2022菜市场建设项目可行性研究报告.docx

XX菜市场项目可行性研究报告编制单位：XX有限公司编制日期：2022年X月第一章总论1.1项目概况1、项目名称：XX菜场建设。2、建设性质：新建、改造。3、建设规模：新建1个中小型标准化农贸市场；新增市场 经营面积XX平方米、摊位XX个、综合超市面积XX平方米、经 营户门面房XX平方米。4、建设单位：XX镇人民政府。5、建设地点：共X处，即：XX菜场，位于XX镇，XX村。1.2建设方案编制依据1、国家计划委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方 法与参数(第二版)。2、国家计委投资项目可行性研究指南。3、商店建筑设计规范JGJ48-88 o4、村镇规划标准(GB50188-93)5、现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准。6、XX市XX镇建设总体规划。1.3 编制原则1、项目建设本着因地制宜、合理布局、综合配套、高效灵 活、兼顾发展的原则。2、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标 准和规范。1.4 投资规模和资金来源项目建设总投资额为XX万元，由XX镇人民政府全额投 资。政府以项目资金和以奖代补等方式予以补贴。1.5 结论1、本项目的建设将完善市场基础设施，改善交易环境，带 动就业与创业。2、本项目的建设将从根本上解决城镇环境脏、乱、差的问 题，使扩建后的市场更有利于开展招商引资。3、本项目选址，交通便利、供水、供电及通讯等各项建设 条件均已具备。4、本项目已作了大量和充分的前期调研论证和准备工作， 项目建设无论从功能、规模、配套设施、建设标准上，还是客 观需要上都是十分必要的。综上所述，该项目符合国家政策和城镇发展要求，建设条 件已经具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会 效益。因此，本项目建设是必要的，可行的。第二章项目建设的意义及必要性随着XX镇XX村经济和社会事业的快速发展，XX菜场设施 老化，防雨防晒功能缺失，商户常年露天交易等现状，已不能 满足社会发展和人民生活水平提高的要求。同时随着统筹城乡 的步伐加快，加强农贸市场基础设施建设，为人民创业打下坚 实的基础是非常必要的。1、项目建设将完善市场基础设施，改善交易环境，吸引商 家入市进行买卖，提高经济效益。2、项目建设将增加就业，加快农村劳动力转移，开展人民 劳动创业，减少无业游民，维护社会稳定和谐。3、项目建设将提高人民生活水平和增加财政税收，扩建和 改造后的市场，环境优美，吸引更多的顾客进行消费，提高交 易额，进一步增加了税收和充足的管理费用，为政府减轻管理 负担。4、项目建设将更有利于增进物资交流，通过良好的物资交 流进一步提高XX村的知名度。5、项目建设将利于市场环境卫生整顿，市场将便于更加规 范管理，更好的建设市场和招商引资，建成辐射周边乡镇的综 合交易市场。第三章项目选址与建设条件3.1项目选址共1处，即：XX菜场，位于XX镇，XX村。3. 2市场现状1、XX菜场XX菜场已名存实亡，XX平方米的停车场和数百门面常年闲 置。市场经营管理混乱，市场周边村民集中居住众多X公里范 围内没有一个正规农贸市场，村民买菜购物极不方便。旁边的 马路市场摊位越来越多，规模越来越大。考虑该区域人流相对 较多，拟利用原有XX菜场建设二层框架永久性的中小型农贸市 场，建成后市场交易区IXX平方米。一层为生鲜区，二层为综 合超市，周边门面为肉食区和干菜区。可建设生鲜摊位X个、 超市X平方米，激活门面X间以上。满足周边X公里居民菜篮 子供应。3. 3建设单位基本情况项目建设单位为XX镇人民政府，XX镇一农贸型生态镇、 红色文化镇。