5月绍兴大滩一号商业定位及经营设想（28页） .ppt
绍兴大滩一号商业定位及经营设想 营销管理部 2011年5月,目 录,一、绍兴宏观商业环境分析二、镜湖区域商业环境分析三、大滩一号项目商业概况四、大滩一号项目周边商业状态分析五、消费者情况分析六、项目定位七、项目业态选择及比例八、租金及销售测算九、招商策略十、存在问题及解决方法,一、绍兴宏观商业环境分析1、绍兴商业分布现状,随着绍兴经济的快速发展，绍兴市区形成了三大住宅组团：越城区、袍江新区与镜湖新区，各住宅区域的商圈呼之欲出，加上绍兴市中心老商圈不断盘整发展，新老商圈的整合持续发展，绍兴主要商圈分布：老城区解放路、中心路商圈：市中心传统街区，百货业聚集地，目前仍是绍兴市区最为主要的商业中心区域。城南社区商圈：大量老小区聚集地，绍兴原住民居住地。以传统街铺类商业形式为主，没有核心商业。业态以生活设施及配套为主。城东迪荡商圈：目前绍兴最为新兴的商圈集中地。前期通过专业定位、后期统一招商、经营的商业运作，形成了以世贸百盛为核心，结合特色餐饮街区及大型生活配套的商业体。城北的昌安商圈：以社区生活配套为主，类同于城南社区商圈。镜湖商圈：由于仅大滩部分新建小区交付，外滩区域尚在建设中，需要3-5年才成规模。如镜湖区域继续开发，未来将是绍兴新的商业中心，但需要有较长时间培育期。袍江商圈：处于发展初期，区域内商业没有系统规划，以各小区自主配套商业为主。,2、绍兴商业特征,绍兴商业开始从“量”的增长向“质”的转变：传统商业已经饱和，需要有新的商业形式才能得到消费者的认可，才能使项目拥有足够的市场竞争力；从“单点核心”向“多点并存”发展：随着城市东扩北移的城市战略发展，绍兴商业开始从单一的老城区商圈、城南商圈向迪荡商圈、镜湖商圈、袍江商圈外延发展；“无规划”向“整体定位经营”发展，主题式商业是发展方向：随着商业的饱和与增量的增加，只有统一经营才能够得到更多的市场竞争力。,二、镜湖区域商业环境分析,镜湖新区位于越城、柯桥、袍江和江滨四大组团之间，是绍兴大城市的绿心。镜湖新区以绍兴大城市的生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区为功能定位，按照“以湖为心、以河为脉、以绿为体、以山为衬、以文为魂、以人为本”的方针，将新区“组团+圈层”的空间模式落实到各项用地布局上。说明：由于政府对镜湖的开发比较晚、人口比较少等原因，商业氛围还比较差，尤其中高档的商业几乎没有。东浦、灵芝等均为周边乡镇，对镜湖新区未来商业无推动作用。,1、镜湖概况,2、镜湖区域常住人口统计（含周边乡镇）,区域人口增长率：在过去的八年中，镜湖总人口数从当初的6.7万人增长到了目前的15万人，年平均增长率约达到11%，人口增长率略高。主要原因为周边厂较多，外来人口增长。其次，镜湖近几年房产开发规模比较大，尤其在大滩区域。年龄结构层：0-14岁约占总人口的10.5%，15-40岁约占总人口的33.8%，41-64岁约占总人口的38.4%，65岁以上的约占总人口的17.3%。说明：总体来说，镜湖的人口增长速度一般。但受镜湖发展比较落后等前提影响，区域内人群结构中年占一定比例，而且主要分布在周边乡镇，但这类人群总体消费力一般，未来主力消费主要依靠大滩区域新建商品房小区住户，乃至整个绍兴地区。,数据来源：网络,三、大滩一号项目商业概况,大滩壹号位于绍兴市镜湖新区大滩二号地块，东至解放北路，南至大滩，西至马家渡河，北至大滩路。商业总面积为32924.64。项目离市中心城市广场仅1.5公里，距离北侧镜湖国家城市湿地公园仅3.5公里，距离已在建的未来市行政中心仅2.5公里,周边高档住宅区围绕,是绍兴城市中心北移的前沿和桥头堡。