中原沈阳国际动漫城项目发展报告115PPT.ppt

中国沈阳国际动漫城项目发展报告,沈阳中原物业代理有限公司2008-08,本报告的研究思维导图：,大盘开发模式,产品开发建议,客群定位,营销推广建议,执行保证（中原销售）,市场定位,项目发展背景解读,产品定位,价格定位,形象定位,品类发展方向,五大定位,资源地产开发理念,1,宏观篇,项目发展背景解读,沈阳宏观经济评述,沈阳城市经济快速发展，GDP增幅高于全国,城市经济结构合理，以固定资产为代表的经济指标健康合理，发展良好,人均收入水平增幅较大，收入房价比缩小，购买力持续增加,受调控影响，金融信贷开始缩小，开发商资金链开始紧张,沈阳是辽宁省的省会，现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。,GDP增速高于全国，市场处于平稳上升期,沈阳市的GDP增幅始终保持平稳上涨，增速明显高于全国。2006年、2007年连续两年沈阳市GDP增速已突破20%！,根据世界银行研究报告的研究结果，当区域人均GDP达到4000美元时，区域的住宅产业进入平稳增长期。可以预测未来2年内沈阳的房地产市场仍将呈现平稳发展的态势。,数据来源：沈阳市统计局,固定资产投资额上升，上涨幅度放缓,固定资产投资额的增加，表明城市辐射能力正逐步增加。,在2005-2007年间，房地产投资额的平均上涨幅度在30%左右。2008年上半年，沈阳房地产开发建设累计完成投资360.3亿元，同比增长50.4%。,数据来源：沈阳市统计局,房价收入比正逐渐缩小,沈阳市城市居民人均可支配性收入以每年近13%的比率逐年上涨。说明沈阳市城市居民整体消费水平呈上升趋势，未来消费性支出空间巨大。,商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度,定基指数：2002年=100,可支配收入定基指数,住宅销售价格定基指数,可支配收入与住宅销售价格增长比较（沈阳）,数据来源：沈阳市统计局,2000年房价收入比为11.34，2007年房价收入比为6.51,贷款呈现紧缩政策，销售回款成为重要资金来源,05年以后货币紧缩政策导致可贷金额逐渐减少，对开发商资金链提出更高要求。,数据来源：沈阳市统计局,宏观篇房地产市场发展,沈阳房地产市场概述,产业结构合理，不存在政府政策性打压可能,2008年首现土地疲软，上班年土地成交爆冷,土地郊区化明显，三环区域成为未来开发热点区域,供应结构自2006年出现供不应求，经多次调整已经回归于供需平衡,产业机构,土地市场,发展趋势,供求状况,刚性需求为主，预计年市场刚性消化数量800万平,市场潜力,自2006年起涨幅回落，呈现平稳发展态势,价格走势,2006年以来，连续二年商品房交易量突破1000万平大关,市场容量,2008年沈阳房地产市场评述,上半年整体疲软，市场交投量下降,半年描述,土地爆冷，成交量快速萎缩，交易价格出现加价2元成交,土地市场,上半年整体价格坚挺，无明显降价趋势，并呈现抬头趋势,市场价格,资金链条脆弱，团购及优惠增加，资金回款成为发展关键,商家表现,政府开始救市，市场抬头趋势开始显现，9月可见端倪,市场走势,房地产投资完成额快速上涨,2005-2007年间，房地产投资额的平均上涨幅度在30%左右。2008年上半年，沈阳房地产开发建设累计完成投资360.3亿元，同比增长50.4%。房地产投资额度的不断增长表明外来开发商对沈阳市场未来发展的长足信心。,数据来源：沈阳市统计局,08年上半年，土地成交爆冷,从08年上半年土地推出量看，与07年上半年相比，同比下降60.68%。08年上半年沈阳市土地成交量也比去年同期有大幅度下降，下降比率为68.70%，土地市场持续低迷。