上海闸北北郊物流园区项目开发思路84PPT.ppt

,上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司,第一部分：项目解析项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第二部分：战略定位总体发展目标定位提升差异化定位竞争性分析第三部分：实施体系可行性的系统分析招商战略体系制定整体发展概念,第四部分：功能组团基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团交通商务主题公园附件：规划建议招商路径物流信息化平台一些问题,项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价,第一部分：项目解析,1,国家宏观政策,1,第一部分：项目解析,项目发展背景,关于促进我国物流业发展的意见,“加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。”,2004年8月5日，发改委等九部委联合发文,上海市国民经济和社会发展“十五”计划纲要和上海市“十五”现代物流产业发展重点专项规划将发展现代物流产业作为上海经济发展的新的增长点之一上海铁路局正在对上海市的铁路货运系统予以整合，调整各站点的运量和运能（其中北郊货运站已投资1.2亿元）原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货运资源和便捷的交通，都提出了“运在闸北”的工作要求,上海市政府规划,1,第一部分：项目解析,项目发展背景,闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划,闸北区将交通运输和物流服务业确定为地区四大支柱产业之一上海市闸北区国民经济和社会发展“十五”计划纲要（草案）总体思路为“突出一个龙头，推进两线建设，完善三片功能，优化四大产业”上海市闸北区交通运输业发展规划（2002.5）“交通运输业是闸北区特色产业，区位条件优越，上海市规划中也将闸北定位为陆上交通运输中心之一，并作为闸北一特强产业加以引导”闸北区委关于闸北区运输服务业发展情况的报告“闸北区应该打造成上海的TCBD（T就是Transportation），功能定位应该是上海现代交通商务区，构建以现代交通服务业为核心的现代产业体系”,1,第一部分：项目解析,项目发展背景,闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划,大力发展与交通直接相关的运输服务业，通过信息化技术加以改造提升，发展成现代物流和电子商务等大力发展与交通密切相关的传统服务业，通过构筑公共信息技术平台和服务网络，推动产业优化升级大力引进和培育基于交通而发生的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业，逐步充实完善现代交通服务业产业链，做大产值和税收总量，奠定其在区域经济中的核心产业地位,1,第一部分：项目解析,项目发展背景,世博会对闸北的影响,“城市，让生活更美好”，2010年的上海世博会将极大地改变上海市的城市面貌，同时也对上海市的城市建设与发展提出了更高的要求 闸北区作为上海市的九个中心城区之一，地处世博会场延伸区，同时将成为世博会的迎宾大厅，这为闸北区大力发展现代交通商务与物流服务提供了机遇，也对闸北区的城市建设和产业规划提出了新的挑战,1,第一部分：项目解析,项目发展背景,闸北的历史演进,闸北区的传统形象在上海市九个中心城区中比较落后闸北区交通运输业的发展是南客北货人流和商流聚集在闸北区的南部地区，闸北区的城市建设和经济发展呈现出南高北低的不平衡状态,1,项目发展背景,第一部分：项目解析,北郊货运站作为货物集散地的优势正在变为劣势，噪音废气污染，交通拥堵，货运站及附近地区环境混乱，对周边土地价值和房产价值产生了负面影响,1,项目发展背景,第一部分：项目解析,闸北中北部地区是上海市传统的工业区，随着传统工业区的外迁，闸北中北部形成产业空心；虽然市北工业新区的建设已具雏形，但缺乏核心产业（以市北工业新区为代表的都市型工业对区级税收的贡献不到10），因此该区域新的核心产业急需确立。