物业专业知识的应用课件.ppt

物业专业知识的应用,家的感觉良好的服务良好的环境良好的安全管理,物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,目 录,一、物业服务内容和标准二、物业管理费用的管理 三、共用设备设施的维护与管理,一、物业管理包括哪些方面,一般物业管理,二、物业管理费用的管理,物业管理人员应掌握以下几点物业管理费用的管理知识：1、提供服务的过程中，能够向业主说明物业服务费用的构成；2、熟悉物业服务收费的依据；3、能够及时收取物业服务费；4、能够向业主说明代收代缴费用的具体项目；5、掌握物业服务收费的一般技巧。,三、共用设备设施维护与管理,存在的问题：（一）物业管理不到位,（二）电梯困人,（三）停电,（四）停水,（五）排水故障,要求具备:(一)安全可靠的电力设施,（二）安全可靠的给排水系统,(三)安全可靠的燃气系统,（四）良好的消防设施,（五）可靠安全的电梯设施,（六）良好的安保设施,（七）良好的通信设施,1、提供服务的过程中，能够向业主说明物业服务费用的构成；2、熟悉物业服务收费的依据3、能够及时收取物业服务费4、能够向业主说明代收代缴费用的具体项目5、掌握物业服务收费的一般技巧,一、物业服务费的含义与构成（一）物业服务费的含义：是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。（二）物业服务费用的构成1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；,6、办公费用7、物业管理企业固定资产折旧8、物业公用部位、公用设施设备及公共责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。备注：实行包干制的物业服务费用=物业服务成本+法定税费+物业管理企业利润；实行酬金制=物业服务支出+物业管理企业的酬金。,二、物业服务的计费方式1、包干制 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；适用范围：普通住宅小区（包括经济适用房）2、酬金制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。适用范围：高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算,三、物业服务费用收取与使用的原则1、有偿服务原则2、专款专用的原则3、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则4、民主管理原则5、服务收费与使用的原则四、物业服务收费依据1、物业服务合同的约定2、法律法规的规定物业服务收费管理办法2004年1月1日起执行,五、物业专项维修资金：1.定义：专项维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用的资金。,2、专项维修资金属于谁？应当由谁管理？如何使用？住宅共用部位共用设备维修基金管理办法规定：在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将资金移交给物业管理企业代管。物业管理条例中明确规定，物业专项维修资金归业主所有。筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；,3、专项维修资金应当存在哪里？有何特别要求？我国法律规定，专项维修资金应当专户专存。为了保证专项维修资金的安全，维修资金闲置时除可购买国债或法律法规规定的其他范围外，不得挪做它用。,住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。广东省物业管理条例,4.房屋交易时，物业专项维修资金能更名吗？产权人转让房屋所有权时，如果当初的产权人已经缴存了物业专项维修资金，则由买卖双方当事人持房屋产权变更证明和缴存的物业维修资金专用票据以及相关的身份证明等要件到结算中心基金归集部办理维修资金更名手续。更名目前不收取手续费。,5.房屋的产权人如何了解和查询维修资金？产权人个人查询资金账户余额时，只要持本人身份证明及缴存的维修资金专用票据到结算中心基金核算部即可查询；若要查询“小区”或者一幢楼缴存的维修资金，须由小区业主大会选举的业主委员会相关人员，持业主委员会出具的介绍信，方可查询“小区”或整幢楼缴存的物业专项维修资金余额。,第二环节 物业服务费用的收取,一收取物业服务费的程序,二、追缴物业管理费的方法1、一般性追缴2、针对性追缴3、区别性追缴三、物业服务收费纠纷产生的原因1、对服务不满，对受约束不满2、对收费标准、项目、方式不满3、建设单位遗留问题所致4、邻里关系等问题引起5、对外部大环境不满6、无支付能力7、特权思想作怪8、受人传染、唆使,四、物业服务收费纠纷的解决对策1、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服；2、借助业主公约和业主委员会的力量；3、正确业主工作单位、居委会等外在因素的帮助；4、服务项目、流程设计上力求能够区分；5、改进服务、计费方式和收费方法；6、完善物业管理服务合同，严格依约行事；7、在必要的催缴程序后通过法律途径解决,第三环节 代收代缴费用,一、代收代缴费用项目1、代收水费2、代收电费3、代收燃气费4、代收供热费5、代收电话、宽带、有线电视费等二、代收代缴费用的有关规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。,三、代收代缴费用的程序1、查表计数；2、及时向业主或使用人送达代缴费用收费通知单；3、对代收代缴的费用及时统计、及时追讨欠缴费用4、转交费用给相应的部门,物业接管验收方案,1.含义、作用,接管验收是指物业管理公司接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。物业接管验收的作用是提早发现、提早解决、提高产品交付质量、提升客户满意度、融洽客户关系。,2.物业接管验收的条件,物业验收的常规条件a.凡竣工的洋房，一般需要做到“五通一平”，即通路、通水、通电、通信、通暖，楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。b.高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。c.高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发的安全运行合格证。d.高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。e.洋房应按图样、文件要求达到设备齐全、功能可靠、手续完备。,新建房屋接管验收条件a.建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；b.