XX镇位于启东市西部，中心城区以西，南接X 镇，北靠X镇，紧邻沪陕高速X出口，镇政府驻XX集镇，全镇 面积XX平方千米，人口 X万人，辖X个行政村。沪陕高速、铁 路、公路等均贯穿境内，交通区位十分突出，区位优势十分明 显。XX镇有独立垃圾清运处理系统和机动化城管协管中队管理 模式有效地解决了农贸市场环境卫生、经营秩序两大管理难 题。3. 4已完成的前期工作1、初步勘定了建设地点，得到了相关部门的同意认可。2、落实了 XX万的建设资金。资金由XX村乡村振兴专项配 套资金上级拨付。3、已由XX城市规划设计有限公司完成规划设计，并委托 XX建筑设计研究院有限公司开始建筑设计。第四章项目建设方案4. 1项目建设目标1、建设一批环境优美、设施标准、功能齐全、管理规范的现代新型农贸市场，改善原XX农贸市场布局不合理，农贸市场 总量不足的现状，从根本上改变传统农贸市场脏、乱、差的老 形象，进一步完善XX镇XX村农产品市场供应体系。为乡村振 兴建设添彩，为菜篮子工程尽心，为政府创卫尽责。2、着力打造XX菜场专业化管理连锁化经营品牌，新建、 XX菜场，整合形成一体化管理、品牌化经营的农贸市场经营体 系。探索现代农贸市场专业化管理的新模式。3、以公益的心态，社会企业的形式来建设、管理、经营农 贸市场，探索政府、企业共建、共管，共同保障农贸市场的公 益性、民生性、社会性，为XX镇的农贸市场建设、管理、经营 和公益性的保证探索新的模式和新的路径。4. 2设计理念1、创新利用土地。选择城区边死角地、废弃厂房空地、闲置公益用地。以政 府划拨或商业租赁的方式取得建设用地，降低建设成本。2、实用化规划设计。实用美观、便于清洁；通风良好、光线明亮；合理分区、划行归市；有利经营、方便购买。3、当“民生工程”来建设。公司全资建设，政府以奖代补，降低建设成本。公司定位 为社会企业，公司承若公司的利润全部用于农贸市场的扩大再 生产和公益性建设和管理。4、多功能综合利用土地。如把社区小花园与农贸市场，便民服务中心、结合一体。 多功能综合利用好众多常年闲置废弃的社区小花园。既开发利 用好了公共绿地，保证了绿化功能不变，绿化面积总量不减， 又增加了农贸市场面积，完善了社区服务体系。5、标识系统的设置。所有农贸市场统一金三角农贸市场标识；摊位设计引用颜 色类设计理念，肉食品摊位为红色、果蔬类为绿色、豆制品为 橙色、水产品为蓝色。6、全新设计的实用摊位。果蔬摊位统一阶梯式设计，兼具美观性和实用性；鱼类摊 位全不锈钢台面，鱼鳞等废弃物沿操作台面直接流入垃圾桶， 保证市场清洁。7、一体化管理方案所有农贸市场由公司自营或托管实行一体化连锁经营。8、务实的管理理念商家自律是基础，市场服务是纽带，政府监管是保障。以 商家自律为基础的服务型管理是低成本高效率最和谐的市场管 理模式。9、经验丰富的管理团队农贸市场的管理不仅仅只限于物业管理，而是要具有经营 市场的能力。所以必须拥有一支专业规划、建设、招商和经营 管理的队伍，通过强势的专业力量来实施市场发展的专业化运 行。10、缜密完善的管理制度和行业规范标准符合政府法规、规范、条例；制定完善的市场准入、经营 秩序、环境卫生、食品安全、管理人员、物业水电、诚信经 营、行业自律、检疫检测、杀菌防疫、业态规划、信息台帐、 消防治安、考核奖惩等管理标准。11、现代设备设施的运用一是大屏幕显示屏公布市场当日商品行情及重要农副产品 农药残留等项目检测情况；二是市场监控器加强市场实时监 控，加强市场运行和现场管理，为防止和解决买卖纠纷，加强 安保提供帮助；三是运用农贸市场信息化管理软件，使市场的 管理效率更高。12、独立的垃圾清运系统购置1台微型封闭式垃圾运输车，配载48个小型封闭自卸 式垃圾桶，每个摊位配发小型垃圾容器，每个市场配备专职保 洁工，实行网格式全时段不间断保洁模式，摊位垃圾经营户自 清，公共区域保洁工人负责，每个市场垃圾统一及时清运到公 司直属农场造肥。