,1,项目发展背景,第一部分：项目解析,1,区位分析,第一部分：项目解析,上海市战略地位现代化国际大都市“四个中心”：国际经济、金融、贸易、航运中心长三角经济一体化区域核心,1,区位分析,第一部分：项目解析,闸北区,上海区域发展战略布局调整推动错位发展，要求中心城区重点发展现代服务业，形成若干个具有区域特色的现代服务业集聚区。闸北人流量充足，区域人口密度较高，交通极其发达。,闸北：九个中心城区之一,1,区位分析,第一部分：项目解析,“运在闸北”处于上海市内环线和外环线之间，区内公路、铁路、地铁、轻轨、高架“五线”交汇，中环高架与南北高架、地铁1号线与轻轨明珠线成两大“十字”（地铁与轻轨的交汇处人流最旺，高架的交汇处车流最旺）区内有上海汽车客运总站、上海铁路客运总站、上海铁路北郊货运站,闸北的综合运输能力位居上海市九个中心城区之首。原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货运资源和便捷的交通，都提出了运在闸北的工作要求。,闸北区政府经过详细调研后，确定闸北区的核心竞争力是交通经济和人流经济，提出了建设“上海现代交通商务区”的准确概念和具体发展战略。南客北货，以不夜城和北郊物流园区为相呼应的两极，充分利用了闸北的特有资源和战略优势。,1,区位分析,第一部分：项目解析,“上海现代交通商务区（T-CBD）”发展战略,1,区位分析,第一部分：项目解析,地铁1号线与轻轨明珠线交叉于物流园区的西北角物流园区北部与东部是传统的居住社区物流园区的西部是闸北区新兴的都市工业区物流园区的南部规划为中高档居住社区南北高架与中环高架十字交叉于物流园区的西南角,“北郊物流园区”地理位置和周边环境,北郊物流园区的资源物流园区内有全国最大的零担货运站，拥有最大的货运量物流园区内现有数家成熟的大型批发市场园区北部沿线已形成汽车销售市场和汽配市场物流园区周边有国药物流中心等专业大卖场及专业配送中心,1,区位分析,第一部分：项目解析,1,对城市空间结构的影响作用,第一部分：项目解析,减少物流对环境的不利影响，优化城市生态环境，提升城市形象及土地价值,聚集物流及相关企业，提高物流产业链的规模效应，实现资源共享和资源价值的最大化,完善市政配套设施，改善区域经济环境,改善交通管理，减轻城市交通压力,1,项目发展条件评价,第一部分：项目解析,项目发展条件不足,闸北区的历史形象问题,地价高，增加开发与招商难度,仓储用地偏大，影响商业氛围，发展空间不足。,（物流园区应当体现人本化、亲和力，在规划开发时，将生活区、商业配套、园区共享空间一并融合进去，避免黑城，产业新城方向发展。因此，应当根据条件适当加强土地兼容性，增加混合用地，减少非步行交通对周围城市干路网的压力。）,总体发展目标战略层次分析竞争性分析,2,第二部分：战略定位,物流园区的总体发展目标,形成一个符合21世纪标准的现代化物流网络，塑造闸北交通商务区的新形象通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化的税收，促进区域经济的发展提升物流园区所在地区的形象与土地价值，使物流园区及周边土地达到最有效的利用打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业的发展，填补闸北中北部地区的产业空心,2,第二部分：项目战略定位,总体发展目标,战略层次分析,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,制高层,基本层,提升层,建立以“物流信息平台”为核心的“现代物流”发展平台，提升园区物流企业的综合运营能力,拓展层,以增加商贸业务为目标，大力发展“物流商务”，增加落地交易，提高产出和税收，带动周边发展,建设“物流企业孵化器”和“物流企业总部”，聚集和发展高等级产业元素,确立北郊物流园区在“有形物流”体系中的定位,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,基本层：在上海市“有形物流”体系中的定位,上海“十五”现代物流产业规划三大物流园区：外高桥物流园区（港区一体转口贸易）、浦东空港物流园区（航空口岸）、西北物流园区（陆路口岸）西北物流园区与北郊物流园同质性最强（陆路口岸型，公铁联运，综合性物流园区）北郊物流园区需要充分利用地处中心城区的地位，发挥优势资源，找到自己的独特定位,基 