深圳代表街楼盘商铺调研报告.ppt

深圳代表街铺调研报告,招商依山郡,项目简介：,招商依山郡,项目简介：,招商依山郡,层高超过5.4米，临街商铺，U型布局，地处十字路口交汇处，结构方正，商铺利用率较高；,商铺特征：,主力商铺面积为30-80，分布在小区临街处和小区内部，临街处的商铺由于道路旁的的树木茂密，过往的行人和车辆很难清楚的看到和了解商铺的主要情况；,招商依山郡,项目价值分析：,区位特征：该项目位于龙岗区黄阁北路与龙平西路交汇处，属奥体板块，届时随着深圳2011年世界大学生运动会的举办，整个片区的规划日趋完善，周边商业有天安数码城、华润万家、中海康城大酒店等。规划特征：招商依山郡靠近黄阁北路和龙平西路，虽距离地铁三号线较近，但价值提升对于商铺而言空间不大，因周边住户多为白领，人流量在固定时间内较少。辐射范围：受片区内的已建楼盘和在建楼盘较多，以及周片大型商业项目天安数码城，天虹等影响，项目人气主要以本小区住户和过往于十字路口的流动人口。展示面：商业主体面向龙平西路，侧体面向黄阁北路，但因龙平西路路边树木茂密，行人和车辆的关注度有所减弱；社区因素：招商依山郡住宅建面与商业建面比约为1:4，属偏内向型社区商业；售价预测：从地理位置、商业规划上看，现暂定为2万元/3万元/。,益田大运城邦,项目简介：,益田大运城邦总占地近100万平米，罕见大社区，学校、商业、园林配套齐全，宜居；虽道路四通八达，但目前多为规划修建中。,益田大运城邦,项目分析：,项目区位：该项目紧邻贯通深圳和东莞的城市交通要道龙平路，但由于高速公路的横穿将项目与周边的群体隔开，所以略显孤立。交通环境：城市快速路，水官高速三大便捷通道半小时内直达深圳市区，深圳398公交车官井头站可达此小区门口；辐射范围：由于该项目受到高速路和中海康城国际的影响，所以辐射范围较小，多数消费群体来自于小区内部；优势：除临街商铺外，还有集中式的商业中心（益田假日广场）。,中海康城国际,项目简介：,该项目与大运中心一路之隔，靠近奥体公园，公共交通较为发达，住户可达4000户。,中海康城国际,项目分析：,项目区位：位于龙岗区大运中心，与龙岗中医院（在建）和奥体中心相毗邻。商铺特征：整条商业街的设计风格鲜明，商铺层高为5.6米，南北通透，可利用率较高。片区特征：该项目所属片区为龙岗大运中心城，周片新建和在建楼盘较多，道路已基本修通。销售情况：35万元/，截止5月17日，商铺已基本售完，现仅剩5套商铺。商铺目前业态：已有部分商铺开张营业，主要为小型便利超市，餐馆和自动提款机（ATM），在装服饰店。,玉湖湾,项目简介：,商铺共123间，现已出售121间，余两间商铺。该项目周片人气目前较为冷清，人流量较少，周边仍有工厂存在。,合正汇一城,项目简介：,8万的综合购物中心与商业街商铺，目前没有启动销售。,合正汇一城,项目简述：,周边商业：苏宁电器、沃尔玛；区域特征：项目位于西乡大道与新湖路交汇处，过往车辆和人 流量较大；商铺层高在6米左右，主力铺位面积50-80；,金地梅陇镇,项目简介：,金地梅陇镇的销售已经停止，现在的空闲商铺多为业主自己或者中介机构做出租、出售的交易。,金地梅陇镇,层高达7米，为社区商铺，主要辐射范围以金地梅陇镇的住户为主；,商铺简述：,主力商铺面积为28-70，商铺主要分布在商业街内部，由于设计建造的原因内街商铺的受关注度较少；商铺现在的空置率较高，投入使用的多以便利店为主；金地梅陇镇的周边社区已经相对成熟，住户多为“关内”的白领一族，有一定的消费和购买力，但是由于交通道路以及世纪春华临街商铺的成熟并不能将人流有效地融合串联；,振业城,项目简介：,振业城,项目分析：,项目区位：位于深惠路与梧桐路交汇处，交通方便，北接红棉路，东为梧桐路，西为深峰路。地铁3号线，六约站出口便是。商铺特征：整条商业街规划清晰，商铺层高为5-6米，可利用率较高，商铺二层以被投资商买断准备已出租的形式作为办公用地。片区特征：该片区在建项目居多，人气将会大幅度攀升辐射范围广阔，且因振业城为高档别墅，所以自身的购买能力强。销售情况：3.55万元/，商铺现已售出90，剩11套商铺。