13、机动化城管协管中队组建农贸市场专属城市管理协管中队，配置1台环保执勤 车，发挥机动优势，专业负责各农贸市场的经营秩序巡查和管 理和协助城管执法局进行其他管理工作。14、经营主体和进场商品实行双准入机制确保食品安全。所有进场经营户和进场商品必须办理经营许可证照和提交 相关票证，市场建立详细管理台帐，便于食品安全追溯。15、农贸市场行业协会成立农贸市场行业协会，引导经营户实行行业自律和自主 管理。16、契约管理机制进入农贸市场经营的摊贩大多是弱势群体，公司市场摊位 租金一定要低于其他市场，让一般弱势群体都能进场创业谋 生。但市场所有经营户进场前必须与公司签订规范管理的协 议，以协约来约束经营户接受公司的精细化管理和考核。对考 核不达标的经营户劝退出场。4. 3建筑方案设计4. 3.1设计依据1、建设单位提出的有关项目要求和资料。2、建筑设计专业执行的国家主要规范：民用建筑设计通则GB50352 - 2005建筑设计防火规范GB50016-2006商店建筑设计规范JGJ 48-88o其他国家相关规范及标准。4. 3. 2市场方案设计1、新建市场方案设计市场设四个区：蔬菜水果区、鲜肉区、水产区、熟食区。各区由若干个摊位组成。摊位间的走道为3米，满足交易空间 要求。市场分别设置有4个出入口，作为运货及人员疏散、消防 通道。4. 4结构方案设计4. 4.1设计原则在确保经济合理的前提下，遵循技术先进，安全适用，严 格执行国家及行业的规范、标准。4. 4. 2设计依据1、建设单位有关项目要求资料。2、国家及行业相关规范、标准。4. 4.3结构形式根据本工程的使用功能，考虑其以后的灵活改造，采用桁 架结构体系。5. 4.4设计说明1、地基基础：采用现状结构预埋件，需重新安全检测，不 符合要求的重新设计建造。2、施工要求：严格遵守国家现行的有关施工验收规范标 准。材料：框架结构砌体：要求施工质量控制等级为B级，采用多孔砖砌体M5 混合砂浆砌筑。3、屋架采用拱形桁架结构，上铺C型楝条，铺彩钢板屋面。4. 5给排水方案设计4. 5.1设计依据1、建筑给水、排水设计规范GB50015 - 20032、建筑设计防火规范GB50016-20063、室外给水设计规范GB50013-20064、室外排水设计规范GB50014-20065、建设单位提出的相关项目要求。6、建筑及其它专业提供的资料图及要求。4. 5.2设计内容1、室外工程：室外给排水、消防。2、室内工程：室内给水、排水、室内消火栓、手提式灭火 器。4. 5.3给水系统1、生活给水、消防给水各自为独立系统，用水主要是水房 用水。2、水源：水源由附近道路给水管网引入，使水质、水量均 有保障，在入口处装设水表后引入市场内，入口管道为 DellO,最高日生活用水量为3.4L/S。4. 5. 4排水排水包括生活用水排放和屋面雨水排放。屋面排水考虑内 排水。排水系统为污废水合流排放，生活污水经化粪池设备处 理后，排入XX镇区排水管道。4. 5.5消防系统本工程室内设独立消防系统，当火灾发生时，主要靠每层 设置的消火栓及分散设置的手提式磷酸核盐干粉灭火器灭火。 室外消防用水量为20L/S,室内消火栓用水量为15L/S,消火栓 型号SN65,消火栓箱800X650X240,水枪19,内胶水带 25Mo消火栓的设置必须保证两支水头能够同时到达室内任何地 点。室内消防管道为环状管网连接。灭火器的配置：本工程危险等级为中级，单具灭火器最小 配置灭火级别2A,配置3kg手提式磷酸镀盐灭火器24具。4. 5.6管材生活给水管采用三型无规则聚丙烯PP-R塑料给水管，管道 公称压力采用1.25Mpa,雨水及排水管采用钢筋混凝土管，消 防管道采用热镀锌钢管，室外给水管道采用埋地聚氯乙烯给水 管，管道公称压力为L25MPa04. 6电气方案设计4. 6.