西安房地产市场一季度报告.ppt

,2013年西安房地产市场一季度报告,PART 2,PART 3,报告目录,PART 1 宏观环境分析,经济环境政策环境,从国内经济形势来看，中国经济逐步开始企稳，多项经济指数出现回升，但通胀风险仍然存在，一季度货币政策有所放宽，一定程度拉升经济面的向好，对于房地产市场起到较好的支撑。面对房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，而随着后期地方细则出台表现来看，总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期,Point A,一季度国内经济面企稳，货币供应有所宽松，楼市外围环境有所改善,经济环境,Part 1 宏观环境分析经济环境,受益于政策效果释放、国内经济稳定发展和出口企业信心增强等因素，一季度经济基本面未变，房地产外围仍存在不确定因素,国内经济,回落24M，三季度开始盘整,经济企稳，通胀预期存在,Part 1 宏观环境分析经济环境,一季度国内经济形势企稳，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限,货币表现,两会中中央政府工作报告显示：2013年中国GDP增长目标定为7.5%，CPI涨幅控制在3.5%左右，M2预期增长目标定为13%左右，这与M2增速略高于GDP增长与物价升幅之和的历史规律是一致的。“央行将会使用多种策略组合，包括回购和发行央行票据，以清除过量的流动性，这也是央行曾经使用过的方式。这也是惟一能够实现渐进式物价稳定的方法。”考虑政府换届等因素影响，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限。,货币供应有一定提升,新增贷款规模有所放大,8,Part 1 宏观环境分析经济环境,国内房地产市场一季度回升态势明显，固投和房地产开发投资增速明显，且相关比值上升显示房地产市场开始进入恢复阶段,行业投资,从同比增速上看，今年前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额同比增幅分别为21.2%以及22.8%，较2012年的21.5%以及27.8%均有所回落。然而，从体量上看，前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额分别为25676.0亿元以及6669.70亿元，均高于2012年前两个月的21188.83亿元以及5431.46亿元。随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极性将有所增加。与此同时，从保障房建设情况来看，2011年和2012年1700万套保障房的结转效应仍然存在，加之2013年新开工600万套，将使2013年保障房投资维持在较高水平，也将促使2013年的房地产投资增速将回升。但由于2013年房地产调控政策不会明显放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。,Point B,间接式调控稳定市场价格预期，政策重心强化监管执行力度,政策环境,Part 1 宏观环境分析政策环境,2010年1月10日,国11条出台,调控效果：部分城市房价、地价依旧出现过快上涨势头，部分地方政府落实调控措施不力。,2010年4月17日,新国10条出台,2011年1月26日,新国8条出台,调控效果：标志着史上最严厉的调控政策出台,调控效果：投资投机性购房被有效遏制，房价快速上涨势头被抑制,2013年2月20日,新国5条出台,2012年全年无加码政策出台，被压抑的市场在年底显得蠢蠢欲动,2012年,本次新政的出台，是对前几次新政的效果的巩固，对调控过程中出现的核心问题的完善与补充。但由于新政主要为原基础上的力度加码，对原来已经是调控重点的一线城市及部分城市影响相对较弱，但原来并非调控重点的二三线城市，或会因各种限制条件的严格化而让市场遭受不同程度的动荡。,面对楼市房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，增强政策监管执行层面,政策背景,“国五条”细则,限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。限购升级，覆盖全部行政区域,税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的、应依法严格按转让所得的20%计征。