上海浦东塘桥2631地块价格建议报告.ppt

浦东塘桥263-1地块项目入市价格建议报告上海筑城营销策划2009-10,2,宏观市场分析,整体市场走势 办公市场整体走势,PART 1,3,全市住宅市场,第一部分 整体市场解读,成交面，08年整体房地产市场进入高度盘整阶段，成交萎靡，08年下半年始终处于供大于求的局面，成交量始终低于10万方，进入09年随着政府救市力度的加大，市场开始呈现复苏迹象，至09年6月成交量达到最高位，同比08年同期成交量上涨114.8%，已经超出07年同期水平，进入09年下半年成交量有所下降但仍旧远好于08年同期，市场供不应求明显；供应面，08年下半年至今除09年一月供应量较少外，其他阶段供应均较平稳，月供应量保持在10万方以上；成交价格，08年下半年至09年上半年市场价格走势较平稳，进入09年下半年随着市场需求集中释放，呈现“量价齐升”的局面，09年8月成交均价更是突破了20000元/大关，同比08年涨幅达37.5%；在经历08年楼市大萧条之后，进入09年以后市场逐步开始回暖，人们对于通胀的预期，在楼市进入传统的“金九银十”阶段，市场成交火热；,市场回暖，楼市成交向好呈现量价齐升,数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产,4,第一部分 整体市场解读,随着市场大经济的回暖，办公市场成交呈现积极态势，中心区域高品质办公物业受青睐，9月成交量达到了40.6万，至08年以来成交历史之最，同比成交更是上涨了达408%；从09年的成交价格来看，自09年5月以来呈直线上涨趋势，9月主力成交价格为29481元/，同比08年上涨82.6%；,数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产,全市销售型办公,大经济回暖，市场高品质物业受青睐，成交同比08年上涨408%,浦江双辉大厦集中成交189445平方米,5,第一部分整体市场解读,09年7、8、9月，内环内销售型办公主力成交集中于虹口和浦东两区，共成交了248885，占总成交量的81.89%，但值得注意的，在成交最活跃的两个区域，成交量均为集中收购拉动；从本案所处的浦东区来看，7、8、9三个月共成交216217，其中9月，位于浦东银城路的浦江双辉大厦，至9月开盘之初成交80套单元，成交均价44857元/；,内环内办公近期成交,成交主要集中于浦东虹口两区，成交多为集中收购,数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产,浦江双辉大厦成交189445成交均价为44857元/,上海港国际客运中心15000，59500元/,6,全市商业成交,小户型、低总价投资类商铺依旧为市场关注热点,成交面，全市商业成交曲线整体呈现波浪式，08年下半年商业市场受大经济影响成交量始终未突破10万方，09年上半年，市场经济环境开始好转，08年下半年推出的多个小户型低总价的投资型商铺（上海箱包城、青年城、绿天商城）开始得到关注，环比08年下半年成交量大幅上涨，近阶段由于人们普遍对于通胀的不良预期，作为投资类产品的商品依旧受到市场关注，成交量达到09年之最；供应面，除08年下半年和09年9月有集中放量的现象外，其他阶段市场商铺供应量始终在地位徘徊；成交价格，08年至今，商铺成交均价整体呈上涨态势，较08年之初，整体均价同比上涨40.3%;从本案所处的区域及周边来看，商业成交量仅有“双辉大厦”（2345），“证大立方大厦”（1976），“鄂尔多斯国际大厦”（1158），“中融碧玉蓝天大厦”（1255），区域商业发展较成熟，商业项目较少是成交量较少 