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房地产经济学,尚天成,主讲人简介,尚 天 成 天津大学管理学院教师研究方向：区域经济可持续发展、旅游管理邮 箱：电 话:022-27407638,第一章 房地产与房地产业第二章 房地产业与国民经济 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论第五章 房地产投资及其风险 第六章 房地产市场 第七章 房地产价格评估 第八章 房地产开发 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产物业管理,第一章 房地产与房地产业,第一节 房地产的含义及其特性房地产的概念 房地产又称不动产（Real Estate或Real Property），其含义有广义和狭义之分。广义的房地产 指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有关的所有权利或利益(与分析房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界)。它包括以下四层含义：,广义的房地产,以土地和房屋设施为其存在的物质条件,作为财产的一种形态，必然会涉及权属关系,产权可以为不同所有者占有,以其固定性、不可移动性为基本特征，因此也称之为不动产,狭义的房地产 是指土地、建筑物、其他地上附着物有机结合的整体以及它们衍生的各种权属关系。房地产的各种经济活动的实质就是其权属的运行过程。,实物形态(自然形态),经济形态,房地产存在的形态,土地,建筑物,房地,二、地产与房产的关系,地产房产两者关系,联系：不可分割性,区别,房离不开地，“空中楼阁”不存在,从价值形态来看，房价和地价密不可分,从房地产的权属来看，任何形式(买卖、租赁、抵押等)的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移，即房产交易完成的同时，也完成了地产交易,从资金循环过程来看，二者也是紧密结合在一起的,从房地产经营管理来看，二者也是紧密结合的,地产可脱离房产而独立存在，而房产则无法脱离土地而单独存在,作为自然资源的土地，特别是生地、荒地是不用计提折旧的，而房屋则有折旧,地产的价格直接由地租规律支配，而纯粹的房产价值则由商品价值规律支配,三、房地产的特性,主要包括房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性等三个方面。,房地产的自然特性,区位的固定性,使用的长期性,单件性（异质性）,效用的多层次性,土地面积总量的一定性和房地产的有限性,房屋的使用价值具有效用上的多层次性，同时具备生存、享受和发展三个不同层次的内容。,房地产的经济特性房地产经济价值的积累性和衰减性房地产利用的递减性和合理集约性房地产权利的可分割性与权益的流动性房地产供给的稀缺性和经营的垄断性房地产投资和消费的双重性房地产的保值增值性房地产增值的原因：,土地资源的有限性使土地供给不足是房地产增值的主因；,有效需求增加，致使房地产供求矛盾加剧，从而引起房地产价格上升；,通货膨胀的影响；,外部经济环境条件的改善；,对建筑物进行的投资改造等。,房地产的社会制度特性房地产的财富性房地产的社会稳定性房地产产权的法律性四、房地产的分类按房地产用途分类按房地产实物形态分类按房地产开发程度分类按房地产权属关系分类按房地产开发经营内容分类,第二节 房地产业的含义及其特性 一、房地产业的含义,概念,内涵,房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。,二、房地产业的划分,联合国组织对房地产业的划分,我国现行产业分类,我国现行行业分类标准把房地产业列为第三产业的第二层次。,三、房地产业与房地产、建筑业、住宅业的区别,房地产业与房地产,房地产业与房地产之间既有联系又有区别。,联系,区别,房地产是房地产业的基础，房地产业投资建设、经营管理以及服务的对象是房地产。因此，没有房地产，也就没有房地产业。,房地产是一个自然属性的不动产，表现为财产形式和各种权益；,房地产行业是一个具有社会属性的运行机制，是由生产环节、流通环节和服务环节三方面所组成的，是人们直接参与的一种经济活动。,无论在国际上，还是在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门而存在。,房地产业与建筑业 房地产业与建筑业在国民经济中是既有密切联系又有实质性区别的两个经济部门。,联系,区别,在日常经济活动中，由于它们的劳动对象和经营对象都是房地产，二者是相互渗透和交叉的；,两者在活动范围、产业归属、经营内容、经营方式等方面，都有明显的区别。