潍坊市房地产市场报告116p.ppt

2011年潍坊市房地产市场报告,报告目录,2,经济篇,政策篇,规划篇,市场篇,客群篇,总结篇,宏观经济环境寒亭经济分析小结,地方政策金融政策政策抗压分析,城市功能定位接轨战略城镇空间结构城市空间结构城市发展方向小结,潍坊房地产市场区域市场竞品楼盘,客群分析,市场总结分析市场展望,一、经 济 篇,3,关键词：经济发展态势良好、房地产行业高速发展,1.1宏观经济环境分析,潍坊市GDP和增长率走势图,点评：2010年GDP突破3000亿元，2004年以来，潍坊全市生产总值增幅均在10%以上；2010-2011年7月全市生产总值仍保持10%以上的增长，经济发展态势良好。按以往经验判断，房地产业处于高速发展阶段。但综合考量宏观调控对房地产的严控和抑制作用，房地产业发展速度将大大减缓。,GDP增速与房地产开发关系,数据来源：潍坊统计信息网,4,二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高。,第二产业仍是潍坊市的支柱产业，产业增加值占比重最大；近6年来二、三产业增加值保持较高增长速度，增长率始终保持在10%以上；第三产业2007年起增幅比例超过第二产业第三产业发展良好。,潍坊市三产业发展情况,数据来源：潍坊统计信息网,5,潍坊市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出同步递增。,潍坊市城镇居民的人均可支配收入保持较高速度增长，除2009年同比增长10%相对较低外，其他年份增长率均在14%左右。2011年1-7月人均可支配收入累计达到12850，同比增长率为14%，增长较快。2006-2011年人均可支配收入平均增长率为13.8%，人均消费支出平均增长率为12.5%，比人均可支配收入低了1.3个百分点，表明居民储蓄在逐步增加，未来对房地产的购买能力在加强.,青岛人均可支配收入走势,青岛市历年人均消费支出,单位：元,数据来源：潍坊统计信息网,6,单位：元,人口增长缓慢，置业需求以内部为主导，抑制了潍坊房价上涨,潍坊05-10年户籍人口数量（万人）,点评：潍坊市近10年保持了较低的人口增长率，年均增长仅为6.7%，10年增长59万人；约为18.8万户。寒亭区总人口数为42.3万，总计约13.4万户,人口机械增长缓慢，对房地产业的快速发展产生了较大抑制作用。,7,数据来源：潍坊统计信息网,全市常住人口为908.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的849.53万人相比，十年共增加了59.09万人。增长6.96%，年平均增长0.67%；常住人口中共有家庭户269.39万户，平均每个家庭户的人口为3.15人。,潍坊城区人口分布,1.2寒亭经济分析,8,寒亭区GDP连续8年稳步上涨，其中09年潍坊经济开发区并入，出现了较大幅度上涨；2010年寒亭区GDP达到了123.3亿元，位居潍坊市区第三位，处于中上游水平。,潍坊市人均GDP增长率从2005年开始呈下降趋势，未来增长速度趋于缓慢。2010年寒亭区人均GDP为28912元，按2011年底人民币对美元汇率计算，折合4581美元，可以看出目前寒亭区房地产市场处在稳定发展阶段。,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：,优势产业,盐及盐化工,现建有盐田113万公亩，年产优质海盐360万吨，占全国海盐产量的1/9；拥有海盐精深加工企业30余家，建有溴素生产企业11处、21条生产线，年产滇素2万吨，占全国年产量的1/3，生产精制盐、水洗盐、低钠盐、味精盐和加碘盐占全国年产量的1/4。,机械制造业,拥有机械制造企业185家,固定资产20.8亿元从业人员3.6万人,主要产品有建筑机械、环保机械、动力机械、农用机械、齿轮及齿轮总成等。,食品工业,现有食品加工企业31家，从业人员6000人，主要产品有：休闲食品、奶制品、肉鸭熟制品、芦笋罐头、软饮料等近百个品种，年生产能力1 2万吨。,铸造业,现有铸造企业72家，从业人员5000多人，主要产品有汽车配件、农用机械配件、纺织机械配件及散热器、供排水管道等100多个品种，年生产能力20万吨，销往全国各地及二十多个国家和地区。,纺织印染业,现有纺织企业200多户，固定资产16亿元，从业人员2万人，年织造能力7.2亿米，印染能力3亿米，已成为寒亭区的支柱产业。,水产养殖业,寒亭区濒临渤海，负5米以内的浅海水域28万亩，适宜海水养殖的浅海水域20万亩、滩涂12万亩，是发展水产养殖业的天然场所，盛产鱼、虾、蟹、贝等。,农产品加工业,全区现有农产品加工企业58家，总资产11亿元，从业人员8000人，包括蔬菜加工、肉鸡加工、肉鸭加工、水产品加工等。全区农作物复种指数0.65，经济作物26万亩。,点评：优势产业覆盖范围较广，主要以劳动密集型产业为主，能够吸引大量外来就业者。