房地产市场调研与预测讲义.pptx
第三章 房地产市场调研与预测,房地产开发经营与管理,知识体系,一、房地产市场调研二、房地产经营预测,本章重点与难点,房地产调研的内容房地产预测的基本程序房地产价格与需求预测的基本影响因素房地产需求预测的定性与定量方法,一、房地产市场调研,房地产经营预测的基础和前提,知识体系,（一）房地产市场（二）房地产市场运行机制（三）房地产市场调研,（一）房地产市场,房地产市场是房地产商品交换的场所或领域，反映了房地产商品交换关系的总和。房地产市场一般由土地、房产、房地产中介服务市场等组成，主要交易对象包括住宅、办公楼、商业用房等。房地产市场具有传递市场信息，优化房地产资源配置、提高房地产使用效益，促进劳动生产率提高，调节和再分配国民收入，理顺流通环节，优化消费结构等功能。,（二）房地产市场运行机制,房地产市场运行机制的三大要素房地产交易的主体房地产交易的客体房地产交易的法规及其市场监督者和管理者房地产市场运行机制的四大机制房地产市场运行的动力机制房地产市场运行的价格机制房地产市场运行的供求机制房地产市场运行的竞争机制,（二）房地产市场运行机制,房地产市场运行的动力机制指房地产的利益与动力之间发生相互制约和相互协调的内在联系的市场运行形式与手段，必须以房地产企业的清晰产权界定为前提条件，是房地产市场运行机制的首要内容。房地产市场运行的价格机制是价值规律发生作用的市场运行形式和手段，是调节房地产资源优化配置的最重要的市场机制。,（二）房地产市场运行机制,房地产市场运行的供求机制用于调节市场供给与需求之间的关系的市场运行形式和手段，是实现供求均衡目标的最基本的市场机制。房地产市场运行的竞争机制房地产市场竞争的形式和手段，是促进企业改善经营管理、提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。,（三）房地产市场调研,1、房地产市场调研的内涵2、房地产市场调研的三部曲3、房地产市场调研的目的4、房地产市场调研的内容5、房地产市场调研的方法,（三）房地产市场调研,1、房地产市场调研的内涵房地产市场调研是房地产开发企业投资决策的基础，市场调研的主要目的是为决策提供信息。市场调研是通过信息将消费者、顾客、公众与开展营销的企业联系起来的一种职能。房地产市场调研可以了解潜在客户的需求特征以及需求水平，将贯穿于房地产开发经营活动的全过程。,（三）房地产市场调研,2、房地产市场调研的三部曲 第一步，房地产开发项目立项前调研主要进行土地开发潜力分析，即进行初步的市场供求关系调研，分析盈利能力，并确定开发项目的基本类型。第二步，房地产开发项目立项后调研主要包括是市场需求的基本特征和规模、竞争楼盘的供给调研、项目总体规划设计、环境设计、细部规划设计和市场推广调研，以及调研结果的运用等。,（三）房地产市场调研,2、房地产市场调研的三部曲 第三步，房地产开发过程中调研进行市场需求和供给的跟踪调研，确定房地产市场供求特征是否变化及变化的方向，确定销售时机、销售价格策略和市场推广计划等。,（三）房地产市场调研,3、房地产市场调研的目的识别市场机会，了解不断变化的市场环境分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划判断某种产品或服务的盈利性评价某种房地产产品或服务的满意度，指出改进的关键点评价市场决策和管理决策的效果,（三）房地产市场调研,4、房地产市场调研的内容房地产市场发展的总体特征政府相关经济政策和房地产产业政策的影响各细分市场需求、供给特征和规模各细分市场供求关系的变动趋势价格和租金水平及其变动趋势项目规划设计,（三）房地产市场调研,5、房地产市场调研的方法 房地产市场定性研究方法小组访谈法深度访谈法投射法 房地产市场现场调研方法询问法观察法实验法,二、房地产经营预测,房地产市场调研的深化和应用,房地产经营预测,（一）房地产经营预测的内涵（二）房地产经营预测的作用（三）房地产经营预测的内容（）（四）房地产经营预测的分类（五）房地产经营预测的影响因素（）（六）房地产经营预测的基本程序（）（七）房地产经营预测的基本方法（）,（一）房地产经营预测的内涵,预测根据历史资料和现实情况，借助科学的方法和手段，通过对所获取的资料进行处理和分析，对事物的未来发展情况做出预见和推测。