易居上海千万级别墅研究.ppt

1,千万级别墅分布,九间堂,东郊花园,君庭,梵高,棕榈滩高尔夫,佘山高尔夫,绿城玫瑰园,上海晶园,绿洲江南园,世茂佘山,圣塔路斯,安亭高尔夫,由图可见，上海千万级别墅主要集中在东西两面，东面以东郊宾馆为核心，西面以佘山为核心，均拥有城市或自然资源。,本案,2,千万级别墅所在板块分析,千万级别墅多集中在东郊、佘山、马桥等板块，各板块或拥有城市资源，或拥有自然资源，或拥有规划资源，具有不可复制性。,3,千万级别墅概览,4,1000-2000万别墅2008年成交走势,2008年市场成较量波动较大，与传统销售旺淡季无明显对应关系；3-7月为成交高峰；均价在30000-40000元/平米区间内；价格在4月达到最高，1月探底。,5,2000-3000万别墅2008年成交走势,2008年市场成较量波动较大，与传统销售旺淡季无明显对应关系；3-5月成交高峰；均价在40000-70000元/平米区间内；价格在4月达到最高，1月探底。,6,市场环境预测,全球经济恶化,危机影响广泛,房地产市场滑坡,我国经济调整需要23年时间，房地产市场回暖取决于整体经济何时重新进入快速上涨周期；即使考虑到房地产市场可能先于宏观经济触底的因素，我们仍然认为：上海房地产市场在2009年形势依然严峻,次贷危机引发全球金融危机，经济衰退形势加剧,多重因素将导致地产市场09年进入真正的“寒冬”,购房者持币观望，房地产交易量价齐跌，市场进入深度调整,宏观调控,未来趋势预测,积极的财政政策和宽松的货币政策，刺激内外需、稳定经济,到明年中段上海房地产市场真正回暖的机率很低！,明年上海房地产市场形势依然严峻,政策影响等整体预期,7,2008年市场表现良好且住在在售状态的千万级项目有：棕榈滩高尔夫别墅；九间堂；绿城玫瑰园；上海晶圆；观庭；佘山3号；佘山银湖；圣塔鲁斯；世茂佘山庄园；绿洲江南园；佘山高尔夫，长泰西郊别墅等。,8,梵高,东郊西班牙风格别墅,组团别墅 小区主要车行道路 小区次要车型道路独栋别墅 项目用地红线,9,梵高,项目卖点 西班牙风格小独栋,主力面积280-330平米。西班牙风格。,10,东郊花园,维多利亚式建筑,维多利亚式建筑：代表华丽视觉盛宴的建筑，最直接的表现贵族气质的建筑,11,华洲君庭,户均占地5亩大宅,君庭作为东郊别墅板块内的顶级别墅楼盘，平均每套别墅占地达5亩，该项目社区共有21套独栋别墅，每套别墅的建筑风格迥然，尽显古典、大气、雍容的风范。社区内生态环境极佳，户户享有大面积花园、游泳池、按摩池，且每套别墅内均安装室内电梯，地源热泵系统,12,棕榈滩高尔夫别墅,千万级的一线海景别墅生活,13,棕榈滩高尔夫别墅,项目卖点1 高尔夫资源,高尔夫资源是一种稀缺资源，是业主尊贵的身份标签，是属于某个特定圈层的高尚社交活动。,14,会所,13000平米的豪华顶级会所,物业,超星级酒店式服务,无偿服务A、报刊及杂志送递服务；B、送水服务C、寄放普通物品服务；D、代客叫车服务；E、化收废品服务；H、票物咨询服务；I、代办宽带和天然气开通服务；J、代收电费、电话费服务；K、代收快递和信件收发服务；,有偿服务A、房屋代管服务；B、商务服务 C、家居维修服务；D、家庭园林、绿地的保养、美化服务；E、家居室内消毒、刹虫；F、业主委托的其它服务；,棕榈滩高尔夫别墅,项目卖点2 顶级服务,15,九间堂,中式二进或三进合院大宅,16,九间堂,项目卖点 产品力,17,绿城玫瑰园,户均占地6亩大宅,18,绿城玫瑰园,项目卖点 产品细节品质,19,紫都上海晶园,多种风格糅合的别墅社区,上海晶园别墅风格有法式路易风格，英式维多利亚风格，欧式西班牙风格，英式乔治亚风格，日本和式风格，地中海风格，维也纳风格，新海派风格设计师把全世界较有特色的建筑经过局部改良揉合在一个小区里,20,紫都上海晶园,项目卖点 小面积，与佘山板块其他产品形成错位,二期推出的60余套房源均为300-380平米左右，面积较前期小了许多，总价也与佘山板块其他豪宅拉开差距 