成都某地块项目投资评估报告.ppt

成都美美力诚地块项目投资评估报告,2010年1月,项目区位,本案,项目概况,宗地位置：项目宗地位于成都市新城发展的核心位置，在高新区天府大道北段以东、名都大道以西、亲民东街以南、锦晖东街以北，地块对面即为成都市政府新办公大楼（俗称：莲花瓣大楼）。宗地面积及形状：宗地面积42.9781亩，呈比较规整的长方形，四面临街，西临成都市政中心和天府大道，南临新益州市政公园（市政景观公园），北临旺旺集团项目，东临城市绿化公园，区位优势属不可多得的中心政务区绝版位置，整体形象展示面极佳。现状：宗地规划为商业金融用地性质，航空限高70米，容积率不超过4.0，建筑密度不超过45%。,项目区位,本案,项目区位,本案,项目区位,本项目宗地位于南延线天府新城的核心，科创中心对面（成都市的市政府新大楼），比邻新益州公园，是南延线不可多得的稀缺地块，具有很高的商业价值和居住价值。根据成都市城市重点向南发展的总体规划，南城将建设成为“城南副中心”。在“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标之下，又分为建设成都市“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”五大规划子目标，旨在打造成都市的“浦东新区、滨海新区”。,项目远景,未来的南延线将是成都的一座高标准、现代化人居新城,项目交通,项目交通,公路交通：以天府大道为中轴线，站华路、元华路、红星路南延线共同构成南北走向的纵向交通网络，将市中心和南部新城紧密的联系在一起，更是很大程度的缩短了人们的心理距离。三环路、武侯大道东延线、孵化园北干道、四环路、迎宾大道等共同构成了南部新城的横向交通体系，交通网络可谓是四通八达，奠定城南发展的基础。地铁交通：城南副中心规划贯穿的地铁路线有两条：1号线和5号线，1号线是最先建设和最先通车的，将于2010年贯通，按照规划1号线在南延线一共规划了七个站口：南三环站、新益州站、孵化园站、世纪城站、科技园站、府河站和华阳广都站。2010年开通后，成都地铁经济时代正式到来，必将极大的推动南延线房地产市场的发展。,项目配套,项目配套,随着城南房地产市场的快速发展，相应的各种生活配套：商业、酒店、公园、文化娱乐、医疗、学校等等也在逐步建立和完善。未来城南副中心延伸出来的考察、接待、会展、旅游等功能，加上比邻航空港等先天优势，未来南延线将是成都五星级酒店最为集中的片区之一，除了目前在营的世纪城洲际酒店、世纪城假日酒店，还有多个五星级酒店处于规划建设中，如希尔顿酒店、万豪酒店、誉峰的W酒店等，一些在建的甲级写字楼和大型住宅项目也规划有五星级酒店，如：天府国际广场、河畔新世界、雅居乐花园等。,项目配套,世纪城洲际酒店,世纪城假日酒店,希尔顿酒店,万豪大酒店,巨龙五星级大酒店,誉峰 W酒店,项目规划指标,宗地面积42.9781亩（占地28652.06平米）宗地规划为商业金融用地性质航空限高70米容积率不超过4.0（规划方案批准的是不超过4.61）建筑密度不超过45%绿地率15%停车位1010辆建筑总面积181928平米 其中，地上面积133211平米（132051计入容积率）地下面积48952平米,项目现状,本 案,新政府大楼,新益州公园,项目转让方提供的资料,公司营业执照复印件公司与国土局签署的土地出让合同项目国土地使用证方案及概念设计已经通过规划部门批准项目的概念性设计方案,项目市场调研,项目的组团定位及地段价值：站南组团发展片区是指在火车南站以南，四环路以北，依托于天府大道发展的区域，规划面积为12平方公里，站南组团将是城南副中心的核心区域，该中心主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成，规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主，规划人口15.6万，是继华阳之后的最多人口的组团。站南组团紧接主城区，交通、城市配套等相对完善，目前已经吸引了大量的品牌开发商进驻，如中海、和记黄埔、九龙仓、深长城、合景泰富等，开发的项目大多数是定位较高的品质楼盘，如中海城南1号、南城都汇、天府长城、誉峰、天府长城、华敏世家等，价格普遍偏高。