预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律。预测的目的在于为未来的不确定因素提供信息和数据，为制定政策、拟定计划、确定目标等重大事项服务。,（一）房地产经营预测的内涵,房地产经营预测指根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。房地产市场调研是房地产企业作出正确经营预测的前提和基础。房地产市场经营预测必须考虑更多的区域因素以及细分市场的发展变化。,（二）房地产经营预测的作用,是房地产经营企业制定战略决策的前提 是房地产经营企业制定经营策略的依据 有利于提高房地产经营企业的竞争能力,（三）房地产经营预测的内容,1、预测特定城市房地产业的未来前景 2、预测房地产各细分市场需求的未来变动趋势3、对个别房地产开发项目的预测4、对房地产品项目价格走势的预测 5、预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化 6、预测房地产金融市场的发展动向,（三）房地产经营预测的内容,1、预测特定城市房地产业的未来前景 在房地产市场调研的基础上，房地产开发商可以确定未来一个时期内某区域不同房地产市场上需求变化的基本趋势，观察其呈上升还是下降趋势，是平稳地上升（或下降），还是波动地上升（或下降），还可以预测经过几年开发以后房地产产品竣工、出售或出租的发展趋势。,（三）房地产经营预测的内容,2、预测房地产各细分市场需求的未来变动趋势预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇的式样、结构、造型、档次、内部设施、功能和位置等需求的变化趋势。3、对个别房地产开发项目的预测预测个别房地产开发项目的优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题。,（三）房地产经营预测的内容,4、对房地产项目价格走势的预测（核心）首先，应在对本市或本地区经济发展水平、收入增长、各产业经营规模扩大或盈利增长可能性等方面进行预测的基础上，预测未来一定时期内社会可以承受和愿意接受的各类房屋的销售或租金价格水平。其次，应在估计未来时期价格变化幅度、前期开发费用增长水平、建筑造价、各项配套工程费用、各种税费变化情况的基础上，预测某类房地产项目或某一开发项目的成本水平。,（三）房地产经营预测的内容,4、对房地产项目价格走势的预测（核心）最后，通过成本与价格的比较，预计盈利的可能性，探索降低成本的可能性，确定是否扩大开发建设规模。5、预测各类房屋供给增长和市场占有率的变化首先，要了解现有房地产开发企业的数量、开发能力、本企业开发的房地产项目的租售量、市场占有率等。,（三）房地产经营预测的内容,5、预测各类房屋供给增长和市场占有率的变化其次，根据各企业竞争优势及其变化，预计新开发企业进入的可能性及其规模、社会资源流向房地产的规模、各企业资金筹措渠道的变化。最后，预测本市或地区未来时期各细分市场房地产开发能力的增长数量、本企业应采取的各项竞争措施对市场占有率的影响、未来一个时期的开发规模等。,（三）房地产经营预测的内容,6、预测房地产金融市场的发展动向了解国家的金融政策，特别是房地产贷款方面的方针政策和国家支持力度，把握各大国有商业银行的融资态度和相关法规等。,（四）房地产经营预测的分类,1、按预测内容划分 2、按时间期限划分3、按预测范围划分4、按预测方法划分,1、按预测内容划分开发经营项目预测指针对个别房地产投资经营项目所进行的预测，如房地产开发公司对将要投资的工业厂房、商业用房、住宅等个别产品项目的产销及供求环境、成本控制、区位环境、竞争环境、融资环境等所作的预测，这是经营预测的基础。开发经营环境预测 指专业咨询公司或房地产企业对行业的整体发展环境如宏观经济环境、政策法律环境、国际市场环境、竞争环境等某些总量指标的经营预测。,（四）房地产经营预测的分类,2、按时间期限划分长期预测在5年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成变化等远景规划的基础。