个人出售房产征20%所得税,各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所得地级以上城市原则上要实现联网。“十二五”期末，地级以上城市实现联网,对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例合贷款利率。房价上涨过快城市提高二套房贷首付和利率,Part 1 宏观环境分析政策环境,政策主要体现在二手房个人出售房产征收20%所得税和拟提高二套房贷首付及利率等方面,政策内容,Part 1 宏观环境分析政策环境,本轮政策的调控更多在重申之前调控方向，以及强化政策监管等领域动作，也是调控思路的转向期,政策分析,通过税收手段收紧流动性,分税制改革之后，中央财政集中了财权，造成地方层面上所谓的财权与事权不匹配。而本轮政策在“二手房交易环节从之前1%征收比例提升至20%”，一方面政府有收紧市场流动性，侧面缓解楼市压力，另一方面增加政府财政收入渠道。,服务政府长远期城镇化需求,本次政策的出台，将楼市调控方向增加三级市场层面，二手房刚性需求群体在这一政策引导下可能进入新房市场，增加新房交易的热度。配合中央政府之前提出的城镇化战略需求。,调控手段转向过渡期,本轮调控的思路包含上一届政府思路，同时包含新一届政府思路，主要体现从过去限购或禁买等行政化手段干预向通过税收及利率等经济市场手段转向。另外李克强、李源潮等均是经济法律出身。,二手房交易成本的提升造成加大市场对新房市场需求度，而中长期来看，新房供应主要集中于城市近远郊区域，需求向此类区域转向，间接辅助政府提出的城镇化战略要求。,13,Part 1 宏观环境分析政策环境,地方细则力度总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期,市场反应,Part 1 宏观环境分析政策环境,多城市主要通过限涨目标及增加住宅供应手段来调节市场，总体未独立设定城市调控标准,市场反应,地方细则四大特征,特征1：普遍不设“自选动作总体来看，与京、沪的“单身限购”不同，各二三线的细则相对“从简”，没有“自选动作”。在“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面，也是按部就班,特征2：完成“限涨”目标是重点房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。,特征3：多地未涉及20%个税对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。,特征4：引导房企增加普通住宅通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求失衡，为价格上升埋下隐患。,虽然政策在一定程度低于预期力度，但仍然保持从严基调，表现一，部分城市限购范围扩大，如“广东版”调控政策；表现二，房价控制目标收紧；表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。,Part 1 宏观环境分析政策环境,建设规模持续维持高水平，2013年开始进入大规模竣工并形成实际供应；但制度仍不完善，融资、建设的可持续性仍有待检验,保障房,影响方面：目前保障房开工面积核算标准调整为“1/3开挖基坑、1/3主体工程开建、1/3主体工程完成”，在真实流入商品房市场的量相对较小，对于商品房市场影响相对有限。目前保障房诸多管理机制尚不成熟，包括进入及推出机制等，且保障房周边市政配套相对匮乏，造成对商品房实际影响较低。,16,PART 2 全国市场分析,土地市场商品房市场二手房市场企业分析趋势预判,土地市场,Part 2 全国市场分析,2013年1-2月，土地楼板价均处于一年来的高位，主要原因是近两个月一线城市成交较为火爆所致。通常第一季度土地市场成交量在一年中处于低位，但与去年同期相比，今年1、2月土地成交同比均大幅攀升，反应出开年土地市场成交热度远远高于去年。一方面，去年年末土地供应量大增，从而推升了年初的成交总量，另一方面，年初市场行情持续回暖，企业拿地积极性较高，也带动了成交量的上升。,全国重点城市经营性用地流标率走势图,全国30重点城市经营性用地成交价格月度情况,流标率：近三个月土地流标率低位徘徊 2013年1月，全国30重点城市的流标率为6.39%，2月，土地流标率为4.92%，较1月份回落，综合近一年来的走势来看，近3个月土地流标率都处于较低的区间，与去年同期近10%的土地流标率形成鲜明对比。