湖南长沙省府板块项目定位及设计报告（46页） .ppt

长沙省府板块项目定位及设计报告,几个核心问题点：,A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础上的各项产品的设计及说明；,A：各项产品的产品成本预算及销售计划；,A：基于市场变化的不可预测，希求项目的最大销售化以及资金的快速回笼。,本次汇报的基本框架,项目基本情况,物业定位及规划设计,市场环境,本次汇报重点是解决贵司提出的几个问题点,1,市场环境,全国房地产市场,整体楼市火爆，部分城市楼市存在“泡沫”,数据来源：中国统计局,09年全国楼市全面火爆，价升量涨。,数据来源：美兰德调研数据,按照国际标准，房价收入比应当保持6较合理，国内多数大城市房价收入比超过这一标准，并且仍然保持上升的趋势，其中深圳、上海、北京等一线城市达到了标准的3倍左右，说明目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫，楼市“虚”高。,1,市场环境,全国房地产市场,一线城市商业地产低迷，二、三线城市迎来发展机会发展,在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平；在北京、广州、深圳等地区，商业地产也出现租金下滑、总量过剩的态势，空置率居高不下。09年第3季度，北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑，环比下降5.4%，较去年同期下降了17%。”,1,市场环境,长沙房地产,房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势,商品房成交维持高位水平,房地产投资持续升温,房价属于正常健康水平,数据来源：长沙统计局,数据来源：各市统计局,项目基本情况,物业定位及规划设计,市场环境,开福区,岳麓区,芙蓉区,雨花区,天心区,省政府,市政府,长沙县,传统中心区,2.1,项目位于省府南城区域，交通通达性良好，区域和位置具有很好的可识别性。,项目位置及交通,项目基本情况,片区规划,区域为长株潭融城的中心区，在长沙“十一五规划”中，本区域定位是“复合型的城市商务副中心”，按照行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。,2.2,项目区域属性,城市商务区发展演变,中央商务区,南城,北城,万达城市广场规划,新河三角洲,红星商圈,长株潭融城,中央政务区,政府“十一五规划,南城：区位：长株潭融城核心区：区域属性：中央政务区省政府、区政府及其他政府机关；规划：“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心；商业：红星商圈规划为长株潭的核心商圈；,北城：规划：新河三角洲规划为集文化娱乐、休闲观光、居住、商业于一体的城市核心功能区：商业：大连万达投资25亿建设超大型城市商业广场项目由白金五星级酒店、高档写字楼、大型SHOPPINGMALL、商业步行街和部分高档住宅构成的综合体；,相比较，南城发展商务更具优势,2.2,项目区域属性,城市商务区发展演变,区域,中央商务区,位置：非城市中心区，距城市中心区约15分钟车程；区位：长株潭融城核心区交通状况：路网发达，交通便捷，公交不方便；配套及资源：周边少商业配套，但周边多政府机关，具备其他区域缺乏的政务资源；商务地位：规划的新兴城市商务区，商务价值被认可需要时间环境：生态环境优越；,位置：城市中心区，去往城市各个地方都很方便；区位：城市中心交通状况：路网发达，交通便利，公交方便，但由于交通繁忙，出行花费时间成本大；配套及资源：周边商业配套完善；地位：城市传统的商务区，商务氛围浓厚环境：高楼林立，缺乏绿色，生态环境较差,相对传统的中央商务区,本区域商务价值被认可和接受需要一定的过程，但是项目具备一些独特的要素，如政务资源及优越的生态环境，这也迎合目前部分企业寻找办公场地的重要关注因素。,对比,2.2,项目区域属性,项目基本情况,物业定位及规划设计,市场环境,项目定位体系,区域典型项目：长沙标志商务中心,名称：长沙标志商务中心位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、天心区政府）规模：11万平米建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层国际商务公寓（D座）组成；配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街，五星级酒店，娱乐中心等 政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心区政府、天心区公安局、天心区法院、湖南省商检局、五凌电力、电力科技园、省人才交流中心；面积单元：一般都在300平方米以上，多数购买半层或整层；入驻企业：央企、电力公司、证券公司,3.1,项目定位体系,写字楼样板间,公寓户型图,3.1,区域典型项目：长沙标志商务中心,3.1,项目定位体系,基于企业目标下的天心区政府项目开发整体战略，区域需重新定义：城市的未来中心、CPD和CBD,立足南城区域价值，主动纳入区域价值体系！