,数据来源：沈阳市土地储备中心,土地成交郊区化明显,从2006、2007两年沈阳各区土地成交情况看，沈北新区、东陵区、于洪区、浑南新区成为土地成交量较为集中的区域。,数据来源：沈阳市土地储备中心,市场正逐渐出现饱和,06年商品住宅的供销比突破100%，表示市场需求旺盛，但随着07年市场供应量的大幅度增加，供销比有所下降。从08年上半年的供销数据分析，无论是商品房还是商品住宅都突破了100%，市场供应量集中释放，供略大于求。,数据来源：沈阳市房地产交易中心,观望情绪严重，成交量有所下滑,2008年上半年，按合同备案数据，沈阳市登记销预售商品房559.13万平方米，同比增长1.20%；商品房销量与上年基本持平，商品住宅销售面积同比有所下降。受全国房地产经济的影响，消费者观望情绪严重，导致成交量有所下滑。,数据来源：沈阳市房地产交易中心,价格平稳上涨,2002-2007年，沈阳市新建商品房及商品住宅价格保持平稳上涨势头。2008年上半年，按房产局合同备案数据，沈阳商品房销售均价3745.33元/平方米。,数据来源：沈阳市房地产交易中心,人均居住面积迅速攀升,沈阳市人均住宅面积持续上涨，特别是进入03年以来，人均住宅面积迅速攀升，至07年沈阳市人均住宅面积达到了27.01平方米。“至2010年，沈阳人口将扩容300万人，增加至1000万，城市人均住宅面积计划达到28平方米”（沈阳市十一五规划纲要）。,数据来源：沈阳市统计局,1,宏观篇,政策篇,2,项目发展背景解读,沈阳区域房地产政策评述,限制并打压房价，抑制炒房行为，紧锁金融信贷资金,国家政策,扶持鼓励房产开发，鼓励合理投资行为，放宽金融条件，增大沈阳客户基数,沈阳政策,上有政策、下有对策,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2005年,国八条,新国八条,征收营业税(两年),2006年,国六条,8.31土地大限,征收营业税(五年),90/70政策,土地增值税清算,2007年,控制土地供应规模及开发节奏,一次性付清土地出让金,国家政策紧缩，地根收紧,2008年,节约集约用地的通知,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2006年,2007年,2008年,货币税收政策齐上马,银根收紧,10次上调存款准备金率9.5-14.5%,6次上调存款准备金率14.5-16.5%,6次上调存贷款利率,调整后五年以上商贷款利率7.83%,公积金利率5.22%,4、8月2次提高贷款利率,二套房贷款新政,沈阳采取扶持政策配套先行,2005年沈阳市出台“九条新政”：,土地分块：将大面积地块分割，确保中小房地产开发商将其一口“吃”下；分期付费：准许开发商在交纳全额土地出让金后，分期分批交纳土地的配套费用；分割发证：确保房地产开发商提前做到“四证”齐全，从银行顺利贷款；分次预售：将一个房产项目的房屋按照竣工的先后顺序，分批次的发放预售许可，让居民可以提前申贷；审办联动：设置类似行政审批大厅的机构，专门办理房产审批强化拆迁：全市集中力量，解决影响土地开发的拆迁问题；配套先行：今后市政府在净地出让时，做好全部配套设施；活跃市场：适当地增加密度，考虑春夏秋冬四季都要举办房交会；金融支持：市政府协调金融单位，对房屋贷款给予支持,2006年沈阳市出台“六条”工作措施：奖优扶强、银政互动、高效审批、城乡统筹、惠及市民、信息发布,沈阳购房落户政策逐步放宽,参考：大连80万元以上置业方可落户。,1999年,外地人在沈阳二环以内购买商品房面积120平方米以上或总价款30万元以上，即可办理落户沈阳。,2002年,二环以内购买商品房面积和总价款标准下降至20万元和100平方米。,2003年,规定在市内九区和三个开发区购买商品房人均面积达到19.12平方米即可办理落户沈阳。,2003年8月,只要购房，不论大小，均可落户。