,1.3小结,随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为潍坊房地产市场发展奠定了坚实的经济基础。潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对地产市场是利好因素。潍坊房地产市场总体已进入稳定发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。需求也由普通刚需像其他改善性需求和投资需求转变。从部分数据不难看出，潍坊虽然属于三线城市但对国家宏观调控的敏感度较高，受影响较大，预计未来一段时间政策面很难出现松动，而本地地产市场将受到来自政策的巨大冲击。,二、政策篇,12,地方政策执行情况,严格执行国家出台的契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。在认筹方式及认筹金缴纳方面，政府表示严格执行，但相关具体政策并未出台。针对部分城市近期“限购令”政策，潍坊市政府尚未出台相关政策。针对国家出台的规范房地产市场的政策法规，潍坊市政府并未出台相关实施细则。,潍坊金融机构、银行严格执行国务院新政,首购房客户首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。金融机构一年期存款基准利率连续四次上调0.5个百分点，由现行的2.50%提高到4.50%。一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款。,潍坊市场政策抗压能力分析,供应量过大：从市场供应来看，潍坊市近几年加大城市改造力度，整个城市处在全面改造阶段，城区土地开发量巨大，市场供应遍地开花。刚性需求旺盛：从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，刚需在市场需求中所占比例超过50%。潍坊市场存在四大刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求。四类需求在未来几年将会继续增长。,一边是城市化发展，需求持续增长；一边是城市改造加快，土地供应量持续增加，市场整体呈现供大于求的态势。目前影响较大政策仅仅是对市场部分需求的短期抑制，短期效果尚可，长期来看，一旦需求释放，势必会给楼市带来反弹。,三、规划篇,16,潍坊位于山东省规划的蓝色经济核心位置，连接经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。,3.1 城市功能定位,以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术产业为基础的现代制造业基地；以高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地。具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心；半岛地区重要的商贸物流中心。联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。,即：“两基地、两中心、一枢纽”,3.2 接轨战略,根据半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。潍坊城市定位：以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。,主动接受青岛的辐射，形成优势互补的发展局面。同时积极配合以天津滨海新区为核心的环渤海湾经济区的开发。,3.3 城镇空间结构,潍坊城镇体系空间结构为“一主、五副、两翼”的格局,“一主”：指潍坊中心城市,“五副”：指依托便捷的交通线构筑的半小时交通圈中五个副中心城市，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑及滨海新城。,“两翼”：指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。,3.4 城市空间结构,城市空间建构“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式。,3.5 城市发展方向,东扩西延、南控北展,中心城区按照“东扩、西延、南控、北展”的战略进行发展，城市规模正快速拓展；随着高新区高新技术产业的发展，北部居住区将成为新一轮房地产发展的热点板块。,3.6 小结,潍坊处于山东蓝色经纪圈核心位置，优越的地理位置必将带动本地交通、商业等产业迅速发展。潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。在近期的潍坊城市规划中，项目位于目前潍坊的重点发展区域奎文区，本区域是潍坊市未来各种规划的中心发展区域，区域繁荣指日可待。处于城市快速交通环，交通便利。伴随旧城改造的加速，本地块发展潜力巨大。潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，项目周边已经扩展迅速，其相关配套也已经逐渐完善，成为潍坊市区的重要组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源,四、市场篇,24,潍坊房地产市场,潍坊市房地产投资,近年来，潍坊市房地产开发处于迅猛发展的态势，2005年出现发展过热的局面。2006年国家进行宏观调控，投资增长率出现回落，投资额有所上升。2008年，受金融危机影响，当年投资增长率也出现回落；2009年房地产开发投资额再次回升，增幅达到26.3%。2010年，受国家宏观政策调控，房地产开发投资处于平稳发展阶段，增幅达到37.9%。整体来看，近年来潍坊市房地产开发投资情况呈现出受宏观经济形势影响，大起大落，受政策因素影响显著的特点。,潍坊市商品房施工竣工面积,2005年-2010年潍坊市商品房施工面积稳步增长，尤其2007年后，商品房施工面积增长迅猛，保持年均增长20%以上。2010年更突破3千万，同比增长23.7%。商品房竣工面积起伏较大，主要受国家宏观调控等影响2007年、2008年两年商品房竣工面积出现一定回落，2009-2010年增长迅猛。由此可见潍坊房地产市场对国家宏观调控政策较为敏感，属于较为典型的政策市场。,近年潍坊市商品房销售额,潍坊市房地产市场起步较晚，但发展迅速，从上表可以看出，潍坊市自2005年开始，商品房销售额一直保持着较高的增长态势。同时受国家调控等多方面影响，在个别调控年段中增幅明显放缓。但整体在20%以上。同时由于潍坊市房地产市场的升温迅速，其价格增长较快，很大程度上拉高了潍坊市房地产市场年整体销售额。预计在目前的政策打压下，本年度潍坊市销售额增幅会出现较大的回落，销售额会继续保持增长。,2011年底潍坊市住宅可售面积,截至2011年底潍坊市存量住宅共计65793套，700.7万；存量住宅主要集中于奎文区、高新技术开发区、和潍城区，三区共计存量住宅489.5万，占潍坊市住宅存量的69.85%。寒亭区存量住宅4924套、47.4万，仅占潍坊市住宅存量的6.7%，销售压力较其他区域相对较小。,近年潍坊市商品房销面积,2006年至2011年7月份，潍坊市商品房销售面积稳步上涨，其中09年、10年上涨幅度最大，年涨幅均在60%以上共计销售商品房面积，06年-11年7月潍坊市共计销售商品房4254万，年均销售700万平米以上。,潍坊市住宅预售价格走势,2011年全年潍坊市抓宅预售价格呈现稳步上升的趋势，截至12月份商品房预售均价达到4435元/；全年增长幅度先杨后抑，自5月份开始逐步下滑，由于政府调控作用的显现，年底出现了小幅下降的局面。,潍坊市区年度住宅预售价格对比,从潍坊市各区年度住宅销售价格对比图来看，寒亭区住宅价格涨幅最为明显，主要原因：一方面，寒亭区住宅价格起步较低，基数相对较小；另一方面，寒亭区住宅供给量相对较小，有利于价格的提升。,潍坊市住宅成交价格走势,从2011年潍坊市成交价格走势图来看，整个潍坊市住宅销售均价先升后降，6月份达到全年峰值3849元/，自7月份开始缓步下跌，11月、12月下降最为明显月跌幅在1.5%以上，并且有加速下滑迹象。,潍坊市住宅成交量走势,2011年潍坊市住宅成交量总体呈现逐步下滑趋势，10月份期待中的成交量反弹并没有出现，这表明调控政策的作用已经逐步显现，购房者也逐步转为观望，购房者对房价的心理预期比较悲观。,寒亭区住宅成交量走势,寒亭区住宅成交量走势较为平稳，没有出现大幅下滑迹象，存量较少、尾盘项目较多，区域内有相对独立的客户群体，受周边区域影响较小等因素促使该区域成交量没有出现大幅度波动。,12月潍坊市各区住宅成交价格对比,12月份，寒亭区住宅成交均价为3232元/，仍处于全市下游水平，仅高于滨海区。,区域市场,1 潍坊市去房地产板块划分概况,潍坊市区地产板块主要划分为：潍城区、开发区、奎文区、坊子区、高新区、寒亭区六个板块，其中为奎文区、高新区、潍城区与开发区板块地产市场发展较快，区域价值较高，寒亭区、坊子区相对落后。,2 各板块特点分析,3 各板块市场现状分析,3.1 潍城区,潍城区属于潍坊的老旧城区，旧村改造项目较多，片区建设和核心配套资源落后于其他片区。目前在售项目约46个，待售项目16个供应体量较大。,潍城区在售待售项目示意图,潍城区在售项目概览,在售项目户型展示,一室一厅58,两室一厅93,两室一厅80,三室一厅120,潍美国际,水岸华庭,小结,产品形式：涵盖多层、小高层、高层；以高层为主，约占70%，多层约占25%；价格平台：多层：约4500-6000元/；高层：4500元/；部分楼盘价格过高，对整个区域均价的拉升明显。户型面积：高层面积主要集中在80-135之间。客户群体：主要是区域的改善型需求客户和刚性需求客户为主，职业主要是退休职工、公司职员、企业员工等中等收入人群。,3.2 开发区,经济开发区属于工业聚集区，区域价值较低，主要是中低端项目的聚集区，客户认同较低。目前在售项目约24个，待售项目3个。