,高形象、创新、差异化是立足之本，成为领导长沙的商务标杆,成本控制思维，贯彻开发和营销全程,开发节奏把控以时间换取产品盈利空间,功能转换，写字楼带动整体价值提升，面积（利润）最大化！,区域层面：,占位层面：,运作层面：,核心竞争力：,区域价值+高形象价值提升+创新差异化产品规避竞争！,3.1,项目定位体系,项目定位体系,巅峰商务的未来长沙CPD首席商务社区,办公、生活、消费、住宿、休闲、娱乐一体化的商务示范区,长沙的商务标杆之作,项目整体定位,3.1,中央财智顶级,三大关键词,3.1,项目定位体系,总体形象定位,1、形象目标城市坐标：项目要承载片区商务中心的功能；同时项目作为南城的代表性项目，还承担着区域核心的城市形象功能；新城示范：项目以高等级的定位和超前的规划，在全国的新城建设领域内具有非常明显的领先性和示范性，对于新时期的“和谐社会”的建设起到表率作用。2、市场目标南城CBD：项目综合功能和核心位置奠定了无可动摇的商务“首府”地位，在长沙商务圈体系中具有独特优势，对于南城的区域辐射基础上有机会分流部分中心城区商务需求。3、经济目标利润高点：以土地价值、区位发展潜力和高等级规划为支撑，项目的经济利润具有不可低估的潜力，并且地铁利好对于项目的价值提升将具有非常明显的作用。,3.1,项目定位体系,总体运营战略,写字楼市场状况,项目处于非传统商务区，面临传统商务区写字楼的竞争,项目定位体系,3.1,写字楼市场状况,片区未来写字楼项目较多，虽渐具集群效应，但后续竞争压力大,目前区域在售专业写字楼项目不不多，商务氛围尚未成熟，处于发展阶段；片区潜在竞争项目较多，主要分布在省府周边的芙蓉路与湘府路，基本上均处于规划中；,项目定位体系,3.1,写字楼市场状况,项目定位体系,3.1,市场对中端写字楼物业及商住公寓的类写字楼项目接受度高，销售速度较快，销售周期一般在一年左右；高端写字楼由于价格过高，销售速度相对较慢，一般销售周期要到1年半甚至更长；同时顶级写字楼均是在大堂或立面出来之后，客户才相对认可,酒店市场状况,长沙酒店业发达，酒店竞争日趋激烈,3.1,项目定位体系,酒店市场状况,沿湘府路韶山路口至芙蓉路口，现在和未来的高档星级酒店有融程“花园”、标志华天、奥林匹克、鑫远、新城国际、上庭苑等，区域酒店面临巨大的市场竞争,区域酒店日趋增多，未来竞争压力大,3.1,项目定位体系,公寓市场状况,项目所在区域小户型公寓较少，竞争压力相对不大,小户型多分布在中心城区,片区多居家大户型，小户型较少,3.1,项目定位体系,项目定位体系,项目产品定位：国际甲级写字楼,写字楼,甲级写字楼,客户：央企、电力企业、证券公司、教育培训、保险公司,顶级形象高端品质；以高姿态引领市场；,3.1,客户定位：,写字楼,3.1,项目定位体系,项目产品定位,公寓,酒店式公寓（CEO专署领地）,市场稀缺产品，满足高端商务客户需求；公寓，价值标杆奠定市场高档公寓地位。,客户：高端商务客户投资客,区域极大的升值潜力高形象、完备的功能配套,3.1,项目定位体系,项目定位体系,客户定位：,公寓,3.1,项目定位体系,项目分项产品定位,商业,顶级商务配套面向写字楼、酒店客户,餐饮；休闲娱乐、商务会所；高档礼品；,打造高档商务社区的顶级商务配套；,日常生活配套面向公寓客户及周边,银行移动、联通服务店；,3.1,3.3,产品设计及说明户型间隔,产品规划设计及说明,高端写字楼的划分面积一般都很大，类写字楼及其他划分面积相对较小，本项目的档次和面对客户与中天广场以及标志商务中心比较相似，可以将这两个项目作为参考。,国际甲级写字楼,产品设计及说明户型间隔,低楼层平面图,中高楼层平面图,针对本项目的情况，我们要求借鉴绿地蓝海的户型间隔模式,低楼层间隔单元数量多，越往高层越减少，每个单元都有1个房产证，满足自用、投资等买家的灵活需求。,国际甲级写字楼,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,单元,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明电梯,高端写字楼一般都使用奥的斯以及蒂森克伯虏等品牌电梯甲级写字楼要求每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒，长沙大多数写字楼并未达到这一标准,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明电梯,运力方面一般50层以下的写字楼，其总建筑面积与运力总力的比值一般集中在0.25-0.31之间，电梯速度集中在中低层3.5-4米/秒；高层5.5-6米/秒。针对本项目的定位，还要合理考虑写字楼和商场对电梯的利用率。