中期预测3年左右，其目的在于制定较为切实的企业发展计划。短期预测 在1年以内，主要是反映企业生产经营的季节性变动，并为当前的生产经营计划提供依据。,（四）房地产经营预测的分类,3、按预测范围划分宏观预测全国性房地产经营预测，是对整个房地产行业的发展变化及其趋势的预测，为全国房地产业的生产发展、产品供求关系、产业政策和法规的制定提供依据。微观预测 区域性房地产经营预测，它是对房地产企业所在地区房地产行业或经营环境的预测，可以帮助企业具体确定房地产产品结构、设计、质量、规模、价格、分销方式、促销等多种策略。,（四）房地产经营预测的分类,4、按预测方法划分定性预测：判断预测法（长期预测）利用直观材料，依靠个人的主观判断分析能力，对未来状况进行预测分析。如个人经验判断法、专家预测法、相互影响分析法 定量预测：统计预测法（短期预测）根据所收集的历史数据，应用数理统计的方法推测事物的发展状况，或是利用事物内部的因果关系来推测未来的预测方法。前者称为外推法，如移动平均数法、指数平滑法、趋势外推法等；后者称为因果分析法，如回归分析法等 综合预测：定性预测与定量预测相结合,（四）房地产经营预测的分类,（五）房地产经营预测的影响因素,1、各类房地产的存量及现状 2、人口状况 3、房产价格的变化 4、国家的经济发展水平,（五）房地产经营预测的影响因素,1、各类房地产的存量及现状住宅存量住宅存量水平，一方面可以用住宅量（户）与家庭户数的百分比来衡量。该指标超过100%表示可用住宅量超过家庭户数，意味着该地区房地产投资前景堪忧；反之，该指标低于100%表示该地区住宅短缺，意味着房地产投资前景较好。另一方面，还可以用人均居住面积来衡量。若该地区人均居住面积较低，且低于同等发达地区的平均水平，则该地区住宅存量水平较低，投资前景乐观。,（五）房地产经营预测的影响因素,1、各类房地产的存量及现状商业房地产的存量 商业房地产的存量水平主要看其利用率高低、拥挤程度、分布集中度、服务半径大小、价格或租金高低、房屋更新量等因素。房屋更新量随社会拥有量和房屋建造使用年限的长短的变化而变化。房屋更新量越大，需求量就越大；反之，需求量就越小。Note：若各类房屋的存量较低的话，则未来的需求量就相对较大；反之，若存量接近饱和的话，则未来的需求量就低。,（五）房地产经营预测的影响因素,2、人口状况人口绝对量正相关人口增长速度正相关家庭结构负相关人口流向正相关一是农村人口城市化，会造成城市人口增加，人口密度加大，房地产需求膨胀，房价上涨。二是人口在各地区之间流动，经常改变生活和工作地点，造成房地产的租售需求量加大。,（五）房地产经营预测的影响因素,3、房地产价格变化影响房地产价格的因素有土地费用、前期开发费用、工程造价、其他各种税费和房屋供求关系等。房地产价格变化对供求关系有重要的影响，如果房屋价格上涨过快，人们必须为同样效用的房屋支付更多的费用，使住宅房地产需求的增长相对缓慢，非住宅房地产需求也会因预期经营收益增长低于房屋价格上涨速度而受到抑制。,（五）房地产经营预测的影响因素,4、国家的经济发展水平对于经济不发达的地区，社会经济发展水平较低，文化不发达，对商业房地产的需求也就相对较低，人民的收入和消费水平较低，因而住宅的需求量较小。对于经济发达的地区，商业活动发达，对商业房地产的需求较大，居民的收入和消费水平较高，因而住宅房地产的需求也较大。,（六）房地产经营预测的基本程序,1、准备阶段 2、实施阶段 3、提交报告阶段,1、准备阶段（3个环节）确定经营预测目标和要求 搜集资料历史资料、现实资料 分析判断（关键环节）分析观察各影响因素与需求量的依存关系分析房地产行业的产供销关系及其变化分析当前的消费心理其他方面的分析判断,（六）房地产经营预测的基本程序,2、实施阶段（2个环节）预测实施选择经营预测方法：预测的期限、数据类型、结果的精度要求、成本和效益的分析建立经营预测模型预测计算 预测结果分析结果分析经营预测误差（合理误差为不超过5%）,（六）房地产经营预测的基本程序,3、提交报告阶段（2个环节）提出经营预测报告预测经营报告应包括结论与建议两项内容。