合富辉煌东莞楼市总结及展望 85页.ppt

东莞市2011年楼市总结及2012年楼市展望,宏观背景土地市场住宅市场,东莞市2011年楼市总结,抑通胀,调结构,稳增长,2011年经济目标,2011年中国GDP增长目标为“保八”，截至第三季度，GDP已达9.4%，全年增幅将较去年的10.3%略有回落。2011年“稳增长”目标铁定实现。出于整体经济“稳增长”考虑，管理层对房地产业“有保、有压”，保持稳定发展。,CPI,GDP,PMI,加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。加快改造提升传统制造业。今年制造业采购经理指数(PMI)持续下滑，处于转型期的中国制造业发展遇到困难。另外，优化房地产发展结构成为重要一部分。,？,今年CPI从1月份4.9%一路飙升至7月的6.5%后，开始缓解，物价得到持续回落，11月CPI仅4.2%.通过3次加息、6次提高存金率及控制货币供应量等方式最终基本实现“抑通胀”目标。信贷紧缩对2011年中国楼市影响深远。,全国：2011年经济工作目标整体基本实现,货币供应量,利率调整,存款准备金率,新增贷款,今年政府频繁运用货币手段，最终基本实现年度“抗通胀”目标。今年国家控制货币供应量和新增贷款量，3次加息及6次提高存款准备金率，降低货币流通速度，减少过剩流通货币总量，对“抗通胀”表现坚定的决心。房地产业作为对资金依赖较高的行业，今年面临房贷紧缩的困难，需求受到一定程度抑制。,全国：今年频繁用货币手段，最终基本实现“抗通胀”目标,东莞：改变一味追求GDP增速方式 加快结构调整,2007年之前，东莞经济增长速度长期保持20%及以上的高速增长，2007年之后，东莞放弃一味追求GDP增长速度方式，加快产业结构调整，GDP增速基本回落至一位数以内。2011年加快经济社会双转型，已基本告别追求GDP阶段。2007年以后，伴随GDP增速回落，在经济转型下，东莞第三产业比重得到明显提高，最终从07年之前长期保持42%比重提升至2008-2011年间的50%左右，东莞转型效果初步呈现。随着东莞转型的推进，东莞房地产业将迎来更广阔的发展空间。2011年东莞GDP增长目标为8.5%，前三季度增幅仅8.5%，完成全年目标存在一定的困难，说明：东莞作为全国最典型制造业，在全国制造业面临困境大背景下，经济发展受到制约。,2011年全年数据为预计数据,从70大中城市房价来看，2011年4月始，环比上涨城市数量逐月减少，从4月的56个减少到11月的5个，环比下降的城市数量从4月的9个持续增加到11月的49个，同比涨幅回落的城市数量从年初的31个增加到11月的61个，即87%的城市房价同比涨幅出现回落。在一系列高压政策下，全国楼市整体得以降温，市场观望氛围较浓，部分城市进入深度调整。相对而言，2011年东莞受政策影响较小。全国楼市早在第二季度开始进入调整，东莞则仅在第四季度11月才开始真正进入降温。,2011年全国房地产进入深度调整 东莞四季度现微调,2011年政策关键词：“限贷”、“限购”、“房价控制目标”,2011年东莞面临三大楼市政策，分别为“全国性限贷政策”、“限购预期”和“房价控制目标”。“限贷”：作为全国硬性政策，东莞楼市亦受限贷影响，投资需求受到严重打压，甚至部分首次置业及首改置业刚性需求受到误伤。“限购”：东莞最终未出台“限购”政策，但却饱受“限购预期”干扰，“假限购带来真成交”，政策挤压出部分楼市需求。“房价控制目标”：“房价控制目标”是东莞楼市的“挡箭牌”。东莞最终完成了房价控制目标，是东莞最终逃脱“被限购”命运的必要条件。,前三季度GDP增幅为8.0%,宏观背景小结：,2011年中国经济“抑通胀”、“稳增长”目标基本实现，包括房地产行业在内的“调结构”的经济工作重点在加深进行中。在“限贷”“限购”及“房价控制目标”等一系列重拳下，2011年中国楼市进入深度调整。在全国制造业面临困境大背景下，2011年东莞经济遭遇一定压力，房地产业快速发展受到经济形势制约。得益于相对宽松房产环境及东莞楼市长期健康稳定发展，2011年东莞楼市整体表现“供需两旺”，仅在四季度出现短暂调整。,宏观背景土地市场总体概况商住地分析典型区域、地块分析住宅市场,东莞市2011年楼市总结,土地整体供求价,2011年全市供应土地约763万平方米，同比增长6.5%。2011年全市总成交土地约660万平方米，同比略降约3.2%。2011年土地价格约2158元/平方米，同比上涨约15.5%。