,建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的改造、装修、安装等的物质生产部门，属于第二产业；,房地产业主要从事的是地产和房产的经营，并对房地产产品进行管理服务，同时兼营房地产的投资、开发、建设，是介于第二产业与第三产业之间、以第三产业为主的产业部门。,国外和国内都已明确规定建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业。,房地产业与住宅业住宅业是以生产、经营住宅(区)为最终产品的产业。住宅业与房地产业的区别，主要表现为：,两者的侧重点不同,两者应用的背景和条件不同,住宅业强调以住宅建设（生产）、流通、消费、服务为主要经济活动内容；,房地产业则是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地开发、流通、消费、服务的一个产业。,房地产业是随着房地产在国民经济发展中日益呈现的重要性而提出来的，是国民经济中具有基础性、先导性和可以成为支柱性的产业；,住宅业则是针对住宅建设、住宅市场问题而提出的，它是随着住房制度改革的不断深化以及扩大内需，将住宅业作为新的经济增长点而产生的。,四、房地产业经济活动的特点从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业综合性关联性从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险的行业从社会经济来看，房地产业受政府政策影响大，是与法律制度紧密相关的行业,第三节 房地产经济学的研究对象与方法 一、房地产经济学的研究对象二、房地产经济学研究与相关学科理论,相关学科理论,地租地价理论,市场供求理论,产权理论,投资理论,区位理论,资源配置理论,城市化理论,经济周期理论,三、房地产经济学的研究方法,理论与实际相结合,系统分析,宏观分析与微观分析相结合,定性分析与定量分析相结合,规范分析与实证研究相结合,动态分析与静态分析相结合,第二章 房地产业与国民经济,第一节 房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济的基础性产业 基础性产业在国民经济中，是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分。房地产业的基础性产业主要体现在五个方面：,是社会一切部门不可缺少的物质条件,是社会劳动力生产和素质提高的先决条件,是城市经济建设与发展的重要物质基础,是国民经济积累资金的重要来源,对国民经济的发展具有稳定而长远的影响,房地产业是国民经济的先导性产业,房地产业是国民经济的支柱性产业支柱性产业是在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱产业，一般应具备四个基本条件：在国民经济发展中有着举足轻重的地位；其增加值在国民经济中占5%以上，对国民经济增长的贡献程度大，能为国家提供大量积累；符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。根据上述标准，结合我国经济发展的战略目标，房地产业有条件成为国民经济发展中的支柱产业。,二、房地产业在国民经济发展中的作用房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程房地产业能够优化城市居民的消费结构房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系房地产业为生产和生活提供了基本的物质保证，是改善广大人民群众的居住和工作条件的基本产业手段,第二节 房地产业与国民经济的关系一、国民经济发展对房地产业的影响 国民收入对房地产业的影响 消费水平对房地产业的影响 消费信贷对房地产业的影响 利率水平对房地产业的影响 经济增长率对房地产业的影响,一个国家或一个地区的消费水平越高，对房地产等高价耐用品的需求也就会越大；,一般来说，经济的持续增长会带动房地产业的持续增长。,二、房地产业对国民经济的影响,房地产业增长率对国民经济的影响,房地产业信用规模对国民经济的影响,房地产业供求水平对国民经济的影响,第三节 住宅业的发展与国民经济增长一、地区经济与房地产业的发展地区经济的发展水平很大程度上决定本地区房地产业的发展水平房地产业的健康发展，同样也能推动地区经济的持续增长二、住宅业的发展与国民经济增长住宅业住宅业成为新经济增长点的涵义及其必然性住宅业成为新经济增长点的涵义 新经济增长点是在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。