未来区域发展前景一般。,开发区在售项目示意图,开发区在售项目概览,在售项目户型展示,三室两厅92,三室两厅124,两室一厅72,三室两厅96,德霖臻和园,新华名郡,产品形式：多层、小高层、高层；以高层为主，约占80%。价格平台：多层：约3900-4700元/；高层：3500-4500元/平米。户型面积：高层面积主要集中在70-130之间。客户群体：主要来源于经济开发区企业职工，周边事业单位的职员，年龄大多在20-35岁之间的刚性需求客户。,小结：,3.3、奎文区,奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。奎文区目前在售项目76个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。,奎文区在售项目示意图,奎文区在售项目概览,在售项目户型展示,两室一厅100,三室一厅105,两室一厅88,三室一厅136,阳光100,中央生活城,宝鼎花园,德润康城,一室一厅35,两室一厅94,两室一厅89,三室一厅127,产品形式：区域产品供应丰富，有多层、小高层、高层、别墅；以高层为主，约占90%；价格方面：多层价格在5500元/之间；高层价格5300元/；户型面积：区域高层产品面积主要集中在80-140之间；客户群体：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老板等中高端收入人群，年龄在30-50岁之间。,小结,3.4、高新区,新市府所在区域，区域建设和周边环境资源优势明显，是潍坊市未来重点发展区域。目前在售项目约42个，新增项目速度加快，区域未来竞争激烈。,高新区在售楼盘示意图,高新区在售项目概览,在售项目户型展示,两室一厅88,三室一厅118,一室一厅94,两室一厅139,怡和四季园筑,银枫家园,两室一厅138,三室一厅151,两室一厅84,三室一厅110,紫瑞园,赋海世家,价格方面：多层价格在5300元/之间；高层价格4800元/；产品形态：供应产品以高层为主，约占80%；户型面积：面积主要以70-105的两室和110-150的三室为主；客户群体：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老板等中高端收入人群,以区域外人口为主，年龄在25-45岁之间。,小结,寒亭区在售楼盘示意图,3.5、寒亭区,寒亭区是潍坊市近年来房地产业增长速度最快的区域之一，依托高新区的快速发展，通亭街以南区域将处于寒亭区发展的制高点，目前寒亭区在售住宅项目23个，品质较低，竞争力较弱。,寒亭区在售项目概览,在售项目户型展示,三室两厅91,三室两厅98,三室一115,三室两厅125,宏富颐景园,北美枫情,价格方面：多层价格在3800元/之间；高层价格3500元/；产品形态：供应产品以多层为主，约占60%；户型面积：面积主要以70-105的两室和110-150的三室为主；客户群体：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老板等中高端收入人群,以区域外人口为主，年龄在25-45岁之间。,小结,竞品楼盘,居易家园,开发商：潍坊顺景置业有限公司,项目地址：北海路与玄武街交叉口西行100米,开盘日期：2010-10-23,交房日期：2012-3-31,项目基本指标,项目基本配套,学校：锦绣学校、锦绣幼儿园商场：北宫店中百佳乐家银行：农村信用社、建设银行医院：尊一医院交通：4、5、17、25路公交车内部配套：地暖,户型产品,一室一厅40平米,三室一厅64平米,三室一厅59平米,三室一厅63平米,三室一厅74平米,居易家园项目产品以60平米三居小户型为主，其户型功能齐全，面积利用率很高，尽管总体面积小但并没有给人产生局促感，是一种十分成功的小户型产品；项目2010年10月份开盘，2010年底基本售罄，在无大型推广活动的前提下，短短2个月时间即销售300套房源，充分说明了客户对其产品的认可度。,金山财富广场,开发商：潍坊顺达房地产开发有限公司,项目地址：寒亭区富亭街与通亭街交汇处,开盘日期：2011-9-9,交房日期：2012-6-30,项目基本指标,项目基本配套,学校：海运学校、寒亭一中、外国语学校商场：红星美凯龙、百汇大市场、百大汽车城、百大万家福银行：农村信用社医院：八九医院，尊一医院交通：新建汽车北站公建：百大绿洲生态园其他：酒店式公寓、写字楼、集中式商业、步行街,户型产品,一室一厅77平米,一室一厅71平米,一室一厅69平米,一室一厅73平米,两室两厅98平米,三室两厅108平米,恒信首府,开发商：潍坊丽都置业有限公司,项目地址：寒祥街以北，富亭街以南,开盘日期：2011-5-4,交房日期：2012-10-31,项目基本指标,项目基本配套,学校：海运学校、寒亭一中、外国语学校商场：红星美凯龙、百汇大市场、百大汽车城、百大万家福银行：农村信用社医院：八九医院，尊一医院交通：新建汽车北站公建：百大绿洲生态园其他：酒店式公寓、写字楼、集中式商业、步行街 