还有特拉各斯、理想中心、城南科技广场、中国水电大厦、拉德方斯等高档写字楼项目。目前此片区已经形成密集发展之势，土地日益稀缺，增值潜力巨大。,项目市场调研,区域写字楼市场调查：南延线作为未来的城市新中心，在建和规划中的区域总部写字楼和其他商业写字楼项目众多，这些写字楼规划起点高，主要以甲级写字楼为主，因此本身硬件配置比较高，销售均价多在15000元/以上。如新希望大厦、四川水电大厦、拉.德方斯大厦。,项目市场调研,区域住宅市场调查：品牌企业多、项目品质高、价格走势高、置业客户素质高 城南“副中心”作为成都城市发展的重大战略规划，未来几十年的发展潜力不可限量，吸引了大量的国内一线开发商、港资大鳄、国际品牌在此进驻，如龙湖、中海、雅居乐、华润、和记黄埔、九龙仓、新世界地产、新鸿基、希尔顿集团等。从调查的实际情况看，从三环路开始沿着南延线的物业价格高，从三环路到世纪城片区的楼盘价格比较高，普通高层电梯公寓一般是800016000元/（建面）；别墅的价格一般在1000030000元/。南延线作为规划发展的城市新区，总部办公人群、国家公务员、高新技术白领、企业老板等中高收入者成为了购房的主流，在城南豪宅市场也活跃着不少外籍人士的身影。,项目市场调研,南城区域电梯豪宅市场调查：,项目市场调研,南城区域近期土地成交市场调查：,本案,1385万/亩,1100万/亩,970万/亩,1195万/亩,1265万/亩,1370万/亩,980万/亩,项目市场调研,项目SWOT分析：项目优势（S）核心地段优势片区规划起点高高尚公园住宅价值交通发达，辐射面广地铁经济带来巨大商业价值综合稀缺性高项目劣势（W）周边常住人口目前较少，有待提升项目规划体量有限,项目市场调研,项目SWOT分析：项目机会（O）美美力诚商业旗舰的领航 未来60万城市精英人口消费力 项目威胁（T）中国房地产市场进入调整期，对商业制约较大南延线的商业市场竞争激烈,项目定位,本案应该是兼顾商业和居住功能高端城市综合体,定位的释义分解：1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费模式，为城市贵胄量身打造的国际化新奢区。2、从档次上说，是成都乃至西南地区首屈一指的，开历史先河的高端消费体。3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、娱乐、美食、美视等一站式高档国际化消费区。4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高层次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将项目整体提升到一个新高度。5、从价格上说，将开创南延线商业和住宅价格水平的新高度，形成强大的市场影响力。,项目定位,总体规划布局：1、美美力诚旗舰店作为整个商业的龙头，也代表项目形象，沿天府大道独立式设计，保证本身的形象展示面，发挥形象领航作用。2、其余商业部分独自成体，放弃大型购物商场模式，采取开放式Block街区式设计，BLOCK街区即Block，B-Business（商业）、L-Lie fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和）。3、住宅部分保持相对的私密性，放置在临新益州公园一侧，保证高档住宅面向公园的视野景观和生活气息，与BLOCK商业街区采取绿化带进行一定程度的隔离，保持相对独立性。4、空间尺度的层次处理 在水平向空间层次上，形成“动区+中介区+静区”布局，临路为动态商业街区，包括美美力诚旗舰店和BLOCK院街商业；内侧临新益州公园为静区，高层住宅临湖相望，中间绿化相隔。