,三层涵义：新经济增长点必须是产业关联效应强的产业或行业，它的发展能带动相关产业、行业和整个国民经济的发展；作为新经济增长点的产业或行业，必须有旺盛的市场需求和发展潜力，成为主导的消费热点，并由消费需求市场作支撑，拉动生产建设和整个国民经济的发展上一个新台阶。新经济增长点是随经济成长阶段和产业结构的升级而不断发生变化的，不是一成不变的，只有当国民经济发展到一定阶段，条件成熟时，某一产业或行业才会成为新经济增长点。,住宅业成为新的经济增长点的条件,形成住房消费群体，居民有购房的意愿和欲望,不断提高城镇居民的收入水平，增强居民的购房能力,确定合理的房价与家庭收入比，使居民买得起房,建立完备的住房金融市场，支持居民买房,完善各种配套政策，方便居民买房,住宅业成为新经济增长点的必然性,消费结构的演变使住宅消费成为主导的消费热点,住宅业的产业关联度高，可带动相关产业的发展,住宅业的发展可吸纳消费资金，促进国内有效需求,住宅建设改善了居住条件，提高了人民的生活水平,三、我国住宅业的发展展望大力推行精品名牌战略进行结构调整，实施大公司(集团)发展战略大力推行和发展“绿色住宅”或“生态住宅”推行智能化住宅注重性能价格比,还应做好提高住宅房屋设备的配置水平、住宅产业化的发展及建立住房发展基金等方面的工作。,第四节 房地产业的可持续发展 一、土地资源利用与可持续发展二、房地产开发与可持续发展三、人居问题与可持续发展四、房地产市场与可持续发展五、实现房地产业可持续发展的主要措施和途径,第三章 地租理论与区位理论,第一节 地租理论概述 一、地租的概念 广义理解:地租是一种不仅限于土地的租金。马克思主义关于地租的概念:地租是土地所有权在经济上的实现形式 地租产生的基础:存在土地的所有权和使用权，且二者处在分离的状态；地租的三种形式,劳役地租,实物地租,货币地租,古典经济学的地租理论,初步揭示了地租与土地所有权的关系。,最早提出了级差地租的概念,认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收益。,二、地租理论的发展 资产阶级古典政治经济学的早期地租理论,威廉配第,杜尔哥,亚当斯密,大卫李嘉图,詹姆斯安德森,杜能,被马克思称为现代地租理论的真正创始人。,提出地租产生的两个条件：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异。,认为经济学意义上的地租仅指“为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主的那一部分土地产品”。,资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 萨伊马尔萨斯新古典经济学的地租理论克拉克马歇尔现代西方经济学的地租理论萨缪尔森巴洛维马克思主义的地租理论,三、马克思主义地租理论,主要标志:,其地租理论是建立在劳动价值论的基础上，并紧密联系社会生产关系农业与土地制度进行考察。,研究对象:,资本主义农业地租,级差地租,概念,形成的条件,产生的原因,来源,指被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润。,土地本身条件的不同造成的土地自然力的差别。这种差别是产生级差地租的自然基础。马克思将土地的自然力的差别归纳为土地肥力的差异和土地位置的不同。,土地经营权的垄断;土地生产力的差别是级差地租产生的条件和自然基础；使超额利润转化为地租形式的原因和经济基础是土地经营权的垄断。,级差地租来源于超额利润，是超额利润的转化形式；土地自然力的差别和土地经营权垄断相结合是产生级差地租的充分必要条件。,级差地租形式,级差地租,级差地租,级差地租与级差地租的关系,级差地租与级差地租的联系,等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化的级差地租为级差地租。,连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率的不同，生产效率较高的资本产生的超额利润，被土地所有者占有时所转化的级差地租叫做级差地租。,级差地租产生的前提条件有两方面：,一是土地供求矛盾促使对土地的集约化经营；,二是科学技术的进步，使土地的集约化经营成为可能。,相同点：级差地租及级差地租的实质都是超额利润的转化形式,不同点：投资方式不同；转化为地租的时期不同；土地经营方式不同；,级差地租是级差地租的基础和出发点，级差地租的变化最终又必然要以级差地租的形式体现；从长期运动过程来看，每一次租约的签订都应是级差地租向级差地租转化的过程。,最坏的耕地也可能有级差地租,绝对地租 概念 形成的条件 产生的原因 影响绝对地租量的因素垄断地租,由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还是坏地，都必须交纳绝对地租。