广州 羊城国际商贸城项目定位45p.ppt
羊城国际商贸城,商业定位报告,商业定位分析主体思路,本项目须顺应商圈的发展潮流，同时，将区域主要供应商与采购商的核心需求放在首位，采购商需求决定供应商经营业态，两个方面的需求决定我们的定位。,商铺的隔断方式、物业配套、餐饮及娱乐设施等,项目自身优劣势及软硬件配置,商圈的经营模式与区域商务人士的核心需求,政府规划与商业大环境发展方向,整个商贸城定位脉络,核心定位,政府的环境规划与商业规划决定了未来本区、商圈、项目周边、采购商与供应商的发展方向和特点，是所有的基础。,此次商业定位分析核心脉络,以政府发展规划与商业大环境为基础，以区域采购商及供应商需求为主导，以商圈经营习惯与传统价值链为核心参照，在自身优劣势分析的前提下，做出最符合本项目的商业定位。,目录 Contents,政府对于项目周边的规划（政策规划、商业规划、环境规划）,2.整体商业环境及同类型商圈分析,3.小北外贸商圈及项目周边的商业态势分析,6.项目自身优劣势及产业配套分析,5.广州市同类型商业体业态定位分析表,4、区域市场内采购商与供应商主体需求分析,越秀区及项目周边的政府规划（政策规划）,广州市越秀区2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年计划草案的报告,1、推进以专业市场为重点的商贸业转型升级。根据广州建设国际商贸中心的形势需要，整合提升专业市场，以“提升一批、合并一批、关闭一批”为原则，加快淘汰低效低端、社会管理成本高的专业市场，引导有品牌、有规模、有效益的专业市场向现代商贸业和旅游特色商业街转变。2、促进商业资源与旅游资源、文化古迹与现代商业街的有机融合，打造成特色购物、特色休闲服务和融广府文化和都市时尚体验于一体的国际商贸旅游区。3、从内部环境看，在“东进、西联、南拓、北优、中调”的战略布局调整下，广州正加速由“单核主导”向“多核驱动”的发展格局转变。,政策解读1、只有打造国际化、有特色、有品牌、有效益现代商贸城，才能不被合并，不被关闭，因此，在中非商贸城被关闭，越洋、天秀大量售假制假的情况下，我们必须在起步阶段做品牌做特色。2、利用周边优势，融合商业资源与旅游资源。3、商贸业转型升级的重点是专业市场，“多核驱动”落实到越秀区的实际上代表的是发展多种类型特色专业市场，因此，我们一定要坚持差异化市场错位经营理念。,越秀区及项目周边的政府规划（环境规划）,本次整治重点为中北段2.62公里，按照规划，分段分期实施的原则，实现全段打开、全段揭盖复涌、河道截污、全段调水补水、全段景观创建，实现将东濠涌打造成为“一流的生态河涌历史长廊”的目标，恢复河涌泄洪及自然生态原貌。越秀区建设和水务局有关负责人表示，整治工程将突出绿色、生态、低碳，通过东濠涌中北段的综合整治，把珠江-东濠涌-麓湖-白云山连为一体，打造“云山珠水”相连的穿越广州老城中心的“广州市中心生态绿轴”。,规划解读此次东濠涌二期整顿的重点是1、将麓景路南北向四车道马路修整为双车道2、将珠江、麓湖与白云山联络一体，成为生态旅游观光线。对本项目的影响有：1、此次整改使越洋商贸城，金山象商贸城面临客流量骤减及部分设施拆除的状况，将极大影响商贸城内租户的信心，部分客户必考虑向广福及本项目转移发展，是绝佳的契机。2、削弱了本区交通畅达能力，进一步增加了此区域交通拥堵概率，使本项目的物流与大规模仓储力下降。3、符合政府关于融合商业与旅游资源的基本政策，在成为观光旅游带后，本地区将在保持原有大量中东、非洲客流的基础上，实现多层次旅游客流的涌入，我商贸城须考虑此两方面客流。,越秀区及项目周边的政府规划（商业网规划）,规划期内的主要发展指标是形成“一轴、两区、三带、六圈、多点”的商业网点空间格局。规划对象主要包括区内各级商业中心、零售商业、社区商业（包括零售类、餐饮类和居民服务类）、商业街和商品交易市场等商业网点。近期的目标主要是通过充分利用区内良好的酒店业和信息业基础，加快“展贸型”专业市场的建设，大力发展离岸经营，即对专业市场经营中的交易、仓储、物流配送等环节进行分离，实现“一头”（交易）在内，“两头”（仓储、运输）在外；巩固和加强越秀区在全市商业中的龙头地位。地铁一、二、五、六号线交会于越秀区，为区内商业发展带来了新的增长点，目前地铁上盖物业已得到充分重视，因此规划将着重加快地铁沿线商业的发展。,广州市越秀区商业网点布局规划（2006-2012）,规划解读：此区域的重点规划发展为商业街与商品交易市场，本项目打造的就是具备外贸出口能力的商品交易市场，而本项目于仓储与物流配送环节的短板，在规划中鼓励离岸经营的商业大政策情况下，有利于本项目避开自身劣势，发挥地铁上盖等核心优势，发展国际贸易采购。