,08年5月起提高普通住宅价格标准,此举提高了普通住宅的价格标准，使契税减少，更多的让利于民。,市内五区,一级区域：,6700元/平方米,二级区域：,浑南新区和经济技术开发区,5950元/平方米,三级区域：,东陵、于洪、苏家屯、沈北、棋盘山,5370元/平方米,08年秋季房交会优惠力度空前,市民买房，政府给补助,1,个人购买120平方米以下(含本数)新建商品房，每平方米补助20元；个人购买120-180平方米新建商品房，每平方米补助15元。对个人出售取得产权不足5年、建筑面积9 0平方米以下(含本数)并符合一定条件的存量普通自用住宅给予补助。,2,提高公积金贷款年限、降低首付比例,贷款最长年限提高到30年；贷款最高年龄上调为男65岁，女6 0岁。贷款的最高限额由25万元(申请人夫妻双方缴存住房公积金)和15万元(申请人一方缴存住房公积金)，相应上调为30万元和20万元。购买商品房公积金贷款的首付款比例调整为不低于20。,对在沈购房的辽宁中部七城市(鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新)缴存公积金的职工开办了公积金异地贷款业务。房交会期间，上述七城市缴存公积金的职工在沈购房同时享受以上政策。,3,实现八城市公积金通存通贷,国内首次出现的新政：对于5年内的商品住宅如转让，政府给予90平以内每平方米75元的补助，预示着政府开始鼓励合理投资以及拉动二、三级市场,1,宏观篇,市场篇,3,项目发展背景解读,沈阳别墅市场分布,沈阳东部别墅区,沈阳南部别墅区,代表项目：在售兰乔圣菲桑堤雅纳方迪山庄碧桂园唯美十方皇帝龙邸大溪地,潜在港中旅恒基兆业,典型别墅项目列表,沈阳别墅市场供应分析,沈阳年均销售别墅350400套之间，而目前市场别墅产品库存量为1500套以上，加上潜在供应量，沈阳别墅市场存量在2500套左右，市场销售压力明显。,各区域主要城市功能比较,棋盘山区域适宜发展高端度假型居住产品,棋盘山区域：旅游、度假,蒲河新城：国家级开发区,浑河区域：现代服务业聚集区,各区域景观资源比较,棋盘山区域相对有利于营造高端居住氛围,棋盘山区域：沈阳最大的自然风景区,蒲河新城：区域耕地较多，水景资源较少,浑河区域：原为城郊，现在建项目较多 时值规模开发，绿化程度不高,各区域居住产品比较,棋盘山区域已经成为纯粹的顶级居住社区,棋盘山区域：主要为别墅 沈阳顶级别墅的聚集地,蒲河新城：主要为低价位多层住宅 别墅产品远不是主流,浑河区域：中高档住宅大盘密集 形态包括高层、多层、小高层 不是纯粹的别墅区,小结：本区域发展别墅产品SWOT分析,S区域优势：位于棋盘山风景区，景观资源得天独厚 已有多个别墅项目，具备群居效应 位置优越：项目用地毗邻浑河，用地内有湿地水系 有利营造临水别墅 地块规整易规划，颇具价值,W生活配套尚需完善工业工地属性对项目影响大居住用地不临河，不利于营造高端居住氛围地理位置偏僻，不利于客群引导,T棋盘山区域别墅潜在供应较多，万科、保利达、港中旅、新希望等知名开发商纷纷进入浑南新区也成为高端公寓及别墅的聚集地，在区域层面产生竞争抚顺区域同类产品对本案的竞争,O国家对别墅用地控制较严，本项目弥足珍贵沈阳城市的发展及对周边城市的辐射效应世园会的举办提升了棋盘山区域的建设水平和影响力,小结：,城市经济发展良好加速了购买力的提升别墅市场竞争日趋激烈，产品良莠不齐存在市场突破口，但尺度难以把握在价格竞争中，机会空间明显,本报告的研究思维导图：,大盘开发模式,产品开发建议,客群定位,营销推广建议,执行保证（中原销售）,市场定位,项目发展背景解读,产品定位,价格定位,形象定位,品类发展方向,五大定位,资源地产开发理念,项目定位从自身开始,项目总占地8800亩，净用地5400亩其中产业净用地1540亩，约占28.5%；房地产净用地3860亩，约占71.5%开发方向为低密度社区,项目发展的难点分析,工业用地区域认可度地交通动线不佳品牌模糊竞争压力大经济环境不佳,寻求市场突破口！