,农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成。,土地所有权的垄断,农产品市场的供求状况,农业资本的有机构成,农业资本的投资总量,由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。,第二节 城市地租 一、城市地租的特点城市地租在量上一般应高于农业地租区位级差地租是城市地租的主要形式 与农业用地相比，城市土地地租的高低不以肥力为主，而是以地理位置和离功能中心远近为主。商业地租是城市地租的典型形态城市地租具有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的外部性城市地租比农业地租更具积累性,城市绝对地租以农业地租为基础。,城市绝对地租与农业绝对地租具有相同的实体，都是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分；,共同点,二、城市级差地租三、城市绝对地租和垄断地租城市绝对地租,不同点,它们是由不同的产业提供的,地租量也不同,城市垄断地租,概念：由于城市中某些特殊地块具有稀有功能，由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。,马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的特殊形式的地租。,垄断地租其实是一种特殊的级差地租,第三节 土地区位理论 一、区位理论的产生与发展二、农业区位论“孤立国”假设 杜能圈 杜能的贡献 三、工业区位论 韦伯,区位因素分析,若干假设,运费对工业区位选择的影响,决定运输费用高低的因素,原料系数,当原料系数1时 当原料系数1时 当原料系数1时,区位三角形,工资成本对工业区位选择的影响 集聚因素（外部因素）对工业区位选择的影响 四、中心地理论,建立在人口和资源均匀分布的假设之上,五、市场区位论,六、20世纪50年代以后的区位理论,第四节 土地的区位利用一、城市土地区位的形成决定城市土地区位的因素,自然条件和环境因素,交通和通讯因素,其他基础设施因素,人口和经济集聚因素,社会文化因素,城市土地区位的变动性,城市土地区位效益的实质,二、房地产业的区位选择工业用房地产宏观区位的选择 城市土地利用的功能分区城市房地产微观区位选择 三、城市结构理论圈层布局理论扇形布局理论多核心布局理论多中心布局理论,第四章 房地产产权理论,第一节 房地产经济关系与产权关系 一、房地产产权的基本内容 财产权产权,对产权的理解,产权的内涵,房地产产权与房地产产权制度,二、房地产产权关系,三、房地产产权结构,第二节 房地产产权 一、地产权地权制度的含义土地所有权和土地产权的主要权能,所有权,土地产权,土地,所有权,占有权,使用权,收益权,处分权,开发权,赠与权,继承权,租赁权,抵押权,土地典权土地留置权地上权通行权,二、房产权,房产所有权房产占有权房产使用权房产收益权房产处分权房产售卖权房产租赁权房产抵押权房产典当权房产赠与权房产留置权房产继承权,第三节 房地产金融产权 一、房地产金融产权的特点,设定性,契约性,转移性,强制性,二、房地产金融产权的主要内容,房地产抵押权,房地产典权,住房按揭权,房地产信托受益权,房地产可保权益,信托房地产信托房地产信托受益权是在房地产所有权或有效期限内的使用权的基础上设定的，包括房地产占有权和使用权，但不具备完全的收益权。,第四节 不动产相邻关系（补充）一、不动产相邻关系的含义 概念:不动产相邻关系，简称相邻关系，指相邻的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋求共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。相邻关系的处理原则,有利生产和方便生活的原则,团结互助和公平合理的原则,二、土地相邻关系邻地地基动摇防免关系水的相邻关系,相邻用水关系,相邻排水关系,相邻土地的使用关系,相邻管线安设关系,相邻土地通行关系,越界建筑的相邻关系,三、建筑物相邻关系,第五章 房地产投资及其风险,第一节 房地产投资概述一、房地产投资的含义 房地产投资的概念,房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。,房地产投资活动的经济实质是实现资金的增值,房地产投资的分类,土地开发投资,房屋开发投资,房地产经营投资,房地产中介服务投资,房地产物业管理服务投资,二、房地产投资的特点,房地产投资,金额大，投资回收期长;,可以获取多重收益，具有较高的投资回报率;,具有保值作用;,存在较高的风险性;,三、房地产投资过程,投资机会选择与决策分析,投资机会选择,投资决策分析,投资前期准备工作阶段,投资实施阶段,投资的回收与终止阶段,第二节 房地产投资风险一、房地产投资风险概述 风险:指未来可能发生的危险或遭受损失的可能性，它与收益相伴相随，且与收益成正比例关系。