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房地产-估值低洼的机会,中投证券陈常伟,盘点2010中国楼市的关键词,国十一条、国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、土地增值税预交率、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地 最具代表性的的应是调控、房产税、限购令。,国十一条:严格二套房贷款管理，首付不得低于40%国十条：暂停发放购买第三套及以上住房贷款二套房认定：以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位 限购令：暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房 限外令:外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房,2010年注定是一个不平静的楼市年，楼市调控一轮又一轮，但是效果多少有点差强人意2010 年商品住宅即使在调控下，前10 个月累计销售额同比增长达到12.8%；商业地产 则由于受调控相对较少，前10 个月累计销售额同比增长达到47.1%。,商品住宅月度销售额及月度同比,营业用房月度销售额及月度同比,楼市调控政策可谓惊涛骇浪，可房价却在一浪高过一浪的调控之水上上演“冲浪”大观社科院经济蓝皮书显示，全国商品房平均销售价格比去年同期上涨15%。楼市困局，多少是源于调控制定者和执行者思想太多难以高度一致，甚至“上有政策，下有对策”，,2010年地产指数,政策调控下，真正下跌的不是房价，而是房地产的股票的价格截止12月10日，地产指数-25.83%，远远超过了A股指数整体跌幅（13.45%）房地产股票比房价更加真实地反映了国家政策的调控,房地产板块静态PE估值,房地产股票的估值,从动态市盈率的角度来看，包括万科、金地、保利、招商在内的大型地产股PE均在15倍左右，不但低于行业平均水平，更低于近十年的均值根据预测2010年地产公司业绩，目前房地产板块的2010年整体静态PE估值为15.3倍，预期2011年房地产板块净利润30%的增速，以现在价格看2011的PE估值在11.76倍左右。换言之，如果地产板块维持现在价格至2011年1月，地产板块的11.76倍的PE估值将会出现2000年以来的最低点。,2011年房地产分析,一：资金方面：2011年全年信贷估计会在7.5万亿，整体流动性还是比较充裕的，货币增量将前松后紧。预计2011 年M2 增速为16%：当前在经济乏力，财政政策又被迫开始紧缩的形势下，货币政策似乎成了发达经济体刺激经济的唯一选项。这将导致全球流动性在很长一段时间内仍然充裕。针对全球流动性泛滥的问题，由于无法有效的降低货币活化速度，央行在一开始更有可能倾向于选择一种相对保守的货币政策目标,二：政策面：整体调控将常态化，判断在房价上涨压力消除前,多套房的差别化信贷政策或将长期执行.2011 年政策选择:加息,房产税试点与限购（1）加息；社会经济的不景气，抑制了加息的幅度，央行在选择加息的手段上会更加的谨慎，预计加息幅度在50-100个基点,（2）房产税；作为调控措施推出,时间窗口预计明年3-4月份,力度将先松后紧,范围将先点后面,试点城市将在上海,深圳,重庆等地产生,它的推出或将引发一波阶段性行情 房产税这只靴子要落未落的时候，是真的起作用,而真的推出并且再过一段时间之后，大家会发现这个不过是虚张声势，唱空城计罢了,所以当税收征收时间确定，细则推出之际及之后的一段时间内，反而是房地产股票的利好。,（3）限购令：今年国内先后16 个城市推出限购政策,短期内降低需求,抑制房价效果显著,这一经验明年很可能被其他城市仿效，但是这样的行政限购行为难以长久。,2011年行业生态预测,一：房地产投资增速，我们认为增速可能会比今年有所下降，但仍然将保持在25%以上。理由是：今年在调控政策如此严厉的情况下，前10 个月商品房仍然销售了7.2 亿平方米，预计全年销售面积约8.8 亿平米左右，这是在4 月中旬严厉的房地产调控政策下的数据。而去年全年，在没有调控政策的情况下，商品房销售面积是9.48 亿平方米。,我们认为归根结底还是流动性过剩，考虑到目前政府还不敢过度回收流动性，而流动性不收，必然会有一部分资金流向房地产市场，从而保证了房地产市场的销售不会特别差，从而开发商仍然有信心去购置土地，加大加快项目开工施工，从而也保证了房地产投资增速保持在较高的水平。,商品房月均新工面积与销售面积,二：房地产市场供给2011年房地产行业有可能将继续保持较高的新开工率，以及本来的新房库存，市场房源整体比较充裕，市场供给较足。但考虑到政策调控的持续性，在2010年的快速增长的新开工逐渐形成新增供应造成市场的供给增加的背景下，2011年房价涨幅将呈现出前低后高的走势，全年涨幅在9%-10%之间。,三：保障性住房对商品房的冲击保障性住房分为廉租房、经济适用房和限价房（有时也包括拆迁安置房），其中的廉租房和经济适用房明确定位于城市低收入人群 从保障性住房的定位，我们可以看到，保障性住房并不会对商品房形成太大冲击，两者是相互补充、平行的关系，但是对于较低端的商品房会产生较大的冲击。从整体看保障性住房对于房价的过快上涨还是有一定的抑制作用,四：2011年房地产股票业绩房地产行业独特的先预售再结算制度使得从销售房屋到最终结算，有1 年半左右的滞后期。目前房屋销售比较旺盛，并且2011年也不会有明显的下降；而且目前上市公司的土地成本总体偏低。所以就目前而言，上市公司业绩来自于销售方面的困扰不大。预计仍然将保持30%左右的增长速度,投资策略,在加息和信贷紧缩的预期压力下，地产股难以有太大的行情，但是整体行业估值的较低，已经接近了历史最低水平，并且明年的房地产市场并不会太差，且业绩也不会出现大幅度的下降。所以地产股仍有阶段性行情的机会。催化剂可能来自政策低于预期，或者外部流动性的冲击等其他因素。建议采取逢低吸纳的策略，以低估值赢取阶段性的超额收益，看好商业地产股，高档住宅以及具有较多土地储备或者现金流的个股。,个股推荐,中国国贸（600007）公司主要致力于写字楼等商业地产的发展，未来商业地产前景较为明朗，提价空间较大。另外公司国贸3期B仍然有20多万方储备。公司RNAV16元左右，现金流折现每股价值是20 元。国贸3 期即将开业构成了股价上涨的催化剂。,万科A（000002）公司是中国房地产的龙头企业，预计全年公司销售面积将超过 900 万平米，销售金额将突破1100 亿，市场份额同比提升80%，将达到2.6%左右。2010年良好的销售情况使得公司在2011年的业绩上面将出现较大幅度的增加。公司在三季度时推出了股权激励计划，行权价格为8.89元。从行权条件来说，目前预收账款的已锁定了今明两年的大部分业绩，净利润的增长率应能达到行权条件。以净资产收益率为行权条件更多的体现了公司管理层的对于公司未来的信心。,金融街（000402）公司战略明确:立足京津、拓展其他重点城市；聚焦商业地产，平衡持有物业与开发业务的比重。经过08 年的股权融资和09 年的债券融资，目前公司手握150 多亿的现金，是100 多家地产A 股公司中资金最充裕的公司。在未来的行业调整期里，公司有望在北京、天津等战略重点城市的土地储备有更实质性的增长。,世茂股份(600823)世茂股份是一家实现城市综合体模式较成功的商业地产公司，也是A 股市场最具规模的商业地产开发营运企业之一。储备建筑面积超过800 万平米，大部分分布于长三角、环渤海区域内较为发达二线城市，并且其取得土地成本极为低廉，也符合二三线城市城市综合体的发展契机,谢谢,