本 层,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,和三大物流园区相比，北郊物流园区在规模上处于劣势，功能上属于综合性物流园区，即包括了干线运输（公铁联运）、包装加工、市内配送、仓储保管等多种功能的物流中心。和市内其他区域性物流节点相比，北郊物流园区的特色包括：中心城区最大的物流基地，面向全国的公铁联运平台，最大的零担货运能力，即“市区”、“全国”、“零担”。由于市区相对过高的土地成本，使得在园区发展单独企业的大型仓储、配送中心都缺乏价格优势，解决思路一是发展对时效、质量要求高的配送业务，二是选择和吸引高附加值的零担货物处理和运输。,基本层：在上海市“有形物流”体系中的定位,基 本 层,提升层：发展现代物流,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,订单处理能力,信息反馈 能力,项目策划和 推动能力,企业对“现代物流”的主要需求,流程管理 能力,提 升 层,信息化平台,物流信息支持平台,物流信息支持平台主要面向物流产业链中相关企业，向其提供合作者信息服务，信息发布和入口服务等，提高物流公司的信息沟通能力。比如接收和处理电子订单，货物跟踪反馈，计算机配载等。,电子商务平台（虚拟展示、交易中心）面向客户，包括销售方和采购方，进行商品信息的发布、展示、交易。是有形商品交易中心的虚拟化和延伸。,2,电子商务平台,两个平台之间相互独立又有着密切链接。物流信息平台同时也可处理其他电子商务网站的业务，电子商务平台也不局限于北郊物流园区。,物流信息支持平台,第二部分：项目战略定位,2,物流信息支持平台,CallCenter系统是信息化平台的主要基石,第二部分：项目战略定位,系统牵涉到的各项技术，如GPS定位、WMS（仓储管理系统）、Callcenter、VoIP、电子订单等技术都已成熟并普遍应用。,6,附件：信息化平台,物流信息支持平台,建设的可行性,作为国内首个高科技、普及性优秀的中小企业物流信息平台，其成功无疑将成为地区物流信息中心的示范，带动先进管理技术在国内的应用水平，提高物流业的服务质量。,形成物流指挥中心,“将大脑留在闸北，将四肢伸向各地”,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,提 升 层,即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在北郊物流园区内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去,拓展层：大力发展“物流商务”,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,人流,商流,物流,“物流商务”是“交通商务（T-CBD）”概念中“北货”部分具体化的结果，其内涵是：,由物流引起人流。北郊物流园区位于中心市区，拥有人流聚集、企业开展商务、办公活动的各项便利条件；同时大量的物流活动也将聚集大量的人流。由人流产生商流。由于人流和企业的聚集，形成物流产业链中各部分元素的聚集和交流，即商流产生的环境。促成商流的具体措施有建设商品展示交易中心、物流信息平台、引进电子商务企业、整体品牌推广等。由商流带动物流。通过商流形成的交易，可以迅速通过园区的物流企业扩散，从而带动物流。在这个过程中，包含了资金流和信息流的活动，象润滑剂一样促进人流、商流、物流的良性循环。,拓 展 层,物流企业总部 包括中小型物流企业的全国总部和国外物流企业、国内大型物流企业的地区总部和汇算中心。通过这些龙头企业，奠定“物流商务”的基础，大力发展外向型经济和总部经济。