,市场的突破口,沈阳未来35年内，最缺的房子是什么？,别 墅,沈阳已经停止审批别墅项目别墅产品已经成为稀缺资源,沈阳成交土地的平均容积率为1.7以上，低密度产品已经成为稀缺资源。,现有的别墅产品在35年后库存量不足1000套，机会优势明显。,住宅项目定位,项目风格定位,沈阳别墅的建筑流行风西班牙风格,住宅产品风格定位,沈阳别墅西班牙风,色彩丰富、个性突出、讲究细节，西班牙风格别墅更容易被业主接受，强烈的异域风格，极大满足别墅业主追求奢侈、华贵、虚荣的心里同时，万科兰乔圣菲强大市场影响力也进一步推动了西班牙建筑的升温沈阳西班牙风格别墅：兰乔圣菲、桑堤亚纳、中体奥林匹克三期、伊丽雅特湾、米拉晶典,住宅产品风格定位,西班牙建筑风格“遍地都是否采用”西班牙建筑风格的流行，容易造成客户审美疲劳难以突破，难以形成差异竞争,但是，西班牙风的劲吹带给我们一点重要的启示“被认可是最大的道理”,住宅产品风格定位,沈阳高端业主更喜欢什么建筑风格？,个性化华贵感奢侈感艺术感情趣感休闲感田园生活,西班牙建筑更容易带来对未来生活的美好的憧憬,我们还是西班牙,项目的市场定位,我们最终打造的是一个健康、安全、生态、舒适、尊贵、典雅的滨水西班牙小镇,本案市场定位：以休闲度假为主题，低密度住宅为主流，提供城市化建筑及居住功能的第二居所为主，兼备第一居所需求的郊区大盘。本案产品等级定位：切入沈阳中高端市场，争夺中高端客群的关注。,产品定位,本案的项目产品定位点项目产品功能定位,本案的项目产品定位点,市镇中心,社区中心,邻里中心,1,2,3,定位基本原则,产品定位基本原则,产品形式、功能定位,本案客群定位,从区域属性看客户构成,本案所在区域属性,传统别墅区,沈阳传统别墅区共有两个:南部别墅区和东部别墅区,企业家、明星、私企业主、企业高管、高级公务员等，大多在和平、浑南区域工作、少部分周边城市客群，年龄主要集中在35-45岁。,生意人和政府高级官员，以沈阳市内客群为主，抚顺和大连等周边城市也占有相当的比例，年龄主要集中在45-55岁。,虽然南部别墅和东部别墅项目的客群有所差异，但是仍存在一定程度的竞争性。,本案客群定位,关键词排序开发商品牌地标性身份印证度假环境物业服务保障投资潜力,客户特征他们或是政府权力公务员、或是集团公司领导、抑或是大型国企高管他们的工资收入突出，福利好，仍在持续不断地进行自我价值的扩张 他们有非常可观的隐性收入，会有一些性价比极高的消费机会他们多数在市中心有一、两套商品房，也在别墅区或值得投资的地区有房产或商业他们有很深厚的社会背景，遇事从容不迫他们不彰显，但身份感和尊贵感是一定要有的他们理想的房子要有好环境，规划概念，有品位，有一定私密性并能映衬身份他们不屑于“露富”，但不介意住在人皆尽知的豪宅里，最喜欢品牌是“万科”，“华新国际”最理想的形式是“别墅”、“经典洋房”,代表性客群描述,城市权力阶层,置业偏好置业现状：多处房产置业目的：提高生活品质、保值、对标志性品位新事物的拥有置业敏感点：社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率高，私密性强物业管理：较关注安全性生活配套：基本生活配套设施和优秀的物业服务（为了优秀的服务他们愿意付出额外的金钱）品牌与实力：知名开发商，如万科、华新国际 原生的自然生态资源以及可标定身份的有特色、高档配套资源可刺激购买。