合富辉煌铜陵市景尚花园1号楼价格建议51p.ppt

景尚花园1号楼价格建议,2012年3月18日,铜冠事业部景尚花园项目组,谨呈：铜陵有色铜冠房地产集团有限公司,项目报告的结构思路导图,商业市场分析,商业销售价格建议,项目宣传推广执行,住宅市场分析,住宅本体分析,住宅价格建议,商业本体分析,第一部分,第二部分,项目报告的结构思路导图,商业市场分析,商业销售价格建议,项目宣传推广执行,住宅市场分析,住宅本体分析,住宅价格建议,商业本体分析,第一部分,第二部分,春节后，各地楼市人气和成交量出现较明显回升,春节后，各地楼市成交量持续攀升，3月第一周的成交量比2月第一周增长200%近期的周度成交量已达到去年下半年的平均水平，高于去年国庆后的成交量水平成交以首置等刚性需求占主导,监测城市：上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、长沙、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山,宏观市场分析,限购限贷后成交量大幅萎缩，购买需求积压时间长,从重点城市整体走势来看，自2011年2月限购以来，各地成交量下滑趋势持续;现时的成交量只相当于限购前的约5成，购房需求积压时间长,监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、西安、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山,宏观市场分析,政策预调微调，流动性有所好转，信贷对首次置业需求放松,第二次下调存款准备金率。2月24日央行再次下调存准率0.5个点，继上年12月份第二次下调；各地首套房贷款利率已经回到基准利率，部分银行还出现一定幅度的利率优惠。,宏观市场分析,近期多个地方政策微调，虽然部分叫停，但市场仍然受益并一定程度改善购房者预期,宏观市场分析,2月部分开发商以价换量拉动业绩提高,2月部分开发商以价换量、业绩有所提高。从已公布业绩的几家房企来看，保利、富力2月业绩较为理想：2月份该公司销售均价同比、环比均有明显降幅，但对销售量的带动亦十分明显。与此相对地，万科、恒大暂未见采取大规模降价促销活动，2月取得业绩并无太大亮点。,宏观市场分析,2012年两会主要经济目标：经济增长率8年来首次低于8%,经济增长目标8年来首次低于8%，一方面来自经济下行压力确实有所加大，另一方面亦是为经济转型提供空间。对于管理层来说，“拐弯”时的适当减速符合宏调预期，经济转型之下，全国赤字安排较前两年有所减缩，M2亦有所下降。但失业率控制线继续保持在4.6%的水平，所以，在当前经济下行压力加大的背景之下，经济转型以不造成显著的失业率提升为前提。,宏观市场分析,宏观市场分析,2012年两会定调房地产：调控不动摇、价格回理回归,2012年两会关于房地产的表述：我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。房地产市场调控处于关键阶段 继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。采取有效措施，增加普通商品住房供给。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。,定调楼市调控不动摇，估计未来地方调控政策难以松动,当前楼价仍有下降空间，对首次、合理购买需求有可能定向放松,楼市调控将长期化限购/限价等行政手段的退出要等到房地产税等长效机制全面铺开,调控政策再加码可能性低,满足刚性买家购房需求或成2012年楼市机会,发改委副秘书长、新闻发言人李朴民3月7日接受中国政府网、新华网联合访谈时表示：今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。2月7日，央行召开金融市场工作座谈会，央行表示今年将继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求，对第一套自住性购房给予政策性贷款优惠。工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的 相关标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。