沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告40页.ppt

沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告,辽宁通启市场研究咨询有限公司2009年11月20日,报告结构,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,沈阳别墅市场宏观发展概况-区位与现状,目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线五大区域。05年前，泛浑南（机场）别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐渐东移。,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布,沈阳中体奥林匹克花园花园新城,金地长青湾,假日伊丽雅特湾,皇第龙邸,中海龙湾,美地庄园,桑堤亚纳,香格蔚蓝,富力仙湖国际,方迪山庄,泉涌新镇,大溪地,万科兰乔圣菲,中旅国际小镇,信盟花园,莱茵南郡,玫瑰园,悠诗美地,碧桂园凤凰城,碧桂园太阳城,博士花园,比华利,北美家园,8栋洋房,九如溪谷,沈阳中体奥林匹克花园花园一号,穗港公园里,圣诺兰桥,深航翡翠城,花溪山庄,佳地园,佳苑庄园,锦绣山庄,沈阳碧桂园,翔凤山水国际,泉涌山河里,清韵百园,沈阳奥林匹克花园,米拉晶典,皇嘉美墅,辉山别墅,唯美品格,唯美十方,听雨观澜,首创银河湾,阳光假日山庄,维也纳森林别墅,丰达花园别墅,绿岛花园,保利十二橡树,首创琥珀湾,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析,数据来源：沈阳市房产局 注:2009年数据截止至6月份。,沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势，在政策明确限批别墅产品的情况下，开发商仍以其 它形式获取相应审批，实际向市场供应别墅产品。供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。但从成交率来看，2007年是别墅市场成交的高峰时期。,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析,数据来源：沈阳市房产局 注:2009年数据截止至6月份。,从2009年上半年的数据来看，销售面积并不算高。但2009年10月、11月，随着保利十二橡树和首创琥珀湾的开盘销售，沈阳别墅市场销售会有稳步的提高。,多数项目仍延续传统欧陆建筑风格，现代风格、中式风格较少，碧桂园太阳城有少量现代风格别墅产品推出。,沈阳别墅市场宏观发展概况-主流建筑风格,沈阳别墅市场宏观发展概况-主要建筑形式,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,棋盘山区域产品该板块基本为别墅类产品；建筑风格较多，包括北美、西班牙以及现代风格，其中兰乔圣菲、桑堤亚纳项目的西班牙风格市场反映较佳；户型设计方面以豪华大户型为主；棋盘山区域价格区域整体均价在8000元/以上。棋盘山区域销售情况板块内独体别墅的销售分化严重，兰乔圣菲、唯美十方等高品质项目销售强劲；以漫步地中海为代表的类别墅产品以高性价比迅速征服市场，每期基本当年售罄；新近推出的保利十二橡树和首创琥珀湾项目发展迅猛，成为该区域新兴项目的代表。棋盘山区域综合分析由于地价原因导致区域内高档次项目林立，且价格偏高；板块内主要以中及高端别墅为主；受世园会影响，区域知名度高、人气旺；区域目标消费群主要来自沈阳市内五区及沈阳周边城市；品牌开发商领衔。,棋盘山板块别墅市场概况,棋盘山板块别墅市场概况-区域项目分布图,棋盘山板块别墅市场概况-主要项目情况,棋盘山板块别墅市场概况-主要项目情况,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科兰乔圣菲,卖点：万科品牌、产品品质、地理位置、自然环境景观。项目优势：1、品牌优势无可比拟。2、本项目同时拥有沈阳最稀缺的两处天然 资源棋盘山、浑河。3、周边人文环境也十分优越，临近沈阳世园会、盛京高尔夫俱乐部、东陵公园。,建筑风格特点：南加州风格内部配套：会所（内并设有酒店式公寓），占地2500平，内设游泳池，超市，西餐厅。周边配套：沈阳世界园艺博览园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物乐园、东陵公园、鸟岛。,项目劣势：1、楼盘价格相对较高，限制了很大一部分购 房人群。2、在北京上海，高档的别墅都配置别墅专用 的中央新风和中央吸尘统，本项目没有。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科兰乔圣菲,棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科兰乔圣菲,四期E户型 393平,四期F户型 452平,四期H户型 1112平,经典户型赏析,经典户型赏析（地下室联排赠送，独栋计算面积）,棋盘山板块代表性别墅项目分析-沈阳碧桂园,棋盘山板块代表性别墅项目分析-沈阳碧桂园,项目卖点：碧桂园品牌、产品品质、地理位置。项目优势：1、价格低。2、园区内有项目自己的五星级酒店，拥有数百间客房，多个会议厅集商务、休闲、美食、康乐和度假功能于一体。3、位于世博园旁，拥揽棋盘山风景。项目劣势：交通不方便，配套不齐全。,建筑风格特点：欧洲贵族风格内部配套：涵盖了娱乐、餐饮、度假、商务等功能的五星级标准山景酒店。周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-奥林匹克花园,棋盘山板块代表性别墅项目分析-奥林匹克花园,劣势：1、地处市中心之外，基础设施、生活 配套较差。2、挑空设计是安排在餐厅上空，而非 客厅，稍显不足。,卖点：奥运健康为主题优势：1、开发商品牌、信誉好。2、奥园的人气较旺，人文环境较好。3、产品多元化，吸收大范围的消费群。,建筑风格特点：现代澳洲风格；以奥运、健康为主题。内部配套：会所、24小时便利店、美容院、干洗店、社区服务中心、咖啡厅、餐厅、诊所、药店。社区商业配套：24小时便利店、美容院、干洗店、咖啡厅、餐厅、药店。