上海市中信泰富朱家角项目提案.ppt
都市水乡，演绎上海人的屋里厢,中信泰富朱家角项目提案,上海房地产步入规整时期,05-06年房产新政的相继出台,（国六条）,（国十五条）,（165号文件）,（166号文件）,（171号文件）,新政之后1966格局发生裂变,以政府政策为导向，开发商实力为主导,以产品为导向,我们出路何在,以客户需求为导向寻求特色化产品定位,我们有什么 项目解读,区位资源交通资源规划资源人文资源,我们有四大资源优势,我们有区位资源优势,上海的西大门，长三角的腹心,朱家角,朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，是上海的西面门户。朱家角北连昆山，南接嘉兴，西通平望；是长三角经济带的腹心位置。,我们有区位资源优势,上海高档别墅聚集圈,绿洲江南园、海源别墅、康桥水乡确立朱家角高档别墅聚集圈概念。70%的上海人本地消费，使这里成为上海人居住的乐园,我们有交通资源优势,五横两纵高速公路格局,五横：沪青平高速公路、沪宁高速公路、沪杭高速公路、苏沪高速公路、浦东机场高速公路；（沪青平高速西段将于06年5月建成通车，连通朱家角与浙江省）二纵：同三高速公路（北起黑龙江同江市，南至海南省三亚市）、嘉金高速公路；3条国家一级公路：318国道、外青松公路、苏虹公路；,连通申苏浙皖高速公路,我们有交通资源优势,低速磁悬浮A9线2011年通车,我们有规划资源优势,人口导入-1966的城市人口外迁,按照规划，中心城区在未来5年内至少需要向郊区迁出150户，约500万人口，这部分人群将向新城以及新市镇转移；朱家角既是一城九镇中的重点发展城镇,也是“1966”城镇体系规划中的新市镇之一；朱家角现有镇区总人口1.8万人，按照规划，未来镇区规划6万人口，共导入人流4.2万人，（本项目人口规划1.1万)。,上海中心城,宝山罗店,安亭新镇,青浦新城,松江新城,金山,奉贤,临港新城,崇明,新浦江城,朱家角,我们有规划资源优势,产业支撑-虹桥综合交通枢纽港,虹桥交通枢纽港占地面积26.26平方公里；高速铁路，连接京沪、沪宁、沪杭城际，京沪高铁和沪宁、沪杭城际铁路的专用客站，日吞吐量20万人次；航空港，年吞吐量到3000万人次；机场快线（磁悬浮），连接浦东虹桥两大机场；城市轨道交通，连接虹桥机场、浦东机场、新江湾城、新客站；地面公共交通，不少于30条公共汽车线和日客运量2.5万人次的长途高速巴士站。,我们有规划资源优势,产业支撑-徐泾商务区,总部经济与现代服务业作为主要导向，力图打造一个国际性的商务集中区域；徐泾商务区规划开发面积3765亩，建筑面积150万平方米，其中商业面积20万平方米，商务写字楼面积80万平方米；徐泾商务区的打造意味着中心城区功能的扩散趋势，该趋势为人口的郊区化扩张趋向提供了有利的产业支持。,徐泾商务区,虹桥商务区,我们有人文资源优势,朱家角海派文化的发源地,马家浜文化，崧泽文化的发源地宋代朱家角就是国家粮仓、官仓“衣被天下”，朱家角曾为江南巨镇 朱家角上海瓷器的发源，曾被称为中国第一窑朱家角有着江南第一酱园的涵大隆,项目解读结论,中心-虹桥-徐泾商务黄金走廊将带动区域市场的裂变,市场裂变带动客户裂变，为本项目提供良好的客源导入,政府舆论呼吁中低价房，而市场真正的刚性需求改善型、舒适型并未爆发,市场裂变,客户裂变,需求爆发,这些客户是谁 客源定位,上海未来消费走势,未来5年属于二次置业市场,项目客源导入条件,导入客源,客户是谁-客源定位,具有本土文化的上海城市中产阶级,客户是谁-客源特征,主力年龄35-50岁之间（经济实力最强）有房有车的城市中产者二次置业，寻求生活品质的升华（追求居住舒适性）,易居客户分类模型,目标群体,客户是谁-客源特征,客户是谁-客源构成,这些客户到底需要什么,客户需求,生态环境的追求,本土文化的情结,居住品质的提升,满足家庭全龄生活需求,交通方便、配套完善,物业高性价比,客户需要什么 项目定位,客户需要什么,“1966”全盘西化，上海没有一个真正属于上海人的屋里厢,上海中心城,安亭新镇德国科技新镇,松江泰晤士小镇英国风貌,新浦江城原创意大利风格,朱家角,宝山罗店北欧风情小镇,客户需要,U-TOWN,一个都市水乡，演绎上海人的屋里厢,U就是YOU的生活，是专为配备的现代居住方式，具有专属性。U就是UP的心态，不指年龄，适合全年龄段只要有向上的生活要求。U就是优的生活品质，是高品质生活的象征。,什么是U,什么是U-TOWN,适合上海全龄化居住的和谐新市镇,集特色居住、休闲、度假、商业功能为一体,具有现代都市水乡风格、注重生态与人文特色,什么样的住宅是客户追求的 住宅产品构建,什么样的住宅是客户追求的,情景院落式住宅诞生,情景院落住宅立面示意,底层附加花园,三层附加退让大露台,二层附加露台,什么样的住宅是客户追求的,情景院落住宅平面示意,1-2复式平面图(四房两厅196平米）,3层平面图（两房两厅100平米）,什么样的住宅是客户追求的,情景院落住宅先导市场,什么样的住宅是客户追求的,什么样的生活是客户追求的 商业产品构建,什么样的生活是客户追求的,全龄化商业的诞生,形成河文化主题（城区级）、运动健康主题（社区级）、生活配套主题（组团级）的三重商业体系,全龄化商业体系,河文化商业-依托市镇水系，布置河、湖沿线，体现都市水乡风情运动健康商业-社区级商业，位于社区中心位置。