商贸设施，包括商品展示交易中心和电子商务平台通过这些设施组织和加强人流和信息流的活动，引进商家销售机构、采购机构的入住，促进商流的繁荣，并形成园区内的“落地交易”。信息化服务机构及设施信息化是实现现代物流的关键因素，通过信息服务商能顺利地提供物流流程改造、供应链管理、物流服务质量控制等一系列企业需求的功能，它的建设有利于提升北郊物流园区“现代物流”的 特色和品牌，促进招商。其他基于交通及物流的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业如咨询、研发、金融、广告、会计审计等，完善产业链，提供园区综合服务能力。,要形成良好的“物流商务”环境，就必须引进和提升产业链关键要素，这些要素包括：,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,拓 展 层,制高层：“物流企业孵化器”和“物流总部经济”,“物流企业孵化器”新创物流企业及中小型物流企业的聚集地，通过服务体系的完善，物流资源的整合，为这些企业提供良好的生存空间和发展机会。国内物流产业的高端服务发展薄弱，在物流企业孵化器的建设过程中，通过政策导向和示范引导，对物流企业进行培育，促进物流高端企业集群的形成。物流企业孵化器的建立，可以使园区形成可持续发展能力，保持“指挥中心”的领先地位，并通过向外输出智力服务增加园区产值。,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,制 高 层,制高层：“物流企业孵化器”和“物流总部经济”,物流总部经济指通过营造良好的物流企业发展环境，尽可能多地引进和留住国内外物流企业的地区总部或汇算中心，形成落地交易。物流企业总部的聚集具有规模效应，企业越是聚集，企业各项运营成本就越低，资源更容易获取，从而促进那物流园区总部经济良性成长。,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,制 高 层,物流园区战略定位的竞争性分析,上海的现代化国际大都市和“四个中心（国际经济、金融、贸易、航运中心）的战略地位难以复制。闸北的交通商务区优势在上海具有唯一性。不夜城人流商贸区和北郊物流园区形成人流、货流有机互补的整合效应。和上海市三大物流园区相比，闸北属于中心城区的特性对于众多从事物流管理和客户企业的驻上海工作人员具有更大的吸引力，如果规划解决好车流和人流的分离，就能使这一点发挥得淋漓尽致。,2,第二部分：项目战略定位,竞争性分析,园区的机制具有可持续发展能力。以引进著名物流咨询、信息、管理企业在国内的研发基地和培训中心为主导，在园区形成强大的物流设计、咨询和服务能力，可以向全国输出，而聚集效应可以保证进入的企业不愿外迁，可以削弱竞争园区的产生机会前瞻性的现代物流规划，信息化的充分应用，先入为主的优势，便于取得上海市政府、科技部、物流行业协会等机构的支持。,2,第二部分：项目战略定位,战略层次分析,可行性的系统分析招商战略体系制定整体发展概念,第三部分：实施体系,3,3,可行性的系统分析,第三部分：实施体系,以“有形市场”为依托，从特色交易中盈利,以“电子商务”为平台，从信息服务中盈利,以培育“物流市场”为目标，从社会服务中盈利,以“政府优惠政策”为契机，从规模经济中盈利,以“第三方物流”公司为服务对象，从相关消费中盈利,物流园区盈利模式,3,可行性的系统分析,第三部分：实施体系,物流园区成功的关键因素,园区内在增长引擎,硬件设施,关键性的入驻企业,良好的市政配套,完善的园区设施,正确的行业领域,3,可行性的系统分析,第三部分：实施体系,物流园区成功的关键因素,财务优惠政策,稳定的经营环境,3,可行性的系统分析,第三部分：实施体系,物流园区成功的关键因素,人力资源,金融资本,实施组织,技术开发能力管理能力劳动力资源,政府投资,园区吸引外界投资的能力,独立的开发机构（唯一的一级开发商以保证园区规划的完整性、项目实施的延续性）,代表并协调所有利益相关方的管控机构园区管理委员会）,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,招商战略体系,一个产业园区开发的过程也即是一个招商的过程。