,1、项目地理位置,2、项目周边交通状况,项目东面：解放大道-南北走向，连接104国道和环城北路，104国道为直通绍兴下辖所有市、县的主干道，为城市快速道；环城北路为绍兴中心城市一条东西向城市主要道路，西接柯桥、东连上虞，交通流量非常大。项目北面：大滩路-东西走向，连接解放大道和大滩，解放大道为绍兴市最为重要的主干道，周边分布政府办公楼、商业中心及住宅区。项目周边公交车站点：2、10、39、303、602、207、51、52、88、312、158路（北复线解放路口）说明：本项目商业周边交通状况通达性非常好。,3、大滩一号商业资源分析,4、大滩一号商业资源分析,大滩一号商业主要有三部分组成：地下室：面积8097.25，其中可租售的商业面积为5663.76(地下车位面积为2996.16)；地上1-5F：面积12114.95，该部分商业作为山水生活广场,其中可租售的剩余商业面积为4432.6（1F：1332.66，2F:2063.7，5F:1036.24）；地上6-18F：面积12712.44，该部分商业作为酒店式公馆,已全部售罄。,1、周边1KM以内人口统计-商品房住宅小区,四、亲亲家园项目周边商业状态分析,说明：截止2011年3月，项目周边1公里以内总人口约为14000-16000人。至2013年底，项目周边1公里以内总人口约为31000-34000人。原则上按每千人拥有社区商业服务设施500-600平方米进行配置，目前区域商业面积配比在7000-9000平方米左右较为合适。至2013年底，区域商业面积配比在16000-20000平方米左右。,2、周边1KM以内商业业态分布现状,3、周边大型商业业态分布现状,4、周边1KM范围商品房商业项目总量,5、周边重点商业项目总量,小结：项目周边区域商业规划及配套较为清晰，商业配套已比较丰富，火车站区域商业体量较大，商业氛围也已形成，以中、高档生活休闲娱乐及生活配套类为主，梅山路为社区商业，其余项目均有自己的生活配套类商业；大滩区域目前已无土地出让，未来商业体量已基本成形；外滩作为镜湖及绍兴市主要发展方向，将会有新的商业体形成，但需要建设时间；周边中高档商业比较分散和单一，没有一个集合所有高档业态的综合体周边商业都以租赁为主，租赁均价范围为:1.5-4元/日，以沿解放大道的商铺最高，均价范围为：4-6元/日；周边小区入住率普遍不怎么高，而且商业社区配套的面积按比例远远高于人口数量，因此，社区配套商业已经处于饱和状态。,五、消费人群特征分析 1、消费人群特征,业主的消费档次较高，而周边的消费档次较全面18:00-22:00是业主及周边消费的主要消费时间，夜消费是集中点周边的消费人群，对于生活配套的消费一般都集中在玛格丽特商业中心、摩尔城商业中心与各自小区楼下生活配套的商业区周边消费人群对中高档消费档次的认可度和接受度比较高，高档餐饮、娱乐休闲会所的经营情况相对来说都比较不错，有供小于求的趋势周边消费人群消费有两极分化的特征，一面比较保守，一面追求高档享受,六、项目定位-SWOT分析,项 目 定 位,为绍兴居住者提供“目的性强的定向性消费”商区，将餐饮、休闲、娱乐、保健、健身等元素结合在本项目中，以精品化、尊贵化、圈层化为意念，打造绍兴领袖生活场所。,七、项目业态选择及比例,商业业态组合表,亲亲家园商业租金测算表,亲亲家园商业销售测算表,九、招商工作内容安排,十、商业存在的问题及解决方法,存在的问题：A1-A6幢餐饮店物流通道、设备、烟道、垃 圾堆放、停车等问题,ENDTHANKS,
