南通市场调研报告.ppt

谨呈：,南通市场调研报告,上海携玉 2009年11月30日,印象南通1：追江赶海/长三角“一体两翼”之北翼/,沿江沿海，江苏最具潜力的沿海开发区域；苏通大桥的通车，距离上海1小时车程，依靠苏北廉价劳动力，苏南部分调整企业首选之地，城市辐射力大增。,江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极 江苏沿海地区发展规划 已颁布实施，规划明确，江苏沿海将建设以南通港为龙头的南部港口群。,印象南通2：南通上海宁波“三港”并驾齐驱必将成为长三角经济新的增长极,“一体两翼”新格局和上海一小时都市圈，使得南通作为后起之秀，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势。,印象南通3：大桥时代，城市向南。,苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，三桥鼎立。基于市区地理环境、未来经济发展的考虑，南通城市中心将逐步南移，新市政府区域将成为未来城市核心地段。,城市及宏观分析,1,环境。,地理位置：全面接轨大苏南，融入上海1小时都市圈,市域面积 南通市总面积8,001平方公里，境内拥有江海岸线365公里 地理位置 1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处 2.首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站 3.南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡 城市人口 全市总人口786万人 GDP 08年,全市GDP2,510亿元，比上年增长13.3%,南通,城市功能定位与发展战略：,城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地人口发展规划:2010年 市域城镇总人口418万人,2020年 市域城镇总人口516万人,全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，。经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期;经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;产业发展规划:建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。,上海都市圈,苏锡常都市圈,南京都市圈,杭州都市圈,宁波都市圈,南通,南通城市结构：,沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴,海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构,掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构,沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴,南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构,汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构,探究：1 GDP：南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势，按同比价格计算，增长幅度基本保持在15%左右。南通经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高2 财政收入：依托南通市国民生产总值的快速增加，带动了地方政府财政收入快速增长,增长速度保持在20%以上，07年更达38.2%。08年财政收入达到390亿元,增幅近30%,宏观经济：增速领先全省、未来经济增长预期较高。,探究：1、人均GDP，人均国民生产总值也呈现快速增长趋势 2008年达35,040元2、人均可支配收入：人均可支配收入一直保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较,相对增长速度较慢 人民生活水平稳步提升，但相对薄弱,与苏南三市相比，还有一定的差距3、居民存款，居民存款余额的年增长保持在15%20%之间 08年已达1,891亿元，充分体现出居民的潜在购买能力,充分说明了潜在消费力,探究：1、固定资产投资，固定资产投资快速增长，占GDP总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势 房地产投资占比较低,近年来,仅占到了固投的10%左右,说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多2、下辖县市，县级城市的GDP排名，均位于江苏省县级市前20，占比达到25%，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势,产业分析：,探究：1、产业结构，第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的占比不高,低于同类三线城市2、产业增速，第三产业增速基本逐年加快，2009年,第三产业增速超过第二产业,第三产业发展的后劲强大,增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主,重点发展,崇川开发区,加快发展,行业,典型企业,典型企业,行业,经济开发区,港闸开发区,产业重点：,交通布局与规划：,2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接 接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通 沪崇桥隧工程已于2009年10月通车，计划2010年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划 沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，计划2009年内开工建设,苏通大桥,崇启大桥,沪崇隧道,沪通铁路公路两用桥,南通市区,崇海大桥,主城规划：,1、发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区将主要发展东,南方向2、预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势,城南板块,城东板块,开发区板块,南通行政中心,总结：,南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进，在江苏省GDP排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平,经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高 固定资产投资快速增长，占GDP总量比值偏高，有过热趋势,但基本集中于基础建设投资 城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高 第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产 对外联系不断强化标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”,将迎来巨大的发展机遇,加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程 未来的主城区发展规划决定了-市区东南两向将是未来城市重点发展方向,城南板块无疑最具优势 凭借与上海及苏南城市的联系不断强化,自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境,南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力,地产市场,概况。