,总体成交同比略有下降，价格平稳上涨,2011年土地各用途成交占比,商住地占主导地位,2011年商住用地约成交309.6万平方米，占总成交量的46.9%；工业用地约成交187.8万平方米，占总成交量的28.5%；科研设计用地约成交94.2万平方米，占总成交量的14.3%；仓库用地成交44.6万平方米，占总成交量的6.8%、商务金融用地成交18.8万平方米，占总成交量的2.8%以及其它占总成交量的0.2%。,宏观背景土地市场总体概况商住地分析典型区域、地块分析住宅市场,东莞市2011年楼市总结,商住地供求价,今年商住地供求创历史新高,2011年全市供应371.5万平方米商住用地，同比10年增长70%，供应面积创历年新高。2011年全市成交309.6万平方米商住用地，同比10年增长50.6%，成交量达历史最高值。2011年全市成交商住地楼面地价月1757元/平方米，同比10年下降6.9%,主要原因是开发商拿地欲望不高，80%以上的地块以底价成交。,2011年商住地成交分布图,2011年商住地成交排名：,2011年东莞全市共有21个镇区和3个市区成交了商住地，其中塘厦镇以63.6万平方米的成交量居首榜；樟木头镇以40万平方米屈居全市第二；沙田则成交30.5万平方米，排名全市第三。前三名成交总量约占全市成交的43.3%。,塘厦、樟木头、沙田排名前三甲,全市各个区域成交情况,南城成交价最高、塘厦成交量最大,2011年商住地成交价最高的为南城区，总体成交楼面地价约4173元/平方米，成交价排名全市第一；东城区今年成交1宗商住用地，终于突破3年零成交的尴尬局面，楼面地价约3658元/平方米，成交价格排名全市第二；松山湖成交楼面地价约2652元/平方米，排名全市第三。,4173,3658,2652,2011年全市商住地流拍一览表,2011年全市共流拍7宗商住用地，面积约27万平方米。流拍地块主要分别于北部片区，号称第五个城区的寮步镇共供应3宗商住地全部流拍，面积达11.3万平方米，有史以来第一年创下零成交。,寮步地块全部遭流拍，创历史以来零成交,流拍地块分析,4,5,6,10,11,15,16,19,23,27,28,29,21,未开工区域图,塘厦未开工商住地存量最大,2009年-2011年地块尚未开工区域图,自2009年至2011年全市共成交698.8万平方米商住用地，其中已经开工256.2万平方米，还有442.6万平方米尚未动工。塘厦镇目前约有50.8万平方米未开工，为全市尚未开工最大量区域，全部为今年成交地块；虎门镇目前约有1.6万平方米尚未开工，为2010年高盛誉信用担保公司所拍得的地块。,2009年共成交183.6万平方米商住用地，至今约有39.2万平方米尚未开工，2年时间完成开工率的78.6%。2010年成交205.6万平方米商住用地，至今约有111.8万平方米未开工，时隔1年开工率仅占总成交量的45.6%2011年共成交309.6万平方米商住用地，至年底仅开工12.8万，剩余296.8万尚未开工。,近2年成交地块开工缓慢,宏观背景土地市场总体概况商住地分析典型区域、地块分析住宅市场,东莞市2011年楼市总结,塘厦镇,塘厦镇2011年成交63.6万平方米商住用地，创下历年新高，成交均价约1938元/平方米，所成交地块均以底价拍卖，导致价格与往年无太大差异。塘厦镇地处东莞东南偏南位置，与经济发达特区深圳紧紧相连，而房价却有天壤之别，大部分深圳客户会选择房价较合理的塘厦安居，所以塘厦有“深圳后花园”之美誉，继万科成功开发棠樾、金地成功开发博登湖后，2011年又有碧桂园、中信等蜂拥进驻，未来2012年塘厦房地长行业将风起云涌，与其说大品牌开发商竞争，不如说是相辅相成，相互借鉴对方的优点弥补自己的不足。预告中有将近40万平方米的商住地将于近期拍卖，预计2012年塘厦镇将推出60万平方米商住地。,大量品牌开发商将蓄势待发,樟木头镇,2011年樟木头共成交40万平方米的商住用地，地块分别被长虹、保利竞得，其中保利地块总面积约33.3万平方米，位于樟木头保利生态城地块旁，将来有利于同生态城统一打造。该地块是保利第四个旅游地产项目，项目建成后相当于再造一个樟木头镇城区，并有望每年给东莞吸引游客600-800万人次。深圳隆塬地产东莞分公司应邀考察了东莞樟木头瑞德购物公园项目，目前在东莞也有几个大型项目正在洽谈中，该公司在12月初刚刚在东莞汇峰中心挂牌成立，有望在不久的来年在樟木头有项目上市。