成都鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报定位策划.ppt

鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报,2023年1月,思源顾问,2,项目定位思路,产品及客群定位,三个维度分析,2023年1月,思源顾问,3,纲要,一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,4,本案开发目标的重新理解,开发目标,利润最大化,社会效益最大化,产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。,产品作品化,避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会,客户眼中的作品,政府眼中的作品,企业眼中的作品,2023年1月,思源顾问,5,对于开发效果的合理预期,帮助鑫泰新成功定位为“新型产业园区开发商”并进一步发展成为“成功的房地产开发商”,借助大学城、外语实验学校、城灌高速，形成区域经济新的增长点，超越政府预期,开发效果,2023年1月,思源顾问,6,开发目标的实现战略借势、跳出、超越,如何借势周边产业及城市功能环境？,如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？,如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？,确定本案开发方向,2023年1月,思源顾问,7,借势顺势而为，而非造势,项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。,2023年1月,思源顾问,8,跳出放眼世界城市,2023年1月,思源顾问,9,超越全面提升项目价值,2023年1月,思源顾问,10,价值最大化,通过竞争分析形成核心竞争力,充分考虑各种开发限制条件,开发目标的实现策略三维策划实现价值最大化,现有条件土地属性政府预期开发资金,2023年1月,思源顾问,11,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,12,二、第一阶段市场调研工作成果汇总,1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总,2023年1月,思源顾问,13,成都打造世界城市，全面提升城市核心价值,本案面临的城市宏观背景,2023年1月,思源顾问,14,成都重点发展三大产业，改善产业结构,成都市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。,2023年1月,思源顾问,15,三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引,增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。,城市功能定位,成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。同时使各类第二产业企业向成都周边转移。,2023年1月,思源顾问,16,二、第一阶段市场调研工作成果汇总,1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总,2023年1月,思源顾问,17,成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点,单核单中心城市布局,多核多中心城市布局,2023年1月,思源顾问,18,郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑,工业港总部经济,现代服务业,楼宇经济,郫县重点发展产业,郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。,根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重,2023年1月,思源顾问,19,郫县“三个集中”战略提升项目竞争力,“三个集中”战略,在郫县的“十一五”规划中，政府明确提出了“三个集中”的经济发展战略。政府规划对产业发展起着非常重要的指导作用，而“工业向园区集中”的战略无疑将提升项目竞争力。