房地产投资风险 指从事房地产投资而造成的损失的可能性大小或程度，这种损失包括投入资本损失和实际收益小于预期收益的差额损失。房地产投资风险种类,市场风险,经营性风险,财务风险,社会风险,政策风险,自然风险,流动性和变现性风险 购买力风险 利率风险,二、房地产投资风险衡量、规避与控制房地产投资风险的衡量 风险溢酬 收益率方差和标准差 收益率变异系数 收益率系数,风险溢酬是指房地产投资的市场收益率与无风险收益率之间的差异。,一般地，风险溢酬可用来表示房地产投资的风险程度。风险溢酬越大，投资的风险越大；反之，风险就越小。,一般来说，收益率方差或标准差越大，投资风险也就越大。,收益率变异系数是收益率标准差与期望收益率之比。,收益率变异系数与投资风险成正比，即收益率变异系数越大，投资的风险越大。,收益率系数是反映投资对市场变化敏感程度的指标。,收益率系数与投资风险成正比，即收益率系数的绝对值越大，投资风险越大，反之，投资风险就越小。,房地产投资风险的规避与控制,第三节 房地产投资策略的选择 一、时机的选择二、地段位置的选择自然环境和生存环境经济、社会及文化发展程度对未来发展能力和增值潜力的预期 三、质量的选择四、投资种类的选择五、经营形式的选择,第四节 房地产投资决策一、房地产投资决策的含义及其原则房地产投资决策的含义 指为了实现预期的投资目标，采用一定的理论、方法和手段，对若干个可行的房地产投资实施方案进行技术经济研究与论证，从中选出最为满意的投资实施方案的过程。投资决策的原则 决策科学化原则 决策民主化原则 投资决策责任制原则 提高经济效益原则,二、房地产投资决策的分类和条件投资决策的分类,根据决策问题的影响程度和范围，可分为总体决策和局部决策;,根据决策问题的重复情况，可分为重复性决策和一次性决策;,根据决策目标的数量，可分为单目标决策和多目标决策,根据决策问题所具备的条件不同，可分为确定型决策、非确定型决策、风险型决策,决策的条件,三、房地产投资决策的方法确定型决策不确定型决策最大收益值(率)法最大最小收益值(率)法最小最大后悔值法乐观系数法完全平均法风险型决策,第六章 房地产市场,第一节 房地产市场及其结构 一、房地产市场的涵义与构成要素房地产市场的涵义 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。对于房地产市场应该注意以下几点：房地产市场属于商品经济的范畴;房地产市场是有形的房地产商品和无形的房地产商品的统一体;房地产市场是有限空间和无限空间的统一体;房地产市场是房产市场与地产市场的结合;,房地产市场的基本构成要素二、房地产市场的特征,房地产商品的特殊性,固定性,排他性,恒定性,差异性,二重性,房地产市场的特征,房地产市场是市场信息不充分的市场,房地产市场的区域性强,房地产市场产品的异质性,房地产市场的垄断性,房地产市场是房地产权益的交易市场,房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏,三、房地产市场的结构体系按房地产市场交易的层次和权属内容划分一级市场 二级市场 三级市场,由国家垄断的土地市场，反映了政府与土地经营者、使用者之间的交易关系。,房地产开发公司与房地产使用者之间的交易市场，反映了经营者与经营者、经营者与消费者之间的交易关系。,存量房地产的交易市场，是使用者即消费者之间进行横向交易的市场，是房地产重新调整和配置的市场。,按房地产市场经济运行的时序先后划分 土地投资市场房地产开发市场建筑施工市场房地产营销市场物业管理市场 按房地产市场的交易对象划分地产市场:,以城镇土地使用权为交易对象进行交易的市场。,房产市场,房地产综合服务市场,土地使用权出让市场（土地一级市场）,主要出让方式有招标、拍卖和挂牌出让三种。,土地使用权的转让市场，又称土地二级市场,四、房地产中介服务市场 房地产中介服务概念 指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务市场的服务范围服务内容 提供房地产政策法规与业务技术咨询；提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁等信息服务；提供商品房经销代理服务；提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务；提供代办房地产过户、备案、登记手续与代领房地产权属证书服务等。,房地产中介服务机构 专营房地产经纪业务，只提供存量或二手房的房屋买卖、租赁、置换等交易信息服务。专营房地产价格评估业务，为委托方提供房地产价格评估与房地产开发项目可行性研究服务。