某著名地产策划公司上海市香溢花城普陀区域典型案例分析.ppt
上海香溢花城 普陀区域典型案例,2007.11.20,目 录,一、项目属性界定 二、板块区位属性界定 三、项目概况(位置及交通、周边配套、区域规划、经济指标、物业形态)四、产品说明(户型点评、样板房点评、亮点)五、营销表现手法 六、项目表现 七、项目成功的核心驱动因素 八、启示与借鉴,一、项目属性界定,项目所属类型:该项目位于上海普陀区域的内环沿板块内，是轨道沿线的繁华成熟区域的稀缺性社区大盘。继原来上海中心城公认的四大住宅区：新天地板块、徐家汇板块、北静安板块、新黄浦板块后，“内环沿”板块在轨道交通3、4号线并轨后，以第五大稀缺住区的身份惊艳亮相。,二、板块区位属性界定,三、项目概况地理方位及交通,。,项目地址:普陀区中山北路光新路,交通路线:轨道交通三号线、四号线、七号线（东侧吡邻中潭路站点，西侧吡邻镇坪路站点）。公交830、112、40路,三、项目概况周边配套及区域规划,周边配套:中小学:光新中学 综合商场:乐购、永乐家电、好美家 邮局:中国邮政 银行:工行、建行、中行、上海银行、招商银行 医院:华源大药房 规划:60万平米的大型综合社区（其中地上总建面积约46.8万平方米，地下总建筑面积与约13.8万平方米），内含14万平米商办区域，高品质办公楼、星级酒店和1.4万平米的文教场所。5.5万L型集中绿地，全社区绿化率高达45%。倾力打造ALL IN ONE的完全生活理念。开发周期为45期。,三、项目概况技术经济指标,发展商：上海昊川置业有限公司 营销代理:上海同策房产咨询有限公司 建筑设计:上海伦达建筑设计公司 景观设计：澜雅园艺咨询有限公司占地面积：21万平方 建筑面积：46万方 绿化率：45%容积率：2.21 物业费：2.3元/平方米/月 交房标准：精装修（2000元/平米）,三、项目概况物业形态,物业形态：主要物业形态有13栋27-29的高层电梯公寓 1栋写字楼,四、产品说明户型点评,优点 户型方正,功能齐全 带多个阳台,通风采光效果俱佳 户型布局有较强的私秘性 具有1.1米宽的凸窗，极大增加 了室内可利用面积和情趣空间不足 没有干湿分离和动静分区,四、产品说明样板房设计,样板房的设计呈欧式风格，整体体现了星级宾馆的品质,主要设计以亮色调为主，给人温馨舒适感较强,入户大堂设计精致，细节到位，给人一种强烈的归宿感,四、产品说明亮点,建筑外立面:柔和的线条和繁复缤纷的纹样，石材基座，配以浅色外墙面，呈现出如外滩建筑一般 的华丽肃穆。引入新概念:开发商以企业公民的心态，率先的将节能环保这样的概念引 入建筑中。采用了Honeywell MV250智能全屋整体式新风净化系统、外墙外保温、Low-E中空玻璃等新技术和材料，有形的科技成就了无形的舒适，将现代建筑的智能化和ART DECO的优雅底蕴完美融合，彰显大家的优雅气脉。采用独特理念:ALL IN ONE开发理念，令楼市聚焦 上海香溢花城。户型设计:设计合理，采用全精装修，带1.1米宽大凸窗。,五、营销表现手法,五、营销表现手法,五、营销表现手法,五、营销表现手法,五、营销表现手法,五、营销表现手法,五、营销表现手法,五、营销表现手法,价格战术:采用“低开高走”潜价格规则，促使项目持续热销,内应外合：开发商协同区政府在小区北侧和东侧打造了大 规模城市集中绿地,六、项目表现,采用“低开高走”潜价格规则，使它的开盘价格一直使市场对其形成期待值。,10月20日上午开盘，是上海香溢花城在筹备一年多时间之后，作为市中心内环线住宅市场稀缺性的房源。开盘共推出房源256套当天基本售罄。在项目第一次开盘后仍保留着市场余温,部分客户在期待中等待二次开盘 香溢花城将在一月中旬开出2号楼两百余套2房到3房面积103133平方米的房源,均价在22000每平米,目前正在登记预约中,树立人性化理念：“善待土地，做美好的建筑。若干年之后，可能我们人已经老了，但建筑还是年轻的。这就是上海香溢花城想要营造的筑。”,七、导致项目成功的核心驱动因素,地段：上海香溢花城紧依内环线，其成熟的板块环境、便利的 轨道交通等，都体现了市中心项目的特有优势。品质：上海香溢花城以国际社区理念和优雅建筑风格为前提，打 造市中心高品质精装修产品。价值前景：上海香溢花城融合了多重稀缺价值和价值前景，市 场对这样一个内环线旁的楼盘充满了信心。,八、案例启示与借鉴,项目在精心筹备一年多时间之后，以市中心内环线住宅市场稀缺性的房源亮相。即成为整个市场的聚焦点，不仅在片区内，也在整个上海楼市也掀起不小的波澜。除了产品自身的优势外，项目成功亦在于前期定位时的几个关键举措和后期执行到位：（1）独特形象定位（以ALL IN ONE的完全生活理念,吸引了市场的关注）（2）价值储蓄（经历了3年的规划与建设，在炙手可热的内环沿线市场极为紧缺 的情况下低调入市，使价值最大化）（3）潜价格规则（采用“低开高走”，使它的开盘价格一直令市场对其形成期待 值。）瑕疵:户型面积区间小，制定全精装修，客户选择面狭小，满足客户各类 需求具有局限性。,The End,谢谢观赏,