,2023年1月,思源顾问,20,郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向,成都市重点工业集中发展区，成都国家高新技术开发区配套产业基地,现代工业港,机械电子,食品饮料,印务包装,基础工业,“三有一无”（有市场需求、有经济效益、有就业容量和无污染）工业项目,2023年1月,思源顾问,21,现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展,现代工业港板块划分,2023年1月,思源顾问,22,高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系,高新西区,电子信息,现代中药,高科技软件研发生产基地,生物制药研发生产基地,空吸,辐射,辐射,现代工业港（北区）,与北区相比，南区产业规划类似，但发展相对滞后，存在一定的“空吸效应”。,北区作为高新西区的配套产业基地，“辐射效应”明显。,现代工业港（南区）,机械制造、印务包装、食品饮料,2023年1月,思源顾问,23,国道317线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利,2023年1月,思源顾问,24,小环境影响总结分析,大背景：世界城市、首脑城市、服务城市,郫县“工业向园区集中”战略,郫县“工业强县”政策,现代工业港（北区）产业环境成熟,高新西区配套产业基地,改善区域交通条件、提升区域配套水平,增强本案所在区域及本案对各类潜在客户的吸引力,2023年1月,思源顾问,25,二、第一阶段市场调研工作成果汇总,1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成功汇总3、市场供需调研工作成果汇总,2023年1月,思源顾问,26,市场需求调研归类总结,2023年1月,思源顾问,27,满足总部办公需求的典型项目分析,2023年1月,思源顾问,28,满足总部办公需求的典型项目总结,除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。,趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！,2023年1月,思源顾问,29,满足SOHO办公需求的典型项目分析总结,总结：SOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本案并不适合发展SOHO办公楼。,2023年1月,思源顾问,30,满足厂房办公需求的典型项目分析,2023年1月,思源顾问,31,满足厂房办公需求的典型项目总结,成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产性服务业的发展，并明确提出，将重点规划建设20个左右现代服务业集聚区，2006年全面建设启动，2007年取得阶段性成果，2010年基本完成。,趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产性服务业集聚区重要需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。,2023年1月,思源顾问,32,满足商务居住需求的典型项目分析总结,临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别墅同时兼具商务办公和商务居住功能。由于受商务别墅形成的条件限制，这个市场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。,2023年1月,思源顾问,33,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,34,本案SWOT分析,2023年1月,思源顾问,35,本地块SWOT分析优势S,本案最大的优势在于：优越的区位条件、较低的土地获取成本。,2023年1月,思源顾问,36,本地块SWOT分析劣势W,本案最大的劣势主要是：距离中心城区较远，办公交通成本较高，而且目前缺少各种配套。,2023年1月,思源顾问,37,本地块SWOT分析机会O,本案开发的最大机会来源于：地铁2号线的开通与成都工业中心的辐射。,2023年1月,思源顾问,38,本地块SWOT分析威胁T,本地块开发的外部威胁主要来自：其他工业园区内办公物业的同步推出。,2023年1月,思源顾问,39,提出问题是否能够有效优化本案SWOT？,2023年1月,思源顾问,40,定位工作的方向发挥优势、规避劣势,从项目实际条件和限制条件如资金投入、用地政策等出发，寻找潜在的市场机会，实现价值提升；有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；,对于本项目而言，发挥优势，规避劣势的最好方法就是寻找看重本项目优点，并对项目缺点不敏感的潜在客群。