,南城区,南城区今年成交的商住地略有回暖，同比10年增加约4.3万平方米，与09年基本持平，但是与07年相比还是相差甚远。价格已经达到历史最高点，原因是今年该区域的西平片区成交了1宗优质地块，被佳兆业竞得，楼面地价达4768元/平方米，创下08年以来“新地王”。主打镇区的佳兆业转战南城，南城将是佳兆业城区的“处女作”，应该为成功做足够的功夫。,量价齐升，佳兆业“进城”,长安镇是东莞经济发达镇区，近年来房地长行业发展迅速，随着四季地产的落足，万科、万达随后纷纷相拥而入。07至10年地块成交面积逐年增加，但11年同比10年有所下降，降幅约35%；价格却在走下坡路，已经2年连降，10年价格同比09年下降约14%，11年同比10年下降约33%，11年的价格已经降到接近08年的历史最低值。,长安镇,量跌价降，价格接近历史低值,地块公告基本资料,该地块位于长安镇宵边社区，地段繁华，面积约8.85万平方米，容积率为3.0，地块50%做住宅，另外50%做商业。申请竞买人要求较高，有以下3点：1、竞买方企业注册资本金在30亿元人民币以上。2、竞买方（含其全资子公司）在国内持有商业物业不少于100万平方米，竞买方须在资格审核时提供房产证明。3、竞买方（含其全资子公司）在国内已建成且持有不少于2个大型商业物业，且每个商业物业建筑面积不少于20万平方米（含地下），竞买方应在资格审查时提供房产证明。由于要求过高，第一次流拍。第二次条件也未有改变，但是被万达拿下，楼面地价约2600元/平方米。,典型地块之一,万达落子东莞长安,2012年部分潜在分析,未来的2012年南城区能确定的有近20万平方米商住地入市，创08年来最高量。南城滨河路最近出让约22万平方米的科研设计用地，被天安数码一举拿下，而在未来2012年的商住地是否会是其囊中之物还不得而知。东莞大道与鸿福路交界地块面积大、容积率高，且地块与东莞第一高楼的台商大厦相对应，预计将打造东莞数一数二的商住大楼。,重点打造南城,总部基地二期地块将拍 南城国际商务区进入操作,南城区前三季度40多项经济指标呈两位数增长，其中固定资产投资劲增95.4%。南城始终把调结构作为经济工作的重点，努力推动经济增长由量的扩张向质的提升转变。总部基地一期目前进入开工前期，二期地块即将推向市场进行拍卖。总面积1800亩的南城国际商务区进入实际操作阶段，现已确定开发模式和管理架构，正在进行规划成果深化、办公场所装修、专业人员招聘等工作。在商住地成交冷淡的情况下，投资商业地块也一样谨慎，总部基地二期地块预计在2012年第三季度上市。,小结,2011年东莞总供应量创历史最高，总体成交同比有所下降，但商住用地成交量达历史最高值。商住地成交价格平稳上涨，但涨幅不大，主要原因是80%以上的商住地以底价成交。随着房地产市场的调控持续，政府适当拿些位置优越的地块出来，刺激开发商拿地欲望，而主要土地成交集中于房价相对较低的水乡片区、北部片区及东部片区，符合国家政策要求，中低价位土地的供应对未来商品房价格具有一定平抑作用。总体土地市场成交冷淡，底价成交、流拍现象成主导潮流。2012年商住地预计主要以塘厦、南城为主体。,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,商品房供应创近三年最高 其中商业用房供应创历史最高,整体：整体连续两年持续增加。2011年全市商品房新增供应约649.4万平方米，同比增加20%，创近三年最高。其中商业用房（非住宅）供应106.7万平方米，同比增加28%，创历史最高。住宅供应542.6万平方米，同比增加18%.今年住宅市场受政策限制影响较大，而商业物业则处于较宽松政策环境，导致商业物业开发提速。别墅：供应64.4万平方米，同比略增6%，供应创近四年最高，接近历史最高峰。公寓：供应8.9万平方米，同比大幅萎缩51%，供应创历史最低。洋房：供应469.3万平方米，同比增24%，供应创近三年最高。办公：供应40.4万平方米，同比大幅增44%，供应创历史最高。车库：供应19.7万平方米，同比大幅增加153%，供应创历史最高商铺：供应46.7万平方米，同比基本持平。,2011年全市商品房网签面积约595.4万平方米，网签金额约502.8亿元，网签均价约8391元/平方米。其中商业用房（非住宅）网签面积约75.4万平方米，创历史最高，占商品房比重约12.7%，亦创历史最高，均价约9711元/平方米。