四大行在讨论会上还表示，将积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。,发改委,央 行,四大银行,房贷额度将对首次置业者倾斜，首套房贷利率重回基准，不排除重现优惠利率。从两会上关于“采取有效措施，增加普通商品住房供”给的调性，及四大银行座谈会内容来看，房企开发中小户型、低总价产品有可能获得一定程度的信贷资金支持。地方政府也有可能对房企购买中小户型地块给予优惠政策。,宏观市场分析,宏观市场分析,购买需求积压一年，政策预调微调，带动刚性需求释放；破八定调，开发公司应顺应政策导向，降价促销，以价换量；两会后市场调整持续，关注政策微调的市场机会，积极出货。,宏观市场总结,2012年1月，铜陵量价齐跌，累计成交量为210套，环比上月数减少154套，环比跌幅达42.3%，同比2011年1月减少682套，跌幅达76.46%，2月份住宅成交292套，环比增加82套，涨幅为26.11%，同比减少22套，跌幅为7%，住宅销量为两年多期间最低水平；2012年1月，铜陵市住宅均价为4683.8元/平米，环比2011年12月增加183.4元/平米，涨幅4.1%；同比2011年1月增加89.8元/平米，涨幅为2.0%；2月份住宅均价为4525.0元/平米，环比减少158.8元/平米，跌幅为11.49%，同比减少630元/平米，跌幅为11.49%；主要原因在于1月份到2月份开发公司推盘力度大幅下滑，市场仍深受政策影响，客户观望依然严重，近期购房意愿持续降低，市中心高价楼盘销售不佳，郊区盘低价入市，销量激增，如柏庄香域、高速铜都天地项目1、2月份集中备案，拉低了整个铜陵市房价。,微观房地产分析,市中心板块,微观房地产分析,市中心板块,微观房地产分析,环天井湖板块,微观房地产分析,经济开发区板块,微观房地产分析,经济开发区板块,微观房地产分析,微观市场总结：,2012年第一季度铜陵房地产住宅市场同比2011年，量价齐跌；各项目受市场影响，普遍销售不畅，积压房源较多，后续推货压力增大；以多重优惠带动项目销售，销量较好的楼盘均为优惠较大的项目或直接降价的楼盘，如高速铜都天地享受多重优惠，瑞龙公馆直接补差价近1000元/平米；在售新盘均于较低的价格进入市场，普遍低于客户心理预期价位，赢得了一定的市场份额，如铜都高速天地以4306元/平米入市，销售均价在5000元/平米；瑞龙公馆5208元/平米入市，近期更以3998元/平米入市，柏庄香域3708元/平米入市等。,微观房地产分析,1号楼本体分析,1号楼处于项目西北角，位居铜官大道与北京西路交汇处；1#楼总建筑面积7981.98平米，其中商业1575.59平米，住宅4969.96平米，为商住一体楼1号楼共25层，1-3层为商业，4-25层为住宅，为整个项目最高的一栋楼；1号楼总共有91套房源，整栋楼共有B1、B3两种户型，其中B1户型共42套，B3户型为49套，以B1户型为78平米、B3户型96平米为主，户型均为二室二厅一卫。,1号楼本体分析,户型以B3、B1户型为主，户型面积较小且单一，通过与在售房源对比来看，1号楼户型不利于市场去化；1号楼位于交通主干道，噪声影响较大；1号楼商住一体，公摊大，得房率低，且其中40套为经济适应房，价格相对较低，会对客户心理产生较大的抗性；1号楼居于项目西北端，从居住舒适度来看，较6、8、9号楼位置较差、景观差、视野差。,（一）以竞争项目为参考：目前在售竞争项目中，物业多为高层，市中心主要以铜冠花园、铜都公馆、山水佳园、君悦印象这几个楼盘为主，所以本案要以目前在售且是本案主要竞争项目的铜冠花园、铜都公馆为参考项目；（二）以销售为导向：以销售较好的瑞龙公馆、高速铜都天地为主要参照对象；（三）同时结合1号楼所处项目位置、景观、户型、公摊、视野等多重因素定价。（四）采用市场比较法对1号楼进行合理定价。,1号楼定价原则,1号楼价格建议,7000元/平米,综合市场因素及1号楼自身优劣势建议1号楼销售面价为：,项目报告的结构思路导图,商业市场分析,商业销售价格建议,项目宣传推广执行,住宅市场分析,住宅本体分析,住宅价格建议,商业本体分析,第一部分,第二部分,铜陵商业网点布局根据铜陵市“十二五”商务发展规划所知，铜陵商圈规划为：“一个市级商业中心、五个区域级商业中心副和十六个社区级商业中心”。