,2023年1月,思源顾问,41,关于优化本案SWOT的初步思考,以时间换空间，等待区域配套的完善,定位差异化产品,1,2,3,项目基地距离中心城区较远，缺少各种配套；项目基地通达性差，周边产业园区档次低；其他工业园区办公物业等项目形成潜在竞争；,转化劣势,规避威胁,升级后的企业客群设置班车或自驾车,转化劣势,2023年1月,思源顾问,42,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,43,第一维度分析价值最大化,价值最大化,通过竞争分析形成核心竞争力,充分考虑各种开发限制条件,现有条件土地属性政府预期开发资金,2023年1月,思源顾问,44,价值最大化,企业需求细分,市场价值势差,寻求价值最大化的两个方向,2023年1月,思源顾问,45,对企业需求进行麻雀式解剖如何寻找满足企业需求的价值最大化方向？,2023年1月,思源顾问,46,市场需求调研归类,2023年1月,思源顾问,47,案例1：波音领导中心企业领导力培训细分市场,地点美国密苏里州圣路易斯业主波音公司竣工2000年建筑规模包括宽敞的工作室、餐厅、健身房，并拥有120个房间。职员不定（最多50人）目标：创建灵活机动、专业化的一流培训中心。宗旨：创造高度合作的工作环境，并成为整个波音公司的聚会热点。,2023年1月,思源顾问,48,案例2：海南三亚COTEL企业使馆区,主题：企业使馆,COTEL是一个自创的英文组合词，由CO+TEL组成，来源于英文单词Corporation/company 和hotel缩写的合成。“COTEL”是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为研究的基础之上，作为企业的新平台，“COTEL”具备了三大核心的功能：1）企业形象展示功能；2）公共关系经营功能；3）资产经营功能。,2023年1月,思源顾问,49,案例3：惠普转型“脑体分离”,在浦东外高桥，惠普打印机生产基地的产量一度占到全球的三分之一。进入新世纪，惠普逐渐把制造业务外包到苏州等长江三角洲其他城市，自身却转化为一个融组织订单、全球采购、物流分拨、技术服务等功能于一炉的亚太营运中心形成头脑机构和利润中 心在浦东、制造加工在苏州的“前店后厂”式的产业格局。,2023年1月,思源顾问,50,案例4：宁波杉杉集团总部移师上海,宁波杉杉集团1999年初将总部从宁波迁到上海浦东，仅4年时间，就从单一的服装业进入服装、科技和投资三业并举，通过“品牌经营、资本运作”，资产规模翻了一番，达38亿元，企业实现了全面升级。,该集团总裁郑永刚说：“浦东的区位优势、人才资源、信息平台、市场空间和商业机会是得天独厚的。企业要做大做强，必须借助这个舞台。在这里，一定能够产生像新鸿基、长江实业这样的跨国公司。”,2023年1月,思源顾问,51,发现新市场、创造新产品、满足新市场,该模型证明：组合策略优越于其他三种策略，并促成市场战略最优化。因此，走组合策略的道路，发现新市场，创造新产品，从而满足新市场是本案市场定位的总体思路。,2023年1月,思源顾问,52,如何细分企业行为以寻找可能的需求方向？,2023年1月,思源顾问,53,企业行为形成需求市场,需求市场,2023年1月,思源顾问,54,市场细分模型,2023年1月,思源顾问,55,企业行为市场细分,所有活动,内部活动,内部活动,内部活动,分部活动,公关接待,分部活动,外部活动,外部活动,公关接待,资本运营,战略决策,行政管理,人力资源,生产研发,营销推广,区域营销,会议论坛,企业采购,2023年1月,思源顾问,56,企业内部行为,2023年1月,思源顾问,57,企业外部行为,2023年1月,思源顾问,58,企业行为所形成的需求市场,企业内部行为,企业外部行为,2023年1月,思源顾问,59,市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端,价值链,价值,会议培训,价值链微笑曲线,技术研发,营销推广,商务居住,2023年1月,思源顾问,60,根据微笑曲线得出处于价值链中低端的种企业行为,1、原料加工2、半成品加工3、产成品加工4、物流仓储,5、产品研发6、技术研发7、培训会议8、商务居住,2023年1月,思源顾问,61,价值最大化,企业需求细分,市场价值势差,寻求价值最大化的两个方向市场价值势差,2023年1月,思源顾问,62,价值低,加工制造基地，生产中心。以标准厂房为主，建筑品质不高，缺少商务配套。环境较差，不生态。