上海黄埔区市场调研专项报告.ppt
黄埔区市场调研专项报告,2009年12月11日,一手市场：2010年在售住宅、写字楼项目余货及新增供应情况,住宅、写字楼,2010-2012年黄埔区未来展望,黄埔区未来三年的土地市场的开发用地情况黄埔区未来三年的新增供应量,二手市场：黄埔二手住宅、写字楼市场租售情况一览,目录,黄埔区在售一手住宅 市场,黄埔花园,在售写字楼项目,在售住宅项目,东城国际,东港花园,最后一期四期新货F1、F2两栋发售时间：09年12月中下旬货量：约200套价格：约10000元/m（1200元装修）,A1-6栋发售时间：09年10月户型：40-100方单间、二房、三房货量：约200套价格：约8500元/m（1500元装修）,黄埔区在售一手住宅 市场,在售楼仅有东港花园和黄埔花园新一期，其他楼盘基本售罄。怡港大厦作为项目以外区域唯一在售写字楼项目目前也已售罄。,黄埔花园,金逸雅居,黄埔雅苑,信达大厦,万科城市花园,金港花园,金碧世纪,金碧领秀国际,天伦东时区,黄埔区在售二手住宅 市场，代表性楼盘二手租售价格,二手价：6500-8500/m二房、三房：1300-2000元/月楼龄：10年,怡港大厦,二手价：7500-9500/m二房、三房：1500-2000元/月楼龄：3-5年,二手价：7500-9500/m二房、三房：1500-2000元/月楼龄：3-5年,二手价：7000-8500/m二房、三房：1500元/月楼龄：7-12年,二手价：7500-9000/m二房、三房：1500-2000元/月楼龄：2-5年,二手住宅市场比较活跃无二手写字楼及商铺供应,以出售为主。多个成熟小区是二手市场的主要供应；由于一手市场供应不足，次新盘如黄埔花园、怡港大厦、东时区、金碧领袖等二手房价不断走高，均价在7500-8500元/平方米左右；较早期商品房小区及房改房，如金港花园早期、泰景花园、乙烯小区等，均价也在5000-6500元/平方米左右;商品房小区房出租价格在30-40元/平方米左右，早期房改房出租价格也多在20元/平方米左右。区内的二手写字楼及商铺以租赁为主，写字楼租金30-45元/平方米，商铺租金因路段不同200-800元/平方米不等。,黄埔区在售二手住宅、写字楼 市场,一手市场：2010年在售住宅、写字楼项目余货及新增供应情况,住宅、写字楼,2010-2012年黄埔区未来展望,黄埔区未来三年的土地市场的开发用地情况黄埔区未来三年的新增供应量,二手市场：黄埔二手住宅、写字楼市场租售情况一览,目录,2010-2012年黄埔区未来展望：开发投资额,2009年黄埔区房地产开发投资仍然呈下降趋势，1-6月份房地产开发投资额完成11944万元，同比下降22.58%，主要原因是区内没有较大的新的房地产项目开工，因此房地产投资额连续下降。根据黄埔区统计局数据，2009年1-9月，黄埔区房地产总投资规模为21646万元。同比下降6.83%。投资规模跌至近三年最底水平。,根据10月份政府公布土地供应数据显示，黄埔未来土地供应量基本为零，主要供应来自旧城改造。尤其以文冲村改造为首，未来58年内将有60多栋30层高住宅拔地而起。文冲城中村改造模式将与目前正施工的猎德村相似，将走与房地产开发商合作完成的道路，土地将进行公开拍卖。文冲以石化路为界分为东西两翼，改造工程以石化路以西的城中村为试点率先进行，南至黄埔东路，东到石化路，西靠乌涌河，北临万科城市花园，总用地面积达47.3公顷(709亩)，改造总成本约25.44亿元，涉及1916户人家，4896个居民。改造后的地块将分为三部分：一是居民的拆迁安置地块，用于建设居民的回迁房；二是文冲的集体物业建设地块，用于建设文冲集体经济项目；三是拍卖地块，用于建设商品房、商业区等。改造成本将全部来自拍卖地块筹得的资金，工程预计将持续58年。,2010-2012年黄埔区未来展望：未来土地供应量总述,（备注：统计包括刚动工的土地）,项目后续土地,全新开发土地,2010-2012年黄埔区未来展望：未来供应量集中区域,国际玩具城新增供应量：约38万m物业类型：商业展示中心及 商务写字楼、酒店,东港花园新增供应量：约4万m新增供应套数：约230套物业类型：住宅,黄埔花园新增供应量：约3万m新增供应套数：约400套物业类型：住宅,乙丰投资黄埔贸易广场项目供应量：约1.7万m物业类型：住宅及商业,文冲旧城改造60多栋30层住宅,商业及写字楼,泰景花园二、三期用地新增供应量：约1万m新增供应套数：未定物业类型：住宅,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,黄埔花园新增供应量：约3万m新增供应套数：约400套楼座：F1、F2栋，23层住宅物业类型：住宅预计推出时间：2010年1月,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,东港花园新增供应量：约3万m新增供应套数：约280套楼座：B1-B4栋 23层高住宅物业类型：住宅预计推出时间：2010年年中,B1-B4栋具体规划未定,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,乙丰投资黄埔贸易广场项目新增供应量：约1.7万m楼座：住宅A1、A2栋29层高 商业GJ-2栋7-8层高物业类型：住宅及商业推出时间：预计2012年,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,泰景花园二、三期用地新增供应量：约1万m物业类型：住宅预计推出时间：2012年,2010-2012年黄埔区未来展望：未来新增供应规划参考,国际玩具城国际玩具城二、三期新增供应量：约38万m物业类型：商业展示中心：9栋1-3层商务写字楼：10栋31-32层高 酒店：预计推出时间：未定,2010-2012年黄埔区新增供应情况一览,黄埔区未来几年的开发用地以存量土地和城中村改造新增土地并举，预计未来23年整体供应量仍然较大，新增供应预计约50万M（未计算文冲旧城改造新增供应）。主要的新增供应，一方面来自国际玩具城的商业及写字楼供应，另一方面来自文冲旧城改造新增土地供应。,结论：供应增大，未来竞争环境不容乐观旧城改造，旧城改造，将带动区域的市政建设启动及造好，周边环境将会大幅改善，随着文冲村改造工程开展，将建60多栋30层住宅，供应量增大一定程度抑制区域内房价的攀升。后续拍卖地块的推出，导致供应量激增，大幅度瓜分黄埔市场份额，未来市场竞争环境较激烈及严峻。文冲村旧城改造大批量的住宅上市及黄埔花园、东港花园未来供应大增。市场将出现供大于求的局面，我司认为未来市场供应量明显放大，竞争加大，客户预计出现大量分流现象。,