2010-2011年房地产调控较为频繁，尤其2011年被称为“政策年”，在一系列高压政策下，商品住宅发展受到较大程度的打压，导致开发商将转向非住宅开发，2010-2011年东莞非住宅成交较往年有飞跃性地提升，比重均在12.6%上下。,受政策支撑，商业用房成交比重创历史最高,全市住宅,供需两旺 供求平衡 房价理性平稳上涨,供应量：新增供应542.6万平方米，连续三年增长，逼近2008年水平。销售量：网签面积520万平方米，同比增加18%，逼近09年水平。销售额：网签金额425.7亿元，同比大增29.6%，反应出开发商资金回笼较顺利，导致降价意愿较小。房 价：网签均价8188元/平方米，同比涨7.7%，未超警界线。今年东莞房价涨幅低于GDP增幅，如剔除别墅结构性拉高及开发成本增加等因素，房价涨幅将更低，东莞楼市长期保持理性与平稳。,整体概况：供需两旺，供求平衡，房价理性平稳上涨。2010-2011年历年供应量与销售量均基本相当。,第四季度莞楼市急转直下，成交创07年以来同期最低,自2010年四季度后，东莞房价平稳在8200元/平方米上下，价格波动较小，整体表现平稳。今年第四季度，全国楼市进入深度调整。在全国楼市看跌形势下，东莞难以“独善其身”，第四季度开始出现调整。第四季度房价经历一年后首次跌破8000元，约7992元/平方米。从房价来看，相对而言，东莞第四季度楼市属于“微调”，房价调整幅度仅2到3个百分点；从成交量来看，第四季度成交急转直下，面积仅104.4万平方米，环比三季度萎缩26%，成交创07年以来同期最低。第四季度东莞楼市整体特征为：量缩价微调,月度成交整体平稳 10月始成交持续下滑,供应情况：年度两大供应高峰：3月和9月，恰好为两次“限购传言”催熟所致。为“赶限购末班车”，开发商积极入市。成交情况：整体而言成交较平稳。除春节所在月2月以及11-12月三个月成交量较低外，其它月份签约量平稳在50万平方米上下。其中12月成交量跌入历史冰点，仅21.1万平方米，为07年以来月度最低（春节月除外）房价情况：2010年10月后，房价平稳在8200元/平方米上下，波动较小。国庆后楼市促销增多，但主要以少量特价房促销为主要形式，房价整体根基未受动摇，整体仅以微调为主。,房企排行,万科以绝对优势蝉联东莞销冠 房企寡头现象明显,2011年万科地产继续领跑东莞，以近60亿绝对优势蝉联东莞销冠，市场份额高达13.8%，较2010年提高1.8个百分点，连续两年市场份额提升。中信地产以近30亿优势成绩排行第二，较前两年排名有所提前。新世纪地产紧随中信地产排行第三，长期稳定在全市前五名行列光大地产由于今年推货量较少，由去年排行第二降至第四，今年住宅签约额约22亿元。2011年住宅签约金额前十名开发商全市比重约46%，近两年均保持约一半份额，房企寡头现象较明显。在日趋激烈的市场环境下，房企分化现象将更明显。,单盘排行,万科虹溪诺雅成为2011年单盘销冠,2011年万科虹溪诺雅以超14亿签约金额成为年度单盘销售冠军，除此之外万科另两个项目位列前十，分别为万科棠樾和万科金域松湖从楼盘销售前十情况可看出，楼盘销售分化罗明显，成交向优势资源集中，如开发商品牌、自然资源等，同时中低价位，中小户型高性价比楼盘得到畅销。,供应结构,2011年房产政策支持刚需，打压投资及大户型过度需求，但实际供应结构失衡，刚需户型供应偏紧，而大户型供应较多。如90平方米以下户型供应比重仅37%，同比去年仍减少7个百分点，部分区域二房户型“一房难求”；140平方米以上大户型供应比重高达22%，比去年增加4个百分点。楼市供应与政策要求背道而驰，刚性需求受到较大程度抑制，未能完全激活。,结构失衡 刚需户型供应偏紧 大户型供应较多,区域成交,2011年房价超过“9000元”区域有七个，分别为：松山湖12490元，塘厦镇10893元，东城区10364元，虎门镇10355元，长安镇9808元，南城区9309元和莞城区9000元。2011年销售面积超过30万平方米区域有六个，分别为：南城区74.8万平方米，寮步镇42.4万平方米，虎门镇32.2万平方米，松山湖31.6万平方米，万江区30.6万平方米，大朗镇30.5万平方米。相对而言，“供过于求”区域主要有：高埗镇、虎门镇、石碣镇、黄江镇和南城区,南城、寮步、虎门成交量位列前三甲,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,市区住宅,市区楼市供求平衡 供求平稳,整体概况：供求平衡，供求平稳，房价理性平稳上涨。2010-2011年历年供应量与销售量均基本相当。