【广告策划PPT】万科北京万科紫台房地产推广执行方案67PPT世纪博瑞.ppt

,绝对产品主义的制导营销,万科紫台 2007年推广执行方案,目 录,第一部分 战略篇 第二部分 市场篇第二部分 客群篇第三部分 执行篇,PART 1 战略篇,精确制导,本案营销面对的三大问题,1、虽定位于西长安街，但实际距离较远，地段的心理地图价值不高；2、相对于区域市场的高价格入市，客群具有一定的心理抗性；3、在西部明显期房销售欠佳的市场环境下，本案的大期房销售存在 一定风险。,解决之道（针对三大问题）,、通过“西长安街”、“西奥概念”、区域未来规划补强地段不足，提升区域认知及价值感受；、以绝对产品力价值减弱客群对高价格的抗性；3、利用精装房的可接受周期和万科的品牌信任度解决期房对销售的影响。,营销核心,1、高端市场地位和气质调性：西长安街 生活的国学2、地段价值补强：西长安街+交通引导+西奥概念+未来规划3、本案是绝对产品主义的项目 中式皇家的产品力联想：皇家园林、共享大堂、稳重立面质感 高舒适度的产品力价值：全面家居解决方案 建筑与精装同步设计的操盘创新 细致入微的全精装方案 国际品牌精装建材的高端品质4、绝对价值感召力的现场展示度与杀伤力：现场与售楼处包装调性的控制是关键,PART 2 市场篇,长安不长,西长安街楼市产品线不长，高品质产品稀缺，本案以绝对产品力填补了西部高品质产品的市场空白。西长安街楼市品牌开发商不多，万科以绝对品牌力进入西长安街，强化区域楼市品牌力量。总结：本案要树立西部楼市的高端产品标杆,“长安不长”,本案产品价值点,万科品牌价值西长安街+“西奥”的区位优势中式格局的围合院落空间传统国学内涵的主题园林（皇家气质）稳重里透着现代的建筑设计彰显居住者身份感的专属大堂高舒适度的韩版户型空间全面家居解决方案（绝对产品力）,结论,地段补强 势在必行,1、位置引导销售道具的应用地段图可达性标注地段阐述价值排序 A、西长安街五棵松桥向南3000米路牌引导。（永定路未开通时）B、莲花池西路至永定路口向南 C、西长安街至永定路向南3000米。（永定路开通时）,交通引导示意：,2、西奥概念软广及销售道具等内容补实 未来奥运场馆规划及对区域未来影响 五棵松文化体育中心丰台体育中心主题示意：西奥居住区，不只2008。,3、未来规划重点软广。两横(西长安街、莲花池西路)三纵(西四环、永定路、地铁9号线)的交通价值）。主题示意：“两横三纵”交通网催进西奥居住区繁荣进程。,PART 3 客群篇,长安不安,西长安街区域客群相对隐性，非一般身份，不够直接，难以把握。,“长安不安”,客群综述：,京西地区社会主流、中坚阶层；生活模式倾向保守、安静、内敛；经济收入稳定，“绝对”消费能力强。,客群来源：,主要是北京西部地区（海淀区、西城区、丰台区）工作和生活的客户，这些人对本区域有比较深刻的认同，将长期依附于此，具体来源为：在西长安街做生意的国营或私营企业主、合伙人，主要分布 在五棵松、玉泉路、公主坟、航天桥一带；周边部委、军队、科研机构、机关大院成长起来的有较强经济 实力的子女；在三里河、金融街及西部区域工作的高级官员、军队高干、单 位中高层管理人员、高级技术人员、专家级医务人员；西三环、西四环、南三环、南四环沿线高端消费群，以及部分 中关村潜在客群。,客群特征素描：,事业-有很强的事业心，事业稳定有成；家庭-看重稳定的家庭生活，对生活质量要求高，重视下一代的教育；身份 有较高的社会地位和身份感，行事内敛不张扬，拥有广泛的社 会资源和影响力；性情有丰富的人生阅历，对事情有自己独立的判断力，沉稳自信，理 性消费，概念、包装、炒作等不易打动；素质知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素 质，兼顾传统与时尚。