,一线城市土地成交热度高，导致年初楼板价高位，近三月土地流标率低位，整体土地市场成交热度远高于去年同期,2013年1-3月，全国30重点城市经营性土地以0-5%低溢价率成交的地块占比有所下降，处于近一年以来的低点，但是底价成交依旧占据半壁江山。而高溢价地块占比较去年四季度有所回升，处于高位。溢价率处于5%-50%的中间段占比持续提升，总体来看，2013年前两月市场持续回暖，溢价成交占比已经超过30%。溢价成交的地块大多分布在一线城市和二线省会城市，2012年特别是下半年，不少开发企业开始遭遇三四线楼市的供应过剩风险，返回供求关系相对均衡或紧俏的一二线城市拿地，溢价率持续提升对市场价格造成的影响，一增加了未来入市项目的成本，鉴于国家调控政策的持续，预计市场价格处在走平或者微涨，表明开发商开发收益或将进一步降低。,土地市场,溢价率：底价成交维持低位，溢价成交占比超三成，上半年依然是土地抄底好时机,Part 2 全国市场分析,2012年3月-2013年3月全国重点城市经营性用地溢价率分布情况,20,土地市场,Part 2 全国市场分析,各地频现拿地热,新开年土地市场旺销，各地地王现象重现，房企重新回归一线城市争夺地块，资金实力雄厚的大房企是夺地主角,21,商品房,Part 2 全国市场分析,商品房销售面积保持活跃态势，同比增长近五成 1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。,国房景气指数大幅上升 1月国房景气指数与12年年末保持平稳，2月，全国房地产开发景气指数比去年12月份提高2.33点，比去年同期提高0.03点，不但延续了去年四季度以来整体上行的态势，且上行幅度明显加大。今年以来，房地产行业回稳态势继续保持，市场活跃态势依旧。但从近期出台的国五条调控政策看，预计今后几个月房地产行业活跃势头将有所下降，国房景气指数上行幅度也将有所放缓。,商品房销售面积同比增长近五成，市场活跃，随着国五条出台，预计今后几个月房地产行业活跃势头将有所下降,Part 2 全国市场分析,房价：全国房价整体上行态势明显，一线城市领涨全国,商品房,从房价来看，全国房价整体上行态势明显。1月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格指数环比下降的城市有10个，比上月增加2个；持平的城市有7个，比上月减少1个；环比上涨的城市有53个，比上月减少1个，涨幅均未超过2.2%。1月环比价格上涨城市数基本与去年12月一致，但涨幅较上月进一步上升，显示房价继续加速上行。一线城市房价环比涨幅位居全国前列2月超九成城市房价环比上涨，下降的城市仅有1个（温州），比上月减少9个；持平城市有3个，比上月减少4个；环比上涨的城市有66个，比上月增加13个，涨幅均未超过3.1%。2月环比价格上涨城市数较1月大幅上升，占比超过九成，涨幅也进一步加大，显示房价全面上行趋势确立。,1月、2月新建商品住宅价格指数环比上涨和下降主要城市,数据来源：国家统计局,备注：1、横轴为当月供求比（成交面积/供应面积）；供求比在0.8-1.2之间相对平稳，小于0.8供过于求，大于1.2供不应求；2、纵轴为当月底存量消化周期（单位：月），公式为周期=当月底市场存量/近六个月月均成交量；,重点城市住宅消化周期保持平稳，除天津外所有城市都在1年以内，其中南京甚至已不足半年；从供求比来看，由于春节因素供应几乎“停滞”，导致重点城市几乎均出现严重的供不应求局面，而且供求矛盾趋于突出，尤其是一线城市，供求比均超过了2.0。十大重点城市中，仅天津供求相对保持平衡。,商品房,Part 2 全国市场分析,供求：重点城市市场供不应求态势扩大，消化周期保持平稳,2013年2月重点城市市场短期风险对比图,2013年1月重点城市市场短期风险对比图,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,0,9,18,27,天津,杭州,成都,北京,南京,武汉,上海,深圳,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,0,9,18,27,天津,北京,成都,武汉,南京,深圳,-9,上海,广州,重庆,24,Part 2 全国市场分析,二手房,在“国五条”细则出台后的首周，北京二手房成交量出现井喷状态，但随着政策末班车效应，二手房成交量开始逐步递减一月份，二手住宅价格环比上涨或持平城市总数占据九成，二月份比上升的城市总数进一步上升；一月份二手房上涨明显城市涨幅均未超1.7%，二月份最大涨幅达2.2%。