新联康10月自贡项目产品定位报告.ppt

新联康（中国）重庆轩阳 2011.10,自贡城市概况城市概况城市规划,自贡城市概况：一个具有悠久历史及深厚文化底蕴的城市！,自贡位于中国四川省南部，面积4372.6平方公里是闻名全国的盐之都、龙之乡、灯之城。自贡具有两千年的盐业历史和70年建市史，1939年（民国二十八年）国民政府批准建立自贡市，为四川省最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的23个建治市之一，自贡是国家历史文化名城，是川南区域中心城市之一。恐龙、井盐和灯会被称为自贡的“大三绝”,“小三绝”是龚扇、扎染和剪纸，素以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”、“江姐故里”等美誉而蜚声中外。,2010年，自贡市GDP为670亿元，在21个地级市和自治州中，排名第11位；成都GDP为5480亿元，遥遥领先其他区县；自贡人均GDP为24179元，位居全省第4，仅次于攀枝花、成都和德阳；攀枝花为43158元，排名第一；自贡人均GDP在四川省内，处于较高的水平；当地城市化发展迅速。,建成“双百城市”，即城区聚集人口超100万、建成区面积超100平方公里的特大城市；打造“千亿产业”，即以节能环保装备为主的千亿机械产业；加快发展盐化及新材料产业；培育“千亿园区”；构建“五个一”支撑，将继续着力进“两园三城三片”建设，重点打造两园（板仓工业园、舒平工业园）、开发三城（南湖生态城、沿滩新城、东部新城）、改造三片（张家沱片区、檀木林片区、大安老街片区），平均每年新增建成区10平方公里。,城市规划：立足川南，融入成渝，建设成渝经济区西南部区域中心城市建成“双百城市”，进一步推进推进“两园三城三片”建设。,“十二五”期间，将建设一条高等级公路连接线，把自贡境内成自泸赤、乐自高速和自隆高速公路相互连通，形成自贡市绕城高速的雏形（即外环线），同时，新建或改造东、南（已建成）、北3条环线公路，形成自贡市一条高等级绕城公路（内环线）。,城市发展：东移南进的城市发展策略，城市重心向南偏移,城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向南扩展，形成“南湖生态城”、“沿滩新城”两大新兴城市板块。汇东新区基本成熟，城市重心南移，老城区发展逐渐疏远,房地产整体情况宏观经济指标房地产整体市场,2010年全年房地产开发完成投资54.00亿元，增长48.7%，增幅比上年回落12.0个百分点。商品房屋施工面积596.23万平方米，增长48.1%，其中住宅施工面积500.11万平方米，增长51.7%。商品房新开工面积322.38万平方米，增长53.0%，其中，住宅新开工面积274.13万平方米，增长66.8%。商品房竣工面积58.25万平方米，下降48.9%，其中，住宅竣工面积47.63万平方米，下降51.1%。商品房销售面积201.81万平方米，增长21.4%，其中住宅销售面积188.03万平方米，增长21.4%。商品房空置面积59.31万平方米，增长37.6%，其中住宅空置35.73万平方米，增长69.6%。,宏观经济指标：住宅竣工面积47.63万平方米；住宅销售面积188.03万平方米。