追踪和反馈提交经营预测报告后，还应追踪预测报告的结论和建议是否被采用，采用的程度如何，实际的效果怎样等，还要对追踪的结果进行反馈，以便在下一次预测时纠正偏差，改进工作。,（六）房地产经营预测的基本程序,（七）房地产经营预测的基本方法,1、定性预测方法2、定量预测方法,1、房地产经营预测的定性预测方法,定性预测方法个人经验判断法专家预测法相互影响分析法定性预测结论分析方法主观概率法记分法,个人经验判断法指房地产经营者根据各方面的资料及情况分析，并结合自己的知识和经验，通过主观判断来预测未来的有关情况。优点在于可以将各种无法定量的因素的影响人为地加以考虑，且非常简单和快速，在缺乏经营预测资料的情况下特别有效。缺点由于根据不足，预测结果有可能由于判断错误而产生较大偏差，而且易受当时经济环境和经营气氛的影响,个人经验判断法,专家预测法依靠专家的知识及经验进行的经营预测。专家预测法的程序首先向专家提出要预测的问题，并提供较为充分的信息；其次，专家进行综合分析，根据其知识和经验对问题作出判断；最后，把专家们的意见加以归纳整理，形成预测结论。专家预测法的形式专家会议法、德尔菲法、德比克法,专家预测法,（1）专家会议法指围绕某一课题召集有关专家进行集体讨论，参加会议的专家各抒己见，相互启发，取长补短，从而得到较为一致的估计作为预测结果。优点简单易行，占有的信息资料和考虑的影响因素较多，发挥集体智慧弥补个人知识和经验的不足 缺点 与会人数有限，代表性不充分，权威人土或大多数的意见可能左右会议，从而排斥了非权威人土和少数人的正确意见等,专家会议法,（2）德尔菲法指将所要预测的问题和必要的背景材料用通信的形式向专家们询问，得到答复后把各种意见加以综合归纳和整理，再反馈给各位专家，进一步征询对归纳整理后的预测意见的看法和新的建议，对这些建议再次进行综合归纳、整理和反馈，如此多次反复，直到所预测的问题得到专家们较为一致的认可，即视为预测结论。德尔菲法的特点反馈性、匿名性和统计性,德尔菲法,（3）德比克法指把专家请来分成小组，每人发一张小卡片，用书面形式回答问题，专家之间互不通气，小组负责人收集书面答案后，公布出各种意见，请专家考虑，然后再进行投票，得出小组意见，最后将各种意见集中，召开全体会议进行讨论，重新投票得出总的意见分布，交给决策人参考。德比克法的特点德比克法比德尔菲法节省时间，但组与组之间可能产生压力，致使分析有某种程度的倾向性,德比克法,相互影响分析法指从分析各个事件之间由于相互影响而引起的变化，以及变化的概率，来研究各个事件在未来发生可能性的一种预测方法。相互影响法的特点明确指出未来各事物之间的关系，并确定一系列事件（A、B、C、D）及其发生概率（P1、P2、P3、P4）之间的变化关系。,相互影响分析法,相互影响分析法的程序首先，通过预测者的主观判断，获得各有关事件的发生概率；其次，通过矩阵的形式描述各事件相互之间的逻辑关系，用概率的变化表示各事物相互影响的强度，并分析各事件之间相互发生影响作用的时间；最后，根据各事件之间相互影响的结果，修正各事件的发生概率，做出最后的预测。,相互影响分析法,表3-1 事件相互影响分析表,例3-1：某房地产开发公司，主要开发项目集中在住宅行业，现通过市场调查，获知未来两年，该地区对各类房地产项目的需求均将有比较大的增长，该开发企业拟对将来的开发战略进行预测，以便满足将来的市场需求，现有以下三个方案：（1）采取多元化的开发经营策略，增加开发规模和投入，发生的可能性概率为0.5；（2）增加对住宅项目的开发投入，发生的可能性概率为0.8；（3）增加对商业房地产项目的开发投入，发生的可能性概率为0.3。设A1、A2、A3分别代表三种方案，P1、P2、P3代表三种方案各自发生的概率，T1、T2、T3表示三种方案相互影响发生的时间。,相互影响分析法举例,相互影响分析法举例,表3-2 事件相互影响分析表,案例分析通过相互影响分析可以看出，若采用多元化的开发经营策略，对住宅项目的开发将具有负面影响，对商业项目的开发将有正的影响，并且这种影响需要过一段时间才能反映出来；因为从开发住宅项目到商业项目的开发，需要进行市场调查和分析，需要增加专业技术人员以及改变项目前期工作。而增加对住宅项目的开发也将对多元化战略以及增加商业房地产项目的开发产生负的影响。