,2,政策分析：,2010年上半年房价低探或企稳的可能性较大随着各地控制公积金贷款的发放，控制商业贷款的投入，并逐步提高利率，房价将逐步企稳。进行新一轮购地开发商的资金压力将逐步加大。年前也就是2月份前，迫于资金回笼的压力，部分开发商将对房价进行外松内紧的微调，甚至可能出现下调。规范南通房地产市场交易行为，稳定房价11月20日，市房管局出台了关于进一步规范商品房销售行为的通知从2009年12月1日起开始实施。将加强商品房预售许可管理，加强商品房预售方案管理，进一步规范房地产开发企业的销售行为。如政策能落实到位，那么，房价有希望企稳，进而推动楼市平稳健康发展。长远来看，南通房价走高的趋势较强随着土地价格及南通经济的发展，南通房价从长期来看，将处于上升通道。,地产投资额分析：,近几年，南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在25%以上，最高值达到34.8%，远超过12的合理增长速度。07年增长速度开始放缓，房地产投资逐步走向理性增长速度。房地产投资占固定资产投资比值合理范围在22-28，近4年房产投资占固定资产投资的比例偏少投资增速快，投资基数较低，未来增长空间较大,土地市场政策、价量分析,南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更为透明、规范、公开公正 南通整体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。“保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。,土地竞拍价格2006-2007年涨幅较大，2007年达到顶峰,160.8万元/亩。08年土地出让中以工业用地为主，拉低了成交价格 从土地量来看，07年也达到高峰，区域以城南为主，另外，城东区域也新增了大量的土地供应，在整体市场分布上，南通东南两向将呈现持续扩张的态势,土地市场结构分析及总结,07年出让的26块住宅用地中:保障性住宅达11块，达42%，商住类型27%，纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果较好,08年南通市继续扩大保障性住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。,纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势,商品房市场：,销售面积与竣工面积比值从06年开始大于1，近年来,南通商品房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面，这也导致06年、07年价格涨幅较快的原因之一南通06、07年市场需求得到了集中的释放，而跟据07-08年土地供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大,预计供求关系仍将维持在合理、健康的水平,由于南通较好的政策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，南通市区的商品房均价保持平稳增长 2008年市区的商品房均价为5800元/平米 2009年上半年市区商品住宅均价达到6333元/平米,主要是由于供应结构发生变化,一批高档楼盘集中上市,如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等,商品房市场总结：,南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前房地产投资增速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；07-08年,非保障性住宅用地实际推出量不大,预计供求关系仍将维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面 南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间,板块分析：,城北,城南,城中,城东,开发区,从实际市场特点看，南通市区主要分五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区。,城南板块,城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域本区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时具有狼山、军山、园博园等风景景观优势。未来该区域将成为南通城市的新核心区域。规划和建设有CBD、体育会展中心等，居住环境也非常宜人。区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山等风景区周边也有较多楼盘城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在600010600元/平米自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡、金河名人世家、优山美地，价格在600013000元/平米城南板块，南通未来城市发展的重点区域,区位优势明显 发展前景好 南通市场倾向 客户需求 周边环境 配套设施,未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 南通城市发展的里程碑,南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域,体育会展中心、城市CBD、行政中心所在地，周边配套皆以国际化新城的规划思路配置 道路系统完善，可达性好、交通便捷,对社区环境和社区氛围关注程度不断提高 政府所在地，南通人认知度高,环境资源优势突出:周边有滨江公园,狼山风景区,园艺博览园等风景秀美,大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力 地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势,城南板块发展优势,城南板块典型楼盘,绿城玉兰公寓-行政中心区域地理位置：世纪大道 容积率：1.73 停车位:750产品类型：小高层、高层 总建面积：16.7万销售均价：10，600元/平方米开盘时间：2009年6月交房日期：2010年8月开发商：绿城集团,简评：从09年开盘，价格一路刷新走高，目前10，600元/平米的销售均价，现最高单价已达到13，500元/平米。在城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平（该项目于07年7月以4400元的楼板价成交，高出底价3000元成交。）,门窗：断桥彩铝窗：双层中空玻璃公共区域以及地下大厅均4星级装修标准,城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力及空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等,均价在45008500元/平米,城东板块,开发区板块区域划分：星湖大道以南南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品代表能达商务区，面积:规划总占地2000亩，总建筑面积163万平方米 功能定位:南通经济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区。