的主要原因；,数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产,7,市场小结,整体市场显现向好局面，成交市场”量价齐升”,第一部分 整体市场解读,住宅,随着市场回暖，整体住宅市场开始显现供不应求的局面，大浦东、普陀、嘉定、宝山等中外环区域成交量大幅上涨；08年市场调整带来的需求阶段性压抑在09年，政府大力救市的背景下得到释放，伴随着人们对于经济通胀预期的加剧，市场再次进入非理性“量价齐升”的走势；,全市住宅呈现“量价齐升”的局面，,办公,办公市场在经历了世界大经济危机带来的冲击后，进入09年下半年市场开始活跃，成交大幅攀升，内中环高档写字楼再次成为市场抢购热点；成交多为集中收购行为，故未来高端写字楼市场需求不明朗；,大面积集中收购，高端写字楼市场成交量上涨,商业,伴随着经济的复苏，作为投资市场之一的商业也逐渐开始成为市场关注焦点，小户型、低总价投资型商铺为市场热捧；随着市场成交火热，成交价格一路飞涨，08年至今，成交均价同比上涨40.3%，随着市场对于经济通胀预期的加重，预计后阶段该市场仍将是投资市场关注的焦点；,小户型、低总价投资型商铺依旧为市场关注热点,8,市中心办公市场研究,全市主力在售办公楼 全市办公楼价格体系 主力项目去化情况,PART 2,9,第二部分 办公市场研究,全市销售型办公楼,在售总量超过50万，主要集中于四川北路四平路、黄兴公园、长风公园板块,内环,中环,黄兴公园,四川北路四平路,五角场,不夜城,长风,中山公园,静安寺,曹杨路,浦东内环,万达商业广场C座,绿地汇创大厦,海上硕合城,白玉兰广场,沪东财富,爱家国际,上海信息大厦,陆家嘴金品,骏丰国际,海泰国际,中信广场,天宸玫瑰园,嘉杰国际,人民广场,恒利国际,万泰国际,华宁国际,飞洲时代,华森时代,企业广场,北岸长风,汇银铭尊,国浩长风,汇华大厦,旭辉商务广场,10,全市销售型办公楼,在售总量超过50万，以5A标准、CBD核心区、景观办公、商办综合体特点为主,11,第二部分 办公市场研究,全市办公价格体系,市中心顶级地段的高端物业可售量趋紧，总量不足12万方,在售量：118387,60000元/中融碧玉蓝天大厦50000元/中信广场45000元/恒利国际40000元/万泰国际,梯队：25000-40000元/,28000-38000元/海泰国际 29000-32000元/陆家嘴金品30000元/上海信息大厦 28000元/华宁国际27000元/嘉杰国际、华森钻石 23000-28000元/天宸玫瑰广场,25000元/旭辉商务广场、骏丰国际、企业广场、北岸长风 22000-27000元/汇银铭尊 20000-25000元/汇华大厦 24000元/万达广场C座 23000元/飞洲时代,在售量：168786,在售量：193708元/,18000-20000元/爱家国际、国浩长风 16000-18000元/绿地汇创大厦 17000元/沪东财富 15000元/白玉兰广场 14000元/海上硕合城 13000元/共和国际,梯队：40000元/以上,在售量：114601,梯队：20000-25000元/,梯队：20000元/,12,第二部分 办公市场研究,办公市场小结,部分优质物业被集中收购，高端写字楼市场需求不明朗,价格,第一梯队为40000元/以上项目，分别分布于人民广场、静安寺、四川北路、小陆家嘴四大CBD；以价格梯队区分，在售量主要集中于第四梯队20000元/以下，在销量近20万，占全市总在售量的近40%；,收购,09年3月，中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司收购上海浦项广场，被统一收购98531；09年8月3日，上海农村商业银行以