即筹划一系列活动吸引外来资金在园区落户的过程，在其过程中需要一个统观全局、立足长远的战略部署。物流园区的招商战略包括,分析物流产业发展趋势，对目标企业进行筛选和优先排序确定北郊物流园区的竞争优势建立物流园区的整体开发概念及组团规划建立开发商和各利益方的财务模型及实施计划,第一阶段,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,物流产业在全球的现状及发展物流产业在中国的现状及发展物流产业在上海的现状及发展,按市场发展潜力 筛选 按与园区的相互 适应性筛选 对筛选出的企业 进行优先排序,1,2,3,了解物流产业的现状和发展趋势,对物流产业进行细分,企业类型细分企业规模细分发展潜力细分,对细分结果进行筛选和优先排序,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,目标行业的选择,该行业是否一个全球性的大规模、高增长行业？（以第四方物流为代表的新兴物流产业已经成为世界上发展最快、最具有发展潜力的产业。随着经济全球化的发展和网络经济的兴起，全球物流服务业加速发展。上世纪九十年代，全球物流年均增长7以上，高于同期GDP增幅。2000年，全年物流产业规模为36万亿美元，与世界旅游业总收入基本相当）该行业是否具有巨大的国内市场，而且比全球市场发展更快？（发达国家物流成本占GDP总值的10左右，而我国占到20，物流成本降低12个百分点，将产生社会效益1000到2000亿元，因此，该行业具有巨大的国内市场）上海物流业发展前景该行业是否具有吸引外资的潜力？（全球物流巨头马士基、联邦快递、香港嘉里物流等已纷纷进驻中国，随着我国加入WTO，道路运输等对外开放，越来越多的外资物流企业将进驻中国）该行业是否具有迁移性？（大部分具有迁移性）,该行业是否具有吸引力？,物流服务产业链,运输、仓储、包装、装卸搬运、流通加工、配送。提供具体的物流服务,市场、铁路、物流房地产、信息设施、运输公司、汽车服务、物流设备等基础及配套服务提供者,3,（提供流程设计和供应链管理服务）,提供运输仓储等物流项目的外包集成服务,招商战略体系,第三部分：实施体系,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,第二阶段,1,2,3,园区本身的竞争优势提升优势的政策举措,西北物流园区（陆路 口岸）浦东空港物流园区（航空口岸）外高桥物流园区（港 区一体转口贸易）,园区开发商的选择园区入驻商家的分析,开发商的选择与入住商家分析,分析北郊物流园区的竞争优势,分析上海现有物流园区的状况,公铁联运平台是北郊物流园区的开发基础九个中心城区的地位对外交通便捷，综合交通运输能力位居九城区之首，六路聚合（铁路、轻轨、高架、地铁、长途客运、市内公交）闸北人流量充足，区域内人口密度较高，有相当大的消费市场规模，具有五流 交汇的商机（商流、人流、物流、信息流、资金流）紧邻大型企业园区，周边有待发展的商圈，具备足够的发展空间物流园区作为一个专题园区，具备产业核心；市北工业园的基础建设已初具规 模，恰好能在产业扩展上为物流园区提供补充闸北区城市建设与产业发展的后发优势,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,园区竞争优势,北郊物流园区具备什么样的竞争优势，能否为这一行业提供独特的价值定位？,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,政府应采取的政策举措,为提升北郊物流园区的竞争优势，政府应采取相应的发展措施和配套政策发展措施明确北郊物流园区是闸北区基础设施建设项目的重点，并 投入必要的资源，批准一系列与物流园区相关的项目制定物流现代化推进的技术标准公布发布物流建设指南 建立物流设施开发运营的招标制度实施市场化的重组调整组建物流园区开发（运营）公司,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,政府应采取的政策举措,土地政策 对列入规划的物流园区的土地征用给予优惠 