深圳龙华新城绿景818项目定位报告.ppt

关内土地稀缺，在关内置业变得越来越难无数人付诸努力，却离梦想越来越远2010年“四大新城”崛起将带来深圳以希望,城市成长进行时以城市之名 代言城市,光明新城,龙华新城,大运新城,坪山新城,光明新城将建设成为全市标志性生态型高技术产业园区和贯彻落实科学发展观的典范地区,建成口岸功能、商务功能完善的区域性铁路客运枢纽和综合性居住区,建成特色鲜明的全市体育运动中心和高端体育产业基地,加快形成以产业功能为主的国家生态工业示范园区和现代先进制造业新城,龙华新城和福田中心区形成主副关系，成为深圳的一个副中心,龙华新城绿景地产带给深圳的礼赞,我们一同仰望,深圳市场分析及预测,龙华市场分析及预测,项目发展战略思想,项目客户定位,项目户型定位,项目价格定位,项目先天条件分析,竞争性项目分析,项目商业定位,项目硬件打造,详见：附件2008年深圳房地产上半年总结及2008预测,详见：附件龙华二线拓展区典型在售项目分析,总结,详见：附件项目组人员简介及主要操作典型项目,项目档次定位,项目定位报告框架图,本报告需要解决的核心问题项目定位问题,Chapter.1,深圳/龙华房地产市场分析,价跌：从07年8月份开始，随着市场成交量的持续低迷，市场成交均价呈现急速下滑趋势，此时的累计下跌幅度高达41.7，与07年年底相比，即08年上半年的最大跌幅也超过了三成。,08年深圳上半年市场综述 价跌，存量大,2006-2008年上半年逐月市场成交均价（单位：元/平米）,二级市场消化率保持低位运行，成交量再度萎缩：近5周的市场成交量出现大幅回落，楼花价格将进一步下探的压力。,未来深圳市场预测 08年房价仍有下调空间,08年房价仍有下调空间：08年仍处于下降通道，消化期是2年到3年。根据中原地产观点，目前房地产市场尚属于“政策市”，房价什么时候到了比较稳定的水平，则视乎国家的政策，如果宽松一点可能今年的第三季度底、第四季度将逐渐平稳；,附件1：2008年上半年总结及预测,存量规模大：2008年上半年市场存量规模，前五个月一直维持29000-30000套之间震荡上行，最终到6月份一举突破了三万大关，达到了32635套，约312.5万平米，创历史新高。这个存量规模，按08年上半年月均成交量计算，足够市场消化13.4个月。,2008年上半年市场存量与消化率（单位：套、百分比）,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。（*6月份数据截至6月15日）,08年龙华市场特征销售量仅占宝安的11%，二线区中高档楼盘均价9500-11000元/,梅陇镇三期37-46,40,60,80,90,100,120,平米,140以上,一房单位,二房单位,星河丹堤224-282,三房单位,世纪春城65-88、96-117,万科城4期92-97,梅陇镇三期70-75、80-89,旭景佳园73-76、86-82,幸福枫景74-79、87-88,春华四季园93-122,四房单位,碧水龙庭72-80、94-109,圣莫利斯140-230,水榭山223,第五园景台73-82、87-89,春华四季园157-158,万科城4期123,70,08年龙华市场特征产品供应,关口片区：主要集中在星河丹堤、圣莫丽斯等稀缺资源型低密度楼盘，供应户型主要以满足二次及多次置业四房以上大户型为主；中部片区：片区中部区域代表金地梅陇镇、世纪春城等，产品供应户型多以144平米以下的居家型二房、三房户型为主。一房为非主力供应，供应量少。,龙华中部片区适销户型小结：二房，中三房是置业主流产品需求，在目前市场疲软态势下，100平米以下户型为畅销产品。,中部片区适销户型二、三级市场,1.客户基本特征：年龄相对较轻，介于28到35岁之间的中青年，两口或三口之家。客户有相当的文化水平，受教育程度较高。首次置业，以自住需求为主的客户比例较高。福田区客户、龙华本地客户是片区主力客户来源。客户形态描述：二房，中三房是置业主流产品需求。价格为客户重要关注点。由于经济承受力有限，会通过控制面积降低购房总价，减轻置业压力。客户变化趋势：随着片区发展与成熟，未来客户发展趋势是由首次置业客户向二次及多次置业客户发展。