,自贡市2010年完成房地产投资54亿元，增长率达到了49%；自2006年以来，房地产投资一直保持着稳定的增长，2009年更是达到了61%，增长速度较快；,房地产整体市场：2010年自贡市成交均价：3496元/平方米；成交量：132.89万平方米,自贡市房地产成交均价整体呈现出上涨的趋势，增长速度保持在10%-20%之间；成交量达到了132.89万平方米，创下历史新高；,自贡中高端市场-恒大绿洲,恒大绿洲是恒大地产集团进驻川南六市开发的首个精品项目,位于自贡城市发展重点沿滩龙湖新城核心，政府以“川南最佳人居休闲环境”为理念，着力将其打造为“山水园林城、生态休闲城、产业聚集城、文化特色城”；打造自贡最顶级的湖景生态居住社区，全面引入9A精装理念，为自贡消费者奉献值得一生珍藏的湖景豪邸；拥有5200平方米五星会馆，含有恒温游泳池、国际标准健身房、豪华棋牌室、大型会议室；24000余平方米的风情商业街，规划引入大剧院、大型超市等。,自贡中高端市场-恒大绿洲,该案目前在售29#-35#；其中，29#-31#为24层小高层，32#-35#为18层小高层；小高层面积区间为90-153平方米，此次推出房源共有576套；前期加推的12栋3+1花园洋房，面积为142-206平方米，目前仅剩余少量房源在售；,该项目开发周期较长，后期还将会有大量的房源推出；该案与本案的距离最近，将会产生直接的竞争。,该案是自贡当地最高端的项目，也是与本案产生直接竞争的项目；,自贡中高端市场-恒大绿洲,31号楼，24层1号房：131 2号房：1173号房：95 4号房：95,33号楼和35号楼，18层1号房：1512号房：1273号房：984号房：109,1.户型动静分区合理；2.主卧室采用圆弧形落地窗，能够极大程度的采光；,自贡中高端市场-蓝光贡山一号,在建筑上，采用的是南加州风格的设计，园林景观上，又突出了托斯卡纳与地中海风情，让我们的社区具备了阳光、大气、浪漫等多种元素。充分利用原生地貌，利用景观手法形成半山、台地、缓坡、丘陵、谷地等特色地形景观，并围绕其构筑了马萨灯塔广场、普拉托运动走廊、科里纳岛、罗蔓台地这四个主题组团景观。,自贡中高端市场-蓝光贡山一号,贡山一号以洋房和别墅为主，并有部分的高层产品；目前该案共计推出4栋高层公寓，面积为88-180平方米；2栋7+1洋房，面积为120-160平方米；1期销售已逾80%；该项目体量较大，开发周期较长，后期还将会有大量的房源入市；,自贡中高端市场-蓝光贡山一号,建筑面积：1171.赠送面积为8平方米；2.户型方正，布局设计合理；3.3房双卫将对户主带来较大的舒适感4.270转角阳台,建筑面积：1251.空间使用率较高，功能分区合理，舒适实用；2.三房精致规划布局，带全景观飘窗,建筑面积：1381.超大的入户花园；2.客厅为横厅设计，彰显房间的大气；3.功能分期合理，布局舒适,自贡中高端市场-远达.龙湖森林,远达龙湖森林的建筑风格为简约现代风格，融入住宅建筑本身的造型特点以及周边的建筑元素，将时代感和艺术美感较好的结合在一起，有机地融入到整个环境当中，既体现出浪漫的现代风情，又具有世上气质。新颖外墙分色与现代简约的设计处理完美结合，缔造高雅的楼盘形象。该案依托龙湖独特的自然环境，立意于都市林溪生活，通过还原人与自然、城市和谐相融的自然之居，深刻诠释真正品味生活的内涵。,自贡中高端市场-远达.龙湖森林,该案的产品类型主要是6+1电梯洋房和7层电梯洋房；1号楼和2号楼为17层小高层，共计238套小高层房源；3号楼-17号楼为洋房产品；目前该案将所有的房源全部推出待售；根据销控表显示，该案销售量在70%左右，销售情况较为理想。,自贡中高端市场-远达.龙湖森林,建筑面积：79.391.标准的2房布局；2.每个房间的采光和通风条件很好；,建筑面积：104.511.户型设计合理，方正大气；2.主卧套房卫生间干湿分区；3.书房的采光条件良好，舒适度较高；,建筑面积：95.551.户型较为方正，通风条件良好；2.动静分区、干湿分区合理；,自贡中高端市场-远达.龙湖郡,远达.龙湖郡作为远达房地产在龙湖新城的标杆之作，依托龙湖独特的原生湖泊资源，以纯正的英伦风情打造城市顶级别墅和湖山大宅。远达.