,相互影响分析法举例,运算P1=0.5-0.2+0.2=0.5P2=0.8-0.3-0.3=0.2P3=0.3+0.3-0.5=0.1结论由此可以预测，未来两年该房地产开发企业增加对商业房地产项目的开发以及增加对住宅开发投入的概率均相对比较小，而最有可能的策略是进行多元化的开发经营，满足市场的需求，并可以适当分散风险,相互影响分析法举例,定性预测结论分析方法主观概率法指参加预测的人员将预测项目的结果用概率表现出来，然后采用算术平均数作为预测的结果。其计算公式为：,主观概率法,主观概率法举例,例3-2：某房地产开发企业，聘请了9位专家，对房地产市场未来需求状况进行预测，认为将来销售前景好的概率如表3-3所示。表3-3 专家预测概率分布表,主观概率法举例,例3-3：某房地产开发企业，聘请了38位专家，对房地产市场未来需求状况进行预测，认为将来销售前景好的概率如表3-4所示。表3-4 专家预测概率分布表,定性预测结论分析方法记分法在房地产开发经营中，对某个开发项目或预测对象往往设计多个方案，并聘请多位专家对这些方案按照一定的标准进行预测评价，然后，再将不同预测者的预测结果进行综合比较，确定不同方案的预测结果，从而得出实际的预测结论。记分法的形式平均法、比重系数法、满分概率法,记分法,平均法,平均法指对预测结果通过简单的数学平均计算，得出每一个方案的预测值，然后进行比较得到预测结果。计算公式,方案j的平均分值；对方案j作出预测的专家数；专家i对方案j评定的分值,平均法举例,例3-4：某房地产开发企业聘请了7位专家，对该公司三个方案的市场前景进行预测，专家预测打分情况如表3-5所示。表3-5 专家预测打分及综合评价表,比重系数法,比重系数法主要考虑到不同专家对不同方案参与积极性不同，从而引入积极性系数，利用积极性系数对方案的得分进行加权。计算公式,方案j得分总分占全部方案修正总分的比重；积极系数；，参加经营预测的全部专家的人数，对方案j作出预测的专家的人数；方案的个数,比重系数法举例,例3-6：某房地产开发企业聘请了7位专家，对该公司三个方案的市场前景进行预测，专家预测打分情况如表3-6所示。,满分频率法,满分频率法主要考虑专家在预测时，对方案的满意程度，即通过专家对某个方案的评价是满分的比率来进行方案预测结果的评价和比较。计算公式,方案j满分的频率对方案j作出经营预测为满分的专家的人数对方案j作出经营预测的专家的人数,满分频率法举例,例3-6：某房地产开发企业聘请了7位专家，对该公司三个方案的市场前景进行预测，专家预测打分情况如表3-7所示。,2、房地产经营预测的定量预测方法,时间序列预测序时平均法移动平均法加权移动平均法指数平滑法回归预测法,序时平均法,序时平均法1、预测期以前的各期的实际平均价格的平均数来预测未来时期的价格。2、计算平均价格的所用的以前各期的长度是不变的。随预测期数的移动，向后移动。,序时平均法举例,移动平均法,移动平均法 1、预测期以前的各期的实际平均价格的平均数来预测未来时期的价格。2、计算平均价格的所用的以前各期的长度是不变的。随预测期数的移动，向后移动。当移动的期数是奇数时，移动一次就可以得到趋势值，当移动的期数是偶数时，需要移动两次，才能得到平均值。因此，一般在实际运用中，大多数采用奇数作为基本的移动期数。,移动平均法,首先确定移动平均的基本期数进行移动平均计算对移动平均值计算结果进一步计算逐期增长量计算最后一个移动平均值到预测值的累计增长量其中，当移动期数是奇数时，当移动期数是偶数时，,计算预测值：,加权移动平均法,加权移动平均法根据不同时期的资料对价格等预测变量的影响程度不同，区分不同的影响程度给以不同权重；一般采用自然数为权重进行加权移动平均。首先对观测值分别给以权数，求加权后的移动平均值，再以最后一个移动平均值及其增长量为基础进行预测的方法。,加权移动平均法举例：,指数平滑法,指数平滑法,具体计算公式：式中：,指数平滑法举例,平滑系数的意义：说明预测值的影响因素主要是受到实际值还是预测值的影响。越大，受实际值的影响越大。,回归预测法,回归预测法：将自变量与因变量之间的相互关系，用回归方程表示。