产品需求：别墅 联排 客户地源：和平、沈河、浑南典型项目：兰乔圣菲、锦绣山庄、方迪山庄、河畔花园、伊丽亚特湾、东方威尼斯、地王,客户特征他们出生于上世纪70年代甚至以前，受过良好教育，工作集中于金融、IT、房地产、教育、医疗、政府、垄断国企等这些相对高收入的行业，家庭年收入25万30万；沈阳2000年以来的高速发展加速了他们的成长；他们已成为所在单位的中坚力量和骨干员工，财富积累迅速，可以说是赶上了沈阳发展的好时候；他们大多子女仍在读书，父母在经济上基本能够自我养老；工作责任心和社会责任感，并且有非常强烈的精英意识；快速的财富积累、良好的事业发展前景、不断投资以获取更大资本，使得他们有资本消费、敢于享受生活；他们传承了沈阳人传统的好面子特性，此外又相对知性，能感知细节，追求精细的、高尚的品质感和尊贵感；这群人能够引领城市风尚，他们的生活方式，消费偏好能够成为其他人群追逐、模仿的对象，在市场上具有相当的领导力,代表性客群描述,城市中产,置业偏好置业现状：已有至少一套商品住房置业目的：改善居住、提升品质、投资置业敏感点：产品品质：外立面材质、社区风格、色彩和谐统一社区环境：自然的、生态的社区园林，如小桥、瀑布、绿植有实力的教育资源能够刺激购买，如实验、育才区域升值：有发展利好，未来升值预期显著生活配套：满足基本生活需要如便利店、餐厅、银行等能满足其商务及社交需要例：信盟花园会所、新世界御豪俱乐部（已成为上流社会商务交流的标志）品牌与实力：如万科、华新国际、金地、碧桂园、地王产品需求：联排、洋房客户地源：金廊、三好街、高新技术产业开发区、南塔典型项目：大溪地、万科城、浦江苑、奥林匹克花园、九如溪谷、碧桂园,外地客户,代表性客群描述,A.资产转移型置业,B.对大城市生活向往；对子女有较高期许的沈阳周边三线城市高级中产,C.临近区域高收入群体,外地客户分类,置业目的与置业需求,目的：自住、投资、养老敏感点：产品设计、环境、配套服务 高品质物业服务可刺激购买户型需求：联排/洋房,目的：大城市生活、子女户口、资产转移、改善居住环境；敏感点：身份彰显、物业管理、社区环境、项目配套 教育资源能够刺激购买产品形式需求：独栋、联排、洋房、商业,目的：获得户口及入学资格敏感点：社区环境、物业管理、教育资源可刺激购买户型需求：联排、洋房,项目价格定位,项目所在区域为沈阳市传统的高档、低密度项目集中的区域，沈城的“南部区域”，作为公认的高档居住区，其竞争范围应锁定在全市高档板块集中的区域，即棋盘山区域、蒲河新城区域、南部区域。,单体别墅面积及单价,8000-10200,15000-20000,11000-15000,从销售价格看，棋盘山区域是目前单体别墅销售价格最高的区域，本案所处区位次之。,300-500平米,240-250平米,300-500平米,从供应面积看，本案所在的南部区域与棋盘山区域的主力面积重合，而蒲河区域面积明显较小。,本案的价格竞争点：70008000元（含装修）,双拼别墅面积及单价,5600-8000,10000-12000,总体而言，双拼别墅的供应量相对较为稀少，特别是蒲河区域，仅中体花园一号有双拼产品。从销售价格看，本案所在片区的双拼价格较高，而棋盘山区域由于碧桂园的进入拉低了产品价格。,330-490平米,340-440平米,从供应面积看，本案所在的南部区域与棋盘山区域的主力面积几乎一致，而蒲河区域面积略有减小。,7300-7600,300-380平米,本案的价格竞争点：55006500元（含装修）,联排别墅面积及单价,6000,5000-7500,从价格而言，各区域联排别墅的价格差异不大，基本都保持在5000-7500元/平方米之间。,200-300平米,200-300平米,从供应面积看，本案所在的南部区域与棋盘山区域的主力面积一致，蒲河区域由于双拼供应量较少，联排别墅有所放大。,6500-7500,250-370平米,本案的价格竞争点：5500元（清水）,洋房面积及单价,5000,3500-5000,目前，棋盘山区域仅有奥林匹克花园有洋房产品供应，价格为5000元/平方米。