,项目设计方案,更多关于本项目的规划、设计方案另见附件文件,参照项目价格调查,本项目,誉峰项目，住宅，精装，均价2万元/平米,城南1号项目，住宅，清水，均价1.7万元/平米,华敏世家，住宅，清水，均价1.6万元/平米,新城核心区,新希望大厦项目，写字楼，清水，均价1.6万元/平米,首座项目，公寓，清水，均价1.8万元/平米,项目经济指标,项目总体定位,集商业、居住功能为一体的高端城市综合体,定位的释义分解：1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费模式，为城市贵胄量身打造的国际化新奢区。2、从档次上说，是成都乃至西南地区首屈一指的，开历史先河的高端消费体。3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、娱乐、美食、美视等一站式高档国际化消费区。4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高层次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将项目整体提升到一个新高度。5、从价格上说，将开创南延线商业和住宅价格水平的新高度，形成强大的市场影响力。,项目总体定位,酒店式公寓28000平米,公寓式住宅26000平米,独栋式商业14000平米,美美力诚百货31000平米,公寓式写字楼32000平米,项目销售、租赁物业配比,项目营销策略定位,将13万平米物业细分成5个不同功能、不同业态、不同客户购买的小众投资的精品物业,总体量18万平米,可销售部分10万平米,不可销售部分8万平米,独栋商业,公寓住宅,酒店式公寓,美美百货商业,地下商业、车库,公寓写字楼,项目各物业功能定位,销售部分物业-零售商业部分,物业体量：14051平米。物业形态：5、6栋单栋面积为20003000平米的独栋商业体。销售对象：国际顶级汽车专卖店（如劳斯莱斯、阿斯顿马丁、迈巴赫、法拉利、宾利、玛莎拉蒂）、国际一线品牌专卖店（LV、Gucci、Prada、Herms）市场现状：目前，在成都市人南路二段美美百货商场对面，国际一线品牌LV独立租赁了约2000多平米的独立店铺作为品牌专卖店，月租金水平在180200元/平米，按国际惯例的租金售价比折算过来，物业的销售均价不低于36000元/平米。销售状况：成都是中国西南地区顶级品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高营业额超过70万元，众多国际一线品牌的商品纷纷落地成都，选址开店，为本项目独栋零售商业的销售聚集的大量的优质潜在客户，本项目独栋商业的销售市场非常紧俏。,项目各物业功能定位,可销售物业-高档公寓住宅部分,物业体量：26147平米。物业形态：以150平米2房2厅、200平米3房2厅户型打主力的大户型都市豪宅产品。销售对象：高端都市豪宅产品。市场现状：据调查，目前在成都市城南高新区，以誉峰、城南一号为代表的高端住宅物业成为成都市高档住宅产品的标杆和代表。以誉峰为代表的精装修物业，销售均价20000元/平米；以城南一号为代表的清水房物业，销售均价16000元/平米。而该区域高档公寓住宅的租金价格达100120元/平米/月，涉外租赁需求，租赁市场成交旺盛。销售状况：据实地调查，誉峰项目09年11月正式开盘销售，推出300多套总价在300500万的大户型豪宅产品，2009年12月底已销售超过90%比例；中海城南一号项目2008年8月开盘，销售比例更是超过95%比例，目前已开始推二期项目。,项目各物业功能定位,可销售物业-万豪公寓部分,物业体量：28037平米。物业形态：依托万豪酒店的品牌号召力打造的都市中小户型公寓住宅产品。销售对象：美美百货的消费客户、使领馆客户、都市金领人群。市场现状：由于在成都市领馆区南移到本项目所在高新区，本项目所在区域成为高端酒店式公寓的聚集地。区域内精装公寓的租金价格达80100元/平米/月，如果有国际品牌酒店的管理，公寓的租金价格平均增加2030元/平米。据调查，首座项目精装公寓，一套型170平米的户型，月租金达到1700020000元/月，租赁市场需求、交易都很旺盛。销售状况：目前，本项目区域暂无精装酒店式公寓推出和销售，因此，无可参考和对比的项目。但是，参考人南路首座、紫檀等已交房的公寓项目，其租金水平一般在100120元/平米/月，折算倒推回来物业的销售价格在1800022000元/平米。