显示二手房价整体进一步上行。政策出台，各地二手房交易大厅人头攒动，大家想法设法规避新规,政策出台，全国各大城市的房地产交易大厅“爆棚”,二手房价格整体上行态势加剧，政策效应致使二手房成交呈井喷,3月4日，国五条细则出台,西安,武汉,太原,沈阳,政策出台首周，北京二手房成交量呈现“井喷”,数据来源：北京房管局数据,数据来源：国家统计局,25,业绩表现：一季度从国内知名房企销售业绩来看，整体出现较好业绩，同比增幅显著，主要受去年同期调控及市场预期影响,企业分析,Part 2 全国市场分析,2013年一季度国内知名企业销售业绩目标,数据来源：CRIC,2012年商品房销售金额64456亿元，上述重点企业2011年商品房销售金额占比为9.9%，2011年全国商品房销售金额为58596亿元，上述重点企业销售金额占比为8.7%，一季度前两个月全国商品房销售金额为7361亿元，上述企业商品房销售金额占比上升至16.2%，行业集中度进一步提升,26,Part 2 全国市场分析,随着2012年品牌房企销售业绩趋好，财务状况明显改善，且对2013年总体预期趋向乐观，均将销售目标提升10-20%幅度,企业分析,从各大房企公布的2012年的业绩报告中可以看出，相对于2011年的低谷，去年房企整体经营状况、财务状况已经明显改善。近一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长。因此拿地和推盘热情也有明显上涨。多家房企2013年目标上调，表明后市预期总体趋向乐观。中海对于业绩目标的设定较为谨慎，主要是为了能够在2013年对实现业绩目标拥有足够的自信，制定了理性的销售目标，避免在市场动态的环境下受到太多的评估压力。况且中海业绩基数较大，目标基本与去年持平。2012年，绿地新增土地31幅，主要集中在一线城市的广州、上海，二线城市的合肥，重庆、哈尔滨、宁波等，碧桂园新增6幅地块，主要集中在池州、佛山、南通等二三线城市。,2013年国内知名企业销售业绩目标,数据来源：CRIC,27,房企在一线城市的拿地建面占比显著提升。2月，典型房企在一线拿地总建面共达214.57万平方米，占比为24%，较1月的占比增长了17个百分点，而企业在三四线的新增土储占比则呈下降态势。三四线城市曾经因为不受限购、限贷等宏观调控限制而颇受企业推崇，但三四线城市经济实力不强、居民购买力不足等缺陷逐步显露，因而企业再度将拿地重点转向一二线城市。一季度，重点企业中，绿地、保利拿地较多，且以二线城市为重点拿地区域，一线城市由于地价较高土地供应有限，因此占比也较少，而三四线城市因需求不足拿地也不多。,Part 2 全国市场分析,典型企业重新回归一二线城市拿地,企业分析,28,在房地产市场走入调整期，大型房企开始注重自身的长远发展，内功的提升成为今年企业关注的重点。一方面，各大企业为了获得更加的稳定现金流，加大商业地产持有比例成为企业年内甚至未来2-3年的目标。另一方面，房地产企业投资也变得更加谨慎，在超大型企业如恒大地产、中海地产等企业进行薄弱区域填充土地储备的同时，大中型企业则开始放弃对三四线城市的狂热，重回一二线城市，以追求在全新的竞争环境下获得更加稳健的发展。,Part 2 全国市场分析,住宅市场不断受到政策调控影响，房企对于商业地产投入比例开始上升，且增加对一二线区域的投资,企业分析,Part 2 全国市场分析,融资：一季度发行债券和票据是企业融资的主要方式,企业分析,30,Part 2 全国市场分析,趋势预判,宏观面从国内经济形势来看，中国经济逐步开始企稳，对于房地产市场起到较好的支撑。面对房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，而随着后期地方细则出台表现来看，总体偏温和，未超出国五条框定范围，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期行业面土地市场一季度土地溢价仍有上升，企业拿地积极性上升，年中政府或将加大土地放量规模及速度；住宅市场在政策影响下，市场成交量短期内将有较明显提升，而二季度随着地方细则出台，成交量将回归平稳走势，但随着二季度供应上升，价格上浮压力较大；企业面品牌房企仍有积极推货，不博价，不盲从，一方面补充库存，一方面加大融资渠道；企业集中度将继续加大。