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ16-20102、低压配电设计规范GB50054 - 953、建筑照明设计标准GB50034 - 20044、商店建筑设计规范JGJ 48-885、防雷与接地安装6、其它国家颁布的有关设计规范、规定及标准。4. 6.2设计范围本工程设计范围包括配电系统、照明系统、防雷接地系 统。5. 6.3配电系统本工程为三级负荷。由场地内变压器低压侧引出380/22OV低压电源，采用 VV22型铠装铜芯电力电缆埋地引入值班室配电柜。室内支线穿 难燃塑料管在天棚、地坪及柱内暗敷。6. 6.4照明系统1、依据GB50034-2004建筑照明设计标准，各市场照 度为300Lxo2、从保护视力、提高效率及经济节能的角度出发，本工程 所有灯具均采用高效节能型。3、应急照明主要在每层各主要出入口的门框上设安全出口 标志及在走道上设置疏散指示灯和应急照明灯具。应急照明回 路应单独设置。7. 6. 5防雷接地系统1、本建筑属于三类防雷。根据规范要求在屋面敷设避雷 网，所有突出屋面的金属物均与屋面防雷装置相连，并用柱内 主筋做防雷引下线且与接地装置可靠联结。2、接地系统的制式采用TN-C-S,电源进户处零线作一组 重复接地，接地电阻RWlQ ,接地装置利用建筑物钢筋混凝土 基础底板地梁桩作为自然接地体,实测不满足要求时增设人工接地极。第五章项目组织与管理5.1政府引导监管1、设立农贸市场建设领导小组镇政府成立有农贸市场相关管理职能的部门、单位联合组 成的农贸市场建设领导小组。负责农贸市场的政策制订、审批 准入、监督监管、用地协调、优惠政策落实等。2、制订农贸市场建设管理的相关法规条例和规范政府组织相关部门制订出台XX农贸市场管理条例、 XX农贸市场自产自销区管理细则、XX城农产品市场详细 规范、XX农贸市场标准化建设和改造规范、农贸市场 公益建设和专业化管理的优惠政策。3、保障农贸市场的公益性。农贸市场建设在服务村民、乡村形象建设、解决“三农” 问题等方面发挥着积极作用。但农贸市场投资大、收益低、回 收期长。把农贸市场和广场、公园一样，纳入社会公益服务事 业。将其作为公益性项目和民生工程进行大力扶持。5. 2企业建设管理1、社会化运作社会化企业不是纯粹的企业，亦不是一般的社会服务，社 会化企业透过商业手法运作，赚取利润用以贡献社会。所得盈 余用于扶助弱势社群、促进公益产业发展及社会企业本身的投 资。重视社会价值，多于追求最大的企业盈利。2、公司化管理待农民市场建材后，聘请第三方管理公司按着现代企业管 理制度进行管理，公司是XX第一家定位为社会企业并进行农贸 市场专业化建设管理经营的企业。公司拥有务实的全新管理理 念，经验丰富的优秀管理团队，缜密完善的管理制度和行业规 范标准，成熟的矛盾处理机制和一体化经营管理方案。尤其是 农贸市场配套建设的公司独立垃圾清运处理系统和机动化城管 协管中队管理模式有效地解决了农贸市场环境卫生、经营秩序 二大管理难题。3、投资、建设、管理、经营一体化。农贸市场的管理不仅仅只限于物业管理，而是要具有 经营市场的能力。所以必须拥有一支专业规划、建设、招 商和经营管理的团队，通过强势的专业力量来实施市场发 展的专业化运作。XX镇政府以全新的理念全资建设1个中 小型农贸市场，农贸市场由第三方公司自营或托管实行一 体化连锁经营管理。整合形成公司化运作、一体化管理、 品牌化经营的连锁经营体系，着力打造XX农贸市场专业化 管理连锁经营品牌。8. 3政府扶持和政策支持1、政府协调解决相关矛盾XX农贸市场：占地X亩左右，位于XX小学对面，两侧 紧邻马路，该地改建为农贸市场则可以有效解决临近路段 的马路市场问题。但该地产权为XX镇政府所有，但需要协 调拆迁方案，将原有市场商户进行搬迁。