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位超过2万平方米；09年8月16日，国投亚华以9.58亿买下了位于虹口北外滩的上海港国际客运中心1.5万多平方米的638号楼；09年8月19日，8月19日潘石屹花24.5亿收购的上海第一烂尾楼东海广场；,销量,08年下半年至今，成交量主要集中在浦东、虹口、普陀、静安等区域，总成交量为55.6万，成交均价37485元/；内环内写字楼成交量火热，但在成交背后多为集中收购，整体需求市场依旧不明朗，未来前景不容乐观；,以40000元/以上为第一价格梯队，以20000元/以下的第四梯队在售量最大,多个中心板块CBD中的高价项目，均有部分楼层被统一收购,内环内高端写字楼物业成交旺盛，成交量多为整体收购拉动，市场需求不明朗,13,区位认知及项目解读,区位认知和产品分析 入市价格定位 1、办公2、商业3、车库,PART 3,14,塘桥板块规划,成熟居住区，交通便捷，配套成熟，办公市场潜力巨大,交通换乘便捷,生活配套成熟,沃尔玛、易初莲花大卖场、建行、工行和邮局等设施一应俱全南浦广场、世纪公园,2、4、6、9号线（规划）轨道交通干线途径,第三部分 项目解读,818、796、522等多条公交线路经过,办公市场潜力巨大,临靠世博展示区，随着世博会德召开，未来将有大量贸易、广告及会展类企业大量涌入，未来区域市场办公需求,15,塘桥板块办公现状,紧靠陆家嘴、竹园金融贸易中心，区域以住宅为主，办公欠缺,紧靠陆家嘴金融贸易中心交通规划落实到位，南浦大桥，轨道交通2、4、6落成，9号线规划区域原来以住宅为主，配套发展成熟,依托资源,产品特点,租赁价格,办公物业租金都在0.4-0.6美元/平米天之间，出租率高,客户特点,行业：金融类、贸易类、商业服务类型：跨国公司、国企行业知名大型企业,区域品质较高的办公楼，标准层面积在2000平米左右，总体量在5万左右；,第三部分 项目解读,16,周边办公现状,高标准5A甲级办公比例增多，办公氛围较好，入租率均达85%以上,办公企业多集中于两类，金融配套型和外贸物流型企业,第三部分 项目解读,17,项目认知,周边为老旧居民区，公交线路便捷，距离轨交4号线步行3分钟,第三部分 项目解读,1、项目位于浦东南路以东，塘桥路以北，地块呈L型，东西最长约139米，南北宽78米2、周边为老旧居民住宅区3、周边交通便捷，818、796、522等多条交通路线经过，M4塘桥站步行3分钟,工程现状,正西,正西,正北,正北,正东,正南,周边及交通,周边及交通,18,户型及配置,户型面积不规整,车位不足为主要缺点,第三部分 项目解读,自然单元面积在150-180左右，可自由分割,车位较少，不符合甲级办公楼品质要求,桶状楼设计，办公单元分割不规整,19,项目定位思考,打造区域中高端甲级写字楼,从项目出发,区位特征,未来规划,产品优势,全市范围,浦东办公市场,从市场出发,1、以自住为主的区域，配套成熟2、轨道交通三线换乘枢纽3、陆家嘴金融贸易中心、竹园商务区域和世纪公园之间,1、板块规划不断发展成熟2、交通规划落实到位,1、5A甲级标准2、面积分割自由性大,1、区域办公稀缺，主要以租赁为主，出租率高，回报丰厚；2、可售型办公价格位于全市标杆；,1、CBD可售型办公供应偏少；2、甲级销售型办公更是极其稀缺,成熟、便捷,优越、潜力,高品质,产品稀缺性,CBD区域投资价值,填补区域写字楼市场空缺依托陆家嘴、竹园两大成熟商圈打造区域中高端甲级写字楼,是本项目的定位定价出路,第三部分 项目解读,20,上市价格研判,锁定价格区间 区域价格比较 租金回报推导,PART 4,21,第四部分 价格研判-办公,全市价格体系,锁定市级顶级办公物业的价格区间，制定二分法的价格定位,20000,25000,30000,四川北路四平路,市级CBD,中山公园长风城,竹园世纪公园,不夜城,35000,40000,45000,华宁广场北塔,华宁广场南塔,中信广场,汇银铭尊,国浩长风,北岸长风,恒利国际,万泰国际,嘉杰国际,爱家国际,海泰国际,玫瑰广场,华森钻石,企业广场,骏丰国际,中融碧玉,陆家嘴金品,证大立方,上海信息大厦,市级物业价格定位二分法1、同一区域（浦东内环）价格和租金参比2、市域性同类物业的流量情况参考,？