,综合办公 纯产业,结合了商业、居住等功能的普通办公中心。建筑品质相对较好，办公智能化程度较高高。具有一定的休闲、生态特性。,价值较高,2023年1月,思源顾问,63,别墅型住宅 VS 办公,在南汇区，所以我们可以看到很多的住宅类产品，尤其是别墅，将近有10多个别墅，而且均价接近6500元/平米。,在别墅中营造办公场所显然比建造纯写字楼的价值高，因此，类住宅办公产品就成为一种创新产品，形成蓝海市场。,2023年1月,思源顾问,64,同区域不同性质产品之间价值势差,郫县,今日田园（别墅）,现代工业港（工厂）,6200元/平米,2500元/平米,销售均价,通过今日天园和现代工业港的销售均价比较，可以看出别墅类住宅产品与写字楼之间存在较大的价值差，这个价值势差也是正是本案可以借用的。,2023年1月,思源顾问,65,住宅 办公,成都,住宅VS写字楼,类住宅,2023年1月,思源顾问,66,符合市场价值势差的价值最大化方向,低密度产品,高密度产品,住宅,综合办公,综合办公,纯产业,2023年1月,思源顾问,67,符合市场价值势差的价值最大化方向,纯产业,综合办公,类住宅,低价值,中高价值,高价值,高价值,低价值,低密度,高密度,低密度复合办公,2023年1月,思源顾问,68,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,69,第二维度分析竞争态势,价值最大化,通过竞争分析形成核心竞争力,充分考虑各种开发限制条件,现有条件土地属性政府预期开发资金,2023年1月,思源顾问,70,竞争项目样本选取的标准,1、位于成都郊区，郫县未来新行政中心旁；2、土地性质以工业用地（办公、研发、商业）为主；,2023年1月,思源顾问,71,当前市场已经出现或潜在的项目竞争分析,2023年1月,思源顾问,72,1、天府创意软件园,2023年1月,思源顾问,73,软件园总户数为104套。项目总平图最下方为联排别墅，价格在4500元/平米左右。中部为独栋别墅（三套一户），价格估计在50005700元/平米左右。上方为双拼别墅，价格预计在5000元/平米左右，具体价格还未确定。,天府创意软件园现状,天府创意软件园其他情况该项目要求一次性付款，无按揭，每次付款额度为30%、30%、30%、10%，购买签约方为企业或者个人均可。该项目在下个月开盘，预计在2008年下旬交房，交房后约半年可拿到产权。,2023年1月,思源顾问,74,2、芯境界科技园,总建筑面积：44270.92平方米 建筑用地面积30673.08平方米 总建筑面积：35200平方米 一期科技园建筑面积：4600平方米 二期科技园建筑面积：30600平方米 建筑基底面积：11310平方米容积率：1.15项目建筑密度：36.9%项目绿化率：37.3%停车位：202个总户数：94户,2023年1月,思源顾问,75,产品介绍：该项目产品分布有联排别墅与叠拼别墅良种产品形态，其产品有三种户型：A户型：220平方米 B户型：300平方米 C户型：400平方米销售价格分析：起价4500元/平方米，销售均价为5500平方米，最高价格为6100元/平方米。销售进度分析：截止现在，其销售过半。,2023年1月,思源顾问,76,除上述高新西区进驻的企业集团外，高新西区还大致分布着近1100家中小企业，该部门企业主要从事软件产业外包业务、软件生产物流，部分为中小型医药生产企业或代理企业。,3、高新西区代表企业生产基地分析,2023年1月,思源顾问,77,泛郫县区域内办公市场发展结论,1、现代工业港区域办公市场价格相对城区写字楼市场价格较便宜，市场价格在2800元/平方米，未来时间价格上涨空间较大；2、伴随高新西区IBM、英特等国家著名企业的落户与西区地产市场开发的持续升温，带动了项目所在区域内复合办公市场价格的上涨，估计未来还有较大的涨幅；3、伴随地产住宅投资的大压，项目所在区域内的办公投资市场将被人越来越看中，未来区域市场将改变现有的自用为主的模式，投资比例将得到大幅度提升；4、项目区域市场目前的产品形态多以企业联合自建为主，其次是购买别墅等，估计在未来时间，在区域内工业地产产品形态分布结构中，别墅等产品形态将会越来越多；5、在未来时间内，项目区域内的办公需求市场客户在现有的中小型成长企业为主的需求形式会得到继续发展，其主要会集中的投资、高新科技及三产业相关企业等方面。