龙湖郡的建筑形态为联排别墅、花园洋房、多层洋房、电梯洋房等，是自贡市目前唯一一个将建筑风格设计为英伦风情的高档小区。,自贡中高端市场-远达.龙湖郡,该案的1期和2期已经售罄；目前正在销售3期的37号楼多层产品、6+1洋房和52号楼的小高层；别墅还剩10余套，面积段为217-285平方米；较低的容积率和业态丰富的产品，使得龙湖郡的市场占有率大大的得到了提升；该案剩余的房源较多，后期将会持续销售。,自贡中高端市场-远达.龙湖郡,建筑面积：105.761.房间方正大气，主卧为套房，干湿分区，增加户主居住舒适度；2.采光、通风条件良好；,建筑面积：147.931.该户型为跃层房源，房间舒适大气；2.3室2厅2卫+书房，彰显户主的贵气；3.赠送大量的露台，居住舒适度将大大的提升；,自贡中高端市场-远达.南湖郡,以低调的姿态，辉映出每位西区主人的奢华人生。项目总占地面积63亩，总建筑面积9.5万平方米，规划了南湖首席7+1电梯洋房，并汇聚着世界顶级品牌的商业中心。南湖郡.西区 以极尽灿烂后的质朴，吸纳多元文化精髓的开放性和高度艺术性，深度解读“低调的奢华”。,自贡中高端市场-远达.南湖郡,该案总建面积为9.5万平方米，总户数为699户；建筑业态为小高层和洋房；其中，小高层价格为4650元/平方米，洋房价格为5500元/平方米；电梯洋房面积为45-160平方米；面积跨度大，基本能满足各阶层客户的需求。,自贡中高端市场-南湖俊景,“南湖俊景”位于汇东南湖生态城核心地段，毗邻南湖公园，项目以景观洋房、亲水湖景华宅为主，立面采用简约欧式的设计风格，入户大厅外部采用石材做装饰材料，高大、气派这样的设计彰显您尊贵的身份，在这里您感受到的是建筑南北通透、视觉公园全景生态视野，完美的诠释了“拥南湖之山水，享水域之风情”，使南湖公园成为您的私家园林，让你尽情享受大自然般的社区环境。,自贡中高端市场-南湖俊景,南湖俊景目前暂未开盘，销售面积为56-125平方米。,自贡中高端市场-南湖俊景,建筑面积：89.471.户型方正，布局合理；2.干湿动静分区明确；,建筑面积：125.031.房型大气方正，采光通风条件良好；2.主卧室为套房，不仅有卫生间，另外在套房内设有书房，彰显大气；,建筑面积：56.781.该房面积较小，为1室2厅；2.布局紧凑，房间利用率较高；,自贡中高端市场-南湖国际社区,南湖国际社区与南湖体育中心一路之隔。特殊的区位使得该案成为在南湖生态城罕见的、簇拥成熟配套的特例。该案是南湖生态城唯一一个全高层设计的40万平方米大盘项目，其高层品质配套的建筑特质，别具一格的东南亚园林景观，以及43-126平方米景点户型，得到了业内外的赞誉，一经上市，便得到了市场的强烈反应。,自贡中高端市场-南湖国际社区,该项目共有15栋高层产品，目前在售7号楼、8号楼和9号楼，面积为64-126平方米；前期推出的10号楼、11号楼和12号楼已经售罄；预计后期将会加推2#、3#、4#、5#。该案目前销售量为全案的五分之二，剩余较多的高层房源待售。,自贡中高端市场-南湖国际社区,建筑面积：119.091.布局紧凑，分区明确；2.户型方正大气，舒适宜居；3.赠送面积较多，得房率较高；,建筑面积：52.61.该户型为紧凑的1房2厅，功能分区明确；2.客厅飘窗设计，采光通风条件良好；,建筑面积：99.511.该户型正对整个社区的中庭，景观视野良好；2.赠送大量的露台，得房率较高,自贡中高端市场-南湖公馆,南湖公馆项目采用的是Art Deco建筑风格，项目总投资约11亿元人民币，公司将以7000万元资金用于打造小区园林景观；配有多层、7+1电梯洋房、小高层、高层等多带跃层的多种物业类型。项目开发周期计划在3年4年半的时间分三期开发建设，一期为6+1、7+1带电梯的多层洋房。