,数据支持：紫金长安,客户情况分析1、客户支付能力分析：紫金长安二期50%采用一次性付款方式，显示了该区域客户强大的支付能力。2、客户基本情况分析(1)、客户获知途径分析：大部分客户来源于朋友介绍与路过。(2)、客户年龄构成分析：客户年龄中于31-45之间(3)、客户学历分析：客户本科以上学历占到70%以上(4)、客户身份分析 a、客户单位性质分析：客户集中在国有企业、事业及私民营企业 b、客户行业性质分析：金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类 c、客户职业构成分析：以管理人员居多 d、客户职位构成：以高管和部门负责人为主,目前居住状况及购房目的分析：目前的住房性质：以有产权的房改房、商品房、自购经济适用房居多。购房目的：三、四居客户购房目的主要以扩大居住面积为主，两居客户以买房结婚为主。,数据支持：西府兰庭客群行业构成,客群行业细分,职业背景分析由上图1，客户来源于企业和国家机关的比例较大，这也与项目周边单位的构成情况基本一致，说明项目客源的地缘性。由上图2，项目中没有较为突出的职业背景，但是公司职员、医 疗机构、私企业主、公务员、建筑设计、部队军人一直是项目基本的客户职业背景构成；,教育背景：成交客户基本拥有大学学历占78%、研究生学历占12%，绝大多数客户有一定的文化涵养，对项目有一定的品质需求。家庭构成分析：成交客户中有68%为三口之家或以上，与对客户的年龄分布基本相符。休闲方式分析：喜欢在假日以户外运动方式休闲的比例为40%，而不运动，以网络或其它户内方式休闲的比例为60%。置业状况：成交客户中67%为一次置业，21%为二次置业，12%为三次（以上）置业；而93.4%的客户本次置业的目的为自住；而82%的客户一次（二次）置业就选择本区域（海淀、丰台），可见西部客户有强烈的区域情节。,结论,根据客群特点，初期软入市，以万科品牌引发期待；塑造项目高端形象。之后快速植入产品价值。坚定高形象，着力对位吸引。,最大共性特征,地缘性高知性理性非刚性需求,PART 4 推广篇,我主长安,06年5月 工程出地面06年月 园林示范区开放 06年10月19日 商业街落成07年11月 一期交房,项目工程节点,06年5月 开始储客06年月售楼处投入使用06年9月 内部认购06年10月 正式开盘实楼样板间及开放,销售节点,工程节点,销售节点,5月,6月,7月,8月,9月,10月,07.11,工程出地面,园林示范区开放,商业街落成,一期交房,开始储客,售楼处投入使用,内部认购,正式开盘实楼样板间及开放,2006年销售任务,一期推出主力房源为164平米的三居和部分LOFT产品，从10月开盘销售算起到年底，3个月要完成3个亿的销售额，任务艰巨！,推广周期划分,2006.67,形象导入期,认购蓄势期,开盘强销期,2006.8 9,2006.10-12,事件传播,示范区开放,项目开盘,阶段时间,阶段,重要节点,基础筹备期,户外导入,2006.45,补强地段 树立形象,产品亮点价值最大化,热销并持续,形象导入,认购蓄势,开盘强销,阶段,主题,目的,走出紫禁城的皇家园林,户外、事件传播、网络、直投等,万科紫台的皇家园林,户外、报广、直投、示范区、样板间开放活动等,全面家装解决方案,户外、报广、直效、公关活动等,2006.6-7,2006.8-9,2006.10-12,渠道与手段,2006.4-5,基础筹备,市场发声引发期待,万科进入西长安街,工地现场包装户外、软性炒作等,阶段费用划分,各阶段费用配比,2006年整体推广费用预估：800万元,其中全年户外费用共计 300万销售道具及现场包装费用 100万第一阶段：形象导入期 预估费用：150万第二阶段：认购蓄势期 预估费用：200万第三阶段：开盘强销期 预估费用：150万,1、本案盘量小，推广比例相应较高；2、形象导入期间，相对需要较大投入；3、从整盘销售来看，8个多亿的销售总额，需要足够的推广费用。