内部配套：地源热泵系统、20亩涨湎河生态主题景观,户型产品,两室两厅80平米,三室两厅120平米,三室两厅83平米,三室两厅136平米,邦盛书香院,开发商：潍坊邦盛置业股份有限公司,项目地址：寒祥街与卉香路交叉口,开盘日期：2010-7-10,交房日期：2013-3-31,项目基本指标,中 小 学：寒亭一中，外国语学校综合商场：市场幼 稚 园：阳光幼儿园 银 行：蒙银银行，商业银行医 院：尊一医院内部配套：沿街商铺,项目基本配套,户型产品,两室一厅75平米,三室两厅104平米,三室两厅112平米,四室两厅190平米,五、客群篇,94,置业目的,潍坊购房者中刚需力量仍然比较强劲，首次置业者多为婚房需求。从购房目的来看，自己无房和结婚用房所占比例最大，占比达54.55%，其次为改善用房占比15.91%。另外购房者在满足了居住需求之后，对学区房的需求度越来越高。从调查数据可以看出，购房目的中9.09%的购房者表示为了孩子上学购买学区房。,置业次数,从调查数据可以看出，参与调查的59.09%的购房者为首次购房，第二次购房的人数占比31.82%，三次及三次以上购房者仅占9.1%。,影响置业因素,在影响购房因素一项中，40.91%的购房者选择的是价格，“买房最主要的还是看价格吧，只有价格满意了才会去考虑开发商、地段等因素”，刚需购房者李先生告诉搜房网。地段、户型等因素位列第二第三位。而房屋品质仅占6.82%。,价格承受能力,从调查数据来看，有31.82%的购房者表示所能承受的房屋总价在30万以内，另有59.09%的购房者表示可承受的房屋总价在30至50万之间。,户型倾向,受限购、房贷收紧等一系列调控政策的影响，很过购房者放弃由小换大的过渡性购房，而是选择一步到位。从调查数据可以看出，选择购买三居室的购房者占比达63.63%。,面积倾向,受价格因素的制约，大多数购房者选择房型的面积为90-109平米占据调查拥护的54.55%；另外110-129平米，130-149平米均占18.8%。,付款方式,根据调查显示贷款仍是目前购房者的首选付款方式，不过随着利率的不断上涨，部分购房者已经倾向于一次性付清。,付款比例,在选择贷款买房的购房者中，40.91%的购房者表示可接受的首付比例在30%及以下，45.45%的购房者所接受首付比例为31-40%。,目前房价接受程度,由于2010年潍坊市房价的快速上涨，超出购房者的心理预期，因此大部分购房者都认为目前潍坊房价偏高，据调查显示31.82%的购房者表示潍坊目前房价太高，54.55%的购房者认为潍坊房价偏高，仅仅13.64%的购房者认为潍坊目前房价基本合适。,市场预期,调查数据显示，63.64%的购房者看跌2012潍坊楼市，并表示跌幅或在10%以内。另有近四成购房者表示2012年潍坊房价或将稳中有升。,六、总结篇,105,市场总结分析,潍坊市住宅存量达到700万平米，按2011年月均销售38.1万平米计算，潍坊市存量住宅需销售18.4个月，严重超出合理范围，目前房地产开发存在较大的风险性。目前潍坊市在售项目较多，而且多为中小开发商打造，项目体量较小，资金薄弱，品质较低，抵抗风险能力较弱，没有长久发展的战略眼光，在目前房地产市场大环境较差的情况下，难以抵御国家的市场调控，给潍坊市房地产带来较多的不安定因素。根据监测数据显示，自2011年6月以来，潍坊市住宅成交价格、成交量双双走低，并且大有加速下滑趋势，特别是潍城区、奎文区等存量较大的区域，房地产投资风险已经显现。目前潍坊楼市打折促销楼盘已经达到170多个，部分项目已经低至6.3折,但住宅成交量却没有任何反弹迹象，这说明购房者对房地产的投资热情不高，观望情绪浓厚，并且短时间内难以得到改善。根据对潍坊市购房者调查显示，首次置业者占到调查人数的59%，说明潍坊市住宅刚性需求依然充足。40%购房者把房价作为是否购房的首选因素，并且86%的购房者认为目前潍坊市房价过高，这也成为潍坊市房地产市场低迷的主要原因。,2012年中国房地产行业市场分析,从国务院及房地产行业相关部门对2012年房地产调控政策的表态来看，2012年国家将延续上年度的市场调控政策不动摇，房地产业将在挤压与淘汰中顽强生长。,由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购政策都没有对商品房限制达到预期，保障房的建设速度过于迟缓，因此本轮调控并没有完成其历史使命；另一方面城镇住房的刚性需求得不到满足，这也就决定了房地产业绝对不会崩盘，同时出现了开发商开发难度的增大，商品房价格涨跌两难的现象；2012年下半年伴随着房产税的出台，保障房的批量入市，房地产调控政策将会松动并逐步退出历史舞台。,市场展望,一、房地产政策调整,2012年国家对房地产的政策一是完善、二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使房地产业健康发展。