,中部片区成交客户小结分析,附件2：龙华二线拓展区典型在售项目分析,Chapter.2,区域价值分析,“香港深圳广州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”，位处中点的深圳2006-2010年清晰战略定位“区域性中心城市“。并以“南北贯通、西联东拓；中心强化、两翼伸展”的空间发展策略支撑经济发展：城市重心向西，以西部通道为核心的交通变革，强化区域功能、加强深港联动，以“双港”引擎突破，谋求珠三角区域地理战略优势并以建设陆路交通枢纽中心，加强深港、珠三角城市群乃至内地的联结，实现北向拓展城市外延，谋求产业的腹地辐射优势,基于城市战略转变、谋求珠三角区域中心地位背景下的发展意向与影响价值：深圳发展的新动力引擎；城市第三极,战略意向：城市第三极,南北双向的内向聚合力、外向辐射力,福田后花园 深圳后花园 城市次中心（跳出“从属地位”形成独立的价值门户：深圳南北轴线上的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长,第一层级/龙华新城区域价值,以地理占位+交通引擎驱动区域转变的龙华，交通是核心因素及影响重大,龙华二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里。二线拓展区位于深圳市中部，总面积19平方公里，规划用地13平方公里，远景规划居住20万人，弹性26万人。深圳2010年近期规划中，将龙华二线拓展区定义为重点开发地区。二线拓展区的规划档次参照福田区设计片区功能定位及建设目标设定为：“福田中心区二十一世纪高尚生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区”,对于二线拓展区，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路等悉数贯穿其域。地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要8分钟左右的车程就可以达至，直线距离仅仅4公里。地铁4号线龙华区域内的站点，2线拓展区占据了6个,规模聚焦效应、品牌带动效应、全产品线供应的客源成长潜力、交通驱动的物业增值空间、福田中心区的最大价值承接区域、城市中央最大的资源型豪宅聚集效应,战略地位：重点开发区域,交通优势：三位一体,开发优势：众多知名企业联袂打造,第二层级/二线拓展区区域价值,区域演变态势以点到面,09年前路通梅龙路、福龙路、新区大道路通日出印象、七里香榭、上塘道、万科金域华庭等项目点式开发,10-15年人来莱蒙、泰华、绿景、中航等项目成片启动：地铁4号线延长段（二期）10年10月通车龙华新客站：(2011年6月前建设完成，中长途客运枢纽),15年后商旺港铁商业体量启动更多国际品牌发展商进驻地铁5号线：轻轨11号线：地铁6号线：,空间演变：点式 组团式开放 网络式蔓延,2010-2015年,2003-2009年,2015年后,10年后片区成熟度发展方有加快可能性,片区市政配套建设分析,片区地产市场环境分析预测,发展期,快速发展期,成熟期,03-09年,10-15年,15年后,时间,开发类型,10-15年片区将处于快速发展期,商业项目,置业特征,首次置业为主；面积需求经济实用二房、三房,居住项目,中档住宅,社区级商业,中高档住宅,社区级商业区域级商业,区域级商业城市级商业,首次置业为主；二次置业为辅,二次置业为主,高档住宅,主流需求,经济实用二房、三房,二房/三房需求面积不断放大趋势,舒适型三房四房大户,2010-2015年,2003-2009年,2015年后,已动工项目,未动工预计10-12年推出项目,项目10年入市潜在竞争大盘尾盘及部分暂未动工项目,项目供应产品预测三足鼎立,注：序号为已动工项目，未动工预计10-12年推出项目,二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，为低密度豪宅板块，代表项目如兆丰溪山美地、滢水湾等二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在150万平米以上，如本项目、中航、鹏润达、泰华等项目龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目,小结：二线拓展区深圳最有发展潜力的区域,1、离市区最近（城市次中心）；2、规划起点高，代表深圳未来城市发展方向；3、交通非常便捷（福龙路、地铁四号线）；4、未来供应规模最集中的热点区域。