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；c.房屋幢、户编号经有关部门确认。原有房屋接管验收条件a.房屋所有权、使用权清楚；b.土地使用范围明确；c.原物业管理公司已解除合同关系。,3.物业接管验收工作的准备,一、成立物业接管验收小组组长：物业公司总经理（依公司情况而定）副组长：管理处经理 成员：工程部人员、客户服务主任、物业管理员、水电工、办公室人员、策划部人员主要工作人员为办公室人员、策划部人员、工程部人员做到以下几点：a.办公室人员进行物业的产权、工程以及相关资料的验收工作；b.策划部人员进行整个验收工作策划书的编写；c.工程部人员进行房屋配备、公共设施和用电配备的验收工作。,二、接管验收的资料准备产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料技术资料：a.准备引用法规、标准中相关的规范、标准；b.从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况；c.图纸：该物业的设计图和施工图纸、特别是隐蔽工程的图纸及施工现场记录；d.表格:针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，比如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表等。,三、进行现场初步勘察根据设计图和施工图，由验收小组人员到工地现场进行初步勘察，为接管验收工作的开展打下基础。提前参与安装调试。安排设备管理人员，维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，及早发现问题并及时提出合理化建议对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必须增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。,4.物业管理的验收流程、操作方法及验收标准,（一）验收流程,经理室下达接管验收指令,公司组建接管验收小组,人事、工程、商户资料接管准备,进行财务账目移交,进行人事移交,要求正确、真实补齐 否资料 要求发展商限时整改 否 是,进行业主（或商户）资料移交,验收是否合格,进行硬件设施、设备验收,是否合格,记录档案,（二）操作方法1.电话通知验收 新建住宅具备上述条件后，开发建设单位应当及时以电话形式通知物业管理企业进行物业管理接管验收工作。2.成立验收小组 接管验收前成立有开发建设单位和物业管理企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况做好接管验收的相关工作。,3.移交基础资料 验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整、齐全的，开发建设单位应当与物业管理企业及时办理资料交接手续。不齐全的开发建设单位应当书面说明情况，并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。具体资料如下：（1）竣工验收合格报告；,（2）小区规划详图、竣工总平面图、单体建筑、结构、水电、设备的竣工图；绿化平面图、附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料；（3）物业质量保证文件和使用说明文件文本；（4）供水协议书；（5）供电协议书；（6）供气协议书；（7）消防设施合格证；（8）电梯准用证；,（9）机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡，保修协议；（10）业主购房合同（商品房买卖合同）文本范本；（11）专项维修资金交纳明细；（12）住宅工程质量分户验收汇总表；（13）前期物业管理服务合同约定的文件、资料和法律、法规规定的资料；（14）物业服务企业与开发建设单位关于工程质量保证金使用和管理的合同约定；,（15）物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料、有关房屋产权权属的资料、工程验收的各种签证、记录、证明、业主及房屋面积清册等；4.验收工程中出现的问题，由置业公司整理汇总，并督促施工单位限期整改。5.整改完成，由置业公司再次组织验收直至合格。6.验收合格，双方在验收表上签字，并一式两份、置业、物业各一份。,（三）验收标准主体系统a.地基基础的沉降不得超过地基基础设计，不得引起上部结构的开裂和相邻房屋的损坏；b.钢筋混凝土不能变形、裂缝，不能超过规定值；c.砖石必须有足够强度和刚度；d.木结构应牢固，支撑系统可靠，无蚁害；e.建筑抗震设计规范的房屋；外墙不得渗水层面a.层面排水畅通，无积水，不渗水；b.平面应有隔热保温设施，三层以上房屋在公用部位应设置层面检修孔,c.阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口，檐沟，落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏楼层面a.层面与基层须粘贴牢固、不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷，块料层面应顺直，无缺角掉角；b.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面相隔2cm,不应积水，不许倒冷水和渗漏；c.木楼地面平整牢固，接缝密合，色泽均匀，油漆完好光亮；d.钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲、表面平滑、楼梯无裂缝、无表皮剥落；,公共配套a.绿化符合设计要求，无大面积杂草，绿化水管布局合理，绿化阀门开关灵活，安装稳固；b.道路路面平整，无水泥块、断裂，路牙石砌筑整齐，灰缝饱满；c.交通标识线路牌清楚完好；,门窗系统a.钢门窗安装牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗适度；b.门窗玻璃安装整齐、牢固，油灰饱满；c.抹灰面表面应平整，不应有空鼓、裂缝、气泡和色差；d.饰面砖表面应洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺角掉角；e.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷,电气系统a.电子线路平整，牢固，顺直，过墙应有导管。电器插座安排牢固，符合“左零右火”规定；b.按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；c.照明器具等低压电器，安装支架须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；d.