1、国家将进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家将进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税陆续出台；开征房产税之时就是房地产限购政策自动取消之日；4、国家将区域性调整房地产调控政策，调控政策由粗调转变为细调；5、下半年将对房地产金融政策初步放宽；6、下半年也会对商品房管理政策适度调整，但调整幅度不会太大。,二、土地供应量走势,2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年的115%，土地供应向政策性商品住房倾斜，一、二线城市商品房土地供应仍属于严控范围，呈现商品住房有钱也无地的局面。三、四线城市为了积累财富土地供应量会适当放开。对保障性住房和商品房采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将成为土地供应的主体。1、保障性住房的土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量的15%。2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂；占总土地供应量的50%。3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂形式；占总土地供应量的35%。,三、房地产资金走势,房地产货币政策从紧会维持到2102年下半年，其主要原因有：1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整还不到位。2、连续出台的金融政策没有达到预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢。3、区域产业结构趋同化现象没有的到根本解决，政府需要构建防范经济泡沫风险围墙。4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品，全额由中央财政和地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响到国家财政预算的总盘子。5、要利用房地产把增长过快的GDP拉下来，维持到国家理想的经济目标。,四、保障住房走势,国家由于财政问题，会对保障性住房进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设，同时加强对保障性住房的建设监管、使用监管。一线城市：第一批廉租房与公租房持续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市：第一批廉租房与公租房转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼，第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房、公租房未完成的任务。三线城市：第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。,五、限价房走势,限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。,六、商品房开发走势,无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。,七、商品房价格走势,一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势较为乐观，仍有较大上涨空间。一线城市价格：将回落空间4%8%，反弹空间3%5%。，二线城市价格:将回落空间3%5%，反弹空间4%6%。三线城市价格:将上涨空间3%5%。四线城市价格:将上涨空间4%8%。,八、房地产产业质量标准化走势,在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。,2012年潍坊房地产市场展望,2012年房地产调控政策将会继续延续，房价将会继续向理性回归，差异化、性价比高的产品将成为下一步房地产开发的主要方向。由于潍坊市房地产市场供过于求的状态短时间内难以得到改善，预计2012年上半年房价仍将以下行为主，成交量走势将是先抑后杨，2012年中期将会得到初步回暖。2012年上半年潍坊市商品房推盘数量将会大幅减少，大部分开发商将放缓推盘速度，开展打折促销活动项目将会继续增多，但市场存量将会得到初步减小，存量风险将得到逐步缓解。预计2012年全年潍坊市住宅成交量将会稳中有升，由于调控政策延续至2013年的可能性较小，部分观望者将会在下半年趁着打折促销的机会进行抄底购房，住宅成交量将在下半年出现爆发性增长。寒亭区由于存量较小，尾盘项目较多，价格相对其他区域较低，而且客群相对独立以本地客户群体为主，楼盘抵抗风险能力相对较高，预计其价格以走平为主。,