,项目价值分析,Chapter.3,指 标,景观视野,噪 音,区 位,区位：龙华中心城区与二线新区接泊区位,二线区红山区特点：片区主要以港铁大体量商业及各知名品牌发展商高容高密的产品供给，共同形成的都市生活圈；接泊片区特点属于二线拓展区先行开发板块，七里香榭、日出印象、世纪春城、梅陇镇等项目入住为项目启动奠定了一定的生活氛围和人气。,龙华中心城,福田中心区,本项目,二线拓展区,龙塘站,红山站,指标：分为南北两宗地,景观外部景观相对匮乏,梅龙路,富国路,北地块,南地块,北向：幸福枫景小高层，西北向：规划中学视野相对较好，临学校会有一定噪音影响,西向：对面为莱蒙3号及村委地块限高100M高层。,南向：8F自然村跳过8F有一定视野,东向：对面为世纪春城89M“屏风楼”高层，有一定压抑感。,中学,自然村,主噪音源来源：梅陇路双向8车道,绿景,红山站,西向：富国路，双向4车道类比现福田红荔路，福虹路未规划，未动工,东向：梅陇路，双向8车道已通车,梅陇路车流量：未来预计约80-100辆/分富国路车流量：预计约30-40辆/分,红荔路，福虹路,指标初步评价、项目理解,规模：片区内中大规模，略小于莱蒙2#，大于泰华地块，地块被区间路一分为二，社区氛围形成受限。容积率、建筑限高、建筑密度：梅陇路有限高制约，将使项目建筑密度有一定程度提高。90/70：两地块指标能否融合对后期产品定位较关键。商业指标：商业比例占总体量10%，由于其远离地铁红山站大型商业聚集区，所以指标一定程度偏高。,龙华新区与老区接泊位置的中大规模项目,与项目最近的地块间质素对比,区位优势不明显；规模中等不占优；另有限高、医院、噪音等先天不利限制,短板不短，长板不长,项目核心竞争力分析,综合分析：本案各项硬件指标皆优，但无绝对突出优势。项目核心竞争力只有在产品/软性包装上创造机会,发展商品牌,地段？,规模？,中学？,Chapter.4,项目发展战略思想,产品角度,软性包装,项目核心竞争力挖掘,项目区域多为高容高密二房、三房产品,注：序号为已动工项目，未动工预计10-12年推出项目,二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，为低密度豪宅板块，代表项目如兆丰溪山美地、滢水湾等二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在150万平米以上，如本项目、中航、鹏润达、泰华等项目龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目,红山站片区内细分市场，打造纯粹社区，将能直接分流莱蒙高端客户群体。对于片区间竞争，通过控制户型面积，略小于关口资源型豪宅产品，达到一定的竞争优势。,本项目竞争点：,纯粹大户社区有机会摆脱周边同质化竞争,港铁项目,鹏润达,莱蒙5号地,本项目,中航,片区内竞争图,泰华,项目周边主要存在泰华、莱蒙、中航、鹏润达、港铁开发项目等竞争对手，从指标判断，基本为高容高密产品。虽然目前各项目建筑规划尚未确定，有相当的变数，但通过技术指标分析，在90/70规划下，主流型产品竞争将非常激烈。本项目锁定二次/多次置业，可达到细分市场客户需求；同时能较好树立片区高端形象，有机会突出重围。,莱蒙2号地,地铁通车是大户型客户片区置业关键指标,2010年10月地铁4号线全面通车，以及随着政府规划不断落实，市政设施逐步完善，将吸引更多的置业者，尤其福田的中高端客户人群，二次置业/多次置业潜在客户放大趋势明显。