,具体推广执行（2006年4月2006年12月）,基础筹备阶段,（06年4月06年5月）,阶段主题：万科进入西长安街,VI基础延展,VI系统的设计完成及制作（手提袋、名片、胸卡、基础导示系统、工地围档等）,销售道具,折页、海报/户型单页/产品手册/楼书,基础筹备工作,网站,与其他宣传品风格统一，本阶段内容主要以项目形象和产品告知为主,户外,原 则：尽量多拿据点，发布主题与项目进程配合紧密选择种类：擎天柱/路牌/楼顶广告说明：有效的户外告知、引导是本案未来传播的关键。布点建议：城市主干道西三环公主坟周边的擎天柱项目区域周边西四环项目所在区域的路牌客群活动区域西二环金融街的楼顶广告,户外导引系统由于本项目区位相对劣势（永定路南延尚未完全通车），视觉通达性不够直接，需要通过导引系统有效引导客户到达本项目，并阻分周边其他项目人流；A、地盘导引系统：梅市口路两端做道旗；B、外部导引系统：长安街永定路口、岳各庄北桥路口、西四环沿线交通指示牌的设置。工地视觉包装A、高端项目的细节更为重要，工地现场也会成为理性客户的关注重点B、本案的工地现场视觉包装要契合项目气质和客群的审美特点,现场包装,活动准备,说明：新闻发布会选址 外展场选址（建议梅地亚中心、翠微大厦、香格里拉大酒店巡展）论坛嘉宾约请（人员建议具体见后）,动作 户外（5月初6月下旬）策略：以万科品牌的力量导入，先入为主的建立西长安街的地段定义；不过多空谈，逐步渗透，引发期待。主题：万科进入西长安街,推广预热工作,目的：为项目入市作好准备，形成市场关注和期待。炒作主题例举：1、万科进入西长安街 2、奥运提升，大牌进驻，京西地产热力加速 媒体选择：报纸北晚北青等10余家报纸媒体杂志安家红地产楼市等业内杂志,动作2软性炒作（5月）,第一阶段:形象导入期,（06年6月06年7月）,阶段主题：走出紫禁城的皇家园林,动作 户外（6月下旬-7月）策略：以万科品牌的力量导入，先入为主的建立西长安街的地段定义；不过多空谈，逐步渗透，引发期待。主题：走出紫禁城的皇家园林（6月下旬开始更换）,动作2 事件传播“万科进入西长安街”新闻发布会 暨“走出紫禁城的皇家园林”论坛,目的：通过一次具有轰动效应的事件传播，采用非常规的房地产入市推广方式，使项目虽未露面，但已显现出贵气、品位、有内涵的形象气质，引发市场期待。1、时间：6月下旬2、地点：待定3、形式：邀请政府、媒体、业界参加新闻发布会，形成项目入市舆论；随后邀请嘉宾谈论皇家园林艺术魅力及如何将其应用于现代生活。4、拟邀嘉宾：城记作者 王军 故宫博物院关于园林研究的专家“样式雷”相关后代传人 南派、北派园林设计代表人物,1、软性炒作目的：扩大新闻发布会、论坛在业界和大众中的影响力，使项目形成市场关注和期待。时间：6月下旬炒作主题例举：1、走出紫禁城的皇家园林 2、皇家园林：中国居住景观的淬炼媒体选择：报纸北晚北青等10余家报纸媒体杂志安家红地产楼市等业内杂志 备注：选择各媒体的封面或其他显要位置发布,主要配合动作,2、一报一刊的软文报广化内容：将论坛嘉宾观点提炼成文，通过平面媒体以文字为主的广告形式进行发布。主题：万科紫台对话皇家园林关键点：广告底部放置醒目的万科紫台咨询电话投放时间：7月每周一期共期媒体选择：北京晚报半版三联生活周刊整版,主要配合动作,3、编写走出紫禁城的皇家园林时间：7月中旬内容：论坛中各嘉宾的发言文字总结，同时编入万科紫台的项目介绍及咨询电话。