供应量：新增供应152.8万平方米，同比增24%，与09年基本相当。销售量：网签面积141.2万平方米，同比基本持平，2008-2011年间，除09年外，其它年份年度销售量平稳在140万平方米上下。房 价：网签均价9087元/平方米，同比涨9%，与GDP涨幅基本相当，房价呈现理性。,市区各季度成交量较平稳 房价略有微调,供应：从2010年第四季度开始，连续三个季度供应增加，四季度供应有所回落。销售：从2010年第一季度开始，市区季度成交量平稳在40万平方米上下，波动较小。房价：2011年年初市区房价约9400元左右，下半年回落至9200元左右，呈现小幅微调。,市区11-12月成交遭遇寒流 销售创历史同期最低,供应：受两次“限购传言”影响，3月和9月供应井喷。5月始连续4月供应增加后，供应有所回落。销售：除春节所在月2月及11-12月外，其它月份签约量平稳在13万平方米上下。11-12月销售遭遇寒流，两个月签约总和仅12.6万平方米，创历史同期最低。房价：2011年12月市区住宅签约均价仅8566元，为2010年10月后第二低谷。在促销及普通住宅供应增加等因素影响下，市区房价略有回落。,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,别墅整体供求,2011年,东莞别墅产品供求比整体呈小幅增加趋势；签约价格较往几年亦有小幅上涨,整体稳中有升，别墅成交增加亦拉到全市整体均价。在高通胀下，高端住宅如别墅成为资金重要出口,分产品类型来看，叠加别墅成今年大赢家，签约量较往年超大幅度增加，增幅为104%，而价格较10年大幅上涨超七成，主要为森林1号签约拉高；受市场影响独栋产品签约量大幅下降约五成，签约均价稳中有升，上涨2成；联排别墅及双拼别墅签约量最多，较10年也分别大幅上涨五成、八成，从签约价格来看，联排别墅稳中上涨11%，而双拼别墅略有下降11%。,整体稳中有升，联排、双拼别墅签约量最多,别墅供应走势,相对2010年，今年别墅供、求量相对较均衡，各季度平均供应16.1万平方米、成交14.1万平方米;这也反应出别墅市场受政策打压及市场观望影响不大；从签约价格来看，今年前三季，别墅签约均价持续下滑，于第四季度出现回升，但价格出现波动仅属产品结构性调整，别墅产品大幅度升、降价可能性不大。,别墅市场受政策及观望气氛影响不大 各季度别墅供求较均衡,别墅供应分布,2011年别墅新增供应主要分布于黄江镇、塘厦镇、南城区、虎门镇及高埗镇，这五大区域供应量占全市53%，由此可见别墅产品区域划分较明显；而四大城区中的东城区别墅供应2.8万平方米，以独栋别墅为主；万江区总供应3.4万平方米，产品以联排、双拼产品为主；,别墅供应区域化分较明显 新增供应主要集中于黄江镇、塘厦镇、南城区、虎门镇、高埗镇,2011年新增别墅供应主要集中于高埗镇新世纪颐龙湾，总供应5.8万平方米，供应产品为独栋、双拼、联排别墅；黄江镇金地湖山大境，总供应5万平方米，产品为双拼、联排别墅；塘厦镇万科棠樾，总供应4.9万平方米，新增供应产品为双拼、联排、叠加别墅。,别墅产品供应明细,别墅户型供应明细,叠加别墅供应主力区间：151240平方米；独栋别墅供应主力区间：391450平方米、511平方米以上大独别墅；联排别墅供应主力区间：201270平方米、301360平方米；双拼别墅供应主力区间：361450平方米；,别墅户型成交明细,叠加别墅畅销面积:181-210平方米;独栋别墅畅销面积:331-260平方米;联排别墅畅销面积:271-330平方米;双拼别墅畅销面积:241-270平方米、301360平方米及421450平方米。,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,洋房整体供求,2011年全市洋房产品供求基本平衡，供应量及签约量基本保持于460万平方米，较10年增加近两成；2011年全市洋房签约均价7316元/平方米，较去年上涨约一成；2011年全市洋房产品整体呈稳中有升趋势。,相对2010年市区洋房今年也供需两旺，供求较去年分别上涨31%、18%；今年市区洋房均价8349元/平方米，较去年上涨14%。