新政下的房地产企业发展战略思考任志强gai.ppt

1,新政下的房地产企业发展战略思考,北京市华远集团总裁：任志强2007年6月12日,2,企业战略确定的前提,适应于经济制度的要求适应于行业的发展阶段适应于法人治理的结构适应于人才发展的条件,3,我国房地产市场化过渡,80-88年：国有及国有控股垄断市场89-91年：少数开放地区的市场化探索92-97年：以住房分配为主的半市场化98-01年：货币化分配和信贷支持的市场化02年至今：土地垄断后的新政,4,调控后的政策变化,收紧土地供给的闸门减少土地的供给量实行严格的“招拍挂”制度处理历史遗留问题（8.31）,5,收紧银行信贷的闸门,提高存款准备金利率提高存贷款利率提高资本金率降低按揭比例延迟放贷时限,6,规范市场秩序,土地出让金的全额支付销售许可的管理网上登记二手房交易金的监管广告管理提高进入门槛,7,税收调节,二手房交易税费增值税：土地增值税、房产增值税、二手房增值税契约税物业税,8,产品限制,土地供给的限制：别墅、高档公寓产品户型的限制：120+-20%；70%-90M2两限房住宅禁商,9,政策变化对企业的影响,增加对资本金的要求首期支付外资二手房市场信托,10,调整土地储备,用土地换资金用资金换土地,11,改变经营策略,缩短前期加速销售有紧有松适度持有专业化,12,引发市场格局变化（一）,企业规模集中性质与构成集中资源集中,集中：,13,向公众与混合向规范化向专业化,引发市场格局变化（二）,转型：,14,商业模式转型,生产型制造利润向兼并服务品质经营资产增值,15,地区性转移,二三线城市地方变区域区域变全国,16,商业模式决定发展战略,战略动词：意味着要做某些事名词：意味着如何做某些事基础：明确企业的定位,17,商业模式在企业的地位,商业策略,商业组织,系统 ICT,商业模式,社会环境,技术变化,法律环境,竞争力,客户需求,体现企业的经营理念将企业的策略、组织、系统有机联系在一起容易受外部压力的影响和不断发生改变,18,商业模式的定义,商业模式是一个理论工具，包含了一系列的元素及其之间的相互关系，表达了一个特定企业的经营理念。商业模式阐述一个企业向一类或几类客户提供的价值，说明该企业的结构，阐明该企业为了有利可图的持续收入流而形成的创造、营销和传递价值的合作网，以及关联资本合作网。,19,构建“商业模式”材料,20,商业模式的内部结构,21,住宅市场和商业地产市场,22,传统房地产市场和现代房地产市场,23,传统房地产业的产业链,24,现代房地产业的产业链,25,房地产业的主要业务类型,26,19502000年美国房地产业的演化,27,美国房地产企业演变的三个主要阶段,28,美国房地产前四强公司发展历程,29,美国房地产前四强公司发展历程（续）,30,美国主流模式的基本特征,综合开发模式商品房建设物业服务地产金融服务建筑业相关服务,31,专业化分工,从事产业链中不同环节的生产和服务,32,商业模式,开发流程高度专业化开发产品的专业化金融资本参与的广泛性,33,美国房地产企业融资路径变化示意图,私募,公募,债权融资,股权融资,34,变化趋势,由生产经营向资产经营扩张开发商与投资商的角色分离国际化与社会责任意识的加强规避宏观经济波动,35,香港房地产企业经营模式,大型企业：经营业务多元化中小型企业：专、精、化,36,香港部分大企业的经营范围,37,香港部分地产企业物业收益占总收益的比重,*物业收益为负。资料来源：有关公司年报。,38,长江实业集团物业收益及比重,资料来源：长江实业年报。,39,新世界发展物业收益及比重,资料来源：公司年报。,40,新鸿基地产物业收益及比重,资料来源：公司年报。,41,恒基兆业物业收益及比重,资料来源：公司年报。,42,恒隆地产物业收益及比重,资料来源：公司年报。,43,近几年香港部分企业的土地储备情况,（楼面面积：万平方呎）,资料来源：公司年报。,44,长江实业银行贷款期限结构,45,长江实业借款结构,资料来源：公司年报。注：其他借款包括，定息和浮息债券和票据。,46,日本房地产公司的业务模式（三菱地所）,47,三菱地所的业务模式（二）,48,大和住宅公司业务模式,集团推动力,居住者之家建设和销售住宅开发和销售住宅用地房地产代理公寓管理生产和销售住宅设备,休闲业务管理酒店和高尔夫俱乐部,商业建筑商业地产的建设商用土地的销售零时用结构的出租商业地产的出租,其他业务生活中心的运营休闲公寓的销售、别墅用地的销售、别墅的建设等,49,“住友”的四类核心业务,租赁:商业地产的开发和出租销售:公寓的开发和销售.