,22,基于此，我司将为您建立一套完善的策略工具包项目上市模型，以解决时机、销售速率、价格的三者平衡问题，实现三者之间最合理的平衡点：,价格策略模型：,主要竟品量化类比,STEP 1,通过板块市场与区域内竞品销售价格比较确定项目基准价格,STEP 2,根据市中心销售型写字楼的销量速率，预判本案的销售周期,STEP 3,STEP 4,通过竟品类比于租赁行情确立基准价格,确立基准价格,销售流量参比,通过板块市场租赁市场行情修正项目基准价格,整体市场调整下，预计本案上市的落位区间,STEP 5,入市价格模拟,租赁市场价格行情,第四部分 价格研判-办公,23,主要竞品：区域内与本案相似产品稀缺，本案在区域范围内具有一定产品优势,价格模型,STEP 1,租赁市场价格行情,STEP 2,确立基准价格,STEP 3,STEP 4,STEP 5,主要竞品量化类比,1,入市价格模拟,销售流量参比,第四部分 价格研判-办公,24,主要竞品的量化类比：以项目所属板块及邻近板块在售竟品为主要参比对象,本案静态价格：31000*7.675/8.325*20%+32000*7.675/8.835*20%+32000*7.675/7.9*140%+35000*7.675/8.275*20%=30526元/,1,价格模型,STEP 1,租赁市场价格行情,STEP 2,确立基准价格,STEP 3,STEP 4,STEP 5,主要竞品量化类比,入市价格模拟,销售流量参比,第四部分 价格研判-办公,25,价格模型,STEP 1,租赁市场价格行情,STEP 2,确立基准价格,STEP 3,STEP 4,STEP 5,入市价格模拟,主要竞品量化类比,区域内办公产品租赁价格,2,本案按租赁市场价格：租金*365天*出租率/投资回报率=5.5*365*85%/6%=28439元/,本案处于塘桥区域，商办氛围与竹园、陆家嘴商务区有一定差距，故租赁价格取区域高位值（5.5元/天/平米）按6%的投资回报率计算目前的售价行情,本案修正价格：30526*70%+28439*30%=29900元/,基准价格确立,3,销售流量参比,第四部分 价格研判-办公,26,价格模型,入市价格推算整体市场回暖，品质办公需求旺盛,4,STEP 1,租赁市场价格行情,STEP 2,确立基准价格,STEP 3,销售流量参比,STEP 4,STEP 5,主要竞品量化类比,整体市场成交回暖；区域市场开发潜力较大；区域大量成交基于整体收购，未来市场需求不明朗；,我们认为，至明年上半年本案上市，区域市场对于可售型办公楼有一定需求量，但基于市场需求不明朗性,入市价格模拟,本案明年上半年的推算价格应趋于保守,3000032000 元/,第四部分 价格研判-办公,27,价格模型,本案销售周期参比中心城区可售型办公的销售速率,5,STEP 1,租赁市场价格行情,STEP 2,确立基准价格,STEP 3,销售流量参比,STEP 4,STEP 5,主要竞品量化类比,入市价格模拟,从主力去化情况来看，12个月销售面积在14000-25000之间,体量在25000以下产品，去化相对较好,除中融、证大五道口、企业广场后期转售为租或租售并举外，其他各案的月均去化均在1000-1500之间,体量与本项目相当的项目，月均去化在1000-1500之间,第四部分 