项目单体建筑堆坡，营造出了阳光半地下室，采光和通透性都较好 不过，该案地面以上部分并未做到全套间设计，舒适度不高,A型地上面积320平米地下面积200平米,21,纯正赖特风格别墅,观庭,22,上海首个真正意义上的赖特草原风格别墅，突出的檐角，四面坡屋顶，营造静卧大地的视觉感,项目卖点 纯正赖特草原风格别墅,观庭,23,佘山3号,佘山脚下小独栋,24,佘山板块首个小面积独立产品，面积段280-320平米左右，精准的定位是该案取得成功的关键所在；项目分两期开发，现进入二期销售，二期产品面积较前期有所放大，平均增加了20平米；新的产品保留了一期的下沉式庭院设计，增加地下室采光和利用率。,佘山3号,项目卖点 佘山板块首个小面积独栋产品,25,佘山银湖,紧邻佘山的美式乡村别墅,26,佘山银湖,项目卖点 纯正美式乡村风格,项目总体量超过1000亩，美式乡村风格别墅，立面选用厚重的石材和暗色系面砖，沉稳大气；项目内部有宽约50米的天然河道穿过，增加亲水性；,27,圣塔路斯,一期,二期,三期,南加州别墅,28,圣塔路斯,项目坐拥泗泾塘、通波塘两大原生水系，社区内部引入活水,做到90%房源临水;作为佘山周边区域唯一的南加州风格别墅,细节表现突出;,项目卖点 南加州水景别墅,29,世茂佘山庄园,岛居主题，宫殿生活,30,世茂佘山庄园,0.1超低容积率84.7%超高绿化率，岛居主题，72栋建筑环湖分布；Micheal C.F.Chan担纲建筑设计，礼聘世界三大景观设计事务所之一SWA集团领衔园林设计；主体建筑与车库分离，私家车道，私家室外泳池；单栋300万元外墙装饰，营造宫殿般奢华。,每户均带泳池,下沉式庭院设计,项目卖点1 宫殿级品质,31,充满尊贵气息的圆厅设计,进门中东米黄天然大理石铺地；圆厅设计、螺旋式上升楼梯；室内外私家泳池；FHP地源热泵；九重安防，价值60万元的远程智能监控系统；与世茂佘山庄园服务对接，专派酒店专职司机VIP专车接送，私人健身、游泳教练,顶层阁楼,室内游泳池,世茂佘山庄园,项目卖点2 超奢华室内空间与服务,32,绿洲江南园,新海派水景豪宅,33,绿洲江南园,李祖原建筑事物所担纲设计，新海派风格；一期户户临水，家家拥有亲水平台；二期江南华府坡地设计，营造错落层次感；大量采用大面积落地窗、中庭、玄关等建筑元素，时代感强,绿洲江南园外立面,项目卖点1 海派水岸建筑,34,绿洲江南园,上海第一家社区游艇俱乐部，作为一种世界知名会所形式，更把水景豪宅演绎到了极致,项目卖点2 游艇俱乐部,35,佘山高尔夫,销售租赁结合型产品,36,佘山高尔夫,项目卖点1 高尔夫俱乐部+乡村俱乐部,双会所制，拥有6000平方米高尔夫俱乐部和5000平方米社区会所-乡村俱乐部。,37,佘山高尔夫,项目卖点2 多样建筑风格,一期以原汁原味的意大利托斯卡纳风格为主，辅以意大利南部地中海风格和法国诺曼底风格。二期外立面的设计仍然以原汁原味的意大利托斯卡纳风格为主线，但增加对自然空气、阳光的延伸设计，突出多重式中庭和进门前庭，,38,长泰西郊别墅,便捷的交通及西班牙的景观社区是该项目的主力卖点,39,卖点之一:优美的西班式风情水景风格,在北侧跨水而过的主入口处，有一座西班牙式的景观桥，桥身上质朴的木质栏杆和毛石贴面配以精致的柱头花钵，共同构成一个宁静而雅致的入口空间，形成从喧嚣的城市进入静谧而优美的异域风情社区的过渡。在社区的主干路两侧，高大浓密的遮荫树烘托出一种田园气息。为避免实墙的厚重压抑，采用绿篱式围墙，并配以具有浓郁西班牙特色的装饰柱，在主干路上形成丰富的景观。,长泰西郊别墅,40,总结,1000-2000万别墅：风格纯正，如观庭的赖特草原风格，银湖的北美草原风格，圣塔鲁斯的南加州风格等；交通通达性好；2000-3000万别墅：拥有得天独厚、不可复制的资源，如 世茂佘山、佘山高尔夫等拥有佘山自然资源，绿洲江南园等拥有大淀湖自然资源、九间堂拥有东郊城市资源，绿城玫瑰园等拥有马桥高档体育资源、棕榈滩花园拥有海景和高尔夫资源等；容积率在0.2以下居多。,