,电梯数量：为了体现写字楼的高档次，写字楼每部客梯服务面积不超过5000平方米，即写字楼设置1部货梯，5部客梯，并且客梯中有两部通往地下车库,装修方面聘请香港甚至国外知名设计师，与大堂、电梯间等方面综合考虑。低调华丽、光明通透为主要流行风格。,智能化方面大量采用电梯远程监控系统，将控制柜中的信号处理计算机获得的电梯运行和故障信息通过公共电话网络或专用网络（都需要使用调制解调器）传输到远程的能够提供可视界面的专业电梯服务中心的计算机，以便那里的服务人员掌握电梯运行情况。,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明空调,一般的专业写字楼一般都配备有央空调；本项目采用分层控制中央空调系统，并将管理费与空调费用分开计算，以降低客户管理费成本。,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明智能化系统,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明公共装修部分,国际甲级写字楼,3.3,产品规划设计及说明,办公标准层公共部分通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间。由于交通枢纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心，所以通常将它们称为标准层的核心部。此外还有空调机房和各种管线竖井，也是标准层必不可缺的。电梯间、公共过道、走廊等的风格设计应与与大厦的整体风格保持一致。公共部分的装修需重视细节方面的处理，用完美的设计理念来体现在细部。,广州保利国际大厦,香港IFC,香港朗豪坊,产品设计及说明户型,公寓,根据与周边的小户型公寓产品的对比，针对项目的商务中心的定位，建议公寓只设置一房，面积为40平米左右,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明户型设计,公寓,落地窗,阳台,空调位,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明装修及配套,公寓,精装修,日常服务内容：24小时投诉接待、24小时报修服务、物业管理费及相关费用收取代缴、24小时接待问讯、叫早、提醒服务、电话留言服务、信件代收发服务、出租车代叫服务、代管钥匙、房租及杂费细单打印、以及配合文化活动等。VIP特约服务内容（收费服务）：房屋出售及代租服务、提供清理服务、装饰装潢服务、小家电维修、商务服务、机场接送服务、洗车服务、宠物寄养、代收/送衣清洗服务、送餐服务、保姆输送服务、植物租赁及护理、钟点工、翻译文本、软件制图/制表、司法援助与咨询、保健服务、健身教练服务、私人晚宴设计、特约安保服务等。,酒店式服务从服务形式分为日常服务内容 和VIP服务内容。,3.3,产品规划设计及说明,产品设计及说明业态,商业,中西餐厅，特色饮食店,3.3,产品规划设计及说明,SPA打造长沙最低调和最顶级的SPA做为会所的核心亮点及主打业务，其面队的客户群体为长沙崇尚个性化和时尚服务的享受阶层。,红酒雪茄吧珍藏世界顶级品牌的特级红酒和各式雪茄，定期为会员举办世界顶级奢侈品展示活动。,产品设计及说明商铺划分、租售方式,商业,3.3,产品规划设计及说明,商铺去化策略：招商先行，先难后易，多销售少出租。,3.2,项目规划设计调整,建筑入口,一层写字楼大堂入口由6米变为8.4米,公寓入口由8.4米变为6米,写字楼入口原先定为6米，不显档次和不够气派，因此建议改为8.4米；公寓入口原先定位8.4米，造成空间的不必要浪费，因此建议改为6米,写字楼电梯2台通往地下车库,项目规划设计调整,商业二层商业,写字楼,中餐厅、特色饮食店,二层商业整体定位为餐饮，其中酒店裙楼二层为主要为酒店配套的西餐厅、咖啡厅，公寓裙楼二楼则定位为中餐厅以及特色餐饮店,3.2,观光电梯,西餐厅,咖啡厅,项目规划设计调整,公寓,公寓层高由原来的3.3米改为2.8米，因此公寓由原先的21层改为24层，建筑高度保持不变，符合规划要求；公寓横向柱距改为7.4米，相应的西北方向的柱距也变为7.4米，这样公寓与写字楼距离变为了13.5米；相应调整后，公寓的单层面积有所减小，但由于层高调整，增加了3层，相应建筑面积基本维持不变。,横向柱距由8.4米改为7.4米,柱距由8.4米改为7.4米,写字楼与公寓距离由原来的8.4米变为13.4米,3.2,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,7.4米,公寓整体开间由42米变为37米,项目规划设计调整,公寓,公寓原先设计电梯台数过大，建议取消两台；一般公寓不设置公共卫生间，但考虑到部分办公需要，可保留小面积的公共卫生间；,取消电梯,取消公共卫生间,3.2,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,