,项目各物业功能定位,可销售物业-公寓写字楼部分,物业体量：32648平米。物业形态：智能SOHO、既可居家又可办公的公寓式写字楼。销售对象：美美百货的商家客户、中介、法律等中小型创业客群。市场现状：对本项目写字楼定价最具参考的项目位于人南路四段附近的新希望大厦写字楼，销售均价16000-18000元/平米，项目区域内的拉德方斯大厦，销售均价16000-17000元/平米。除此以外，该区域还有水电大厦、中石油大厦、联通大厦、国电大厦、中信广场等写字楼项目，销售均价都不低于15000元/平米。销售状况：区域内写字楼市场成交也非常火爆，2009年12月底调查数据显示，新希望大厦销售几近告磬，目前仅仅只剩下14层楼一层还未销售。拉德方斯大厦的销售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片区的商务写字楼的需求量大，而本项目区别于其他纯商务甲级写字楼项目的公寓式写字楼产品，在区域内更是非常稀缺的物业产品。,项目各物业功能定位,物业销售价格与租金水平对比分析,单位：建筑面积平米,项目各物业功能定位,不销售物业-美美百货部分,物业体量：30968平米。物业形态：中国西南区高端奢侈品、精品百货卖场。租赁对象：国际一线化妆品、服装、皮具品牌，全球奢侈品牌。市场现状：美美百货是目前成都三大奢侈品百货之一，同时也是业绩最好的一家高端百货商场。位于人南路二段，分川信店、天一店两个卖场，总营业面积14000平方米，2008年创造了16亿元的营业额神话。其中，Gucci一个品牌的日最高营业额达70万元。本部分租金收益状况：鉴于美美百货与本项目签署有战略合作协议，本项目裙楼部分是专门为美美百货“定制”的商业物业。美美百货将在本项目规划打造中国西南区规模最大、档次最高的精品、奢侈品旗舰店卖场。一般而言，物业的租金采取保底扣点的方式收取，扣点从商场营业总额提取1525%比例。美美百货入驻本项目后，卖场面积得以扩张，装修档次得到提升，如按150200元/平米的租金价格，每年可获得54007200万元的物业租金收益。,项目各物业功能定位,不销售物业-地下商业及车库部分,物业体量：48952平米。物业形态：高档超市、家居卖场、室内停车库。租赁对象：品牌连锁超市、与美美百货互补的商业业态。市场现状：有美美百货旗舰店的吸引和号召力，本项目地下负一层24000多平米的面积可招商出租给品牌连锁超市、家居大卖场、书刊音像商城等，不但可以填补商业业态上的空缺，还可以为区域作配套。负二层24000多平米作为车库，解决美美商场、住宅、公寓、写字楼的停车。本部分租金收益状况：以本项目所处区域位置，以及和美美百货搭配的功能定位，负一层商场的租金水平按市场行情可定位在5080元/平米的价格区间，每年可获得14002300万元的物业租金收益。此外，负二层24000平米的车库部分可规划出约500个车位，每年可获得的停车费收益不低于300万元。,项目成本分析预测,项目成本分析预测-续上表,项目成本分析预测-续上表,项目销售收入测算-按市场公允价格测算,项目物业销售收入测算：,在物业销售基准价格按目前市场公允条件下，如本项目所开发的物业资产总价值为275954万元；如果扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本项目可售物业的收入为174058万元，减去项目总投资后有34423万元的税前利润。,项目敏感度分析-在市场公允价格基础上浮20%,在项目物业销售基准价格上浮20%的条件下，如本项目所开发的物业资产总价值为331145万元；如果扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本项目可售物业的收入减去项目总投资后有69235万元的税前利润。此外，每年还可获取物业租金收益不低于7100万元。,项目敏感度分析-在市场公允价格基础下调20%,在项目物业销售基准价格下调20%的条件下，如本项目所开发的物业资产总价值为220763万元；如果扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本项目可售物业的收入减去项目总投资后的税前利润为389万元。