小北商圈作为越秀区内中东、印度、非洲人群高密度聚集的外贸地区，在越秀区多个商业网点布局规划中缺乏重视，甚至由于其散乱的商业形态处于被规划抛弃的角落。在广交会已经整体迁出流花旧馆的条件下，小北商圈凭借强大的批发型外贸出口市场，依托所谓的国际中央商务功能区环市东片区的强大商务辐射能力与没落的“批发性流花展贸商圈”，逐步向高端过渡。,广州市总体商业环境综述经济数据分析,对外贸易商品进出口较快增长。全年商品进出口总额1037.76亿美元，增长35.3%。其中，商品出口总额483.8亿美元，增长29.3%;商品进口总额553.96亿美元，增长41.0%。私营企业出口93.97亿美元，增长39.1%。国内商业 消费市场繁荣畅旺。全年实现社会消费品零售总额4476.38亿元，增长24.2%。全年批发零售业商品销售总额21204.27亿元，增长40.0%。批发和零售业：批发和零售业较快增长。全年批发和零售业实现增加值1433.91亿元，增长23.3%;实现零售额3883.59亿元，增长23.4%。其中，限额以上批发和零售业企业和个体户实现零售额1815.39亿元，增长27.3%，占全市批发和零售业零售额的46.7%。在限额以上批发和零售业企业和个体户销售商品分类中，中西药品类零售额增长23.9%，汽车类零售额增长31.0%，日用品类零售额增长26.1%，服装、鞋帽、针纺织品类零售额增长29.3%。住宿和餐饮业：住宿和餐饮业持续增长。全年住宿和餐饮业实现增加值321.21亿元，增长19.0%;实现零售额592.79亿元，增长29.5%。其中，限额以上住宿和餐饮业企业和个体户实现零售额249.22亿元，增长28.3%。,广州市总体商业环境综述同类型商圈网点分布,1、服装类批发商圈,广州市总体商业环境综述同类型商圈网点分布,2、皮具类批发商圈,3、玩具，精品类批发商圈,广州市总体商业环境综述同类型商圈网点分布,4、电器数码电脑类批发商圈,广州市总体商业环境综述同类型商圈网点分布,广州市总体商业环境综述同类型商圈网点分布,5、文化用品类批发商圈,小北外贸商圈及项目周边的商业态势分析,小北外贸商圈囊括了环市中附近麓景路、小北路、登峰街等区域，也是广州最著名的外商贸集聚地。小北外贸商圈自上世纪以来便是外国商人扎堆淘金之地，小北登峰商圈距火车站服装、鞋帽、皮具、钟表批发商圈极其便利。以小北路、麓景路为轴心，在纵横东西的环市路，聚集多达86个国家和地区的常驻买家，2300余家外国商人开设的贸易公司、商铺及办事处，15.7万常驻商贸人士。此区域商贸人士多为中东、北非、中非商贸人士，从事采购与销售各类的轻工业产品返销国内为主，消费档次处于中下。目前，小北外贸商圈包括了多个面向中东、非洲主体采购人群的大型国际商贸城，主要有广福、越洋、金山象、天秀、鸿汇、新鸿汇以及不久前被关闭的中非商贸城，经营业态以此区域外商需求为主，包括服装、鞋类、箱包、电子电器、五金门窗、发艺等。,本区域特有专业市场特点,特有人群决定特有市场特点,业态混乱杂糅,商品色彩艳丽品质粗糙,宗教性明显,盗版现象严重,同类型商贸城概况,区域市场内采购商与供应商主体需求分析,表象层,中间层,中东及非洲采购商在国际经济、政治变换的条件下对于各项需求的调整与浮动，同时，部分采购商拟定采购但未拟定此区域采购的潜在需求点。,需求中间层，中东及非洲采购商在中国进行过长期贸易后，不在局限于区域性的贸易，特点为主动进入其他商圈寻找更便宜更优质的货源，那么此商圈经营量少的商品也可以成为目前的主体需求。,需求表层，根据经营商户的多少与商品的分类进行需求分析，简单的推理商户经营商品品种多的类型为需求量大的商品。,全方位把握核心需求点，部分区域挖掘采购商之潜在贸易需求点,潜在层,二年内市场,五年内市场,区域市场内采购商与供应商主体需求分析贸易对象定位,基于此商圈目前的商业形态与贸易组成，中东及非洲市场客户是本项目在商圈立足同时也是必须利用的采购商贸易对象。,中东、非洲采购商,本地大宗团体采购商,区域市场内采购商与供应商主体需求分析贸易业态,目前此区域的商业业态集中在以下数个方面,衣服,鞋类,箱包,假发,小商品,既然有市场需求点，我们就应该考虑；但如果将所有的业态纳入商贸城，那么我们就没有主题，没有核心卖点，那就不具备生命力，因此我们必须在其中进行筛选抉择。,区域市场内采购商与供应商主体需求分析,箱包，鞋与衣服，无论是零售还是批发，须形成大体量的专业市场，才可以在区域形成足够的人流与人气。小体量零散商铺使采购商选择面窄，可操控性差，同时批发单价较大型市场高，不具备竞争力。