,全市、市区洋房供需两旺 整体稳中有升,洋房季度走势,2011年三季度洋房产品供应量及签约均价均创历史最高，但到第四季度由于市场观望气氛越演越烈，洋房签约量创年度最低，签约均价也持续下滑跌至7146元/平方米，主要因为年底各大楼盘价格促销、折扣优惠力度都有明显提升、5折、6折、7折特价房频现，很大程度的拉低了整体成交均价；,第三季度供应量创历史最高 第四季度价格出现小幅下调,区域洋房供求价,供应：2011年东莞洋房产品供应主要来自南城区、虎门镇及寮步镇，该三个区域洋房供应量占总量约四成；签约：2011年2011年东莞洋房产品签约主要来自南城区、寮步镇及万江区，该三区域洋房签约量占总量三成;价格:2011年东莞洋房产品签约均价最高的是松山湖11289元/平方米、其次是虎门镇9701元/平方米、莞城区9155元/平方米紧随其后。,洋房供应、成交区域分化很明显 热点区域签约较突出,全市洋房户型供求,2011年国家坚持调控不放松，旨在支持刚需，遏制投机，故为适应政策需要，刚需产品成为市场主力，即：5160:一房、7190:二房、91110：三房；由此可以看出，虽然政策打压甚严，但东莞有潜质的豪宅产品客户依然存在，且受政策影响并不太大。,刚需产品占市场主力 大户型豪宅产品成交理想,市区洋房户型供求,供应：2011年东莞市区洋房新增供应以91110 三房、121140 三房、四房及161平米以上大户型为主；成交：刚需产品占主导，4160 一房、6180 二房、91110 三房；71-80平方米二房户型由于部份楼盘(如玫瑰公馆)年底新增供应还未推出上市,故导致销售率较低,刚需产品占市场主力 大户型豪宅产品供求增加,洋房供应楼盘一览表,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,公寓整体供求,随着城市加快开发建设，可供开发公寓的地段日益稀缺，公寓供应量受到限制；继0708年公寓产品供应井喷后，公寓产品供应逐年减少，到2011年全市公寓产品供应量跌破10万平方米，创历史最低。随着供应量的减少，公寓产品签约量也严重减少，2011年全市公寓总签约16.8万平方米，较去年大幅减少近七成。2011年东莞公寓签约均价6942元/平方米，较去年略有上涨7%；由于近两年公寓产品供应量较少，现市场在售产品大多为08、09年存货产品，且由于前几年公寓需求相对已饱和，所以相对其他住宅产品公寓产品无论是租金还是售价价格都相对较稳定。,供应、签约量创历史最低 价格平稳上涨,季度供求价,2011年一、二季度，东莞公寓产品供应几乎为零，到三、四季度供应略有增加；2011年公寓产品签约量呈持续下滑状态，到第四季度，公寓产品仅签约2.4万平方米，创历史最低；,供应量集中于下半年 签约量持续减少,公寓产品区域成交,2011年公寓产品签约主要集中于大朗镇、虎门镇及南城区，该三个区域公寓签约量占总量近五成，由此反应出相对同类住宅公寓产品区域分化更为明显，多个区域公寓供应及签约均为零；2011年东莞公寓签约价格保持在55006500元/平方米；均价最高的是长安镇13124元/平方米，主要为沃多夫签约、其次为东城区8083元/平方米，主要由怡丰公寓签约拉高整体均价、南城区均价7449元/平方米，主要为国际公馆锦上签约拉高均价。,区域分化较严重 主力价格保持在55006500元/平方米,各区域楼盘供求一览表,多数区域公寓市场空白市场在售公寓产品大部份为往年存货,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,二手房挂牌供应走势,2011年东莞二手房市场总挂牌供应312.3万平方米，平均月挂牌供应26万平方米；分时间来看，今年二手房挂牌供应主要集中二、三季度，至10月挂牌供应逐月减少，受一手房市场影响12月二手房仅挂牌供应15.7万平方米，创年度最低。,挂牌供应主要集中于36月，年底逐月减少,二手房挂牌供应,2011年东莞二手房挂牌供应户型以刚需产品为主导，中大户型为副；即：7190：二房、91130：三房、141150 三房、四房。,刚需产品为市场主导 中大户型供应为副,二手房月度成交,2011年东莞市二手房总签约429万平方米，共34874套，签约均价3127元/平方米；整体来看，今年各月二手房市场成交较均衡，平均维持在3540万平方米/月；受一手房市场影响二手房签约均价于8月份开始持续下滑，以12月全市签约均价3107元/平方米，创年度最低。