但是，在项目的实际开发运作中，开发商完全可以通过以管理提升、成本控制等办法，将净现金流调整转变为正数，实现项目的无风险投资、运营。,仁安投资本项目将得到什么？,本项目位于成都市政府新区所在地最核心的地段，项目一旦建成将成为成都市的标志性建筑、标杆参照项目。这将给仁安的企业知名度带来极大的提升，让仁安的品牌在成都楼市一炮打响，迅速确立起来。本项目是仁安进入成都房地产市场并树立优质、精品、高档品牌形象的最佳时机、最难得的途径。因本项目安全可控并可实实在在预见的投资回报收益，以及今年逐年增加的物业租金收入，必将给仁安集团带来巨大的经济收益，同时，项目的成功运作给仁安带来强大的品牌提升和知名度扩张也是毋庸置疑的。由恒邦置业的专业团队操盘，必将使本项目无论是前期定位开发、施工管理、后期销售、招商、运营等环节都得以充分的保障。本项目核心的地段、很低的进入条件、美美百货的进驻，必将为仁安集团的投资带来丰厚的经济收益和巨大的社会效应。,项目投资分析评价,本项目作为成都房地产市场的标杆性、高端项目，投资开发本项目可迅速树立开发商资金实力雄厚、商业运营能力强的高端品牌形象。项目位于成都城市发展的新中心，所处地理位置绝版，项目开发条件成熟，四周环境优越，项目周边开发、建设、供需市场旺盛，为本项目的投资与开发奠定和营造了良好的整体市场氛围。项目地块干净、无拆迁，前期方案设计、报建手续均已完成，可很快获得施工许可证，项目的投入产出周期短，资金的周转速度快、回报非常大。本项目与美美百货签署了战略合作协议，美美百货将定向入驻本项目。这个模式不仅大大保障了商业后期招商、运营的成功，同时还为本项目带来稳定、持续、丰厚的商业物业租金收益。开发本项目，不仅可获得34423万元的税前投资收益。美美百货开业后，每年可为本项目带来50007000万元的租金收益；加上地下商业、车库物业的租金收益，项目每年可收取60008000万元的物业租金收益。综上所述，本项目是一个投资前景好、资本回报高、风险安全可控的优质开发建设项目。,项目投资合作模式一,1、本项目投资总额为6亿元。2、由仁安、恒邦、美美三方共同投资、按股权比例分配的原则，仁安集团占51%（3.06亿元），恒邦置业占39%（2.34亿元），美美占10%（0.6亿元）。3、恒邦自有资金1亿元，不足部分的1.34亿元由仁安集团出借，并由恒邦 置业在项目回款后按阶段支付资金利息。4、由于美美前期投资及股权溢价为5000万元，后期需要追加投资1000万元。5、美美所占的10%股权，可由仁安、恒邦协商决定是否收购其股权。6、管理模式：三方成立董事会，作为项目公司最高决策机构，项目公司的日常经营管 理采取董事会授权的总经理负责制。,项目投资合作模式二,1、项目公司股本金按1亿元计。2、仁安集团占51%股权（5100万元）恒邦置业占39%股权（3900万元）美美力诚占10%股权（1000万元）3、运作本项目所需资金的不足部分，由仁安集团出借给项目公 司，并由项目公司在项目回款后按阶段支付资金利息。4、管理模式：三方成立董事会，作为项目公司最高决策机构，项目公司的日 常经营管理采取董事会授权的总经理负责制。,项目资金使用计划-截止到开盘前,另见附表,完！,谢 谢！,第1天：成都卧龙日隆丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM）住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM）住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM）住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM）住宿：八一镇 波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM）住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。,