专营商品房经销业务全面经营房地产中介业务，既提供房地产咨询和交易信息服务，又提供房地产价格评估与代理代办服务。提供置业担保服务，为各阶层的消费者提供住房贷款担保，提供置业投资服务，同时也承办上述相关业务。,第二节 房地产市场的功能及分级运行 一、房地产市场的功能交换功能信息的传递与反馈功能优化房地产资源配置的功能刺激功能平衡与调节功能二、房地产市场的分级运行房地产一级市场的运行,房地产一级市场即土地使用权出让的市场。,土地出让的批租市场和租赁市场，包括同步进行的土地征购市场组成国家垄断的一级市场。,一级市场的本质是土地所有权和使用权分离的过程。,房地产二级市场的运行房地产三级市场的运行各级市场的联系在上述三个层次的市场中，一级市场是由国家垄断的出让市场，二、三级市场是放开的转让市场。一级市场是房地产市场的基础。一级市场是二、三级市场借以产生、发展的基础；二、三级房地产市场则是一级房地产市场房地产商品化借以实现的必然延伸和结果。,第三节 房地产市场的供求 一、房地产市场需求房地产需求的概念对城市土地的需求对城市房屋的需求房地产需求的特点,在一定的时期内，在某一价格水平下，消费者在市场上所愿意且能够购买的房地产量。,区域性层次性受城市住房制度的影响大,二、影响房地产市场需求总量变化的主要因素价格水平国民收入水平宏观政策对未来的预期三、影响房地产市场需求结构变化的主要因素城市人口数量和结构以及家庭可支配收入水平经济发展战略和经济结构调整各类房地产之间的比价政府政策宏观经济波动 一般说来，决定房地产需求价格弹性的因素主要有可替代程度、租金比率、需求迫切程度和使用期限。,四、房地产市场供给房地产供给的含义城市土地的供给城市房屋的供给房地产供给的特性,从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平下，愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量,城市房屋的短期供给是缺乏弹性的房屋的长期供给是有弹性的,一级市场的垄断性 土地供给的刚性 滞后性和风险性 时期性（阶段性）,五、影响房地产市场供给总量变化的主要因素价格开发成本政策对未来的预期六、影响房地产市场供给结构变化的主要因素利润机制竞争机制对未来预期政策导向七、房地产供求均衡分析,第四节 房地产市场的预测 一、房地产预测概述房地产预测的含义 房地产市场预测的种类 房地产市场预测的主要内容（4个）房地产市场预测的程序,时间序列预测法,回归预测法,房地产预测是指通过对房地产市场的调查和目前销售情况的分析、判断，测算出未来一定时期内房地产的需求量和变化趋势，为房地产投资决策和经营决策提供依据。,按预测的范围划分按预测所采用的方法及预测结果的标志划分按预测的时间长短来划分,房地产商品的需求预测和社会购买力预测房地产商品的营销预测价格趋势预测房地产开发所需资源预测,确定预测任务、制定预测工作计划收集并分析有关的历史资料选定预测的具体方法分析评价预测结果写出预测报告进行跟踪调查,二、房地产市场的预测方法,判断预测法（主观法）,购买力估算法,相关因素法,比例系数法,弹性系数法,第七章 房地产价格评估,第一节 概述 一、房地产估价的概念 遵循商品经济发展的规律，测算物化于房地产商品中的社会必要劳动量，并参照市场供求、社会环境、政策法令等因素，科学的、真实的、以货币形态反映房地产商品的现值。二、房地产估价主要业务范围国有土地有期有偿使用、招标、协议（挂牌）、拍卖等价格的评估房改中，有关出售公房房价的评估在房地产交易中，买卖、租赁、拍卖、分割、赠与等的价格评估以及拆迁补偿额的确定,金融、信贷与保险业务企业承包、合股、合资经营、兼并、倒闭房地产价格的评估房地产仲裁、法律诉讼的评估 三、房地产估价意义和作用,房地产估价,是国家对房地产资产管理的可靠依据,是国家对房地产进行财政预算的重要依据,是房地产经济活动的有效管理手段,是住房制度改革和土地使用制度改革的基础,是房地产征用拆迁补偿的需要,是处理房地产纠纷的需要,四、房地产评估的特性现实性预测性市场性公正性咨询性五、房地产估价标准 公允的估价标准是公开市场价值六、房地产估价的假设前提继续使用的假设前提公开市场假设清偿前提假设,七、房地产估价原则,原则,合法原则,供求原则,变动原则,替代原则,最有效使用原则,适合原则,估价期日原则,公平原则,第二节 房地产价格一、房地产价格的概念从整体看房地产价格房产价格地产价格从商品属性看房地产价格总成本利润从开发过程看房地产价格土地购置费土地开发费房屋开发成本专项费用税金利润,二、房地产价格形成的基础房地产的效用房地产的相对稀缺性房地产有效需求三、房地产价格的特征房地产价格与其他物品在价格上的相似性房地产价格与其他物品在价格上的不同点,生产成本不同,供求变化不同,价格差异不同,市场结构不同,折旧现象不同,形成时间不同,房地产价格的特征房地产价格一般表现为交换代价的价格，也可以表示为使用和收益代价的租金；房地产价格实质上是关于房地产权利、利益的价格；房地产价格是在长期思考下形成的；交易主体之间的个别因素容易起作用。