门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果好；防盗网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮；e.各种避雷针装置所有连接点须牢固，可靠，接地值符合；f.电梯准确地启动运行；电机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规值；制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。,消防系统 消防标志清楚，玻璃完好，设施配件齐全；高层民用建筑设计防火要求，有消防部门检验合格签证。管理系统a.管道安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏，水压充足；b.高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检查；c.卫生间、厨房内的排污房分设出户管长不宜超高压，并不应使用陶瓷管，地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水须流畅；卫生器具质量良好，部件齐全，制动灵活；e.水泵安装平稳，运行时无较大的震动；f.楼宇门牌标识清晰；外表装饰完整，垃圾中转站密封完好，使用方便；g.保安亭、保安道闸安装牢固、配件齐全，开启灵活，标识清晰，完好无损；,h.停车场地面平整，照明充足，安全设施好，排水设施良好，单车、摩托车棚安装平整；i.明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；j.台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；k.沙井、检查井、化粪池排水顺畅，池壁无裂缝，池内无杂物；水池、水箱卫生清洁，无渗漏；l.信报箱安装牢固，完好无损，表面光洁平整;m.摄像头无死角、无遮挡监控。,物业管理设备设施维修管理,大家看图能收获什么信息,看这个设备,看这个设备,一、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。,（2）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。,定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。,（3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。,设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。,(4)物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。(5)计划检修和维护保养的关系,设备设施管理概述,一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、设备设施管理的基本要求三、设备设施管理的内容与方法,一、房屋及设备设施的种类和组成部分,（一）房屋的种类和基本组成部分1房屋种类的划分按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。,按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。,2房屋的基本组成部分结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目,（二）设备设施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖,给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统,二、设备设施管理的基本要求,（一）基本要求做好设备设施的维护保养工作。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。,设备设施完好率设备设施完好率是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。,三、设备设施管理的内容与方法,（一）使用管理通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。,（二）维修保养对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方面的改善等。（三）安全管理通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。提供必要的安全和防护装置装备。,（四）技术档案资料管理加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。（五）采购和零备件管理加强计划采购；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；严把采购质量关；妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。,（六）工量具和维修用设备的管理责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。（七）外包管理将某类设备设施的管理全部外包给专业公司；将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行。,二、设备设施维修养护计划与实施,一、设备设施维修养护计划的制定二、设备设施维修养护计划的实施三、运行和使用者的责任和配合四、维修保养人员职责五、月、季度检查六、半年检查和书面报告七、更换材料、设备的供应八、安全工作,设备设施维修养护计划的制定,（一）制定设备设施维修养护计划的基本方法1维修养护的方式与类别（1）维修方式a预防性维修为了降低故障率或防止设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。,几种方式：计划性预防维修（定期维修）：周期性特点状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。,b事后维修是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。c紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。,（2）修理类别大修中修小修,（3）修理周期和修理周期结构修理周期 对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。