价格研判-办公,28,价格模型,本案销售周期参比中心城区可售型办公的销售速率,5,STEP 1,租赁市场价格行情,STEP 2,确立基准价格,STEP 3,销售流量参比,STEP 4,STEP 5,主要竞品量化类比,入市价格模拟,12个月销售率在14000-25000之间,月均去化率均在1000-1500之间,体量在25000以上去化较慢,本案上市价格在30000-32000元/之间，办公体量2.78万,预计本案月均销售在12003个月销售率：5000-70006个月销售率：10000-1200012个月销售率：15000-20000,预计整盘销售周期在16-20个月,第四部分 价格研判-办公,29,本案静态价格：45000*7.875/8.35*25%+52000*7.875/8.725*25%+54000*7.875/8.25*25%+35000*7.725/8.1*25%=42782元/,第四部分 价格研判-商业,区域写字楼物业裙房多为开发商持有进行统一经营管理，销售型商业较少，下列为区域几个销售型商业项目与本项目作市场类比,预计项目半年后上市，根据市场商业项目价格上涨作修正（按半年涨幅2.5%）43595元/,根据市场在售办公楼裙房商业，预计一个高品质写字楼裙房物业月均去化将在500-1000平米左右。由于区域在售型商铺并不多，故后市价格将有一定的上涨空间。,30,第四部分 价格研判-车位,区域周边项目车位主要以租赁为主，本项目设计上车位较少（仅有117个），故不建议出售,31,类项目借鉴及项目思考,飞洲国际 飞洲时代 江山大厦,PART 5,第五部分 类项目借鉴及项目思考,32,按照市场规律得出本项目16-20个月的营销周期是合理的，但是鉴于开发商的对于资金回收的预期以及对于市场风险的规避，我们挑选了几个与本项目较类似的成功项目进行分析，找出缩短项目销售周期的方法途径主要参考项目：1、飞洲国际徐家汇 2、飞洲时代普陀 3、江山大厦徐家汇 参考理由：民营企业收购开发商系温州民企 项目在物业形态上与项目相类似办公+商业 项目总体及办公销售面积上与本项目相当25000-30000之间,第五部分 类项目借鉴及项目思考,33,参考项目,市场烂尾多为受上世纪金融危机影响，地段优越、配套成熟,市场一般烂尾因素1-资金不足 后续不力 2-手续不全 规划不过关 3-质量问题,参考项目一览,受上世纪亚洲金融危机影响，现上海市场遗留下来了大量烂尾楼，而在市场资源稀缺的大市场下，这些烂尾楼成了开发商眼中发展的契机，由于这些项目多处于内环核心CBD，周边道路交通便利，商业配套发展成熟，而随着世博会的临近，这些烂尾项目势必在一定程度上影响上海整个城市的市容市貌，政府部门也加大了市场的整治力度，积极推动市场烂尾楼改造。,第五部分 类项目借鉴及项目思考,34,参考项目解读,重新包装上市，“量价”远大于同期市场,成交面积上述三个项目分别开盘于市场上行及盘整阶段，分三个阶段分别可以看出，除“飞洲时代”月均成交低于全市办公楼月均项目成交面积外，“飞洲国际”及“江山大厦”远高于市场平均水平成交均价左图可以看出3个项目多以低开高走的模式进行开盘销售，在价格上涨的幅度上看，经过一年的销售周期，“飞洲国际”上涨了11%，“江山大厦”上涨了24%，“飞洲时代”下跌了3%（宏观市场盘整阶段），月均涨幅在1-2%之间,注：1、数据来源于佑威数据库 2、全市阶段成交面积全市和类比项目营销周期同步的月均每个项目分摊成交面积,飞洲国际大厦、江山大厦无论是在销售价格还是销售周期都是本项目非常值得借鉴和参考的,第五部分 类项目借鉴及项目思考,35,飞洲国际大厦,烂尾8年重新包装上市，“华丽转身”成功打造区域高端,背景“飞洲国际大厦场”原名“宝通大厦”于1994年12月开工，在1996年10月30日结构封顶后，因各种原因，项目停工。