,2010年10月 地铁4号线开通2011年 龙华深圳新客站2011-12年 地铁5号线2012-13年 港铁大型shopping mall(预计),项目档次定位,片区纯中大户型社区,档次中高档偏高，高于莱蒙2；针对二次置业/多次置业者,通过区域特点及地块规模寻找形象蓝本,地铁辐射边缘地带：距离地铁4号线红山站有一定距离；周边存在大量商业体量：莱蒙234地块、中航、港铁等；有一定规模优势：项目占地近8万，容积率低于3.0；,蓝本1：星河国际（毗邻大型商业中心）锁定二次置业客户,占地面积：33946 总建筑面积：235040 其中住宅部分：148764,项目毗邻莱蒙34地块，约有7.6万大型集中商业，星河国际同样与COCOPARK一路之隔，其客户主要来源福田二次及多次置业为主，追求舒适型居家；,占地：一期60000 二期53530；总建筑面积：一期：124301 二期191531；容积率：综合容积率2.8；一期1.76 二期3.57；,蓝本2：中旅国际公馆 产品多元化，TH提升项目档次,城市豪宅，在无明显外部资源下，利用地块指标，打造TH产品，树立市场高端形象，对其主力产品三房、四房具有很好的销售作用。,以上面积段均为可售的建筑面积；但目前市场通常情况有10甚至以上的赠送面积。,备注：,户型档次定位：确定配比标准,目前市场户型档次与面积标准,针对项目中高端客户群体，打造纯粹社区，建议以舒适型和居家型为主。,目标客户定位,随着片区公建与住宅、商业逐步成熟，龙华二线区将成为深圳新都市，未来2-3年内红山站片区供应最大，将形成都市中高档住宅区域。而本项目凭借纯粹的中大户型形象亮相，将有别与其它主流大众产品项目，成为拥有差异型TownHouse及纯中大户型产品的“都市泛豪宅社区”。,购买都市泛豪宅社区的个体私营业主、企业中高层管理者,本项目的客户定位：,方案一：两块地分别按照90/70指标下执行。,南地块户型定位:,客户：以10年片区主流市场的“二次置业”的客户为主,少量首次置业客户。,南地块具体户型定位,北地块产品发挥项目容积率偏低优势，做相对南地块面积舒适度有所提高的产品。客户：二次置业,北地块具体户型定位,北地块户型定位:,整体户型定位(南北),档次定位：产品整体形象中高档，同比档次高于莱蒙项目,项目户型定位整合:,方案二：考虑如不受90/70限制,户型定位,南地块户型定位:,北地块户型定位:,户型配比（南北两地块）,档次定位：产品整体形象中高档，同比档次高于莱蒙项目 纯正大户型社区客户：主要以二次或多次置业为主,各户型功能设置及开间尺度,参考户型87平米2*2*2,通过赠送可实现110平米3*2*2,主卧3.4m次卧3m客厅4m,内庭院3m*2.6m,参考户型88平米复式2*2*1,可根据实际情况改成120平米的3*2*2或者4*2*2,主卧4m次卧3m客厅4m,4m*3.6m,2.8m*2.2m,参考户型127平米3*2*2,可根据实际情况改成148平米的4*2*2,主卧3.8m次卧2.7m客厅4.2m,2.4m*4m,参考户型138平米3*2*2,通过赠送面积可改成169平米的4*2*2,主卧3.8m次卧3m客厅4.5m,2.4m*4m,参考户型140平米 5*2*2,通过赠送面积可改成179平米的6*2*2,主卧3.9m次卧3.3m客厅4.5m,内庭院3.3m*2.4m,产品方面,软性包装,项目核心竞争力挖掘,国际艺术社区,International Art Community,文化产业已成为深圳第四大支柱产业，而艺术从来就是文化的核心，伴随深圳成长，更多的人将懂得品味艺术，向往美好。深圳因为艺术而散发光彩。,深圳艺术之都,A Metropolis of Art,因为深圳,新一代国际居住区,二线区,地铁四号线，龙华新客站，外商企业，品牌开发商进驻；等等因素，注定二线区未来将成为瞩目的星芒！,New International Living District,因为区域,城市精英,艺术情迷,愈欣赏愈懂得欣赏，无论是城市精英还是私企老板，追求更好的生活品质，更注重享受精神愉悦，艺术氛围的社区，将其深陷其中，细细品味。,appreciation of arts,因为客户,“艺术”将是继绿景“运动、音乐”主题社区后又一延续和提升。这种延续与提升也是与绿景企业的理念“精诚，持续提升城市生活”的理念是不谋而合的。,持续提升城市生活,we upgrade urban living,精诚,因为绿景,绿景天阔,项目案名,广告语：追求理想的美与永恒,艺术，品味生活,艺术，创想生活,备选广告语：生活DE艺术,生活需要美生活需要艺术,艺术，体验生活,More Beautiful More Artistic,艺术社区的延展,下面我们将截取知名艺术大师如修拉，塞尚，梵高等的主要理念进行社区主题的延展。,主题的延展,产品,营销,包装,建筑,园林,大堂,售楼处,主题活动,架空层,如何把各种联系用得鲜活，同时又能表达“理想的美与永恒”？