,自贡中高端市场-南湖公馆,南湖公馆主要分为3期开发，1期为14栋洋房，2期为11栋洋房，3期为10栋高层；总户数为3358户。目前正处于1期销售状态；1期为洋房产品，其中，1号楼和2号楼为6+1洋房，价格在5000-5100元/平方米之间；目前在售7号楼、12号楼和13号楼，该楼栋为7+1电梯洋房，价格为5200-5500元/平方米之间；,自贡中高端市场-南湖公馆,建筑面积：78.161.标准的2房户型设计，户型方正大气；2.采光通风条件良好，户型通透；,建筑面积：120.511.主卧设有2个飘窗，采光条件非常好；2.赠送较多的露台和阳台面积,建筑面积：104.631.较为经典的三房户型，浪费空间较少；2.户型通透，通风条件较好,自贡中高端市场-檀木林国宾府,小区建筑规划由新加坡“山鼎国际”五位国际大师担纲设计，采用错位点式规划布局，人车分流，楼间距最大可达200米。小区景观由新加坡“山鼎国际”五位大师担纲设计，最大特点在于其“人性化设计”原则，项目场地，北高南低，北面依附山体，整体融入了周边的自然环境，充分享受了三大自然景观体：1、无屏障连接钟云山，2、共享市委、檀木林宾馆原生生态景观，3、在项目地势自然禀赋之上巧妙利用台地优势打造坡地景观带，形成城市中心具有养生、“绿肺”、休憩功能的生态半岛。4万平方米中庭檀香公园，沙滩亲水馆是自贡首个拥有公园式园林景观的住宅项目。,自贡中高端市场-檀木林国宾府,该案主要由15栋，11-33层以南北朝向为主的小高层和高层电梯构成，总户数约2300余户；该案一期还剩余少量现房可供销售；目前正在销售其2期产品；即将加推其2期最后一栋9号楼，面积为85-152平方米，价格预计为4500元/平方米。,自贡中高端市场-檀木林国宾府,建筑面积：111.951.该户型布局大气方正；2.主卧室是套房设计，增加户主的私密度；,建筑面积：133.961.户型干湿动静分区合理；2.书房可通阳台，采光条件良好；,建筑面积：94.331.该户型为横厅设计，彰显户主大气；2.两室两卫更增加户型的舒适感；,自贡中高端市场-银海.金域国际,该案位于汇川路与龙汇路交界之处，属市民最为看好的南湖核心区域，向南与即将动工的50万平方米南湖城市综合体商业步行街仅两三百米之隔；向东步行2、3分钟，南湖体育中心、南湖公园轻松享有；向北通达农贸市场隔街相望，再步行3、5分钟，汇东公园（规划）、沃尔玛、百盛、自贡四医院等近在咫尺。,自贡中高端市场-银海.金域国际,项目整体分两期开发，一期为13幢7+1法式电梯洋房，第二期为5幢法式风格高层。该项目于9月25日加推其第一批次的4幢7+1电梯洋房，销售情况良好；,该区域内项目，均以洋房产品、高层和小高层产品为主；仅有蓝光贡山一号和远达.龙湖郡拥有别墅产品；别墅产品在当地仍处于稀缺状态；小高层的面积区间在50-153平方米之间，面积跨度较大；洋房产品的面积段在77-206平方米之间；高层面积段为43-180平方米；小高层的价格在3450-5500元/平方米之间；洋房价格在4000-5500元/平方米之间；高层价格为3900-4500元/平方米；远达.龙湖郡的别墅产品，价格达到了7000元/平方米；,自贡中高端市场-小结,根据自贡中高端市场的情况，可以看出，目前洋房产品和小高层产品占领着自贡多数的市场份额；目前市场上，小高层的价格跨度较大（主要是受到项目本身的调性影响），为3450-5500元/平方米；而洋房价格跨度相对较小，为4000-5500元/平方米；目前市场上的别墅项目较少，是该地区的市场空缺；,中高端市场预估：在目前市场情况下，自贡市未来2年内供应量为301.5万平方米；在目前的市场情况下，预计有5个项目的开发周期将会超过2013年；,恒大绿洲,2011.5月开盘，容积率2.55，前期12栋3+1洋房已售罄，目前在售7栋小高层,蓝