建设:为住宅所有人开展的定制住宅合同和建设中介:新旧住宅和能产生收入流的商业地产的中介.,50,（二）运营模式,1.吸引客户，创造市场 不仅提供空间和建筑，而且提供新生活方式形成所需的各种要素。不仅投资建设，而且为住宅购买者提供金融服务。2.投资者资产的投资与管理服务。从自有资产的投资与管理拓展到投资者资产的投资与管理。发挥公司在房地产领域的经验，扩大房地产证券化为础的投资管理、资产管理业务，通过房地产相关业务链提升公司价值。3.细分市场，专业化运营。,51,（三）盈利模式,1.当房地产企业的盈利主要来源于销售带来的生产者剩余时，房地产企业的盈利模式相似于一般的生产企业，即，控制成本、提高质量、面向市场的大规模生产。这种盈利模式的直观表现是：通过不断地置地开发卖房子获得发展。这种盈利模式一般出现在经济重建时期、快速城市化时期、经济持续增长且住房制度变革时期。2.除了房地产交易带来的生产者剩余、房地产企业的盈利还主要来源于对所拥有的房地产项目的出租和经营时，房地产企业的盈利模式就变成了“做价值”。以商业地产业务为主的公司这方面尤为突出。“住宅地产做价格，商业地产做价值”。3.在长期繁荣的背景下，房地产企业的商业模式转变成：不断扩大企业所拥有的资产组合，以此实现公司的成长。4.随着房地产金融中公众权益和公众债务市场的发展，增加来自收费业务的收入成为盈利模式的新内容引领房地产证券化下的房地产投资者共同发展。,52,（四）金融模式,1.在以银行为中心的房地产间接金融体系下，当公司的发展依赖于最大可能增大所拥有的资产规模时，房地产企业的金融模式以高负债为特征。2.在房地产直接金融体系获得发展的前提下，当公司的发展依赖于各项业务的均衡发展时，降低负债率、均衡财务就成为了房地产企业金融模式的发展目标。,53,日本三菱不动产公司的新商业模式,房地产解决方案和服务的提供者 事业核心：识别各类客户群的需求、构建解决方案的能力力量：创造价值：房地产开发力量保持和提升价值：房地产管理力量实现价值：交易和中介力量,房地产市场 发起人 最终使用者市场 客户 租户 居住者 现有大规模客户基础 金融市场 投资者,54,基本判断：现有房地产企业商业模式具有合理性,1.我国处于工业化和城市化发展阶段，住宅开发是现阶段房地产业发展的重点。从国际经验看，房地产企业主导商业模式应以置地盖房销售为主要特征，而实际情况也确实如此。2.不仅发展阶段深刻影响着房地产企业的商业模式选择，房地产金融发展状况也对房地产企业商业模式的形成和发展发挥重要作用。我国房地产企业商业模式适应了以银行贷款为主的房地产开发金融的要求。3.金融自由化和房地产市场的不断发展使我国处于行业领先地位的房地产企业能够突破国内房地产金融的限制，积极开展商业模式创新活动。,55,发展商的角色,开发商是企业家，风险管理者和团队建设者开发商的目标包括：创造财富 确保公司的偿付能力 创造对社区有长期正面影响的资产四个关键群体可评判开发商的品质 顾客 开发团队 资本市场 公众面对不同的评判群体，开发商的角色是不同的,56,开发商的角色对客户而言,包括：承租人 购买人客户的主要目标是在需要的时候能以合适的价格得到适当服务的居住空间对客户而言，开发商的角色包括：分析师 创造者 推销者 提供者,57,开发商的角色对开发团队而言,包括：内部专业人员 外部专业人员开发团队的主要目标是丰厚的薪水、有益的工作经验，不断巩固的声誉和参与到优秀团队中对开发团队而言，开发商的角色包括：雇主 客户 管理者,58,开发商的角色对资本市场而言,包括：债权融资市场 股权融资市场 由此产生的多种组合市场资本市场的主要目标是以最小的风险获得最大的回报对资本市场而言，开发商的角色包括：推销者 谈判者 借方 投资伙伴,59,开发商的角色对公众而言,包括：规范制定和执行者 政治家 邻居公众的主要目标是可靠的开发对公众而言，开发商的角色包括：规划者 推销者 谈判者 提供者,60,长期发展战略的确定,建立与发展要求相适应的治理结构建立与国际资本市场接轨的财务制度建立与国内资本市场结合的机制建立适应于发展的团队建立能赢得市场信赖的服务体系,谢谢各位！,