2、支持公共用地综合开发利用XX菜场地块为镇集体土地，政府将尽快确定拆迁方 案，勇于担责，支持该处建设农贸市场。3、把农贸市场建设纳入社会公益服务事业给与重点支 持农贸市场建设在服务村民、乡村形象建设、解决“三 农”问题等方面发挥着积极作用。但农贸市场投资大、收 益低、回收期长。政府应把农贸市场建设和广场、公园建 设一样，纳入社会公益服务事业，将其作为公益性项目和 民生工程，纳入城市公益性质的设施建设范畴，纳入公共 财政的支持范围，纳入为民办实事的重要项目，纳入“创 卫”活动的重要内容进行大力扶持。从而确保农贸市场 “民生性、公益性、社会性”的属性，把农贸市场建成民 生工程、民心工程。4、其他方面的支持（1）政府和公司就农贸市场体系建设签订专项合同。（2）政府设立农贸市场建设专项扶持资金。（3）政府按公益建设用地以划拨或协议出让方式供 地。第六章劳动安全与消防6.1 危害因素及危害程度分析在建筑施工中的危害因素可分为两种：一种是有毒有害物 品的危害，另一种是因施工作业可能造成的对人体的危害。(1)有毒有害物品分析有毒有害物品主要是施工过程中产生的粉尘、噪音等。建 筑施工过程中工地扬尘会带来大量的粉尘，粉尘颗粒由于体积 极小，可以直接进入呼吸道，其中5微米以下的颗粒可以抵达 呼吸道深部，严重的会造成矽肺、尘肺等疾病。粉尘中还经常 粘附有毒物质、甚至细菌、病毒等，坚硬的粉尘还能引起上呼 吸道黏膜损伤，这些对人的健康都有严重的危害。施工现场各种机器和设备发出的噪声，从局部来看是很强 烈的，严重的可能会造成人体损害。噪声的危害有三个方面： 一是损伤听力，影响人体健康；二是影响人的休息和工作，降 低工作效率；三是影响语言的清晰度和通讯联络。(2)施工作业可能引起的危害分析建筑施工中一些危险作业，如高空作业、操作专业设备 等，对工作人员的身体、技术等方面要求较高，如果因工作人 员的疏忽或者不胜任可能给自身或者他人带来人身伤害。建筑施工中存在五大安全隐患为：高处坠落，物体打击， 触电事故，机械伤害和坍塌事故。6.2 安全生产管理(1)标准规范建筑施工应执行有关国家标准规定，对可能引起危害的因 素采取防治措施，从而保证生产过程的安全性。目前，施工现 场执行的安全方面的标准和规范如下：1 .建筑施工安全检查标准(JGJ59-99)；2 .施工现场临时用电安全技术规范(JGJ46-88)；3 .建筑施工高处作业安全技术规范(JGJ80-91)；4 .龙门架及井架物料提升机安全技术规范(JGJ88- 92)；5 .建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范 (JGJ130-2001)；6 .建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范(JGJI28- 2000) o7 .建筑施工安全检查标准(JGJ59-99)规定，施工企 业在开工前必须编制施工组织设计。施工组织设计的编制，应 针对工程特点、施工方法、机械的配备，按国家、行业颁发的 安全生产法规、条例、标准、技术规范，编制具体的、有针对 性的安全技术措施。在工程施工前，应由施工负责人、技术部 门对生产班组进行施工方案和安全技术措施，操作规程交底， 交底应突出危险因素的控制措施，安全技术交底必须以书面形 式进行，交底应双方签字认可。分项工程安全技术交底资料要 具体，应有针对性。(2)安全生产管理措施1 .进行安全生产教育培训，合格上岗。2 .建立安全风险评估制度，推行全过程安全管理。3 .推行安全监理，建立外部安全生产监督检查机制。4 .签订安全合同，充分利用合同手段，落实“安全第_ _ ,O6. 3消防设施本项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位 置；在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道 宽度大于4米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计 有消防给水系统，确保消防用水量。