,各月成交量较均衡 四季度签约均价持续下滑,二手房区域成交,2011年东莞市二手房成交主要集中在东城区、常平镇及樟木头镇，该三个区域二手房成交量占全市总量32%；2011年，全市各区域二手房签约均价维持在35004500元/平方米；东莞市二手房市场价格普遍偏低也是二手房成交火热的重要因素之一；,二手房区域化差异较大 各区域主力均价33004500元/平方米,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,商品住宅新开工分析,根据东莞建设网统计数据显示，2011年新开工商品住宅面积约735万平方米，达到07年以来东莞楼市新开工面积之最多，比07年增加7%，比08年、09年及10年分别增加了75%、42%和16%，至08年以来呈现出逐渐增长的趋势。2011年全市约有108个楼盘新开工，其中城区约27个，占全市楼盘数量的25%，新开工面积为195万平方米，约占全市住宅新开工的27%。,新开工及潜在供应分析,新开工供应分析,由上图可看出，2011年东莞开工商品住宅面积达07年以来之最多，经过08和09年的消化存货让供求关系趋于平衡，到今年新增供应大量增加，而对于10年以来政府不断出台各种打压房价的政策，堪称史上之最，市场观望加重的情况下，东莞楼市将面临较大的存货压力。,天骄峰景 盈彩美地中信御园东江豪门东成花园天林湖花园东田丽园蔚蓝城邦城市银座翡翠半岛花园嘉利豪庭蓝山锦湾金凤豪苑水岸豪门永江花园东区祥利花园中惠斯卡里兰花园星城国际花园海悦香郡花园皇家公馆富盈商业中心东方银座金地山湖城江山花园碧水天源森林湖世纪城玫瑰公馆恒大雅苑,1,2,3,4,5,万科麓湖松湖春天富安居花园长安万科中心水岸丽城新世纪上河居五福里水岸豪庭汇景公馆海逸豪庭湖景壹号庄园万科金域国际花园万科紫台丰泰东海阳光丰泰观山碧水虎门国际公馆大步花园湖景花园达鑫江滨新城富盈盈翠华庭中央豪门奕翠园商住小区丹桂丽杜花园红珊瑚花园锦绣山河万科虹溪诺雅新竹苑万科金域松湖美丽湾畔皇家公馆,万科翡丽山富盈四季华庭永江国际公馆中惠香樟绿洲绿茵温莎堡尚峰桃园南国锦苑华悦名苑万科朗润园万科双城水岸金众金域畔山府新世纪亦居东方华府欧景城北大资源湾和富花园,7,8,9,新开工重点项目分布图,76,11,77,34,35,23,24,32,33,37,36,39,40,78,14,15,16,17,13,42,43,44,41,45,46,47,48,49,25,26,19,20,21,29,30,31,51,52,53,54,55,56,57,58,59,60,79,70,71,72,69,73,75,62,63,64,66,65,74,74,68,67,1234567910111213141516171920222324252627293031,323334353637394041424344454647484951525354555657585979607778,61626364656667686970717273747576,2011年新开工区域分析,合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示：2011年东莞商品住宅新开工面积各区域排名中以南城区新开工面积最多，约113.7万平方米，约占全市比重15%；其次是常平镇，新开工面积约61.6万平方米；第三名为塘厦镇，约55.1万平方米。,新开工各类型跟往年对比,合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示：2011年新开工商品住宅面积共约735万平方米，其中别墅新开工面积为105万平米；洋房新开工面积为623万平米；公寓新开工面积为7万平米。同比2010年别墅新开工面积增加19%，洋房新开工面积增加18%。,新开工但未销售重点项目分布图,美丽湾畔花园,富山居花园,天林湖花园,蔚蓝城邦,碧水天源,万科麓湖,松湖春天,水岸丽城,水岸豪庭,盈彩美地,天骄峰景,皇家公馆,永江花园东区,金凤豪苑,蓝山锦湾,新世纪颐龙湾,东成花园,长裕棕榈园,海逸豪庭,湖景壹号庄园,万科金域国际花园,万科紫台,丰泰观山碧水,金地湖山大境,中惠卡丽兰花园,星城国际,大步花园,森林湖,恒大雅苑,万科金域华府,万科翡丽山,东江豪门,石竹山水园,翡翠半岛花园,嘉利豪庭,湖景花园,达鑫江滨新城,富盈盈翠华庭,中央豪门,丹桂丽杜花园,红珊瑚花园,万科金域松湖,锦绣山河,万科棠樾,新世纪亦居,三正半山豪苑,万科朗润园,东方华府,欧景城,北大资源湾,和富花园,富盈四季华庭,永江国际公馆,中惠香樟绿洲,尚峰桃园,绿茵温莎堡,南国锦苑,富恒浅水湾,聚福豪园,怡景花园,华悦名苑,潜在商品住宅区域分析,合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示：2011年东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约656.1万平方米。