2004年10月26日上海飞洲房地产开发有限公司以“承债式”的方式收购原“宝通大厦”，并对“飞洲国际广场”项目进行了复工建设。现状商业临靠徐家汇商圈，商业经营良好屈臣氏、麦当劳等知名商户入住；办公香港戴德梁行物业管理，目前入住租户约80%为外资公司。,第五部分 类项目借鉴及项目思考,36,飞洲国际大厦,借势“徐家汇”成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷周边,上海八万人体育馆,徐家汇商圈,M1,M4,M3,飞洲国际大厦,徐家汇商圈经过多年的发展，已成为上海城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心,周边配套临靠徐家汇商圈，漕溪北路和零陵路交汇处，毗邻八万人体育场、上海体育馆、华亭宾馆、宜家家居、徐汇区政府周边交通轨道交通1、4号线与项目地下商业相连，3号线轻轨离项目5分钟步行距离；仅靠内环线，立交桥同步构筑的立体交通网络，能够迅速到达两大国际机场,华亭宾馆,宜家家具,八万人体育馆,区政府,第五部分 类项目借鉴及项目思考,37,飞洲国际大厦,借势“徐家汇”成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷硬件设施,车库,卫生间,大堂,电梯厅,办公区,办公区,第五部分 类项目借鉴及项目思考,38,飞洲国际大厦,借势“徐家汇”成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷硬件设施,综合布线系统采用美国AVAYA生产的设备;公共广播系统采用荷兰飞利浦设备;消防系统采用德国西门子消防报警设备;安保系统采用美国Honeywell;车库管理系统采用德国速宾和门禁设备管理采用美国HID设备;大楼机电控制系统采用美国Honeywell设备；抄表系统采用飞洲自动化电能管理;UPS系统采用以色列伽马创力;防雷接地系统采用法国西岱尔;媒体查询系统采用首钢环昱。,在智能科技方面,地下层配有为整个大楼服务的设备装置，主要有环网站和35KW的变压电源用户站电信方面目前有：1)、3000回线通局电缆;2)、6000回线对数电缆;3)、1根通局光缆(多模/单模、多少芯的布祥);4)、30根12芯多模光缆;5)、30台光端机;6)、1500回线50对大对数电缆;7)、10台网络交换机;8)、360根网络线;9)、700门的电话交换机(可扩容至1920门)1台。,在其它设备方面,大量先进科技运用打造硬件高品质,第五部分 类项目借鉴及项目思考,39,飞洲国际大厦,借势“徐家汇”成熟商圈，软硬件补强弥补设计缺陷软件,地下一层定位为休闲贵族馆，已有屈臣氏、麦当劳等知名连锁品牌入驻。1-4层是FOXTOWN百货，经营国际一线品牌。5楼有四家各具特色的中西餐厅。广场商业规模较小，为避开徐家汇中心商圈走专业、高档、精品的路子，主要定位是写字楼的配套部分，多为一些高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所。,第五部分 类项目借鉴及项目思考,40,飞洲国际大厦,以商业带动办公氛围，高品质地价位抢占市场营销,良好的商业运营在招商前期，开发商采取了诸多优惠措施，在商铺上采用分割出租，吸引各大知名品牌入住。