能达商务区域均价在 4500元/平米左右,开发区板块,城中板块区域划分：主要为崇川区中部城中板块做为南通的城市中心，是整个南通房地产价格的核心的最高点。面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。项目以围绕濠河分布的项目价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段区域在售楼盘均价在650013000（联排）元/平米,城中板块,城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。目前该区域工业厂房众多，居住气氛较差区域内住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的水平，均价在 4500-6000元/平米 通吕运河把城北区域划分成两部分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河以南的区域,城北板块,09年土地市场,分布。,3,09年,南通土地招商会共推介地块25幅,城中区,8,9,18,26,4,3,地块介绍,城南区域,3号 滨江公园东侧地块,城中区域,城东区域,能达商务区,4号 体育会展中心东侧地块,8号 原通棉二场及周边地块,9号 原合成纤维厂及周边地块,18号 原纵横国际及周边地块,14号 外环东路西法伦寺河北侧地块,12号 滨河东城南侧地块,26号 能达商务区地块,2009年推出,2009年推出,2009年推出,2010年后推出,万通地产8.26成交,2010年后推出,2010年后推出,华润置地10月16日成交,地块,办公楼部分,4,探究。,办公用地：,从办公用地量出让来看，05年达到小高峰，07年又迎来一次高峰，区域以城南为主，另外，城东区域也增加了不少的办公土地供应，办公用地 竞拍价格2004年达到顶峰，达到326.16万元/亩，此后一路震荡，至08年才有所回升，达230万/亩左右。,按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；姚港路跃龙路办公楼供应量不大。,南通办公楼特征分布,全市分布特征,高档办公楼分布,南通办公楼特征档次,南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；中低档办公楼中机构自用的物业基本无；自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。,南通办公楼特征入住率,南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住。,南通办公楼特征租金,南通市的租金水平在10-55元/月间；南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；人民中路、跃龙路、青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。,南通办公楼特征物业管理费,南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。,全市分布比例(元/平方米/月),南通办公楼特征装修,南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。,走道,大堂,电梯,金融汇（暂）,南通大饭店,熔盛大厦（场地平整）,国际贸易中心,海外联谊大厦,安泰大厦（办公改酒店）,中南世纪城,健马房产（苏建国际大酒店）,挂牌地块（综合）,潜在办公楼项目在售办公项目含办公项目用地住宅项目其他,新城办公项目,鑫乾国际广场,主要在售办公楼南通国际贸易中心,物业类别：写字楼 项目特色：投资地产 建筑类别：高层占地面积:17595平方米 总建筑面积:79821.67平方米 装修状况：毛坯物业地址：新城区园林路和崇川路的交界处 交通状况：301路，13、22、31路，41路入住时间：2010-10-31容 积 率：4.53绿 化 率：36%售价：1万1.2万元/平方米物 业 费：5元/平方米月月租金：50元/平方米月物业公司：南通保华物业管理有限公司 开 发 商：保华兴东置业（江苏）有限公司,南通国际贸易中心有着80平方米的展厅，大堂中庭挑高20.8米。12部电梯，1000兆宽带入户，另有闭路监控系统、红外报警系统、烟雾感应系统、背景音乐系统、双空调温控节能系统、多媒体会议系统，是南通市首个5A级高档办公楼。,主要在售办公楼海外联谊大厦,物业类别 写字楼、其他 建筑类别 高层 装修状况 毛坯占地面积:12642平方米 总建筑面积:50925平方米物业地址 工农路和世纪大道交界处东侧交通状况 13路、22路、31路、37路、37B路、38路、39路、301路等多条公交线路入住时间 2010-12-31容 积 率 3.49绿 化 率 30%销售价格：60887688元/平方米 物 业 费 暂无物业公司 上海利林物业 开 发 商 南通环中置业有限公司,地处规划中的CBD中心。在工农路和世纪大道交界处东侧，与南通市政府仅有一街之隔，项目北面是在建设中的人民大会堂，南面是海事局和烟草专卖局，项目东面是工商行政管理局，东南侧是进出口检验检疫局,主要在售办公楼鑫乾国际广场,物业类别 写字楼、其他 建筑类别 高层 装修状况 毛坯占地面积:20236平方米 总建筑面积:103877平方米物业地址 工农路与洪江路交汇处交通状况 22路、还有13路、31路、301路、37路、37路B、38路、39路入住时间 2010-5-31容 积 率 5绿 化 率 25%物 业 费 2.50元/平方米月销售价格：69888800元/平方米物业公司 南通崇川物业管理有限公司 开 发 商 南通崇川房地产开发有限公司,写字楼共26层，层高3.6米，每层建筑面积约1000平米。鑫乾国际广场，位于南通新城区，处于工农路、洪江路交汇处；鑫乾国际广场拥有总建筑面积约4万的大型购物中心，并将办公、购物、餐饮、娱乐休闲等功能互动组合，满足高端商务办公所需。,主要在售办公楼中南国际城,物业类别 住宅、商铺、写字楼建筑类别 高层 装修状况 毛坯占地面积:133.65万平方米 总建筑面积:250万平方米物业地址 桃园路8号体育会展中心正北面交通状况 301路、13、22、31路、41路容 积 率 1.87绿 化 率 45%销售价格：55007800元/平方米物 业 费 1.20元/平方米月（住宅）2.50元/平方米月（办公）物业公司 第一太平戴维斯 开 发 商南通中南新世界中心开发有限公司,接市政府，南依体育会展中心，东临南通大学，西望狼山风景和已建好的现代化高档市政设施，是集行政、商业商务、金融、居住、教育、体育六大中心与一体的现代新城区。商业面积40万方,写字楼约60万方；目前地面可建部分已有1/2在建,主要在售办公楼安泰大厦,物业类别 写字楼、其他 建筑类别 高层 装修状况 毛坯占地面积:9763平方米 总建筑面积:31594平方米物业地址 世纪大道55号（新城小区对面）交通状况 22路 13路入住时间 2009-12-31容 积 率 2.56绿 化 率 30%销售价格：69888800元/平方米物 业 费 暂无资料物业公司 第一太平戴维斯 开 发 商 南通伟泰置业有限公司,位于工农路西，世纪大道南侧，与南通市行政中心大楼对角相望，现改为酒店项目。项目南离体育会展中心二分钟车程、北距南大街十五分钟左右车程，基地东侧为商业办公用地，西侧、北侧均为高档住宅小区，地理位置优越，是新城区的新商务地标。,Thanks!,愿与贵方精诚合作，携手共创地产新舵！,