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利十二橡树,棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利十二橡树,项目卖点：保利品牌、产品品质、地理位置。项目优势：十二橡树庄园是保利在沈阳冲击高端市场的第一个项目，但是十二橡树庄园系列在全国 别墅市场拥有较好反响。项目劣势：1、项目内没有天然水系与天然绿化；2、看不到浑河景观。,建筑风格特点：北美庄园别墅周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利十二橡树,独栋4室3厅3卫户型（面积：309平）,独栋4室2厅3卫户型（293平）,联排边户户型（面积222平）,联排中间户型（面积：232平）,经典户型赏析（地下室计算面积）,棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创琥珀湾,棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创琥珀湾,项目卖点：地理位置、价位。项目优势：1、项目周边环境很好，邻浑河；2、园区内道路比较平坦，无大坡道。项目劣势：1、项目远离市区，交通不便；2、毗邻护城坝，无法看河景。,建筑风格特点：德式中世纪小镇风格周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创琥珀湾,经典户型赏析（地下室计算面积）,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,别墅产品形式别墅建筑风格别墅关注因素建筑面积需求总价心理承受,性别年龄学历职位居住区域,为了进一步了解别墅消费者的产品需求与人群构成，对别墅消费者以问卷提纲形式进行了访问。访问对象选择：1、别墅成交消费者：过去5年内在沈阳购买别墅产品 10个样本2、别墅潜在消费者：有消费别墅的经济实力，在未来五年内有购买别墅产品的意愿 10个样本 3、是购买别墅产品的主要决策者或决策参与者,因整体样本数量较小，结果仅供参考,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,您喜欢购买的别墅类型?,您最喜欢哪种风格的别墅？,在几种别墅类型中，喜欢双拼的比例相对最高，其次是多联排别墅。,在别墅风格方面：地中海风格、西班牙风格相对最受欢迎。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,在以下有关别墅的因素中，您比较关注的?（多选）,在对别墅的各项关注因素中：生态、附加空间、私家花园三项的中选率相对最高。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,通常情况下，您愿意为购买别墅支付的总额为：（单位：万元）,您希望购买的别墅的总建筑面积为：（单位：平方米）,对别墅面积需求方面：220-280平的面积相对最受欢迎。,对别墅总额的支付方面：愿意接受的别墅总额集中在150-300万元之间。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,请问您的周岁年龄属于以下哪个范围？,请记录被访者的性别：,在性别方面，男性的比例明显高于女性，男性比例达75%。男性依然是家庭的主要经济支柱，在别墅的购买决策方面，仍然占据主导作用。,在年龄方面，主要集中在36-55岁之间。其中，46-55岁的比较相对最高。35以下的年轻消费者也占二成，购买群体日趋年轻化。这主要是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,请问您的教育程度是下列哪一种？（单选）,您在单位中的职位是：,学历相对较高，本科以上学历占七成，其中硕士以上占三成。,私营企业主、企业高层管理人员是别墅消费的主体。,一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这个知识经济的年代，积累财富的途径已跨越从前靠阅历和经验积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,您在沈阳连续居住多少时间了？（单选）,请问您原来的居住区域？（单选）,因样本量较小，以下居住区域来源仅供参考，但在来源区域方面有如下特征：沈阳本地人仍是别墅类产品的消费主体，占六成多。外地消费者中，省内其它城市的消费者占二成。在原居住区域方面，市内五区的主城区是最主要的来源，各区域间的来源表现略有差异。,棋盘山板块代表性项目消费者人群特征,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,一、沈阳别墅市场可以分为棋盘山、沈北、泛浑南和浑河沿线四大板块 目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线四大区域。05年前，泛浑南（机场）别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健 全，后期发展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区 域，别墅的主要分布区域逐渐东移。二、别墅产品整体销售形势相对较好，别墅产品消化迅速 沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势。供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。但从成交率来看，2007年是别墅市场成交的高峰时期。三、棋盘山成为别墅主要聚集区，自然条件优越，配套趋于完善四、区域代表性项目开发呈现第二次高潮，销售状况良好 保利十二橡树开盘仅半个月的时间，但一期产品的销售率已达到了80%以上，成为这一区域的新兴代表；万科兰乔圣菲作为该区域老牌项目，自2006年10月一期开盘至今，已陆续开发四期，总体销售率达到98%以上；首创琥珀湾作为第二集团别墅代表，产品定位相对较低，开盘一个月销售率为26.67%。五、客户多为40-60岁的中高档企业主，来自沈阳及周边地区，信赖大品牌，追求产品性价比,调研发现及结论,谢谢观注！,