,陈诚公馆、湖景三号、顺峰、,环球一号,亨利戴 达芬奇,富隆酒窖,皇鼎养生会所,业态组合定位,娱乐会所,婚庆会馆,养生休闲会馆,高档车友沙龙,格调餐饮,项目商业发展方向,项目定位对商业建筑的要求,相关要求,满足商家形象展示要求,满足商家经营要求,相关要求,满足消费者舒适度要求,满足消费者私密性要求,满足市场投资者需求,满足商家经营要求是吸引商家进驻的基础条件，也是项目商业价值的基础；,高端商家对项目的形象有极高的要求，也是项目区别于其他竞争对手的重要因素之一。,高端消费者对消费环境、场所同样有极高的要求，也是项目区别竞争对手的重要因素之一。,高端消费群体对消费私密性有特殊要求，应当在建筑设计中充分考虑、体现,在商业具备较高价值的同时，在分割上考虑符合市场投资者的需求喜好，顺利实现销售,商业设计建议,建议一：调整商业各楼层层高,为满足本项目定位的目标商户经营需求，建议调整各楼层层高如下：一层层高为5.1米二、三层层高为4.5-4.8米,建议二：调整店面开口设置,商铺开口,商铺开口,商铺开口,商铺开口,商铺开口,商铺开口,商铺开口,商铺开口,在商业进行纵向划分的前提下，每个独立单元体底层商铺需拥有独立的商铺开口商铺的门头及店招应尽量满足商家需求,建议三：纵向交通调整,每个独立单元体内部应设立独立的楼道，满足纵向的连接；对于商业价值较高的单元体，应考虑增设观光电梯；电梯前室，门厅等区域应满足高端消费者对舒适性的要求,现有的LOFT公寓出入口对商业人流动线造成不利影响；高端消费者注重私密性，建议将LOFT进出人群与商业客户分离；建议在不影响消防的前提下，调整LOFT公寓的出入口位置；,建议四：纵向交通调整,调整,调整,保留,保留,露台,建议五：横向交通调整,目前二、三层商业局部露台面积过小，无法满足餐饮、休闲商家对外摆空间的需求，商业价值受到影响；建议增大二、三层露台面积，并通过露台组织横向交通；,调整各层露台之间，以及露台与地面之间楼梯的设置，便于消费者到达并且不影响商铺门头及展示；为提升商业档次，可考虑楼梯旁设置扶梯；,建议五：横向交通调整,建议六：调整管井及空调机位位置,由于需对商铺重新进行分割，原有部分管井及空调机位的位置需要进行调整；建议尽量将其放置在项目靠后区域，避免对项目立面及商家形象展示造成不利影响；,建议七：停车位的配比,项目定位为高端餐饮、休闲娱乐会所，该类商家对车位的数量要求相对较高，现有方案中地下车库的87个商业车位无法满足其经营要求，建议增加；为满足该类商家的需求，建议按照每100平米配置1.5-2个车位的标准，增加项目的商业停车位；为满足高端客户需求，建议通过灯光、环境等打造，提高地下车库的舒适度考虑调整地下车库的电梯数量及位置，保证部分高端会所电梯直接通往车库的要求；,建议八：调整电梯设置 避免人流动线死角,原方案中，A5-9区域位置的电梯仅设置到二层，三层形成了人流不易到达的死角；建议将此处电梯设置到三层，方便消费者的到达，避免形成死角,一、发展机会分析二、市场环境研究三、目标商户访谈及需求分析四、项目解析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,内容纲要 CONTENTS,项目商业价值的实现,销售对象：,纵向分割使单元体面积相对较大，总价价高，对销售对象的选择有一定影响,购买自营的商家,（渝信、阿兴计、芭菲盛宴等）,大型投资机构,实力较强的投资者,项目商业价值的实现,结论：本项目滨江商业最佳的销售时机应当在3-5年后,专精信诚百年纬联愿以我们的专业与诚信，与您携手实现双赢！,Thanks,重庆纬联地产顾问有限公司商业分公司,重庆市渝中区中山三路131号希尔顿商厦31F,CHONGQING WINLAND PROPERTY CONSULTANT CO.LTD,