建立物流基地用地预留制度建设资金来源政策 贷款优惠政策 鼓励民间资金、外资进入 建立物流发展基金便捷通关政策参组执行工业外运政策，鼓励物流业的区域调整建立物流基地用地预留制度,配套政策,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,投资者（开发商）的选择,为保证园区规划的前瞻性和整体性，开发的延续性，以及招商工作的有效性，应当选择合适的一级开发商在进行园区前期整体规划以及招商战略制定时，应当为园区的二级、三级开发商留有充足的发展空间，以吸引投资者的进入,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,对于迁移企业来说，与原有的经济环境相比，只有当物流园区能为其提供更大的发展机会和利润空间，才能吸引它入驻对于新创企业来说，商务成本和生存空间是其考虑入驻物流园区的首要因素因此物流园区应当，大力发展公共平台的建设，同时需要充分考虑区域经济环境对这些企业的支撑作用,入驻商家（企业）的分析,3,招商战略体系,第三部分：实施体系,1,2,第三阶段,1,2,3,4,确定园区内合适的功能组团,明确各功能组团的定位,确定各功能组团的规模,制定园区整体 发展概念确定园区功能 组团确定各功能组 团之间的关系,确定各组团的 定位对各组团的定 位进行论证,分析各组团 的市场供求根据供求状 况确定组团 规模，辅以 敏感度分析,根据功能组团制定土地开发计划及建设周期,制定一个整体的物流园区发展概念,确定合适的企业功能组团，并确定各功能组团之间的相互关系分析各功能组团的具体功能明确各功能组团高层次的价值定位匹配相应的物业形态,3,制定整体发展概念,第三部分：实施体系,3,第三部分：实施体系,制定整体发展概念,1,2,3,第四阶段,设计总体实施计划,评估投资需求,为相关利益方建立财务模型,物流园区的整体投 资规模分析根据各功能组团的 规模和定位估算投 资需求,为项目的整体开发建立 财务模型为政府利益方建立财务 模型为开发商、投资者建立 财务模型为商家、入驻企业建立 财务模型优化财务模型,4,基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团绿核-交通商务主题公园,第四部分：功能组团,4,园区功能组团,第四部分：功能组团,园区功能组团示意图,公铁联运平台,仓储物业,办公物业及孵化器,信息平台网上交易平台,第三方物流公司,大企业物流部门,物流装备企业,物流咨询、软件企业,孵化器服务中心,外资企业,虚拟展示中心,金融服务设施,交易中介机构,电子商务平台,标准物业出租,定制代建物业,仓储保管,包装加工,配送中心,公路运输公司,汽车服务,装卸搬运公司,集装箱作业,行政管理、海关,铁路运输公司,商品交易中心,企业展销外办,企业采购外办,旅馆等服务业,广告、会展公司,通讯服务,专业培训企业,文化、休闲,园区管理机构,企业总部,高端商务写字楼,金融服务机构,信息服务类公司,交易中介,园区开发管理公司,4,园区功能组团,第四部分：功能组团,基础物流企业组团,价 值 定 位,物 业 形 态,功 能,多式联运停车、中转、配载货代仓储保管、分拨、包装城区配送货物调剂中心（库存物 资处理）,北郊货站运输能力与闸北城区交通运输能力这两种资源优势的最大化,现代化、多功能 的小型仓储区与 停车配送区,是以公铁联运平台为基础，以城市配送为核心的传统物流企业功能组团,4,园区功能组团,第四部分：功能组团,基础物流企业组团,4,商贸展示企业组团,第四部分：功能组团,商贸展示企业组团,价 值 定 位,物 业 形 态,功 能,聚集人流、商流，为物流与电子商务交易提供 展示平台,大型商品展示交易中心 可灵活分割的商品展厅,商贸展示企业组团：聚集各类旗舰店、展演中心，为能形成大量交易额的商品提供展示平台,4,商贸展示企业组团,第四部分：功能组团,商贸展示企业组团,4,物流及相关企业总部组团,第四部分：功能组团,物流及相关企业总部组团,价 值 定 位,物 业 形 态,功 能,物流及相关企业总部组团：吸引国内外大型物流及相关企业的总部落地物流园区,高端商务写字楼 