而FOXTOWN的在此营运，也吸引了很多地铁人流低调入市，高品质低价位抢占市场开盘初期，这里以4-4.5元/平方米/天的同类低位租金吸引了众多外资企业，最近由于南京西路一带甲级写字楼租户的租约到期，部分客户分流到此项目，使得租金一路上扬,第五部分 类项目借鉴及项目思考,41,江山大厦,徐家汇商圈核心位置，温州大型民企斥资改造,背景江山大厦由温州民营企业飞雕集团斥资7.2亿元人民币收购，重新包装上市并更名为“飞雕国际大厦”现状商业运营良好，办公楼入住率高,第五部分 类项目借鉴及项目思考,42,美罗城、东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货已将该区域集中发展成美罗城世界级商贸、商务、服务中心。三公里内四、五星级酒店林立，更添区域商务配套实力。,江山大厦,地段成就价值，用材决定品质,5个电梯，较少75-258面积分割自由,第五部分 类项目借鉴及项目思考,43,江山大厦,10米挑高大堂，大理石贴面品质高,公共部位装修,第五部分 类项目借鉴及项目思考,44,飞洲国际大厦,集中式广告宣传，增加项目市场影响度营销,以上来源于佑威数据库,以上来源于网上房地产,广告连续投放8个月，效果显著，写字楼销售9个月完成总量的80%,第五部分 类项目借鉴及项目思考,45,飞洲时代大厦,飞洲集团内环CBD又一成功烂尾楼改造项目,背景飞洲集团在上海打造的第二个烂尾楼改造甲级写字楼项目 现状2008-05-15开盘至今销售一般，销售率35%,第五部分 类项目借鉴及项目思考,46,飞洲时代大厦,借势周边5大成熟商圈，交通便捷配套齐全,办公楼1-电梯位过少，仅3个2-办公面积分割96-220，分割自由度高，办公单元面积方正，使用率高,周边配套乐购生活购物中心、好美家建材卖场、中远两湾城庞大社区以及秋月枫舍餐饮一条街近在咫尺，时尚生活，便利商务,周边商圈所处的商务区办公氛围浓厚、配套设施完善、成熟、商业繁华。与此同时，南京西路商务圈、长寿路商务圈、新客站商务圈、中山公园商务圈、虹桥商务圈环伺左右，成就汇金纳银之福地,中远两湾城,交通轨道交通3、4、在建7号线镇坪路站，2009年底7号线通车，将成为普陀区最便捷的交通枢纽,第五部分 类项目借鉴及项目思考,47,硬件配置结构全框架外墙双层LOW-E中空玻璃幕墙内墙环保乳胶漆大堂豪华装修电梯容量1.35T，3.5米/秒OTIS高速电梯卫生间公共区域，KOHLER洁具采暖麦克维尔中央空调通讯千兆光纤入户,飞洲时代大厦,高品质装修，顶级物业管理,第五部分 类项目借鉴及项目思考,48,大型企业收购,优质烂尾楼项目成为大型企业收购目标,中国航空工业第一集团公司（简称“中国一航”）斥资4.6亿元整体收购位于张杨路25号的“福禧大厦”,2009年8月18日，潘石屹的SOHO中国以24.5亿的价格从摩根士丹利地产基金Anderson(下称大摩)手中取得了东海广场的一期项目,第五部分 类项目借鉴及项目思考,49,总结,物业硬件改造地段取胜，软硬件升级提升物业品质,成功项目分析,硬件补强 公共部位装修考究软件补强 聘请优质物业公司营销手段 低价入市抢占市场，租售并举提升提升热度，广告推动增加影响力,第五部分 类项目借鉴及项目思考,50,总结,软件打造营销手段及广告包装、物业管理品质,广告投放,物业管理,新加坡狮城怡安,世邦魏理仕,戴德梁行,1、江山大厦以大量的广告投放提高项目知名度，反响良好2、飞洲国际以其良好的品质和独特的市场招商获得市场认可度3、飞洲时代依托飞洲国际良好的开发口碑,营销手段,第五部分 类项目借鉴及项目思考,51,产品补强及营销方式建议,硬件设施补强 软件设施补强,PART 6,52,鉴于本项目工程为十余年前设计，相比于时下市场写字楼有一定不足及欠缺，顾我司认为项目在不改变原有结构的基础上可做一定的软硬件补强我司建议：硬件弥补项目车位不足的缺点，将地下车库原有的平面设计改成立体车位增加外立面照明，对于特殊区域实行局部照明在底层裙房斜对南浦大桥位置增加大型LED软件聘请优质物业管理公司,第六部分 产品补强及营销方式建议,53,硬件车位,弥补项目车位不足的缺点，将地下车库原有的平面设计改成立体车位,首先于原有设计不足，项目车位数成为本项目缺陷，如何解决车位数较少的问题是项目提升品质的关键，我司提出将5.2米地下室原有的一层车位改成立体车位，增加车位数，提高产品品质。