商铺业态规划：以餐饮、娱乐、时尚为主题。,出租,皇庭.威尼斯人广场,项目简介：,后海片区仅有的两个在售项目之一，以罗迪欧商业名店街为项目商业部分命名，但没有实际的招商动作。,深圳湾商业分析,项目分析：,片区因素：后海片区被称为“深圳最后的豪宅区”，商铺售价高昂，市场的项目都规划了较大的社区商业，以外向型商业为主，迎合后海片区未来城市中心的规划；市场反应：商铺售价过于高昂，加之宝能太古城尚未启动，片区内人气匮乏，市场反应平淡，君汇新天与三湘海尚都采取了谨慎的态度，暂缓入市；销售状况：目前市场上仅1.6万的推出量，只消化了一半左右。相对于住宅项目的热销，商铺销售低迷。,深圳湾商业分析,市场困境分析：,片区因素：现阶段后海片区正处于开发阶段，人气不足，现在商业项目的发售略显超前；道路因素：城市景观带的存在，无形中割裂了中心路两侧的人气互动；硬件因素：发展商为了追求商业面积最大化，设置了大量商业内街，在现有的市场氛围下，销售难度较大；商业因素：除了宝能太古城外，其他商业街都是纯销售物业，回报前景不明朗，无法推动销售；综上，目前商业部分的推出，难以取得较好的成果。,威尼斯人商业内街,城市景观带,宝能太古城,项目简介：,项目定位为“心灵艺术Mall”,以“惊喜、神秘、创造”为宣传口号。深圳湾唯一城市综合体。10万shopping mall是片区内最大的集中商业。现正在招商筹备中。,宝能太古城,项目说明：,商业主体氛围两部分，有连廊相连。两部分的间隔过长，对人流动线规划与两部分联动有一定负面影响；项目入口的设置影响整体人流动线，且门前没有广场，没能起到引导、汇聚的作用。,项目入口,宝能太古城,SWOT分析：,优势(Strength)区位优势：后海湾片区，深圳未来最具发展潜力的地区之一，随着规划的逐步实现，该地区发展潜力巨大；消费支撑：后海片区以均为豪宅，人均消费能力强。,劣势(Weakness)物业不足：由于地块特征，导致项目被分为两部分，间隔远，互动性受到影响；缺乏广场：作为大型购物中心却没有门前广场，难以起到汇聚人气的作用。,威胁(Threaten)守业期长：现在后海片区仍在开发阶段，待逐步形成生活氛围，需要一个漫长的守业阶段；交通不便：该地段公交车辆少，不易吸引区域外人流。,机会(Opportunity)市场空白:本项目建成后，将成为后海片区唯一的大型商业中心，片区内没有竞争对手；,万科红,项目简介：,万科首个自有商业物业，由集中商业与商业内街组成。其中可销售部分为集中商业外围1-2层商业，总面积约1.5万。,万科红,项目分析：,项目区位：项目远离主干道，连接项目的两条道路惠康路与锦龙路都没修通，对外辐射能力较弱；交通环境：项目没有主干道联通，距离周边社区较远，难以有效导入外部人流。未来地铁3、5号线建好后，才会有所改观；物业条件：可售商业面积中，一层与二层各占一半，无形中增加了销售难度；主力店情况：现在又tesco，vingo，屈臣氏、真功夫、中国银行等超市、餐饮类商家意向进驻。,商业内街,负一层超市入口,万科红,商业内街分析：,内街分布：由于小区主要出入口的原因，商业街被分成了两个片区；内街作用：内街的设置原意是带动内部铺位的价值，但北区铺位总面积太小，内街较短，作用受到一定影响；电梯使用：南区内街较长且有一段是单边铺位，在这段区域设置电梯，能避免内街成为“巷子”，对人流有一定引导作用；,下沉式广场,内街动线,万科红,商业价值分析：,区域价值：随着地铁3号线的修通以及地铁5号线的规划，布吉关口附近土地价值有较大推动，信义假日名城售价从去年初的1.2万元左右上升到1.6万元，涨幅超过30%；商业价值：百鸽路片区商业环境较薄弱，以社区街铺为主，新一佳等集中商业经营情况一般，档次较低。万科红引入乐购主力店与其他大品牌次主力店，有望成为百鸽路片区的商业中心；物业价值：由于主力店设在B1F，对二层铺位的带动较小，不利于提升二层铺位价值。因此商业价值一楼街铺一楼内街二楼；售价预测：一楼街铺6.5-7万元/，内街4-5万，二楼3.5-4万。,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,