一市级：主城区中心区市级商业中心；五区域级：东部城区商业中心、南部城区商业中心、环湖新区商业中心、西湖新区商业中心、车站新区商业中心；十六个社区级商业中心：结合城市居住区中心规划布置；12条特色商业街，加快城市中心区的形成和城市新区的建设。,铜陵商业市场/总体规划,铜陵未来商业发展规划将形成“1-5-16”金字塔形结构，铜陵将发展成为皖中南区域性商贸中心城市,铜陵商业市场/在售商业分布,全市商业项目分布较散，占据主城区绝版地段商业，多采用对外招租的形式，仅少量房源出售,占据绝版地段的商业在售项目（置地财富广场、双星国际）多采用对外招租方式，但租金较高，部分二、三楼 对外销售，价格约为8000元/平米左右；全市在售商业较为分散，且纯商业项目较少，多为住宅底商。其他区域级商圈在售项目均采取对外销售的方式，均价约1.5万元/平米，后期租金约在30-60元/平米左右；目前铜陵市商业发展并不成熟，除了主城区，不同地段商业价格差并未拉开。,主要在售对比项商业目分布,从位置、物业类型、商业特征等方面进行综合考虑，选择以下在售项目作为商业定价参照紧邻项目的有铜都公馆、项目由北延伸的有国际华城、豪邦康城、柏庄春暖花开、项目南部的有铜冠花园、民悦大兴城。,本案主要竞争对手商业分析,铜都公馆,本案主要竞争对手商业分析,铜都公馆,义安大道,2F1F,铜都公馆底商共计8套，其中四套对外出售，其余为回迁，50-1500平米；其中有套对外出售，面向义安大道2套，均价50000元/平米，里面2套30000元/平米，开间为4.2-5.4米，进深约13米，一层层高为3.9米，二层为3.5米。二层1480米，整层出售，单价14800元/平米分析：铜都公馆为本项目最直接竞争对手，但由于项目商铺体量少，竞争力弱，目前在售四套，整体销售均价为3.5万，因总价较高，推广1个多月，一套未售。,豪邦康城,本案主要竞争对手商业分析,豪邦康城,豪邦康城商业为三层社区底商，一层在售70-160平米，单价为9000-12000元/平米，二三层抵押700-2600平米；在售一层：70-160平，21套，以120平为主力，均价2.7万；27-60平，27套，以50平为主力，均价为2.8万；目前备案显示签约2套，均为50平，单价3.8万（位置较好，且户型小）。已售备案2套，均为73平，单价2.7万，共计销售4套。分析：豪邦康城商业分布在石城大道与翠湖一路沿街。积聚新城与老城区客户群，位置较好，且产品本身户型较小，总价较低，整体均价在2.7-2.8左右。,本案主要竞争对手商业分析,国际华城,本案主要竞争对手商业分析,国际华城,1、国际华城目前在售三期商业沿北面运机路，为6#、19#、20#、21#的1层底商，其中21#底商靠近石城大道。总共25套商业，目前6#、21#两栋底商13套显示抵押冻结，均价为3.8万/平。剩余12套未对外销售，预售均价为2.6万/平，多为50平，实际对外售价1.6-2.6万/平。分析：国际华城一期商业已经交付使用，社区商业氛围已经成型。目前三期预售商铺沿北，铺面位置一般。运机路相对较脏乱。预售均价为2.6万/平，多为50平小户。产品本身户型较小，总价较低，易去化。,本案主要竞争对手商业分析,柏庄春暖花开,本案主要竞争对手商业分析,柏庄春暖花开,1、柏庄春暖花开二期在售商铺为石城大道北段沿街商铺，为2层联体销售2、二期商铺共计25套，大部分铺面上下两层面积差不多，一层预售4万元/平米，二层预售3万元/平米。但从成交备案（3套）来看，180平米（90+90），成交均价1.76万/平。分析：柏庄春暖花开沿石城大道中段铺面大多已招租，且一期商铺已经交付，加之项目对面万泰翡翠城的商业带动，整体商业氛围相成熟。但由于铺面为两层联卖，预售备案1层比2层贵1万左右。但主力面积为多180平，上下各90平。大多均为90平，整个面积较大，总价较高。通过成交备案得知，铺面成交价在1.76万/平,本案主要竞争对手商业分析,铜冠花园,本案主要竞争对手商业分析,铜冠花园,1、铜冠花园自2010年12月初拍卖21间商铺，当天拍卖17间，拍卖成交均价在1.7168万，面积主力为150-300平。其中大部分铺面2层面积大于1层商业。非拍卖的商铺成交均价为1.6049万（流拍的铺面大多面积较大，位置相对较偏，单价较低），面积在200平以上。