完善的商业配套设施,配合闸北区发展外向型经济和总部经济的战略目标，成为国内外大型物流及相关企业的总部聚集地，确立物流园区的核心产业地位,4,物流及相关企业总部组团,第四部分：功能组团,物流及相关企业总部组团,4,第四部分：功能组团,物流及相关企业孵化器组团,物流及相关企业孵化器组团,价 值 定 位,物 业 形 态,功 能,物流及相关企业孵化器组团：配备信息化、标准化的企业服务平台，完善的配套设施，提高园区企业的服务能力，使物流园区成为物流设计、咨询企业的聚集地，向全国范围提供服务,为物流与电子商务交易提供展示平台，孵化器战略是信息化建设的延伸，最终确立物流园区在全国更高地位。,可灵活分割的商务写字楼与多功能工业写字楼组合,4,第四部分：功能组团,物流及相关企业孵化器组团,物流及相关企业孵化器组团,4,物流信息企业组团,第四部分：功能组团,物流信息企业组团,价 值 定 位,物 业 形 态,功 能,配备物流信息平台和电子商务平台，围绕两个平台，聚集各类物流信息服务企业，提高园区企业的服务能力，使物流园区成为物流设计、咨询企业的聚集地，向全国范围提供物流信息服务,构建全国最大的物流与电子商务交易平台,配备有完善的通信网络设施的办公楼及物流数据中心大楼,4,物流信息企业组团,第四部分：功能组团,物流信息企业组团,4,园区配套企业组团,第四部分：功能组团,园区配套企业组团,价 值 定 位,物 业 形 态,功 能,构建一个人本化、亲和力的产业新城,金融配套服务（金融、保险等）生活配套服务（住宿、餐饮、娱乐、购物等）汽车辅助服务（展示、检修、培训、硬件供应、汽车文化沙龙等）共同税务服务,融合生活区、商业配套、园区共享空间，促使北郊物流园区朝着小型产业新城的方向发展,4,园区配套企业组团,第四部分：功能组团,园区配套企业组团,4,第四部分：功能组团,物流园区绿核交通商务主题公园,园区配套企业组团,中国首个交通商务主题公园 90亩集中绿地，25米宽的水系穿越绿地，50亩主题展区，浦西少有 服务性、知识性与趣味性为特色 突出闸北区的交通商务特点 利用北郊货运站的现有资源 提升北郊物流园区的整体价值 现代交通网络环绕：北为轻轨明珠1号线，西为南北高架下挂地铁，南为 亚洲城市最高立交桥，成为主题公园不可多得的景观资源,物流园区绿核交通商务主题公园,汽车专题物流区,基础物流服务区,物流信息企业组团,物流企业总部组团,配送停车区,商贸展示企业组团,物流及相关企业孵化器,绿核-交通商务主题公园,物流业务综合服务区,特殊用地,综合物流服务区,北郊铁路货运站,5,政府整体发展措施与配套政策招商计划招商手段招商理念,招商方案,5,招商方案,招商方案工作项目及内容举例,政府整体发展措施与配套政策,招商计划,招商手段,招商理念,5,招商方案,政府整体发展措施,政府整体发展措施与配套政策,建立物流设施开发运营的招标制度,制定物流现代化推进的技术标准,公布发布物流建设指南,实施市场化的重组调整,组建物流开发（运营）公司,5,招商方案,配套政策,政府整体发展措施与配套政策,建设资金来源政策,便捷通关政策,参组执行工业外运政策，鼓励物流业的区域调整,土地政策,对列入规划的物流园区的土地征用给予优惠建立物流基地用地预留制度,贷款优惠政策鼓励民间资金、外资进入建立物流发展基金,5,招商方案,招商计划,由开发商与政府组成合作招商团队，并明确责任准备营销材料针对不同的商家，选择相应的招商渠道，开发最佳接触战略，并建立与商家的联系实施跟进措施，建立招商跟进备忘录分析商家重点需求，整合包括政府在内的各方资源，调整招商谈判思路根据谈判进程，调整修订潜在入驻商家名单，确定核心招商目标,跟踪招商备忘录的执行整合包括政府在内的各方资源，协调入驻商家与相关各方的关系促进商家作出入驻决策与商家签订入驻合同展开对入驻商家的落地服务,选择潜在入驻商家,与目标入驻商家接触谈判,最终锁定入驻对象,招商实现,建立可能的商家数据库Customer Service根据物流园区的战略定位制定筛选的明确标准收集候选商家的信息，进行筛选完善潜在入驻商家数据库对可能商家进行优先度排序形成可能入驻商家的优先序列名单，包括联系信息和公司背景核对联系信息并尝试建立初步联系,招商计划,5,招商方案,后投资服务招商工作的延续,在全球范围内，新的外资总流量中,60%以上都是现有外商投资者的再投资；此外，成功的后投资服务工作可以显著地给地方经济增加价值。