从价格看，各区域洋房价格基本持平。,108-230平米,100-200平米,从供应面积看，除棋盘山区域的洋房面积稍大外，蒲河和本案所在的南部区域面积基本持平。,3800-4500,100-140平米,本案的价格竞争点：35004000元（含装修）,产业园区项目定位,产业园区对本案的最大价值,住宅产品的另一种表现形式本案市场影响力的保证本案客群吸引的有效载体,产业园的市场定位,动漫类工业产品定位 中国最大的动漫产业基地 东北亚动漫产业中心区产业园内配套住宅定位 现代化高科技别墅区 后现代风格科技住宅,产业园的价格定位,以市场独栋产品为目标，由于产权关系因素，保持20%30%的价格竞争优势独栋别墅 60006500元（含装修）联排别墅 5500元（含装修）办公类产品 参考上述定价,产业园区风格定位,动漫城高科技、科幻、现代、时尚、浪漫、年轻、有活力整洁的、未来的、幻想的现代化生产、生活区,产品规划建议部分,项目规划核心如何最大化利用浑河水景资源？如何打造沈阳绝无仅有的特色项目？,世界上最昂贵的房地产不是真正意义上的土地和房产,而是岛,发展策略,一座独拥天地,悠然自得,不受干扰的岛,代价如下:美国Hans Lollick岛2000万美金 加拿大James岛4990万美金 巴哈马的Exuma岛800万美金 英格兰的Osea岛600万欧元 爱尔兰的(Mac Dermotts岛54.2万欧元 意大利威尼斯的Tessera岛450万美金 美国的Battle Creek岛300万美金 爱尔兰的Inishturkbeg岛124.5万欧元,理想中的居住空间是什么样子的呢？,岛屿上的住宅由于拥有陆地住宅无法相比的更亲水、更私密的、更有层次的生活空间，已经成为世界富豪营建豪宅的最理想的区域。,世界十大岛屿豪宅,他们都拥有自己的岛屿豪宅,岛屿豪宅是世界上顶级富人阶层梦寐以求的理想居住地。岛屿豪宅是身份的象征，是财富炫耀的代名词。,岛居住宅,水景住宅的最高形态！,将浑河水引入社区，水系曲折蜿蜒，围建筑缓缓流动，使社区每一个建筑，都成为岛居住宅，让每个业主都成为尊贵、荣耀的“岛的主人”。,在这里我们要建自己的岛,房子是买的,岛是送的,水也是送的,瓦斯、水、电和一切文明所需都是现成的。能够居住在这里的人比上述那些大富翁岛主幸福！,目前，沈阳别墅市场主要以“城市别墅、坡地别墅”为主诉求，用地条件极少有本项目如此好的水景条件，滨水别墅极少。因此，岛式规划将在“滨水住宅”的前提下，再次大大提升项目品质，在目前市场中“独树一帜”，形成很强的差异竞争。同时，适度超前的规划也将在与未来新盘的竞争中保持优势。,本案的核心卖点在规划中体现,独栋区,联排区,双拼区,洋房区,洋房区,独栋区,双拼区,洋房区,联排区,学校用地,滨河商业街情景示范区,示范区设计投射,亲和感的个性化街坊，合理的密度及城市的繁荣度,Flowing water system(活水系统）,滨水别墅、家家水景、户户庭院别墅：私家码头、前后庭院花园洋房：户户露台、前后水景,Island system（别墅、住宅岛系统）,Landscape system(景观系统),岛式规划细节建议,本案水系建设投射 中央河系设计投射 以自然河系为设计样本，强调河水的天然质感,户型结构,280-350,230-280,180-260,90-160,独栋,双拼,联排,花园洋房,产业园区规划思路,产业园区组团化管理，便于居住使用,动漫产业区,配套生活区,配套生活区,配套生活区,配套生活区,配套生活区,本案的营销策略,整体营销推广策略,营销基础：八大卖点营销策略：五大营销,八大卖点之一：品牌,奥园品牌,强强联合：开发公司：中国奥园地产集团国际顶级设计团队：英国阿特金斯顶级物业团队：待定顶级销售服务团队：“中原”,八大卖点之二：区域优势,棋盘山别墅区：沈阳经济区中央别墅区、世博园、盛京高尔夫球场。