,区域甲级写字楼面积车位配比在200：1以下，市场一般高端写字楼此配比在100：1,区域高端写字楼车位配比,多层移动车位技术在市场上发展已经很成熟，建议本项目将车库改成双层或三层移动车位，可增加一半以上车位数，预计改进后车位数将到达250个，配比将增至150：1,第六部分 产品补强及营销方式建议,54,硬件照明,增加外立面照明，对于特殊区域实行局部照明,项目位于南浦大桥的西北面，本项目欲打造区域中高端写字楼，在外立面形象包装上也必须有一定的品质感高端性，建议在项目周边增加局部照明设施，让项目的在黑夜中显得更加璀璨夺目,第六部分 产品补强及营销方式建议,55,硬件裙房,在底层裙房斜对南浦大桥位置增加大型LED,一个好的商业裙房对于提升物业整体品质也是非常重要的，对于裙楼部分建议加装大型LED，给人以强大的视觉冲击（区域该类裙房空缺）,参考项目上海恒隆广场,裙楼商铺（正对浦东南路）加装大型的LED,建议可以安装大型LED或是大楼巨幅LOGO（正对南浦大桥视角）,第六部分 产品补强及营销方式建议,56,软件设施物业管理,聘请优质物业管理公司,区域优质写字楼物业均聘请优质物业管理公司进行管理，为了能够体现本项目的高品质高端性，建议聘请在市场具有较高声誉度的物业公司进行管理，比如戴德梁行、第一太平戴维斯等,第六部分 产品补强及营销方式建议,57,营销方式建议,以异地营销的方式借助本项目客户资源完成快速去化,我司团队介绍本团队拥有自己的代理公司及销售渠道。仅上海本地的购买力显然不足以满足项目迅速、高效回拢资金，因此浦东塘桥项目的销售模式可以夺定为异地分销，依靠本团队多年运作该模式的经验以及累积的异地投资客户群体迅速去化本项目2008年1月至2009年1月期间，本团队在国内房地产市场受到全球金融危机的冲击下，成功运用该模式去化上海市松江区城东汽车站商业广场项目，1年内完成95%以上产品销售，销售均价11000元，也创造了当地商铺市场新高。据统计，该项目的投资客户群体本地对异地比例约3：7。本团队目前合作的代理公司主要分布在以上海、浙江为代表的长三角地区、长沙、内蒙、山西等多处城市，同时在欧洲、澳洲等海外城市拥有完全独立的销售代理渠道我司客户资源本项目选定的异地主要客户分布在以下区域：浙江浙江遍布大量中小型企业，以温州为首的地区蕴藏着大量的游资，本团队个别成员亦由温州商会会长、会员构成，有着良好的合作平台。上海上海作为沿海城市的代表，中国经济的龙头，投资群体众多，但高额的价格另众多当地投资客望而却步，于是酝酿而生一批批异地投资群体，本团队通过在上海操作的多个项目累积了大量客户资源。海外华侨海外华侨作为一个特殊的投资群体，由于接触的渠道匮乏，时常被忽视。但由于常年居住在国外，与国内的信息不对称，但又大多具有落叶归根的想法，大多数在海外工作稳定或退休的人群都有在国内投资的意愿，本团队拥有海外多个城市完全独立的销售代理渠道，与海外华人投资群体沟通密切，及时为其传达国内投资产品的讯息。,第六部分 产品补强及营销方式建议,58,周边项目数据参考,硬件设施 软件设施,PART 7,59,依据本项目特点，我司在调研过程中选取了4个楼盘在硬件设施上给予参考,鄂尔多斯大厦,世界广场,由由国际,新梅大厦,60,大堂装修标准,61,电梯厅装修标准,62,电梯轿厢装修标准,63,公共走廊,卫生间装修标准,64,楼梯间,办公单元套内交房标准,65,Thanks！,