因此，后投资服务应当作为招商工作的一个重点，纳入招商战略体系。物流园区的后投资服务有4个主要目的：开展亲商工作，留住目前的投资者，在可能的情况下，说服投资者加强和扩大现有业务物流园区所在地现有企业的亲商工作物流园区新入驻企业的亲商工作扩大和深化当地投资：选择物流园区内有增加投资可能性的目标企业，说服它们扩大在园区的业务范围，从而使园区内企业外迁的可能性减小吸引设在其他地方的、给目标投资者配套的产品和服务供应商在物流园区附近投资设厂，发挥市北工业新区与物流园区的配套互补功能发展供应链联系，增加闸北区产业间贸易，提高闸北区的产值与税收，使新投资对闸北区经济的价值最大化。,招商计划,5,招商方案,招商手段,园区招商,行业招商,合作招商,由物流园区开发商与闸北区政府合作成立专门的招商中心，以企业化方式挂牌运行，重点做好园区项目的接盘、协调、落实和服务，以加强招商引资工作力度。,即专题招商，与物流行业协会合作，结合物流产业特点及动态，进行强化招商。,吸引投资公司组建物流园区招商管理公司，参与物流园区的招商和管理工作。（建议结合市北工业新区与物流园区的战略互补特性，将招商工作范围扩展到市北工业新区）,招商手段,5,招商方案,招商手段,特色招商,委托招商,以商引商,根据闸北区的经济环境，突出区域特色（交通商务资源和后发优势），以特色促进投资环境的改善，进而增强了招商宣传的针对性、高效性和引资独特优势，吸引物流及相关企业投资。,实行招商队伍的专业化，制定招商奖励措施，建立招商基金，利用国内外法人机构、经济组织或个人所拥有的招商网络和资源建立广泛的招商网络，积极开展异地和跨国投资项目。,在发展以物流园区为载体的一次招商的基础上，以进园企业或联谊企业为载体启动关联招商。,招商手段,5,招商方案,招商手段,活动招商,传媒招商,敲门招商,通过会议、会展，如座谈会、招商会、经贸洽谈会、物流技术及产业专题会议等形式，有计划、有步骤、有目的展开招商引资主题活动。,制定传媒招商计划，充分利用国内外主流媒体的号召力和影响力，树立项目良好形象。,建立潜在进驻商家数据库，通过各种渠道紧盯目标客户，通过为之量身打造的商业投资计划，以及提供个体解决方案，对目标客户进行进行说服。,网上招商,整合政务、商务、企业和媒体等信息资源，利用多种语言文字和视频、动画等多种媒体形式建立网络招商平台。,招商手段,5,招商方案,“贴身式”服务理念提出对进驻商家的服务不仅仅是审批办事的服务，而是全方位、全天候、全过程的服务，是贴身式、跟踪式的服务理念。“一站式”服务体系对招来的商家尤其针对外地商家，园区应建立快捷、便捷的“一站式”服务体系，使投资者从申请到领取营业执照可“一厅办理，一站解决”。“铺张式”宣传渗透加大对外招商宣传力度，开展物流园区整体形象宣传推介，积极开展招商引资主题活动。同时结合国内外主流媒体，打造现代物流园区国际形象，提升物流园区在国内外的知名度,招商理念,6,几个问题,6,几个问题,为适应物流园区对交通环境的高要求，需要对园区内的交通重新进行规划调整，并对部分地块的功能进行调整或调换为保证物流园区的活力，应适当增加一些生活配套用地，以满足产业发展及完善园区功能，形成一个完整、新型的产业园区为方便城市生活，保证中心城区的物流配送，在交通方面应当给予便利（中心城区配送的厢式货车配额）为确保物流园区设计的高标准、开发的延续性，需要由政府与企业组成唯一开发商,!,!,!,!,几个问题,物流产业是极具发展潜力的一个新兴产业，综合了各方面的高新技术。因此希望能把物流园区定位为一个专业的高新技术产业园区，园区内的企业享受高新技术企业的优惠政策在物流园区开发的10年中，入区企业形成税收的地方留成部分返还给园区开发商为保证物流园区开发进程，政府应尽快完成区内城市道路的建设；如由园区开发商承担区内道路与公建设施的建设，则政府应当给开发商提供资金担保，并给予税收返还政策，以保证开发过程的稳定性与开发商 积极性。,6,几个问题,!,!,!,几个问题,