光贡山一号,2010.7月开盘，容积率2.0，共计推出4栋高层，2栋7+1洋房，后期还有大量的洋房和别墅产品,远达龙湖森林,2010.12月开盘，容积率2.0，目前所有房源推出待售；5-7、9、11、12号楼仅剩余少量房源，估计明年年底清盘,远达龙湖郡,2010.5月开盘，容积率1.87，在售项目最后一期6+1多层和17+1小高层产品，另外剩10余套别墅产品,72万方,40万方,10万方,30万方,远达南湖郡,2009.11月开盘，容积率1.9，在售其整体项目的西区部分，主要为7+1电梯洋房和小高层,9.5万方,南湖俊景,目前暂未开盘，项目为高层和小高层产品,10万方,南湖国际社区,2010.12月开盘，容积率4.22，在售7-9号楼，后期还有9栋高层电梯待售,40万方,南湖公馆,2011.9月开盘，容积率2.9，目前在售其一期6+1、7+1电梯洋房,43万方,檀木林国宾府,2010.5月开盘，容积率3.86，项目由17层小高层和高层组成，2期9号楼准备加推,28万方,银海金域国际,2011.9月开盘，容积率2.49，在售4栋电梯洋房，后期剩余9栋洋房和5栋高层,19万方,可能会与本案形成区域竞争的项目主要是恒大绿洲、远达龙湖郡、远达龙湖森林；其次，在产品上，未来几年的产品，主要是以洋房和小高层为主，自贡中高端市场的项目都会与本案形成竞争。,产品建议：1、花园洋房+小高层,虽自贡的热销项目多以高层产品为首推，但本案的容积率仅为1.4，建议本案首推小高层，以打响项目知名度，且能快速回笼资金；建议小高层产品，赠送面积，功能布局合理，分区明确；后期建议以洋房为主，追求利益最大化，获得市场认可度；根据市场上的户型特点，建议洋房产品赠送较大的面积，提高得房率；根据市场上热销面积区间，建议小高层的面积区间在70-140平方米之间；洋房产品的面积段在100-150平方米之间；,市场在售小高层面积为50-153平方米，洋房产品的面积为77-206平方米；根据市场情况，把本案分成了4种面积段：以经济型两房70-90平方米为主、经济型三房90-120平方米、舒适型三房120-140平方米和花园洋房100-150平方米；小高层面积大小适中，能够满足当地的客户需求，同时也能保证快速去化，回笼资金；洋房产品占到总量的40%，面积为100-150平方米，是比较舒适的洋房配置；,产品建议：2、小高层+高层,目前自贡市场上，高层产品出货速度较快，建议修建少量的高层产品，以保证资金回笼，快速出货；后期建议主要还是以小高层为主，提升本案的调性，打响知名度；建议高层面积控制在70-120平方米之间；通过了解得知面积较小，户型布局合理的高层房源易于出货；建议小高层的面积控制在70-140平方米之间；加大中庭面积，提升居住舒适度；根据市场在售畅销户型的特点，建议高层产品增加入户花园，增加采光面积；,市场在售小高层面积为50-153平方米，高层面积为43-180平方米；我们根据市场情况将本案分为了5种面积段，小高层：经济型两房70-90平方米、经济型三房90-120平方米、舒适型三房120-140平方米；高层：经济型两房70-90平方米、经济型三房90-120平方米；小高层+高层的配置，主要是为了快速去化，但为了提高项目调性，还是以小高层为主，其占总量的70%；高层次之，仅占总量的30%；,产品建议,外观立面：外立面颜色适当采用深色调，显的稳重、大气，另外利用石材元素提升立面质感和整体档次。景观设计：景观设计上更加注重细节方面的雕琢，为切合本案欧式风格的主题，建议在景观绿化中引入更多欧式风格元素，如秋千椅，花架，雕塑等。公共部位装修：改善公共部位装修，墙面采用墙砖，地板采用地砖铺设，提升产品档次。户型设计：增加产品附加值；改善地下室采光问题；增加顶跃屋顶花园（露台）面积。,