(1)建筑消防根据项目特点，依据建筑设计防火规范，在建筑、装 修上均应按有关防火规范要求进行设计。为保证建筑的消防安 全，建筑内部应采用阻燃、耐火性能好的材料，消防系统采用 通过国家消防电子产品质量检测中心符合国家标准的产品。(2)施工安全在项目建设过程中，应加强施工队伍安全生产管理，严肃 施工纪律，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护及易 燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全 规章，实行消防安全责任制。第七章投资估算及资金筹措6.1 投资估算依据1、国家发展和改革委员会与建设部颁发的建设项目 经济评价方法与参数；2、江苏省建筑工程(概)预算定额(2021)；3、江苏省建筑安装工程费用定额(2021)；4、土建工程依据当地的工程实际，结合当地建材市场 价格，参考建筑工程预算测定；5、预备费按工程费总额的3%计算，不计涨价预备费；6、项目单位提供的有关技术经济指标。6. 2投资估算1、估算方法本投资估算根据项目建设单位提供的技术资料进行编 制。估算范围包括土建工程、设备购置及安装和必须的配 套基础设施等工程内容。根据国家、省有关估算指标及有关部门规定的收费标 准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情 况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估 算。2、投资估算市场建设与改造工程，包括新建市场建筑面积1008平方 米、摊位60个、综合超市面积1000平方米、经营户门面 房300平方米。据初步预算，项目建设总投资额为650万 yrs o7. 3资金筹措由XX镇人民政府全额投资。政府将以项目资金和以奖 代补等方式予以补贴。第七章效益分析及结论8. 1经济效益由于本项目属于民生实事项目，由XX镇人民政府投资建 设。后期建成后将通过招商引资引进第三方公司管理运营。7. 2社会效益XX镇XX农贸市场建设必然活跃商品流通，增加市场的容 量，能进一步带动和加快全镇的农产品、商贸流通以及其他产 业的发展及城镇市政设施建设，并将带动周边乡镇的同步发 展，促进XX村乡村振兴建设步伐，加快和推动整个村级经济的 发展，起到繁荣经济、加快城镇建设的作用。重点体现在以下 三个方面：一是加速资源转化为菜农增值。XX镇特色资源丰富，以四 青作物、地产三宝和大棚反季节为代表的特色农产品，在市场 建成后，通过引导菜农进入市场规模经营，按每公斤蔬菜增值 XX元计算，每年进入市场经营蔬菜按XX万吨可为菜农增收XX 余万元。对自然资源的开发利用、促进农产品流通、拉动全镇 经济的发展具有巨大的经济效益。二是增加就业岗位为社会增效。市场建成后可增加XX个门 面，XX个摊位，按每个门面XX人经营，每个摊位XX人经营计 算，累计可增加XX个就业岗位，每个新就业人员年收入按XX 万元计算，每年可新增收入近XX万元。XX镇XX农贸市场的建 成，对解决就业困难、提供就业机会、发展第三产业又具有较 大的社会效益。三是取缔马路市场为XXX镇。XX镇XX农贸市场建成投入 使用后，所有农副产品批发、零售进入市场经营，一直影响城 镇形象的马路市场得以取缔，真正还路于民，还街于民后，加 快城镇现代化建设步伐、繁荣城镇、改善城镇形象能起到较大 的促进作用。综上所述，XX镇XX农贸市场的兴建，具有良好的资源优 势、区位优势、交通优势，经济效益和社会效益明显，又有招 商引资的难得机会，发展前景看好，项目切实可行。