作用：确定变量之间的相关关系确定变量之间的因果关系,方法：,（1）回归方程：（2）用最小二乘法和求导得回归方程的解：,相关时间序列预测,因果分析的预测,房屋需要量的预测,基本概念,城市房屋需求量的预测住房、商业用房、工业用房、办公楼等来进行。城市住房的需求，指一定时期内城市居民对住房的需求和要求（1）需求：根据某种假定的居住条件，计算出住房的不足量；（2）要求：指住户根据社会现实所寄予的能最大限度地解决住房的愿望；,住房需求的预测方法：,标定需求预测法(客观需求预测)制定出一个社会能接受的住房标准，根据该标准测定现时的缺房量和未来的需求量；该方法使用较为广泛，预测期为510年，并以住户为单位进行预测；有效需求预测法（主观需求预测）根据住户对住房的经济支付能力，即购买和租用住房的能力进行的住房的需求量的预测该方法是一种近期的预测方法。适用于住房已经商品化、市场化的国家的短期住房需求的预测。,城市住房需求量预测的基础资料,（1）城市住房现状,当前住房的基础资料，包括：家庭的特点人口特征人均的住房面积人均居住面积以及住房的拥有情况在人口中的比例分布,基本数据1,基本数据2,基本数据3,基本数据4,（2）城市人口发展情况,对城市人口发展的预测：农业发展对城市人口非农业人口影响；主要包括农业的产量的变化和农产品的商品化的程度，以及农业资源（主要是农业人口的劳动生产率、剩余劳动力、）的变化工业化对人口城市化的影响第三产业发展对人口城市化的影响，第三产业的发展会导致城市人口比重增加历年城市人口的增长的情况以及今后对城市人口的政策,（3）城市家庭户均人数和总户数发展情况,城市家庭的总户数取决于两个方面的因素：总人口数和户均人数。,（4）住房建设标准,1）考虑城市居民的年均收入和房价之间的关系比如：城市房地产价格合不合适，有一个参照系数，就是，城市家庭的年收入和这个城市平均房价的一个比例，北京的比例是1：2223，上海的比例是1：9.5，深圳是1：10.5，广州的是1：11。一般国外的标准是年收入的3-6倍2）住房建设标准还包括相关的建筑标准以及居住发展水平的要求 住宅设计规范1999年-03-25（GB 500961999）,需求量预测的基础资料,1、国家经济能力用于城市住房建设的投资1）主要指一个国家的住房的投资占国民生产总值或国内生产总值的比例，一般为3%6%左右。2）住房建造量的比较方法：每千人每年建多少套住房：一般为10套左右，不同时候有不同的差别2、城市居民对住房的经济支付能力1）城市居民对住房的经济支付能力是决定住房需求量的主要因素2）城市居民的经济支付能力主要取决于收入水平以及各项配套措施和相关政策的制定：金融、法规、市场的完善（包括产品市场、资本市场以及投资和融资市场）等3、城市居民对住房的支付意愿，取决于居民对房地产市场的发展的判断、需求的强烈程度、以及投资的愿望等各个方面因素的影响。,房地产价格分析,根据房屋的总供给量和总需求量等的分析决定城市房地产的开发项目的类型、层次、规模、数量等。当供大于求时，房地产的价格将趋于下降，下降的程度主要取决于房地产的市场的偏好程度；可根据市场的需求状况适当的增加市场的空间；增加需求，提高产品的消费与投资价值当供小于求时，房地产的价格将趋于上升，上升的程度同样取决于市场的期望与消费和投资的偏好等；,主要名词与术语,1、房地产市场与房地产市场调研2、小组访谈法与深度访谈法3、投射法4、观察法5、实验法6、询问法7、房地产经营预测8、个人经验判断法9、专家预测法10、相互影响分析法,主要名词与术语,11、主观概率法12、记分法13、序时平均法14、移动平均法15、加权移动平均法16、指数平滑法17、回归预测方法,思考题,1、比较定性预测方法的异同。2、如何确定定性预测的结论。3、房地产经营预测的类别如何确定？,思考题,4、某开发项目有三个方案，经过6位专家评比，打分如下：请进行最优方案的选择。,思考题,5、已知过去7年的开发面积与资金资料如下表：确定当今年拟开发30万平方米的资金需求？,思考题,6、某城市的商品房销售量如下表所示，请对2007年的实际销售量进行预测：,（1）采用时间序列预测方法进行预测？（2）采用移动平均的方法进行预测（周期为5年）（3）采用指数平滑法进行预测，假定平滑系数为0.8，并且第2000年的预测值为31万平方米。,