,31,PART 3 西安市场分析,注：上图为2013年1季度西安市六大主城区土地供应与成交地块分布情况数据来源：国土资源局招拍挂,土地市场简述：2013年1季度西安市（含长安、阎良、临潼）土地挂牌供应占地为132.0万，挂牌建面241.3万，挂牌成交占地为297.9万，成交建面900.6万，累计成交金额100.5亿元；城西区位居全市土地供应量第一。其中沣东新城大量工业用地放量，共计44.7万，占区域供应88%；城东以112.3万的土地成交位列全市第一，除了港务区的工业用地外，浐灞生态区及纺织城综合发展区成为主要成交区域；城南区供应集中曲江二期规划范围；总结：1季度，虽然处于传统淡季，但土地市场同比近几年仍处在较高水平运行。,一季度，全市土地市场整体呈现冷热不均，城西与城东两区域分别土地供应与成交领跑全市,土地市场,Part 3 西安市场分析,34,注：官网土地成交信息具有滞后性,数据来源：CRIC,2013年以来，土地市场走势较去年第四季度降幅显著，但与去年同期相比增长幅度较大，而土地成交价格则有增无减、一路上行；一季度，工业用地供应量较大，占到全市总供应量72.6%，其中主要集中在城西、高新一带；从供应面积来看，各面积段地块均有供应，但6万以上大面积宗地尤为突出，占到一季度土地供应的42%，主要为工业用地；当前相关国五条细则还未落地，房企对此持观望态度，在拿地策略上也更为谨慎，在宏观调控长期伴随的状态下，预计未来企业拿地将以理性为主基调。,2012年土地供应、成交呈阶梯上涨，今年1季度虽环比下滑，但与往年同比，仍处高位运行；商住综合及工业土地成交表现凸出,土地市场,Part 3 西安市场分析,2013年1季度西安重点区域土地成交供应走势,市场特征：2013年一季度土地市场供应热点区域为沣东新区与高新二期，土地供应建面分别92.0万、70.1万。随着这些区域的土地推入市场，区域的价值也将随着政府的规划利好和土地成交进一步显现；一季度，全市共成交80宗地块，这些地块均是去年四季度挂牌出让的，主要集中在浐灞生态区纺织城综合发展区及大明宫遗址区。,热点区域分布,沣东新城,纺织城综合发展区,高新二期,一季度，高新二期、沣东新区成为两大主要供地区域，随着政府规划导向，未来这些区域的土地价值将进一步攀升,土地市场,Part 3 西安市场分析,浐灞生态区,区域特征：从市场放量热点区域来看，主要集中于沣东新城、高新二期、浐灞核心区和纺织城板块。一方面受制城内土地供应有限影响，土地放量多集中于城市近远郊区域，另一方面，从城市发展方向来看，政府及开发商均表现出对新兴区域的热情，锦世达、高科、中铁、绿地，金地等房企均有一定的土地储备动作。,36,2013年1季度月，商品房共成交322.8万，虽然为传统淡季，但整体去化仍高于近两年平均水平。一方面由于一季度持续了去年底的回暖行情，另一方面是购房者对于房价下行的心里预期有所降低；从去年3季度末起，房企以价换量现象逐渐明显，市场呈现日趋回暖迹象，同时，各类物业成交均价也有出现下滑。,数据来源：CRIC,市场持续向好,Part 3 西安市场分析,一季度传统淡季，但同比往年，市场成交处于高位，以价换量造就淡季不淡局面,商品房,平均成交水平约287万,以价换量,37,近一年西安市住宅市场供求比走势,供不应求,供求稳定,供大于求,注：供求比1.2为供不应求，0.8供求比1.2为供求稳定，供大于求为供求比1.2,成交量价：一季度，虽然为传统淡季，但由于去年初行业整体低迷，今年市场同比去年仍处高位，价格平稳；供求关系：今年一季度，不少购房者为赶政策窗口期购房，促使3月成交量环比大涨148.9%，市场呈现供不应求状态。,Part 3 西安市场分析,一季度住宅市场整体成交水平较高，市场整体呈现供不应求状态,商品住宅,38,城南,城西,城东,城北,城内,高新,数据来源：CRIC,2013年1季度，城南、城北、城东成交量继续领跑全市，但三个区域整体市场占比均有所下滑，主要是受区域供应量影响。另外，城北与城东价格洼地优势已经逐渐被城西区域弱化，部分价格敏感性及投资客户已经被其分流。价格方面，城南、城东基本与去年持平，城北在万科金域华府等高价项目的拉动下，在量跌的情况下，均价仍上涨5.6%；从2012年以来，城西一直保持着较强势头，2013年1月，华润24城及万科金色悦城率先推案，虽然推案量较大，但依然赢得了比较快的去化，带动城西成交占比继续攀升。但由于城西仍存在大量低价项目，如昆明市光等保障性住房，故而成交价格较去年下滑2.4%；2013年一季度，全市除了城内、高新外成交均价明显上扬外，其余城区则表现较为平稳。高新主要是在融侨城热销的带动下，成交均价上涨11.3%。