生活配套商业-考虑生活服务半径，散落社区生活组团之内。,商业面积配比,河文化主题商业,朱家角特色餐饮特色创意工坊游船码头大淀湖环道水之城酒店露天水幕电影,引入318国道沿线的餐饮注重餐饮的朱家角河鲜特色，以中档餐饮为主,河文化主题商业,适合全龄化消费群体，满足商务、休闲旅游多功能要求。,创意展示型商业适合游客餐后闲逛及旅游购物,沿河景观带创意展示型商业,玻璃器皿,工艺品制造,陶艺加工,河文化主题商业,沿岸游船码头适合周边别墅区内有自家游船停泊上岸消费,沿大淀湖设置游船码头,沿社区内河道设置游船码头,河文化主题商业,3.3公里的大淀湖环道,环道最适宜全龄化群体散步、休憩之用，主要针对市镇内居住群体。,垂钓,自行车道,河文化主题商业,形成以水为特色（非五星级）的“水之城”酒店,温泉浴,SPA服务,温泉鱼疗,河文化主题商业,树立灯塔，树立项目标志形象,灯光投射灯塔,河文化主题商业,利用大淀湖成为朱家角的文化休闲中心点,河文化主题商业,河文化商业布局配比,河文化主题商业,运动健康主题商业,冰上中心运动健康会所,运动健康主题设想缘由,尚都里延续江南古文化与水文化，通过时尚与人文结合，形成旅游度假休闲为一体的商业中心。,国家粮仓时尚城、创意中心、主题酒店为主的时尚休闲中心。,国家粮仓、尚都里的“静”与我们的“动”形成有效的商业错位与互补,以冰上运动为主题的中心,主题溜冰场,面积：1000平方米左右预计成本投入：1000万元针对人群：上海西区、青浦新城、游客（年龄18-35岁）,运动健康主题商业,一家三口的主题设施,迷你高尔夫,面积：500-600平方米左右针对人群：适合一家两代、三代的共同娱乐活动,运动健康主题商业,适合商务人士及中产阶级的运动会所设施,运动会所设施,运动健康主题商业,壁球馆,桌球馆,健身馆,健身操室,乒乓房,羽球馆,适合老年人士的健康配套主题,健康主题设施,运动健康主题商业,健康中心,书画室,棋牌室,商业休闲配套设施,酒吧、咖啡厅,西餐厅、快餐店,冰球用品专卖,饰品人气店,运动健康主题商业,保健品专卖,冰上主题衍生活动,冰上马戏团活动表演,冰上迪斯科的活动,冰上主题表演,运动健康主题商业,运动健康主题商业布局配比,运动健康主题商业,生活配套商业,生活配套商业注重配套服务的齐全及服务半径,易居中国项目团队介绍,项目负责人,许绮,华东运营事业总部副总经理,曾负责新浦江城的前期产品规划定位、与格里高地设计事务所沟通工作、项目全程营销策划工作。具备丰富大型市镇项目的运作经验，并与格里高地设计事务所等境外设计公司建立良好的关系。其他曾运作环球翡翠湾、万科兰乔圣菲、圣马丽诺桥、浦东世纪花园、阳光欧洲城等项目。,项目执行人,张铮亮,华东运营事业总部市场中心经理,具有丰富的大型市镇项目前期市场研判、定位规划经验，曾参与西安上林苑地产、古北盛源项目、恒大五街坊项目等项目的定位规划工作。,项目运作组,宗磊,华东运营事业总部项目三部总监,主要职责：制定和执行有关本项目的工作开展计划。项目总体策略，操作思路与计划的制定，并组织实施。主要工作历程：2000年加入上海房屋销售公司。曾操作恒大系列项目【瀚锦苑、瀚城国际】、【万科新里程】、【安亭新镇】、【利星国际】，以及宝钢系列项目【宝地绿洲城、宝地东花园】等。,项目运作组,市场经理：施奇主要职责：针对本项目组织前期专项调研、进行市场、客户及相关方面的研展。跟踪市场走势、竞争动态，为项目营销策略的制定与调整提供依据。主要工作历程：2004年进入上海房屋销售（集团）公司。主要从事项目市场研展工作，相继操作过宝地东花园、万豪苑、曹杨苑、万科新里程等多个项目的市场分析、研究及研判。,企划经理：张斌主要职责：企划策略研展。协调内、外部资源，组织企划执行。跟踪和分析竞争项目的推广策略。主要工作历程：2000年加入上海房屋销售公司曾操作【安亭新镇】、【万科新里程】、【盛世年华】、【翰城国际】、【利星国际】、【思南路88号】、【中兴财富国际广场】、【虹桥新天地】、【西藏北麓】、【宝地绿洲城】等。,销售经理：梁治辉主要职责：组织、制定销售策略；案场资源调配，组织销售策略的执；销售分析，建议，策略调整。主要工作历程：曾负责【碧云108】【远东大厦】【浦发广场】【圣莎假日酒店】【万科新里程】【万科兰乔圣菲】【万科红郡】等项目销售管理工作。,后续工作进度安排,项目后续工作安排,项目产品建议服务项目企划定位及形象表现项目营销策略制定项目媒体推广的执行项目现场销售工作,凭借新浦江城、安亭新镇等大型市镇的丰富营销经验。我们坚信易居中国有能力协助贵司实现项目的成就！,