,样板房,绿景天阔外立面,风格：现代风格风格主题：光与生活,建筑是捕捉光的容器，光需要可使其展示的建筑,九树公寓,主题借鉴：艺术大师修拉关键词：光，色，分割与并列；点彩派,楼体大面积采用玻璃幕墙，营造“光与色”结合，同时首次将氟碳金属漆应用与深圳民用住宅。,卓越维港,风格主题：不是平面而是深度,“不是平面而是深度”，我们可以理解为，行走在园林中，更多的是空间的体验，感受。园林的边际的天空，而不是围墙。不是平面的园林，而是有坡度，有深度的园林。,主题借鉴：艺术大师修拉关键词：有深度的,“钢琴键盘”形式组成休闲径,艺术雕塑,移步换景，多重体验,绿景天阔园林,风格主题：艺术感的无边蔓延,回家第一个接触的地方，需要更多艺术的熏陶。,大堂墙壁可用点彩画工艺,大堂墙壁适当用艺术画来装饰,入口处体现艺术气息,绿景天阔艺术化大堂,突出的几何体为主，形成强烈的造型装饰感。,主题借鉴：艺术大师高 更关键词：强烈的装饰感。“景泰蓝主义“,LV在香港的旗舰店,风格主题：强烈的装饰感品牌旗舰店,星河第三空间。连廊通过超现代白炽灯线条与黑灰的结合形成现代科技感。,绿景天阔售楼处,项目商业思考 受港铁商业辐射，与莱蒙商业共赢,港铁商业,中航商业,鹏润达商业,红山站,本项目,泰华商业,莱蒙商业,莱蒙商业,区域中心型商业（以港铁为中心）,第一辐射圈商业（以中航等百货类为主）,第二辐射圈商业（以专业市场为主）,与莱蒙商业形成新中心商业地带，有望形成共赢。,项目人流、车流动线分析,项目西面富国路的莱蒙、港铁的商业区和东面梅陇路的主干道及商业形成了一定的集中效应，所以主要人流由项目北面的住宅区、西面及东面的商业区、地铁口、文化娱乐中心汇聚至本项目，客运站距离较远，人流主要通过地铁或公交；地铁口人流须经港铁项目再到本项目；,住宅区,客运站,文化娱乐中心,商业区,福龙路,新区大道,人民路,梅龙路,布龙路,富国路,市区,龙华老城,新客站、龙华车流动线,人流动线,地铁口,住宅区,梅龙路：主要由市区方向前往本项目福龙路：主要由市区前往本项目人民路：（主要从老城区前往本项目新区大道：主要由客运站）布龙路：（主要龙华中心城及周边前往本项目富国路：主要港铁及周边前往本项目）,地块商业价值,根据人流动线，各街道商业价值如下：富国路梅陇路区间路1 区间路2 区间路3,结合未来商业布局形态，各黄金点商业价值如下：,项目指标规定：南北两地块商业指标各为12500平米综合考虑，建议选择,西北角,东北角,西南角,东南角,业态选择艺术品位的主力店如“宜家”“第三空间”,规划建议(纯街铺+集中式):,集中式商业1,集中式商业2,千色店,屈臣氏,朗魅美发,街铺：满足小区生活要求，搭配各式特色商店及特色餐饮支撑人气。主力店1：专业市场（如苏宁电器、高档餐饮主力店等）主力店2：专业市场（如宜家家私等）,我们将获得这样一个社区：,艺术提升我们，得到什么,二线区的生活因此而丰富城市生活价值因此而丰富绿景企业理念因此而丰富,生活无处不艺术生活内外皆艺术生活的艺术艺术的生活让艺术蕴于生活,一个让人忽略档次，只为艺术深深感染的混合社区（它雄踞深圳现代都会开发典范区域、可集中高层住宅、公寓、商业甚至TH于一体的无处不渗透着艺术氛围的中高档社区）,追求理想的美和永恒绿景天阔这就是绿景一直追求的理念，生活中追求美和永恒,三大提升价值：,三大价值Upgrade,客户提升Upgrade,绿景企业提升Upgrade,龙华国际居住区提升Upgrade,艺术提升我们，得到什么,绿景天阔国际艺术社区,3、中原在龙华片区绝对领先地位,回顾,深圳/龙华市场分析,10年后市场将逐步回暖。龙华新城成为市场供应热点区域,区域价值分析,区域将成为城市次中心，10-15年区域处在快速发展期阶段,项目分析,地块各项硬件指标皆无法形成核心竞争力，项目核心竞争力需在产品/软性包装上创造机会,产品定位,产品多元化，分期开发。先南至北。南区以主流产品为主；北区面积有逐步走大机会；,核心竞争力,营销力综合展现：1、主流产品面积控制；2、特色产品打造（公寓、户型创新）；3、产品品质细节控制；4、“国际艺术社区”的鲜明市场形象认可,Thank You!,相关产品规划建议有请深圳中原建筑中心进行演示,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,