沈抚新城：沈抚新城中心区交通便利：未来鸟岛桥修好后，距市区仅20分钟车程。,八大卖点之三：环境,依山滂水：北观棋盘山风景区南麓，毗邻浑河。景区集中：棋盘山公园、东陵公园、鸟岛、世博园、海洋公园。双水系：浑河、白沙河。,八大卖点之四：规划优势,“岛式”规划：打造沈阳绝无仅有的亲水社区亲水设计：双水景营造阻隔噪音：公路一侧设置花园洋房，有效阻隔噪音,八大卖点之五：产品户型,别墅：3001000平豪华别墅，多种组合花园洋房：典型层层退台结构,八大卖点之六：高科技智能化,建筑智能：十八套高科技家居智能：10大智能家居,八大卖点之七：园林优势,核心园林景观：内湖园林，河岸景观内庭院景观：私家庭院，享受静谧温馨生活,八大卖点之八：建筑,欧式建筑风格：全新的西班牙滨水小镇沈阳独有的现代风格别墅群：现代生活的完美体现,营销主题调性,中国奥园，开启“岛居”生活沈阳上游生活,所谓豪宅，就比如10万平方米的社区，800万平方米的绿茵,35平方米，大户人家的起居室？奥园免费赠送的露台！,10万平方米，社区版图？奥园中花草树木，亭台楼榭生活的园林！,据说真正的豪宅外围除了私家道，便是绿地、海景、或者其他的自然风光,购房者，尤其是中高端以上的客户，往往是感性的。现场所感受到的内容如果超越了他的想象空间，那么就会形成迅速销售。情景营销所要实现的，是将销售现场变成一个能够让他体验到想象中的生活状态或超过想象的生活状态的场所。简言之，普通的现场销售与情景营销的区别，就是毛坯房和精装修的区别。,营销策略之一：体验式营销,景观示范区的启动,大连第五郡森林中的情景示范区漫步在林间的栈道上，感受着徐徐凉风，静听着潺潺流水。如果未来生活在这里，那会怎么样？,万科 溪之谷 山谷中的溪水,情景示范，让购房者在示范区感受到眩晕的感觉简言之，就是要让理性的人感性化，让感性的人眩晕化,通过项目开发深化“奥园”在沈阳品牌的影响力清晰中国奥园地产集团的品牌形象用软文、新闻的手段，增加奥园品牌的曝光率，吸引大众的关注,营销策略之二：品牌营销,在沈阳市内布局项目分销点，利用中原的资源优势进行全市推售通过参加产品推荐会、房地产展览会，以及其他推广手段，将项目在其他城市广泛传播。,营销策略之三：全市分销,遍及全市核心商圈的销售门店，近100人的销售团队，直接覆盖全市投资人群。,营销策略之四：顶级产品打通价格上行通道,购房者对于价格的敏感性来自于价格比较值。本项目设置少量的顶级产品，将价格提升至3000万以上。不在于短期内将其销售，而是希望能够让客户以此为比较，形成对于价格水平的错位销售。,本项目建议：建议打造少量的顶级独栋别墅产品，以打通价格的上升空间。少量的独栋别墅，将从销售的起始阶段就确定项目高端社区的基本形象，带动主力产品的销售。,全国十大岛居豪宅-沈阳奥园 紫薇园,营销策略之五：事件营销,建设项目私家码头打通项目至五里河航线引入业主“渡船”直达奥体中心通过“游艇”事件，引发市民中的热烈讨论，拔高项目的品质感。,引入新颖的销售模式结合中原长久以来形成的系统销售技巧，力求提高客户的成交率。泛CLUB营销模式：同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，高端俱乐部等目标重点推广。体验式电子无纸化销售：整个销售现场都是一个智能化的销售世界。客户可以自己操作洽谈桌上的电脑，或观看由背投放映的整个小区的三维广告片，所有的房源信息都输入电子销售系统，届时可以按照客户的需求打印出客户须知；定单可以自动打印，客户只需签名即可，而每个样板房内的主卧内自动循环播发广告片。挖井式销售方式 挖掘客户所有的购房潜力 拍卖营销模式：对于本案的珍惜产品，采取强势开盘方式。泛销售卖场营销模式：利用中原独有的一二手联动。,销售部署建议,谢谢观赏！,