分析：通过铜冠花园上次商铺销售情况梳理，对于大面积、高总价，首付50%及贷款压力，客户更容易接受小面积铺面，拍卖成交价1.7万，非拍卖成交价在1.6万，单价相对较低，但总价高，且商铺结构一般。成交客户以投资居多。,民悦大兴城,本案主要竞争对手商业分析,民悦大兴城商铺以二层引进合家福超市做市场引爆点，一层单层对外销售。分内、外铺销售。内铺成交均价1.1-1.2万/平，价格区间为8000-1.2，目前还剩2套200平大面积内铺；外铺成交均价为2.7万/平，价格区间为2.3-3.2，目前还剩4套外铺，位置及面都相对较大。分析：民悦大兴城位处项目南面，分流部分市区客源，但南边整体区域较差，商业氛围相对较低端，项目附近六中也即将搬走。但由于其产品面积以50左右小户型主力为主，内铺均价1.1-1.2；外铺价格2.7，总价低，且项目引进合家福超市，吸引了部分小型投资客。,民悦大兴城,商业位置：沿北京西路与铜官大道主干道分布 地段研判一：本项目受茂源大市场及北京路菜市场、及两条主干道商业辐射；受北京西路下穿立交桥、长途汽车站搬迁、家乐福意向进驻，远景升值潜力大；地段研判二：本项目位于城市场干道北京西路与铜官大道交汇，车流量大，人流难于聚焦，商业氛围不易形成。,商业本体分析,商业市场总结,1、从目前在售的主要底铺项目来看，整体分散零散，无特色的商业氛围包装，无商业定位，且整体货量不多，无太多入市推广。2、多数以小面积、低总价，以分割销售为主，2层联售的铺面一般总价较高。目前大部分底铺已经交付使用，形成了一定的商业氛围。,本案主要竞争对手商业分析,项目本体分析,1号楼商业：结构、开间均较为合理，利用率较高，主力面积在90-155平之间，相比其他楼盘，商铺铺面偏大，可购买客户群趋窄；商业价值：位于主干道交汇处，商业价值潜力大，利于多业态组合。,项目本体分析,位居北京西路与铜官大道交汇处，后续发展潜力大紧邻茂源大市场、北京路菜场、家乐福（规划中），可与商业广场形成业态互动；景尚花园为较高档社区之一，客户对项目社区商业有一定的心里期望值；商业结构规正，利用率高；,目前项目所沿北京西路、铜官大道，均为城市主干道，人流量较少；周边居民区较少，人流难聚集，商业氛围弱；商业车位配比较少，不利于业态经营，如餐饮类。,劣势,优势,项目SWOT分析,项目本体分析,项目SWOT分析,机会,威胁,国家对住宅投资抑制，利好商铺投资；市政府对市中心商圈规划前景利好；家乐福意向进驻，将对项目商业形成带动现住宅底商尚无定位，项目存在一定炒作空间,2012年度经济运行不稳定，抑制部分客户投资需求万锦新城、豪邦康城、铜都公馆等商业，可能会分流本项目投资客户北京西路下穿立交桥开工建设，将直接威胁项目商业发展。,项目本体分析,价格测算方法选取,均价测算方法，主要有以下三种方法：,市场比较法适合本商业产品的均价测算方法优点：1）市场比较法在考察过程中依据为市场而定，有较强的说服力；2）参照物及考察对象的可比指标、技术参数等容易收集，且确定性大；,1、市场比较法：适合本商业产品的均价测算方法；2、租金收益还原法：3、成本收益还原法：,租赁市场弹性空间大，租金收益无法准确还原折算；,客户对于成本缺乏认知，成本收益法说服力不强；,均价测算方法，主要有以下三种方法：,销售价格建议,根据市场比较法，最终核算，建议商业整体均价：24312元/平米而且根据合富操作经验，底商价格一般是住宅的2-3倍，受项目商业地段及展示面较好，建议取3倍较好。,推广策略,提升商业产品力，强化由地段带来的商业投资回报，以线下派单为主，线上宣传为辅，全城推广,核心地段捍卫商业价值,一铺旺三代,铺铺是财富,全城派单,推广策略,推广渠道,线下派单、短信，线上电视流水字幕、广播。,推广渠道,确定方向,策划工作,物料出街，拍卖公司沟通方案,推广渠道全面铺开，加强针对性推广,持续深化项目投资价值,销售工作,针对已购景尚花园客户电话回访，宣传商业,针对铜冠客户资源拜访发放资料针对大市场、街铺扫街派单,梳理客户,商业培训期,借助家乐福进驻、北京西路立交桥，重点宣传商铺升值空间，针对性短信推广；面向全城主商业网点私营业主启动盛大招商；通过项目商业的宣传，带动住宅全面销售。,第一阶段准备期,第二阶段储客阶段,开盘,4月1-4月15日,8月25日,4月15日-7月25日,推广节奏建议,谢谢！,