新开工未销售面积各区域排名中以南城区新开工面积最多，包含楼盘15个，约95.9万平方米，约占全市比重15%；其次是厚街镇，新开工面积约62.6万平方米；第三名为常平镇，约57.5万平方米。,（二）潜在商品住宅分析,全市商品房新开工但未预售一览表,全市商品房新开工但未预售一览表,宏观经济土地市场一手楼市,整体特征市区特征产品类型二手房分析新开工及潜在供应小结,别墅,洋房,公寓,东莞市2011年楼市总结,2011年东莞楼市总结,全年整体：供需两旺，房价平稳饱受“限购传言”干扰，“假限购”促成“真成交”供求失衡，刚需产品供不应求，普通大户型销售遇压力第四季度开始微调，特价房为主要形势，“量缩价微降”,2012年楼市展望,2012年政策基调,重点内容摘要继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。启示：“稳中求进”方针将不允许房地产行业有大波动，这为2012年楼市吃下定心丸：“楼市不会太差”货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构启示：2011年“抑通胀”已基本实现，2012年货币政策有望微调松动，这是楼市重大利好。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。启示：这一定调决定了：在严格的政策调控下，2012年楼市销售量和价格均不会有太大的突破，刚需产品将受到市场青睐。,2012年楼市政策定调：楼市调控不动摇 促房价合理回归,社会消费品零售总额,固定资产投资,进出品总额,经济形势总体向好，为2012年楼市发展奠定基础,中国经济发展“三大马车”：消费、投资和外贸均表现较强的上升趋势，预计2012年仍将朝着向上趋势发展。经济形势总体向好，为2012年楼市整体发展奠定基础。2012年全球经济预期普遍好过于2011年，为中国经济发展提供良好的外部环境。以轨道交通为典型代表的城建投资为2012年楼市发展提供良好预期。,消费,投资,外贸,2010年底对2011年供应预测数据为560万平方米，实际供应数据为543万平方米，预测准确率为：97%,2010年底对2011年销售预测数据为480-520万平方米，实际销售数据为520万平方米，预测准确率为：100%,2011年预测数据回顾,准确率97-100%,2012年住宅新增供应预测,2012年住宅新增供应面积预计为608万平方米左右，将同比2011年增加30%,备注：2011年“16%”及“45%”及2012年的“16%”为2008-2011年历史数据的平均数。2012年新开工量“680”万平方米为2010-2011年平均数2012年新增供应面积1.6+33+133+331+109608万平方米2012年可售货量预计为608（新增供应）+490（存货）1100万平方米,2012年东莞楼市供应充足,2012年住宅销售量预测,2012年成交量将保持平稳,2012年东莞住宅成交量预计为480-520万平方米，与2011年保持上下或者微升水平,东莞楼市需求稳定,预测依据：2012年房产政策整体态势为保持2011年不变，但可能的适度放松将为成交量提供保障。仍然以制造加工为主的产业结构决定商品房购买力及需求量增幅有限，产业转型仍有较长的路要走，短期内东莞人口结构不会发生根本改变，成交不会大波动2012年东莞城市配套建设将继续深化，将提高房地产市场预期，激活需求。2012年供应量大幅增加，需求将得到进一步释放，2011年部分因信贷抑制而未能签约成交将在延续至2012年签约。2011年楼市已得到较大程度激活，市场需求有待累积，预计2012年成交难以有较大突破东莞楼市长期健康稳定，2012年房价更将回归理性，刚需产品供应将增加，刚需成交有望得到改善,2011年楼市展望回顾,2012年东莞楼市展望总体基调与2011年一致：适度担忧，谨慎乐观2012年是楼市回归之年，产品开发将回归至刚性需求，房价将更趋于回归理性.成交量和价格存出现阶段性轻微下调的可能性，但全年来看将会保持“稳中小升”。东莞楼市整体将缓行，仍以“稳”字当先。中国楼市是典型政策市场，2012年东莞楼市具体走势仍看政策走势。,2012年楼市展望小结,适度担忧，谨慎乐观,报告结束,