而假发市场，根据市场调查，天秀大厦与新鸿汇商贸城共有67间假发商铺，大多经营惨淡，同时此类商铺会某种程度降低商贸城档次，不利于后续招商。根据市场调查与越秀区统计局对于本项目周边外贸市场的资料统计，小商品（包括玩具、小家电、塑胶与金属产品、工艺品等）是最受中东、非洲采购商欢迎的产品种类。据分析，此类商品受到欢迎的原因有1、中国小商品质量好，价格十分低廉，受到中东与非洲此类工业欠发达地区消费者得喜爱，在该地区销量好，利润高，回款快。2、小商品体型较小，易于批量运输与装卸，在货运方面一个集装箱可装载大量小商品，据资料显示，大部分小商品在运往中东后价格涨幅可达到250%以上，因此采购商不需要过多的货运费用即可赚取超额利润。3、小商品廉价出手快，经营风险较小，且符合该国人群的消费层次。,我们应该要重点考虑小商品范畴的相关定位，基于我们未成形的市场与体量的限制，必须在此基础上进行细分，但同时细分不能太细，太细会使我们的定位趋向于以上几个专业市场定位，导致自身竞争力下降。,项目自身优劣势及产业配套分析,项目自身优势1、位于广州市中心，区位及可达性良好。恒安路、内环路、环市路、麓景路、小北路、机场路穿越项目，距白云国际机场国际机场仅15分钟车程，地处广州轨道交通地铁五号线小北站上盖，交通网便捷畅达。2、连接两大商圈。完美链接中央商务CBD环市东片区及环市西批发商圈，共享两个商圈客源与人流，具备链接国际化商务之先天条件。3、核心配套广信商务酒店二十年历史沿革。广信商务酒店凭借其二十年服务中东及非洲客户的历史，在外商心目中享有极高的声誉，目前整个广信商务酒店更形成了浓郁的中东及非洲氛围。4、,项目自身优劣势及产业配套分析,项目自身劣势1、2、3、4、,项目自身优劣势及产业配套分析,目前项目产业设施配套,停车场,红酒城,广信商务酒店,娱乐餐饮（网吧、印度风情餐饮）,项目人流动线分析,主车流动线,车流动线,人流与车流混线,定位,综合多方面因素，我们的定位是：羊城国际小商品贸易采购中心,项目自身优劣势及产业配套分析,The Rise of the Monocentric City,The key reasons innovations in intracity transportation that decreased the cost of commuting The innovations in construction that decreased the cost of buildingsThe primitive technology of freight that tied manufacturers to the central export node,The Demise of the monocentric city,Decentralization of manufacturingDecentralization of office employmentDecentralization of population,本项目的发展规划,中期规划,短期规划,本项目在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。,整体长期型规划,长期规划,本项目在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据温州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。,在大量的调整结束之后，本项目得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，本项目的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。,Company name,Diagram,ThemeGallery is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,TitleAdd your text,ThemeGallery is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,Company name,Cycle Diagram,Company name,Diagram,Company name,Diagram,Company name,Diagram,Add Your 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