,2023年1月,思源顾问,78,根据竞争态势，对位于价值链高端的八种企业行为需求满足度进行分析,2023年1月,思源顾问,79,通过竞争项目分析，技术研发供应量和需求满足度较高，存在较大的市场风险,1、技术研发2、生态办公3、原料加工4、半成品加工,5、会议培训6、商务居住7、物流仓储8、产成品加工,2023年1月,思源顾问,80,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,81,第三维度分析限制性条件下的敏感性分析,价值最大化,通过供需分析形成核心竞争力,充分考虑各种开发限制条件,现有条件土地属性政府预期开发资金,2023年1月,思源顾问,82,前提：本案地块优劣势及限制性条件分析,启示：根据本案地块针对9个因素做以优劣势的分析可知：本案易于满足对商务氛围、商务配套、形象昭示等因素不敏感的需求；同时对租售成本、生态环境、交通便利、个性发挥等因素敏感性较高的需求有吸引力。,2023年1月,思源顾问,83,基于限制性条件对潜在的七种需求进行敏感度分析,5、商务居住6、物流仓储7、生态办公,1、原料加工2、半成品加工3、产成品加工4、会议培训,2023年1月,思源顾问,84,1、原料加工基本可行,结论：本案原料加工用途的优劣势恰好能与项目的特性相符合，发挥了项目的优势，回避了项目的劣势。对于原料来说，其生产一体化操作等具有一定的可行性。,2023年1月,思源顾问,85,2、产成品加工可行,结论：由于产成品加工各方面要素与本案要素相符合，故项目发展产成品加工是可性的,2023年1月,思源顾问,86,3、半成品加工可行,结论：半成品加工对商务氛围、形象昭示、商务配套、个性发挥、休闲资源要求不高，与项目要素相符合,2023年1月,思源顾问,87,4、会议培训不可行,结论：本案作会议培训不具备优势。且劣势方面敏感性系数突出。,2023年1月,思源顾问,88,5、生态办公基本可行,结论：本案作为生态办公基本可行，且优势方面敏感性系数稍微突出，对于生态办公来说，可行性较大。,2023年1月,思源顾问,89,6、物流仓储基本可行,结论：与本案区位、未来交通条件、生态环境、个性发挥因素与企业展示具有较高融合度，存在可行性。,2023年1月,思源顾问,90,7、商务居住可行,结论：本案地块特性与商务居住所关注的生态环境、商务配套、个性发挥等因素融合度比较高，因此，商务居住在本案是可行的。,2023年1月,思源顾问,91,敏感性分析得出可能的需求方向,1、原料加工2、物流仓储3、半成品加工4、产成品加工5、商务居住6、生态办公,1、原料加工2、半成品加工3、产成品加工4、生态办公5、商务居住6、物流仓储7、培训会议,敏感性过滤,2023年1月,思源顾问,92,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,93,基于三维分析的细分化市场需求,1、原料加工2、物流仓储3、半成品加工4、产成品加工5、商务居住6、生态办公,2023年1月,思源顾问,94,需要进一步思考的问题,任何一种单一的细分市场均存在同质的可替代产品。如何突出本案目标市场的差异化定位，剔除替代产品进而规避开发风险？,2023年1月,思源顾问,95,组合集中化的细分市场,将细分的市场进行集中化组合，将形成一个全新的市场！,2023年1月,思源顾问,96,图示说明,4,3,2,1,市场细分,集中化组合,2023年1月,思源顾问,97,组合细分市场的价值形成新市场,细分市场组合,生态办公,产成品加工,半成品加工,原料加工,商务居住,仓储物流,原料加工,半成品加工,产成品加工,物流仓储,生态办公,商务居住,2023年1月,思源顾问,98,本案目标市场的最终组合化定位,商务居住,产成品加工,半成品加工,仓储物流,生态办公,2023年1月,思源顾问,99,在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？,2023年1月,思源顾问,100,市场定位要有战略高度,定位至少要有5年的区域超前性；定位至少要有2年的成都区域内超前性（成都乃至西南区域）；,确保项目进入市场时的明显领先性！,2023年1月,思源顾问,101,市场定位必须从目标市场出发,市场定位,商务居住,产成品加工,半成品加工,仓储物流,生态办公,2023年1月,思源顾问,102,企业制造产业园&生态办公区,通过打造第二产业为主的制造产业园为主，辅以一部分生态办公区，把现有优势和机会扩大到最大程度；通过定位更具辐射效应的制造产业园形成集聚，形成对成都乃至西南的辐射；,本案市场定位,2023年1月,思源顾问,103,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,104,从组合化目标市场出发，寻找目标客群,2023年1月,思源顾问,105,目标客群需求应具有的特征,目标市场定位,产成品加工,半成品企业,物流仓储,商务办公,生态办公,原料加工,商务居住,产成品加工,半成品加