四、房地产价格的种类土地价格、建筑物价格、房地价格市场价格、理论价格、评估价格 总价格、单位价格、楼面地价这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格,总价格单位价格楼面地价,楼面地价土地单价容积率,所有权价格、使用权价格、其他权利价格拍卖价、招标价、协议价（挂牌价）买卖价、租赁价、抵押价、课税价、征用价底价、期望价、补地价 改变房地产的用途、规划指标（容积率等）或转让、出租等时，补偿给国家的那部分费用。改变用途的补地价改变用途后的地价改变用途前的地价；增加容积率的补地价(增加后的容积率原容积率）原容积率 原容积率下的地价,基准地价、标定地价、房屋重置价格基准地价 指某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，评估得出各地价区段在某一时点的平均价格。标定地价 在基准地价的基础上，按土地使用年限、大小、形状等条件，评估出的具体地块某一时期的价格。房屋重置价格 假设在估价时点，重新建造估价对象房地产时，所需要的费用加上平均利润。,五、影响房地产价格的因素供求状况房地产总供求本地区房地产的供求全国同类型房地产供求状态本地区本类型房地产的供求 决定某一房地产价格水平高低的是本地区本类型房地产的供求物理因素位置地力地质地形土地面积、土地形状,日照、通风、风向、风力温度、湿度、降水量自然周期性灾害建筑物外观建筑朝向、结构、布局、设备、质量 环境因素噪音空气污染视觉清洁,行政因素土地制度住房制度城市发展战略、城市规划以及土地利用规划房地产价格政策税收交通管制行政隶属关系特殊政策,经济因素经济发展物价居民收入人口因素人口数量人口素质家庭规模社会因素政治安定状况社会治安投机城市化,心理因素购买与出售时的心态欣赏、趣味时尚、风气接近名家住宅心理国际因素,第三节 房地产估价程序一、受理估价委托物业的权益一方委托评估，另一方接受评估结果评估机构接受任务，各方认可行使政府职能的评估机构，对物业评估，各方认可二、明确估价对象房产、地产或房地产明确与估价对象相关的基本状况资料 三、明确评估目的为何评估价格类型货币单位,四、明确估价期日（时点）明确为估价对象评估哪天的价格，即将估价对象变动的信息静止在某时点上估价期日的详细程度，取决于所要评估的类型和市场变化程度五、明确估价日期六、初选评估方法七、确定评估人员八、制定评估计划九、实地勘察十、收集、整理资料十一、选择评估方法，进行计算十二、综合评估，决定估价额,第四节 房地产评估方法一、市场比较法市场比较法概念 在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期已发生交易的类似房地产进行比较，从已知的、已发生的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。市场比较法基本原理依据经济学上的替代原理：效用均等的物品具有相同的价格。应用市场比较法的限定条件 市场比较法适用范围,没有房地产交易的地方，不能使用；,某些类型很少见或交易实例很少的房地产，不能使用。,市场发达、交易活跃、可比类型多的地区。,市场比较法的操作步骤交易实例收集比较实例选取与估价对象房地产的用途相同与估价对象房地产的建筑结构相同地区相同或同一供求范围的类似地区价格类型相同估价时点应接近交易实例为正常交易或可以修正为正常交易的实例,价格比较基础的建立,统一化为单价,统一面积单位,统一货币单位,统一面积内涵,交易情况修正,目的,特殊因素,修正系数,有特别利害关系的人之间的交易;,交易时有特别动机;,买卖一方对房地产存有特殊兴趣;,一方无知，不了解市场行情;,购买相邻房地产;,特殊交易方式;,特殊的交易情况;,修正系数,正常交易价格,可比实例价格,100,（100,）,交易日期修正修正时间差距：以可比实例交易时的日期为基准，将可比实例的价格调整到估价时点时的价格。一般采用与估价对象相类似的房地产的价格指数或变动率。修正系数,估价时点价格,交易当时价格,（）,100,区域因素修正原因因素：交通；繁华程度；噪声；景观；城市规划区域因素修正系数,估价对象区域价格,可比实例区域价格,100,（）,个别因素修正面积；形状；临街状态；位置；地势；土地使用年限；容积率；生熟程度；建筑结构；施工质量；装修标准；新旧程度；个别因素修正系数,估价对象房地产价格,可比实例房地产价格,100,（）,综合修正结果,结果综合处理,二、成本估价法定义 指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种方法。