,2维修养护计划的种类（1）按时间进度编制的计划年度维修保养计划季度维修保养计划月维修保养计划,（2）按修理类别编制的计划如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3维修养护计划的编制依据房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期房屋及设备设施的使用要求和管理目标安全与环境保护的要求房屋及设备设施的技术状态,4编制维修养护计划时应考虑的问题物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理；应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；,应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；计划最后确定前，资金一定要落实；制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。,5维修养护计划的编制,6维修养护计划的内容,设备设施维修养护计划的实施,（一）修前预检（二）修前资料准备（三）修前工艺准备（四）其他准备（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（六）验收和存档,运行和使用者的责任和配合,指定负责消防系统运行的责任人23人运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认运行责任人的职责,维修保养人员职责,应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。进入现场5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。接到运行人员通知，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障。,月、季度检查,（一）每月检查1消火栓系统2自动喷淋系统3自动报警系统4防排烟系统5气体灭火系统6联动系统,（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。,半年检查和书面报告,消防设施各系统的运转情况；半年维修保养和检查记录：消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；保证消防设施正常运转的建议。,更换材料、设备的供应,维修保养中发现需更换的材料、设备经批准后领用或采购。定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。,安全工作,采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施。在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。,共用设备设施的运行管理,一、制订合理的运行计划二、配备合格的运行管理人员三、提供良好的工作环境四、建立健全必要的规章制度五、设备设施的状态管理六、节能管理,一、制订合理的运行计划包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等。二、配备合格的运行管理人员对职工进行多层次的培训。,三、提供良好的工作环境安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，有良好的照明和通风等。,四、建立健全必要的规章制度实行定人、定机和凭证操作设备制度可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度操作人员必须遵守设备设施操作和运行规程,五、设备设施的状态管理（一）设备的检查 日常检查：操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。定期检查：在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查。（二）设备的状态监测 停机监测和不停机监测（又称在线监测）,（三）定期预防性试验 由专业人员按规定期限和规定要求进行试验。（四）设备故障诊断技术 在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。,六、节能管理（一）采用管理手段节能降耗能源消耗表达式：Wn=WbWcWsWfWsbWn 设备系统的综合能耗量；Wb 设备（或产品）标准能耗；Wc 操作人员非正常操作浪费的能源；Ws 因维护保养不善设备损坏造成的能耗；Wf 运输、保管及其它非正常消耗；Wsb 设备状况不良，运行中浪费的能源。,具体措施包括：组织和管理体系落实加强节能宣传和培训，树立节能意识建立能源消耗的计划和考核制度在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用调整设备运行时间，实行节能运行程序合理设定运行参数,（二）采用技术改造节能技术改造节能（投资性节能）通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。,房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制,一、共用设备设施外包的选择二、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制,一、共用设备设施外包的选择（一）项目外包分析物业管理企业的管理规模；所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况；设备设施的生产年代、技术先进程度；政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；,自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小；设备设施生产厂家的技术服务情况；市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。,（二）承包方评估企业品牌状况；企业规模；资信信誉；技术能力；企业质量保证能力；管理维护计划、标准；预算价格、付款方式。,共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制,（一）订立外包管理合同应注意的事项在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失应在合同中明确服务的技术指标标准委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件,（二）外包管理合同实施应注意的问题建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题建立定期效果评估制度定期对承包方基本情况全面更新,谢谢欣赏！,