工,仓储物流,生态办公,2023年1月,思源顾问,106,潜在客群需求特征分析,仓储物流,以低成本、交通便捷作为物流陪送中心的首选之地,产成品加工,在消费终端或是项目生产线上，按流程对企业产成品进行包装,半成品加工,一部分高新企业多选择工业园区对半成品进行加工，以便直接入市，减少企业成本,商务居住,制造业企业多以郊区、低成本、交通便捷的区域作为原料加工场所；,生态办公,越来越多的企业关注休闲健康，三生态环境中获取工作和生活的乐趣；,原料加工,企业高层首脑在商务活动、商务交流、商务接待中实现办公需求；,2023年1月,思源顾问,107,目标客群特征描述,具有一定的综合实力的企业，他们多经营第二产业为主要，辅以部分物流等；企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性；企业在一定的时期有战略性扩张需求，需兼并或收购一些业务体系，进入新的市场空间，并对工业园办公物业具有要求；外资、外埠第二产业类企业进入成都市场，设置机构和公司。,2023年1月,思源顾问,108,潜在目标客群的来源地,从组合化市场需求出发，本案潜在目标客群的来源有以下四级市场地区：,2023年1月,思源顾问,109,本案的目标客群是谁？,?,2023年1月,思源顾问,110,本案目标客群定位,（1）成都本地企业，包括民营、国有企业等（2）需要拓展成都市场和西南市场的江浙、福广、台湾等地的民营企业（3）需进入西南市场的外资企业（4）泛西南等其他地区进蓉大型企业,注：以上企业产业形式以以第二产业为主,2023年1月,思源顾问,111,（1）成都本地企业,成都本土成长起来的民营企业，尤其是市内外溢的有规模扩张需求的民营企业，以及郫县本地发展壮大的企业；成都民企与其他类型企业合资、合作企业，需要新的办公空间；外地进入成都有一定时间的准成都民营企业，其办公条件有改善需求；由高新西区带来的相关高新技术企业等。,2023年1月,思源顾问,112,（2）江浙、福广、台湾等地民营企业,江浙、福广、台湾等地民营经济蓬勃发展，存在大量的民营企业；这些民营企业经过这些年的积累发展，已经进入西南市场的扩张阶段，他们急需在更高的对接平台上拥有新的成长空间；随着这些民营企业的成长，它们也需要自己在成都新的制造、加工、办公空间；这些外地民企进入成都，资金充裕，对于区域内外部沟通不敏感。,2023年1月,思源顾问,113,（3）需进入西南市场的跨国公司（入IBM）,随着西南市场的发展，国外大型企业都开始争夺这个大蛋糕；而进入西南市场的最佳平台和窗口就是成都，占领成都，就等于占据了西南市场的高地。根据跨国企业投资产业的转移变化，下一阶段将会大量进入中国市场的行业企业主要是：电子通讯类企业、重化工企业等。,114,（4）泛西南地区进蓉大型企业,大成都地区存在大量的国有或国有控股大型企业集团，它们的异地扩张需要新的承载空间；大成都地区（绵阳、德阳等）企业集团的功能部门外迁，如发展需求等；这些企业可能会在成都成立再加工基地或者生态办公中心等。,2023年1月,思源顾问,115,不同产品的开发以满足潜在目标客群的不同需求,从本案的市场定位出发，主要以三类不同产品来满足潜在目标客群的不同需求：,2023年1月,思源顾问,116,潜在目标客群对不同产品的需求度评估,大众化产品,品牌化产品,定制化产品,跨国企业,泛西南等制造型企业,江浙、福广、台湾等地民企,成都本地企业,不同产品需求,客群来源,2023年1月,思源顾问,117,纲要,一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？,2023年1月,思源顾问,118,是否能够有效实现“借势、跳出、超越”？,2023年1月,思源顾问,119,借用高新西区规划建设的影响之势,高新西区的规划建设将直接影响本案的定位与发展方向，充分利用高新西区的影响力，是本案的关键；同时，本案还要积极利用高新西区的规划建设对区域经济带来的推动作用，提前做好发展商务办公、制造加工业、物流仓储等产业。,2023年1月,思源顾问,120,跳出区域市场限制放眼中国西部,独特的产品创新、多元功能组合、特色文化元素等形成竞争优势，跳出单一工业地产开发模式，有利于在市场中占领先机，树立良好的品牌形象；项目立足高新西区市场，吸引成都市场，服务成渝市场和西部市场。,2023年1月,思源顾问,121,超越全面提升项目价值,总部办公,生态办公,SOHO办公,郊区厂房,企业制造产业园,政府期望,产业地产,工业用地,价值最大化,后现代产业园示范项目,超越常规郊区产品，定位新生代郊区工业园区,超越地块性质、概念约束、政府期望，实现真正的价值最大化,生态办公区,第一阶段工作汇报完毕,