成本估价法的理论依据从买方角度看，替代原理从卖方角度看，生产费用价值论适用范围,独立或狭小的市场上，无法用市场比较法估价的房地产；,房地产无收益或交易数量很少；,单纯建筑物的估价基本上也采用成本法。,成本法基本公式新开发土地的成本法估价公式 新开发土地价格取得待开发土地的费用开发土地所需费用正常利税新建房地产的成本法公式 新建房地产价格取得土地费用建造建筑物费用正常利税旧有房地产成本法公式 旧有房地产价格旧有房地产重新建造成本旧有房地产中建筑物的折旧,重新建造成本 假设在估价时点，重新建造或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。重新建造成本土地的重新建造成本建筑物的重新建造成本各环节税费建筑物重新建造成本的种类重建成本重置成本 建筑折旧定义 建筑物因时间原因所造成的损耗。包括有形和无形损耗两种。,折旧的计算方法,耐用年限法,实际观察法,成新折扣法,混合法,十、九、八成,七、六成,五、四成,三成以下,各种结构房屋的耐用年限一般为：,6080年,4060年,3050年,1015年,房屋的残值率,0,2,2,6,4,3,0,我国房屋租金的构成租金的种类,商品租金,成本租金,准成本租金,福利租金,商品租金的构成,成本租金的构成,准成本租金的构成,三、收益还原法定义 在求取估价对象房地产价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益的现值之和，作为估价对象房地产价格的一种估价方法。基本原理 收益还原法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。,基本公式最一般的情形,a1,1+r1,+,a2,(1+r1)(1+r2),V=,+,+,an,(1+r1)(1+r2)(1+r3),(1+rn),其中，V：房地产价格；ai：房地产未来第i年的纯收益；ri：房地产未来第i年的还原利率。,最简单的情况假设条件 a每年不变；r每年不变，且大于零；年期无限。公式,a,r,通常用估价对象前三年或三年以上的纯收益的平均值来替代a。,V=,纯收益的求取与还原利率的确定纯收益的求取 纯收益正常情况下的总收益总费用纯收益的计算以收益为目的的出租物业 纯收益租赁收入（折旧费维修费管理费保险费税金租赁中介费）企业用房地产 纯收益销售额（原材料价格运输费经营成本税金利润）,自用房地产 采用间接法，即以同一地区或类似地区的类似房地产的纯收益，进行修正，得出该房地产的纯收益。待开发房地产纯收益最高最佳使用状态下的收益必要的费用还原利率的确定,还原利率的定义,还原利率的实质,还原利率实质上是一种资本投资的收益率,思路,还原利率的种类,还原利率的求取方法,利用公式,安全利率加风险调整值法,投资收益率排序插入法,四、路线价法概念 是对临特定街道且可及性相当的城市土地设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均水平单价并附于该街道上，此单价即为路线价，然后据此路线价并配合深度百分率表和其他修正率表，计算出临该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。,里地线,标准深度,标准宗地,其他地块,特定街道,临街线,深度,单位地价,路线价法概念的图解,路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度，取决于路线价、深度百分率以及各种修正率的健全与否。路线价法的计算公式一面临街的矩形宗地 宗地总价路线价深度百分率宗地面积特殊地块 宗地总价路线价深度百分率宗地面积修正额，或 宗地总价路线价深度百分率修正率宗地面积,路线价法的适用条件路线价法特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。路线价法仅适用于城市土地的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道要系统、完整，各宗土地排列比较整齐，有完善合理的深度百分率表和其他修正率表。路线价法的操作步骤划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制定深度百分率表和其他修正率表计算各宗地的价格,深度百分率法则四三二一法则 将深度为100英尺的标准临街地，划分为与街道平行的四等份，每份为25英尺深。从临街方向开始，第一个25英尺的土地，其价值占总价值的40%；第二个25英尺的土地，其价值占总价值的30%；第三个25英尺的土地，其价值占总价值的20%；第四个25英尺的土地，其价值占总价值的10%。巴的摩尔法则苏慕斯法则霍夫曼法则哈柏法则,第八章 房