,2008年至2013年1季度住宅各城区成交量价占比,2008年至2013年1季度住宅各城区成交价走势,数据来源：CRIC,Part 3 西安市场分析,城南、城北、城东成交量仍然领跑全市，但整体市场占比有所下滑，随着标杆企业入驻，城西市场份额逐渐凸起,商品住宅,从各价格段成交占比来看，6000-7000元/的占到总成交量占到28%，成为主力成交价格段，表明中高端产品受客群认可度较高，5000元/以下和5000-6000元/价格段占比其次，均为22%，中端以及中低端档次产品也占有一定市场；一季度，10000元/以上价格段成交量环比涨幅最大，8000-10000元/价格段成交量其次%，表明在经历了去年四季度的一波刚需释放，首改，再改需求逐步入市，并带动高端产品的成交量有较大的提升。一季度国五条细则出台，引发市场短期成交高位，随着政策效应的递增，预计中长期市场依旧会以5000-7000价格段首置首改产品为主力，8000元/以上的高端的产品由于基数小，受政策影响大，后期将会有明显下跌态势。,价格偏好：成交价格段分布占比及变化趋势（2013年1季度）,数据来源：CRIC,Part 3 西安市场分析,一季度，6000-7000元/价格段成交占比最大，8000元/以上高端产品成交上涨明显,商品住宅,40,2012年至2013年3月住宅市场分面积段成交套数走势图,单位：,90以下首置、90-125首改、125-180再改、180以上高端,进入2013年以来，虽然面临春节月及新政等因素影响，市场活跃度并未有所减缓，70-90和144-180面积段户型成交比重有所上升，首置及再改类客户比重有一定增加；而品牌房企较集中的表现抢眼，中海、万科、华远等房企项目成交表现较好，前十名市场集中度为20%，较去年同期的26%，回落6个百分点，一定程度表明市场整体去化较好。,Part 3 西安市场分析,商品住宅,一季度，品牌房企发力明显，中海、万科和华远项目成为市场主要成交额贡献者，市场整体去化较好,41,近一年西安市场新开盘项目个数走势,2013年1季度，西安进行新开盘、推案解筹共计26次，较2012年同期增加1倍。这一方面是市场的持续回升，房地产企业推盘力度的加快以及刚性购房需求的不断释放，使市场交易持续活跃；另一方面，去年年初行业整体低迷导致同期基数较低，也造成了今年1季度市场指标的大幅上升；2月20日国务院常务会议提出五条调控措施，预计短期内会引发市场“赶末班车效应”，推案量有所上涨，其中改善型房源占比上升；与以往城东、城南、城北三个区平分市场秋色相比，今年城西的市场整体占位有所明显提高，在万科、华润等知名企业的带动下，板块价值剧增。,在政策及市场双重作用下，2013年开年市场持续保持较高温度,Part 3 西安市场分析,新开盘,一季度整体市场以春节为节点，前后新开盘量出现明显下滑，受调控影响大面积房源推案比例有所上升,新开盘,从1季度市场推案情况来看，春节过后，房企保持谨慎，观望态度，整体推案量明显减少；受2月底“新国五条”影响，市场整体推案结构也有明显变化，大面积户型推案比例上升。,Part 3 西安市场分析,43,2013年1季度房企住宅销售金额排名,2013年1季度，房地产市场继续延续去年底回暖行情，住宅销售金额TOP10入榜门槛提高，市场集中度下降10.3个百分点；入榜前十企业中，本土企业占据3席，与去年持平。恒大由于在售项目处于清盘阶段，金地目前主力在售的跑量项目西沣公园暂时无法备案，因此两企业跌出今年1季度TOP10；随着调控的深入，企业整体销售额梯度分化越加明显。从本土企业在西安市场的排名来看，海荣与天朗的名次依然靠前，但天朗受供应量影响，销售额稍有回落。,前两月西安房企销售排名门槛提高，但销售额梯度分化明显，本土房企业绩表现良莠不齐,房企表现,Part 3 西安市场分析,2012年1季度房企住宅销售金额排名,Part 3 西安市场分析,趋势预判,从政策主导方向上来看，本轮政策调控方向对西安市场影响度有限，西安市场仍处于增量阶段，楼市变化更多依靠市场力量；未来市场的力量表现在：1、二季度至年尾部分区域潜在供应充足，供大于求将呈常态，部分城西、北郊及纺织城等新兴区域将在年内表现更加活跃；2、二季度开发商目标完成率状况较一季度有所放缓，面对不确定，二季度销售压力仍存，市场营销动作将会更加频繁；3、买方市场和卖方市场均对未来市场走势看好，房价上升压力仍然存在，二季度市场需求依旧旺盛。,45,信息之源 解决之道,联系我们：上海克而瑞信息技术有限公司-西安机构-研究中心地址：西安市碑林区南关正街88号长安国际D座11层邮编：710068电话：029-8765 1418传真：029-8765 1430网址：邮箱：微博：http:/,