作用：直投、软性销售道具,主要配合动作,4、直投目的：将走出紫禁城的皇家园林一书直接投递至有效客户群体，在其生活范围形成口碑。时间：8月初 次投放点选择：区域各大军队医院、科研院所，金融街写字楼，丰台科技园、中关村。,主要配合动作,5、网络发布时间：6月下旬 7月发布渠道：以新浪、搜房网为主；主题：万科进入西长安街新闻发布会 暨“走出紫禁城的皇家园林”论坛内容：新闻发布会、论坛等事件传播的告知；（具体由网络发布公司提供详细计划）,主要配合动作,第二阶段:认购蓄势期,（06年8月06年9月）,阶段主题：万科紫台的皇家园林,园林鉴赏手册 全能家政4C方案,技术筹备工作,动作 户外 主题：紫禁东来，紫台传承 西长安街现代皇脉园林 重点建议:本阶段户外建议增加阶段型点式覆盖 增加金融街或西直门（阜成门）、中关村、长安街（如长安俱乐部）的重点区域传播。,动作报广 媒体：北京青年报 版面：A叠 2次整版次半版发布规划：整体形象：8月 3日 周四 西长安街 现代皇脉园林 北青 整版产品亮点：月10日 周四 园林篇1 北青 半版 8月17日 周四 园林篇2 北青 半版 9月 7日 周四 园林篇3 北青 半版 9月4日 周四 大堂篇 北青 半版开盘告知：9 月28日 周四 开盘篇 北青 整版,动作3 网络发布时间：8月、9月发布渠道：以新浪、搜房网为主；主题方向：万科紫台皇家园林鉴赏（具体由网络发布公司提供详细计划）,动作4 杂志重点针对中关村、金融街客群的定向推广8月 IT经理人 封三整版 银行家 封三整版 主题：西长安街 现代皇脉园林（调性气质篇）内容：园林示范区实景,动作5 直效北京青年报夹报时间：月上旬主题：西长安街现代皇脉园林内容：以 项目形象园林实景照片样板间照片投放区域：万寿路、五棵松、金融街、中关村、丰台科技园,第三阶段:开盘强销期,（06年月06年2月）,阶段主题：全能家政4C方案,“4C”释义“C”，care的缩写。万科紫台全能人性关爱家居方案的灵魂。与项目价值对接：Body-care身体关爱园林之武园，运动功能。identity-care身份关爱皇脉园林之龙园、同质社区。Life-care生活关爱会所及家政方案，生活配套。spirit-care精神关爱园林之文园，陶冶性情。,一期客户通讯,技术筹备工作,时间：月内容规划：项目进度信息西长安街人文历史奥运信息故宫园林建筑赏析 全能家政4C方案诠解,动作 户外 阶段目的：全面推出全精装产品价值主 题：万科紫台 全能家政4C方案,动作报广 媒体：北京青年报 版面：A叠 1次整版 2次半版发布时间：10月日 周四热销形象篇 北青整版10月日 周四全精装篇1 北青半版10月2 7日 周四 全精装篇2 北青半版,动作3 软性炒作 目 的：利用开盘热销，及时炒作“全能家政4C方案”时 间：10月主题规划：之一：万科引领家装进入微软时代！之二：精装只有硬件是不够的，万科让家政进入微软时代！之三：万科紫台，“全能家政4C方案”诠解。备注：软文搭配项目实景图片及样板间图片,动作4 网络发布时间：10月、11月发布渠道：以新浪、搜房为主；主 题：万科紫台家政进入微软时代！（具体由网络发布公司提供详细计划）,动作5 直效 邮政直投目的：直接到达有效客户群体，产品实景打击。时间：10月下旬1次 内 容：正面：项目形象、项目介绍 反面：“全能家政4C方案”解读投放点选择：三里河、官园、万寿路、五棵松、万柳等,动作6 活动10月万科紫台开盘活动全能家政4C方案推介活动商业街落成配合活动配合样板区开放的其他现场活动11月、12月客户答谢联谊活动,2023/1/29,THANKS！,THE END,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,